【正文】 三）用于購(gòu)買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租；（四）以住房抵押貸款方式運(yùn)用；（五）信托文件約定以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的其他運(yùn)用方式。房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用機(jī)制房地產(chǎn)信托資金的運(yùn)用機(jī)制房地產(chǎn)項(xiàng)目受益人信托純收益受托人投資或經(jīng)營(yíng)管理委托人提示提示 ：： 發(fā)行信托計(jì)劃；房地產(chǎn)所有權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓；資金所有權(quán)的名義轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)用方式房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)用方式 ：：受資企業(yè)或項(xiàng)目基金管理人投資投資者退出回報(bào)增值管理融資投資者8. 其他融資方式預(yù)收定金或購(gòu)房款通過預(yù)售籌集資金，且轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)，但需滿足預(yù)售條件銀團(tuán)貸款 組織銀團(tuán)向大型項(xiàng)目聯(lián)合發(fā)放貸款合作開發(fā) 集團(tuán)式開發(fā)，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，分散和轉(zhuǎn)移資金壓力承包商墊資分散風(fēng)險(xiǎn)，融資成本（對(duì)延期支付的工程款項(xiàng)支付利息）較低委托貸款 大型團(tuán)體內(nèi)部、銀行、各類企事業(yè)單位自有資金或其他形式的貸款短期融資券、典當(dāng)、高利貸、并購(gòu)貸款、項(xiàng)目融資、受限股權(quán)融資、資產(chǎn)證券化、境外資金、境外融資等小結(jié)小結(jié) ：： 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式建設(shè)貸款持有經(jīng)營(yíng)購(gòu)房者項(xiàng)目資產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期融資短期融資證券化機(jī)構(gòu) /個(gè)人投資者證券自有資金合作開發(fā)公司上市小結(jié)：小結(jié)： 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源房地產(chǎn)項(xiàng)目資金來源 單位：％年份 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023預(yù)算內(nèi)資金 銀行貸款 債券 0 0 0 利用外資 自籌資金 其他資金來源 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資資金融通1. 商業(yè)性住房抵押貸款購(gòu)房抵押貸款，即香港稱謂的按揭，是指購(gòu)房者將其與房地產(chǎn)商簽訂的住房買賣合同項(xiàng)下的所有權(quán)益抵押給金融機(jī)構(gòu)（商業(yè)銀行），或?qū)⑵湎蚍康禺a(chǎn)商購(gòu)買的住房抵押給商業(yè)銀行，銀行將一定數(shù)額的款項(xiàng)長(zhǎng)期貸給購(gòu)房者并以購(gòu)房者的名義交付給房地產(chǎn)商所有，購(gòu)房者則支付購(gòu)房首期款并承諾以年金形式定期償付貸款本息。購(gòu)房抵押貸款可分為單位或機(jī)構(gòu)購(gòu)房抵押貸款和個(gè)人住房抵押貸款（住房消費(fèi)信貸），其中以后者為主。類型 含義 備注固定利率購(gòu)房抵押貸款 貸款利率在整個(gè)貸款期內(nèi)固定不變，國(guó)外較為流行 每月付款額＝貸款額抵押常數(shù)可調(diào)利率購(gòu)房抵押貸款貸款利率參照某些利率指數(shù)，根據(jù)預(yù)先確定的方式調(diào)整貸款利率和每月付款額借貸雙方能夠共同承擔(dān)市場(chǎng)的利率風(fēng)險(xiǎn)其他分類方式，如償還方式上的本金均攤與本息均攤，分級(jí)付款發(fā)展與雙周付款等貸款程序貸款程序開發(fā)商與銀行簽訂 《 合作協(xié)議 》 ，約定開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)，銀行可向購(gòu)房者提供按揭貸款，并約定開發(fā)商在購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán)證辦理抵押登記以前為其貸款提供不可撤銷的保證；開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂 《 商品房買賣合同 》 ，約定購(gòu)房者支付房屋價(jià)款的方式為首付款加上銀行貸款；購(gòu)房者向指定銀行申請(qǐng)貸款，銀行對(duì)借款人的資信進(jìn)行審查；購(gòu) 房者與 銀 行 簽訂 《 個(gè)人住房借款合同 》 （含個(gè)人住房抵押合同）， 進(jìn) 行抵押登 記 ， 銀 行將 貸 款 額 劃至開發(fā) 商 賬戶 。住房公積金制度結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革情況而實(shí)行的一種房改政策，是有關(guān)住房公積金的繳存、歸集、管理、使用、償還等環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)作機(jī)制和管理制度。住房公積金貸款申請(qǐng)程序住房公積金貸款申請(qǐng)程序借款人向住房公積金管理中心提出書面貸款申請(qǐng) ；住房公積金資金管理中心審核、決定；通知借款申請(qǐng)人；受托銀行辦理貸款手續(xù)。 住房組合貸款申請(qǐng)條件住房組合貸款申請(qǐng)條件（ 1） 同時(shí)符合住房公積金貸款和商業(yè)貸款的條件 和規(guī)定；（ 2） 貸款申請(qǐng)額度不得超過房?jī)r(jià)總價(jià) 的 70%，公積金貸款額度＝住房公積金當(dāng)?shù)刈罡呖少J額度，則 商業(yè)性住房貸款金額＝購(gòu)房申請(qǐng)貸款額度－公積金貸款額度 ；（ 3）貸款申請(qǐng)期限，住房組合貸款期限最長(zhǎng)不超過15年，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款借款合同起止日必須相一致。 4. 商業(yè)用房貸款—— 購(gòu)買以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，以所購(gòu)買房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的行為。5. 其他融資方式典當(dāng)高利貸開發(fā)商貸款免息分期付款以租代售……6. 貸款 新產(chǎn)品一 ：循環(huán)授信業(yè)務(wù)個(gè)人住房循環(huán)授信業(yè)務(wù)： 是指自然人（授信申請(qǐng)人）以其所購(gòu)住房作最高額抵押向銀行申請(qǐng)循環(huán)授信額度，在不超過授信有效期和可用額度的條件下，被授信人可向銀行多次申請(qǐng)具有明確消費(fèi)用途的個(gè)人貸款，循環(huán)使用的業(yè)務(wù)。加按揭： 對(duì)已處于按揭狀態(tài)原有住房的已還款部分、或者貸款額度可隨房?jī)r(jià)上升以及重新評(píng)估值的上升而增加，再進(jìn)行按揭貸款的業(yè)務(wù)。 7. 貸款新產(chǎn)品 二：固定利率貸款貸款合同簽訂時(shí)即設(shè)定好一個(gè)固定的利率，不論貸款期內(nèi)市場(chǎng)利率如何變動(dòng)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨行就市。3年期 5年期 10年期 15年期光大銀行 ％ ％ ％ ％農(nóng)業(yè)銀行 ~% ~% ~% ——小結(jié)小結(jié) ：： 可能獲得的融資數(shù)量可能獲得的融資數(shù)量商業(yè)銀行需要掌握的借款人的信息：目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對(duì)收入水平的影響，貸款償付能力；所購(gòu)房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素；所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過 80％；住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55％以下；抵押物價(jià)值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的較低者為準(zhǔn)；對(duì)再交易房，應(yīng)對(duì)每個(gè)用作貸款抵押的房屋進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估；與 90/70政策相配套的首付的區(qū)別；以戶定義的第二套房首付和利率水平的區(qū)別。 等額本息還款法支付特征：初期更多資金用于支付利息，較少支付本金；利息總負(fù)擔(dān)較重，但壓力攤薄。貸款償還方式適用群體貸款償還方式適用群體等額本息還款法 ： 對(duì)收入中等但未來的收入預(yù)期會(huì)穩(wěn)步上升的貸款人（主要是年輕人），除了付按揭外，還要考慮日常的生活開銷、教育投資以及將來的婚姻籌備費(fèi)用等，因此最近幾年還款壓力不應(yīng)該太大，并且貸款期限最好適當(dāng)長(zhǎng)些。 五、房地產(chǎn)投資資金融通決策1. 資金融通的原則在企業(yè)融資目標(biāo)的要求下，選擇滿意的融資方案經(jīng)濟(jì)性 融資成本最小，融資效率最高平衡性 既不過多（浪費(fèi)）也不過少（陷入財(cái)務(wù)困境）安全性 財(cái)務(wù)壓力適度，流動(dòng)性和機(jī)動(dòng)性適當(dāng)，保持控制權(quán)及時(shí)性 可靠、順利、及時(shí)獲得資金效益性 符合企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略長(zhǎng)期性 保持融資結(jié)構(gòu)、來源和對(duì)象的穩(wěn)定性2. 資金融通決策的程序（ 1）組建融資組織既有項(xiàng)目法人，新設(shè)項(xiàng)目法人；企業(yè)性質(zhì)：獨(dú)資企業(yè)、一般合伙企業(yè)，有限責(zé)任合伙企業(yè)、有限責(zé)任公司，股份有限公司，房地產(chǎn)投資信托（ 2） 編制房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表資金投入計(jì)劃資金收入計(jì)劃資金流動(dòng)計(jì)劃資金流動(dòng)計(jì)劃表 單位： 時(shí)間費(fèi)用 1 2 … 小計(jì)資金投入資金收入差額累計(jì)資金投入累計(jì)資金收入累計(jì)差額提示 ： 資金收入的估算應(yīng)慎重；資金投入和收入計(jì)劃的時(shí)間間隔應(yīng)一致。（ 4）融資方案的選擇—— 可選的方案應(yīng)是融資風(fēng)險(xiǎn)小、融資成本低、融資渠道和融資方式可行。融資方案的分級(jí)評(píng)價(jià)法：從安全性、經(jīng)濟(jì)性和可行性三個(gè)角度對(duì)備選融資方案進(jìn)行評(píng)價(jià)安全性 分為 ABCD四級(jí)風(fēng)險(xiǎn)程度經(jīng)濟(jì)性 A級(jí)：融資成本低 （小于 70% 同期銀行貸款利率）B級(jí)：融資成本較低 （同期銀行貸款利率 70% 至 100% 之間 ）C級(jí)：融資成本較高 （接近或略高于同期銀行貸款利率的 130%）D級(jí)：融資成本很高 （超過同期銀行貸款利率的