【正文】 推廣執(zhí)行 自然去化期 分階段執(zhí)行方案 階段劃分 10套疊加 ,自然去化 沿河樣板段 會(huì)所 /售樓處 樣板間裝修 工程支持 “沿海會(huì)”客戶累積 15套疊加，自然去化 開盤 45套 銷售目標(biāo) 高空 低空 POP及戶外 — 概念性包裝 沿海會(huì)籌辦 NP— 活性原墅概念 系列軟文配合 PR— 沿海會(huì)成立 +日進(jìn)斗金 NP— 體驗(yàn)三部曲 開盤公告 活力體驗(yàn) 增值體驗(yàn) 全線體驗(yàn) 樓書 /銷平 /銷海等 PR— 電視 — 世界杯期間 3次 短信平臺(tái) — 覆蓋板塊 DM— 電話賬單、信用卡賬單 推廣主題 HEALTH HOUSE 新活性原墅 “沿海會(huì)”客戶累積 游泳池報(bào)批 系列體驗(yàn)活動(dòng)籌辦 蓄水期 籌備工作 NP— HEALTH HOUSE 區(qū)域 DM— 沿海會(huì) +日進(jìn)百金 引爆期 第一階段：自然去化期 “陣地戰(zhàn)” 時(shí)間： 2023年 6月 12日 2023年 7月 5日 公開房源： 57套庫存房源自然去化（ 10套聯(lián)體， 60套疊加） 銷售目標(biāo)： 10－ 15套 階段推廣目標(biāo)： HEALTH HOUSE概念闡釋 聯(lián)體： 8套 疊加： 49套 庫存房源 第一階段推案策略 由于庫存量大，建議本階段不推出新房源。 【健康的深層理解】 用建筑本身說話，用運(yùn)動(dòng)會(huì)所來宣言。 維持健康：充足的休息、養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)；懂得休養(yǎng)的人才會(huì)跑得更遠(yuǎn)。因此，我們的健康概念，絕對不能停留在字面定義上。 將銷售勢頭直指目標(biāo)系統(tǒng) 把最能打動(dòng)他們的產(chǎn)品內(nèi)涵（買點(diǎn)）展示出來 產(chǎn)品進(jìn)攻結(jié)合目標(biāo)客群的深層剖析 全面展現(xiàn) HEALTH HOUSE生活方式 【健康的字面定義】 【健康的內(nèi)涵演繹】 對于健康的話題，說的人很多，說明白的沒幾個(gè)。Health Community ? 生活增色 雷丁 企業(yè)品牌 +項(xiàng)目品質(zhì) +產(chǎn)品附加值 [開發(fā)商社會(huì)資源 ] “精文南部”有文廣局的背景，龐大的關(guān)系戶體系提供了堅(jiān)實(shí)的客源 [項(xiàng)目品質(zhì) ] 濃郁的英式小鎮(zhèn)體驗(yàn) “維納斯與大提琴”藝術(shù)熏陶 泛獨(dú)立式的聯(lián)體 /雙拼別墅 三套精致樣板房 [產(chǎn)品附加值 ] 每戶均三面采光，以開放式內(nèi)庭及餐廳與鄰居區(qū)隔 每戶均贈(zèng)送 40平方米左右的閣樓 +30平方米左右地下室 +40平方米左右開放式內(nèi)庭 熱銷案例分析 [成果 ] 4個(gè)月內(nèi)成交 165套別墅， 在區(qū)域內(nèi)獨(dú)占鰲頭 萬科白馬花園 熱銷案例分析 萬科品牌 +項(xiàng)目品質(zhì) +產(chǎn)品附加值 [開發(fā)商社會(huì)資源 ] 作為老牌 /全國知名品牌開發(fā)商，萬科是目前區(qū)域內(nèi)唯一注重企業(yè)品牌推廣的企業(yè) [項(xiàng)目品質(zhì) ] 低層建筑規(guī)劃 /豐富的立面設(shè)計(jì) —— 類似于疊加 /聯(lián)體別墅的造型 宅間綠化設(shè)計(jì)生動(dòng) —— 休息亭 /花園小徑，具備泛別墅的享受 樣板房設(shè)計(jì)風(fēng)格獨(dú)特，品質(zhì)感強(qiáng) [產(chǎn)品附加值 ] 花園洋房的一層為 160平米，附送 70110平方米的花園 花園洋房的四層為二房，附送 2040平米的露臺(tái) [成果 ] 06年 5月成交 67套公寓 對比本案， 可以發(fā)現(xiàn) 三大平臺(tái) 建設(shè)上存在問題 【產(chǎn)品平臺(tái)未到位】 【 銷售平臺(tái)缺失】 【 市場平臺(tái)缺失】 產(chǎn)品平臺(tái) — 未到位 升級一 樣板段 “健康生活示范區(qū)” ? 硬件 —— 游泳池 、 籃球場 、 網(wǎng)球場 ? 軟件 —— 與舒適堡 /自然美聯(lián)辦 ， 防疫站報(bào)備 、 救生員配備 ， 專業(yè)教練培訓(xùn)班 升級二 樣板房 “空間增值示范區(qū)” ? 聯(lián)排 178㎡ —— 中庭 +地下室 ， 針對三代同堂情境化 ? 聯(lián)排 160㎡ —— 2F墻面打通 ， 主臥處理 ? 疊加 （ 上疊 ） — 樓梯畫 ， 酒柜或鞋柜 銷售平臺(tái) — 缺失 建立 三大銷售系統(tǒng) ? 老客戶服務(wù)系統(tǒng)：對講系統(tǒng) ? 家政人員服務(wù)系統(tǒng)：訂早餐 /下午茶等服務(wù) ? 銷售人員：情境化服裝 兩個(gè)目標(biāo)市場 ?年輕 /自住 聯(lián)排 178㎡ ? 雷丁 與父母合住 情景洋房 160㎡ ? 白馬 市場平臺(tái) — 缺失 通過“產(chǎn)品分層”建立 通過“客戶分眾”建立 基礎(chǔ)型客群 成長型客群 創(chuàng)造型客群 口碑市場：地緣性客戶 品牌市場：沿海品牌帶動(dòng) 閔行、徐匯交通沿線輻射區(qū) 全市性客群 [營銷策略 ] 為了實(shí)現(xiàn)三大平臺(tái)的建設(shè)， 建議實(shí)行一大戰(zhàn)略體系 一大戰(zhàn)略體系 目標(biāo)市場體系 推廣策略體系 目標(biāo)市場體系 聯(lián)排 —— 高端市場 ， 疊加 —— 低端市場 四大特點(diǎn)： 非三代同堂的小家庭 二重市場疊加 喜歡時(shí)尚和運(yùn)動(dòng) 對總價(jià)有非常強(qiáng)的敏感性 ?? 二大戰(zhàn)線： 常規(guī)市場運(yùn)作 、 老客戶運(yùn)作 戰(zhàn)略體系 推廣策略體系 概念定位： 易墅 達(dá)安 圣芭芭 意墅家 同潤 加州 白馬 花園 白馬 花園 綠洲 香島 歐風(fēng) 麗景 晶苑 四季 御庭 英郡 雷丁 06/1 06/2 06/3 06/4 06/5 成交價(jià) 各物業(yè)產(chǎn)品報(bào)價(jià) 意墅家 1 1 1 2 8 8100 聯(lián)體 8300， 230平米（ 06/8月底交房） 贈(zèng)送 100平米地下室，每戶 56個(gè)露臺(tái) 同潤加州 20 10 23 49 28 72007400 聯(lián)體 8500， 180200平米（ 06/12交房） 疊加 8500， 160200平米（現(xiàn)房） 公寓 7000， 90130平米 萬科白馬 0 0 0 0 67 公寓 4900 花園洋房 5400 —— 雷丁小城 18 23 40 47 37 8000 聯(lián)體，雙拼：報(bào)價(jià) 800010000 少量疊加暫未推出 達(dá)安圣芭芭 8 5 8 22 11 85008600 聯(lián)體，雙拼 晶苑四季御庭 0 2 2 3 3 11000 獨(dú)立別墅 心 其中 ， 180190m2的占 32%， 190200m2的占 53%。 雷丁小城聯(lián)排成交情況010203040507200740076007800800082008400套數(shù) 12 20 38 42 14均價(jià) 7620 7928 8007 8171 82991 月 2 月 3 月 4 月 5 月雷丁小城 — 銷售情況 銷售成績良好 ， 尤其是 4月 ， 成交增幅明顯 ， 價(jià)格也一路上升 。 達(dá)安圣芭芭花園 — 戶型 達(dá)安圣芭芭花園 — 廣告表現(xiàn) 雷丁小城 地址：莘閔高級別墅區(qū)莘磚公路 555弄 區(qū)域 :松江 (環(huán)線位置 :外郊環(huán) ) 單價(jià)報(bào)價(jià) : 8000— 10000 房型面積： 160280平方米 發(fā)展商 :上海精文南部置業(yè)發(fā)展有限公司 企劃營銷 :上海新聯(lián)康投資顧問有限公司 小區(qū)總建面近 20萬平方米，是純別墅小區(qū)。 物業(yè)費(fèi) /平方米 /月 。 復(fù)地北橋城 — 戶型 復(fù)地北橋城 — 廣告表現(xiàn) 達(dá)安圣芭芭花園 現(xiàn)場地址：松江新閔別墅區(qū)明中路 區(qū)域 :松江 (環(huán)線位置 :外郊環(huán) ) 單價(jià)報(bào)價(jià) :7700— 11000 面積范圍： 190— 360 發(fā)展商 :上海達(dá)安泰豪置業(yè)有限公司 莘閔板塊 “ 聯(lián)體 +獨(dú)棟 ” 純別墅社區(qū) ， 小區(qū)占地面積 17萬平方米 ，容積率 ， 綠化率 50%。 先推出聯(lián)體別墅 ， 價(jià)格 60006900元 /平方米 ， 物業(yè)費(fèi) /平方米 /月 。 由多層公寓 、 獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成 ，總套數(shù) 590套 。 成交情況統(tǒng)計(jì)05101510800111001140011700套數(shù) 6 2 12 9均價(jià) 11385 11064 11119 114311 月 2 月 3 月 4