【正文】 以略低于預(yù)計開盤價的價格上市 。 在樓盤房齡 45年居多的虹口 、 普陀和浦東三林 、 上南等區(qū)域， 不到 5年的房源 “ 售轉(zhuǎn)租 ” 明顯增加 。 為避征全額營業(yè)稅影響 ， 中介布局疏遠次新房 。 上海市四大銀行“別墅”貸款規(guī)定 工行總價在 300萬元以上的高檔別墅 ， 貸款成數(shù)不超過 6成 ， 最長期限 30年 。 建行別墅貸款成數(shù)最高 7成 ， 一手別墅最長期限30年 ， 二手別墅期限為 20年 。 具體政策分析詳見附件。獨幢別墅出現(xiàn)小幅回升。 獨幢價格在 2月的低谷之后，一直穩(wěn)中微升，聯(lián)列住宅在平穩(wěn)中震蕩，僅在 4月達到 9836元 /平方米。 成交均價波動較為平穩(wěn)，到 3月、 4月、 5月有較大起伏。 成交均價呈緩幅增長 ， 成交均價由最低時的 6501元 /平方米增至 8340元 /平方米 。 莘閔板塊聯(lián)列住宅市場 市場客戶分析 客戶的區(qū)域性特征明顯 項目周邊別墅板塊的客戶中有 60%來自長寧、閔行、徐匯等上海西部區(qū)域 城市中產(chǎn)階層在主力客戶之一 這類客戶一般集中 3145歲之間，是新興的“老板階層”（合伙人和私營業(yè)主）和高級“金領(lǐng)”人士（總經(jīng)理和高級主管），消費能力強，消費意識超前。 注重開發(fā)商品牌和產(chǎn)品品質(zhì) 別墅客戶對居住環(huán)境的要求較高，更注重產(chǎn)品品質(zhì)。 別墅的投資需求打壓殆盡 隨著政府政策打壓的真正實施，以及市場觀望情結(jié)的日益嚴重，投資客源現(xiàn)在別墅市場中早已無影無蹤。 案例 燕南園二期 地址：景聯(lián)路 1111弄 （ 近虹梅南路 ） 區(qū)域：閔行 (環(huán)線位置 :中外環(huán) ) 單價報價 :： 12023 面積范圍： 190230 交屋時間 :2023/7 發(fā)展商 :上海萬科中實交易房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計 :日本 （ 株 ） 山設(shè)計工房 小區(qū)占地約 19公頃，總建筑面積約 12萬平方米，容積率 ，綠化率 35%。 06年 5月 20日推出二期中央水景別墅，面積 190230平方米左右，均價 12023元 /平方米，總價 220310萬元 /套，物業(yè)費 /平方米 /月。 燕南園 — 銷售情況 燕南園 — 戶型 燕南園 — 廣告表現(xiàn) 復(fù)地北橋城 地址：金陽路 393號 （ 近滬閔路 ） 區(qū)域 :閔行 (環(huán)線位置 :外郊環(huán) ) 單價報價 : 聯(lián)排均價 7000元 /平方米 ， 獨棟均價 12023元 /平方米 面積范圍： 160280 發(fā) 展 商 :上海柏斯置業(yè)有限公司 投資商：復(fù)地 企劃營銷 :上海策源置業(yè)顧問有限公司 建筑設(shè)計 :美國 JWDA建筑設(shè)計事務(wù)所 上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所 占地約 50萬平方米 ， 容積率 ， 綠化率 35%。 獨棟面積 250280平方米 ， 聯(lián)體面積 100200平方米左右 。 復(fù)地北橋城 — 銷售情況 成交情況統(tǒng)計020406080100010002023300040005000600070008000900010000套數(shù) 38 85 7 17均價 8586 7189 7664 69851 月 2 月 3 月 4 月 4月份的成交較之前兩個月大幅度下滑，成交均價也在波動中呈下行趨勢。 由獨棟別墅和聯(lián)體別墅組成 ， 聯(lián)體面積190260平方米 ， 獨立 280360平方米 。 達安圣芭芭花園 — 銷售情況 成交情況統(tǒng)計0510152080008200840086008800套數(shù) 6 4 7 16 11均價 8510 8249 8581 8575 83541 月 2 月 3 月 4 月 5 月銷售成績較好，除傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，成交量和均價較低，其余時間均價平穩(wěn)，成交基本穩(wěn)中有升。一期總占地面積92709平方米，總建面 62740平方米，由 161幢獨棟別墅、 42幢小雙拼別墅、 30幢大雙拼別墅、 40幢疊加別墅組成，容積率 ，建筑密度 。 成交面積分布于 160200m2左右 。 雷丁小城 — 廣告表現(xiàn) [競爭 ] 松南商城 巴比倫廣場 康城商業(yè)配套 綠洲香島商業(yè)廣場 心 易墅 1 5 8 0 29 86009000 以聯(lián)體別墅為主 麗水馨庭 0 0 0 0 12 7200 聯(lián)體，疊加 成交總計 （除公寓） 28 36 59 74 100 —— —— 附：區(qū)域成交情況一覽表 各項目銷售業(yè)績難以提升 板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重 除了雷丁小城每個月以 40套的銷售速度獨占鰲頭， 遠遠與板塊內(nèi)其他別墅項目拉開差距 以中檔別墅為主 ,獨立、類別墅、公寓產(chǎn)品一應(yīng)俱全 歐式、英式、西班牙風格、應(yīng)有盡有 基本每個項目都送露臺 /花園 /地下室 板塊的目標消費者特征趨同 雖然板塊內(nèi)樓盤眾多， 但消費者首先認同的是整個板塊的生態(tài)性 由于各樓盤物業(yè)形態(tài)趨同，導致目標消費者特征趨同 英郡 Health House ? 居家增值 Health Life ? 生命增彩 推廣定位： HEALTH HOUSE 新活性原墅 戰(zhàn)略體系 兩條戰(zhàn)線 產(chǎn)品線 健康線 鞏固防御縱深 實現(xiàn)快速進攻 對產(chǎn)品價值的挖掘縱深 對健康生活的創(chuàng)造縱深 取決于 取決于 戰(zhàn)略方針 “為生命添活力” “為生活添魅力” 空間突圍 “空間增值系統(tǒng)”，全面兌現(xiàn)居住價值 兩條戰(zhàn)線 產(chǎn)品線 健康線 綠化空間增值 【聯(lián)體 /疊加】 狹長型露臺：增加花架設(shè)置，將綠色種植戶外化， 節(jié)省室內(nèi)空間 情趣空間增值 【疊加】 上疊的平臺空間 私家空中花園 功能空間增值 【聯(lián)體別墅（帶內(nèi)庭）】 9平米內(nèi)庭 27平米功能空間 地下室儲藏室 功能房 全面兌現(xiàn)居住價值 空間增值系統(tǒng) 基準空間增值 【雙拼 /聯(lián)體 /疊加】 全面贈送地下室 /地下車庫 /露臺 /花園 功能空間增值 【聯(lián)體別墅（帶內(nèi)庭）】 地下室 /車庫 一層 二層 三層 產(chǎn)品進攻 兩大“目標系統(tǒng)” 兩條戰(zhàn)線 產(chǎn)品線 健康線 產(chǎn)品 面積 產(chǎn)品附加值 客群 競爭 聯(lián)體 178㎡ [帶 9 ㎡中庭 ] 9*3=27 ㎡贈送面積 相對高端客群 同潤加州 180200 ㎡聯(lián)體 雷丁小城 197 ㎡聯(lián)體 …… 160 ㎡ 相對低端客群 萬科白馬花園聯(lián)體 （預(yù)計 06年下半年推出） 疊加 150 ㎡ [上 ] 約 20 ㎡空中私家花園 生活方式提升 萬科白馬花園洋房 1F 160 ㎡ [下 ] 生活方式提升 萬科白馬花園洋房 1F 注：由于一期雙拼別墅的推案量少，同時上市晚，不作為 06年考慮對象。正因為健康是一種失去了才明白其珍貴性的東西，所以人們（往往是偏年輕的客群）很容易忽略。 保存健康：立即結(jié)束不健康的生活方式。 預(yù)約健康：住健康的房子，享受土地與陽光帶來的勃勃生機，與鄰里和諧相處，在低密度卻又繁華的社區(qū)里生活，十年二十年乃至一生 ?? 為健康未來打基礎(chǔ)。 打造健康、養(yǎng)生工程，建立人文社區(qū)，創(chuàng)造人文論壇。僅對剩余房源進行自然去化。 通過新老客戶的運營，實現(xiàn)客戶對項目的持續(xù)關(guān)注度、品牌忠誠度。 社區(qū)文化提升 項目品牌提升 銷售促進 通過特定的積分組合，為特定房源、忠誠客戶等特設(shè)優(yōu)惠制度，達成理想去化。 時間： 6月 30日前 形式：與 NBA/CBA洽談，利用本案的籃球場地， 建立籃球基地。 游泳池使用 目的 ： 強化會所功能配置，以游泳池營造氣氛。 現(xiàn)場提供泳衣、救生圈等游泳備品。 籃球基地方案見附件 企劃任務(wù)三：媒體配合 — 短信平臺 /電視 /報紙 /戶外 沿河樣