【正文】 K! zn%Mz849Gx^Gj qv^$U*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz84! z89Am v^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcU E% amp。ksv*3tnGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89AmYWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am YW pazadNuGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8! z89Am YWpaz adNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。ksv*3t nGK8!z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkum amp。 UE9aQGn8xp$Ramp。6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 6a*CZ7H$dq8Kqqf HVZFedswSyXTyamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5ux^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ～ 別墅整改 完成 營銷部已經(jīng)將整改建議同工程部進(jìn)行了系統(tǒng)溝通，具體的實(shí)施細(xì)節(jié)和費(fèi)用預(yù)算由工程部正在方案細(xì)化中 廣告 推廣費(fèi)用 明細(xì) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬元） 備注 樓書設(shè)計(jì)印刷 60 10萬份， 28 P的 樓書 海報(bào)設(shè)計(jì)印刷 20 10萬份 網(wǎng)站建設(shè)及網(wǎng)絡(luò)推廣 15 約半年時(shí)間的推廣 案場包裝、指引整體設(shè)計(jì)制作 20 包含所有的戶外廣告設(shè)計(jì)制作 售樓處裝修布置 15 備用推廣費(fèi)用 20 合計(jì) 160萬 以上費(fèi)用均為概算，具體的實(shí)施方案和詳細(xì)費(fèi)用預(yù)算正在進(jìn)行細(xì)化中，隨即附后呈報(bào) 內(nèi)部資料 ， 請(qǐng)勿外傳！ XuyUP2kNXpRWXm Aamp。 ～ 現(xiàn)場重新包裝 完成 售樓處重新選址、包裝， 及項(xiàng)目周遍現(xiàn)場 指示標(biāo)志引導(dǎo)。 ～ 樓書設(shè)計(jì)、印刷制作 完成 可以委托北京和海南本土有實(shí)力廣告公司，從兩家的設(shè)計(jì)水平和造價(jià)成本綜合選擇，選定公司則可以與二期廣告設(shè)計(jì)一起委托。 航空飛機(jī)坐椅背袋、海航在全國各地的酒店客房 充分利用集團(tuán)公司這一優(yōu)勢資源，將我們制作的樓書進(jìn)行全面發(fā)放，在短期內(nèi)形成強(qiáng)烈的反響。 媒體的選擇 印刷媒體 建議制作專門針對(duì)別墅的豪華樓書；和 外媒體、廣告媒體相比較，刷媒體渲染的成分少一點(diǎn)，說明部分更詳盡一些，是購房者明確了解樓盤詳細(xì)資料的有效途徑 ； 戶 外媒體 主要針對(duì)售樓現(xiàn)場進(jìn)行系統(tǒng)的包裝指引，沿濱海路邊設(shè)立異型道旗、焦 點(diǎn)廣告、氫氣球、橫幅、 大 燈箱、等，與其他媒體相比，戶外媒體說明的成分較少，其主要作用是渲染現(xiàn)場氣氛，招徠引導(dǎo)客戶。 因?yàn)楸景傅母鞣N因素都決定了項(xiàng)目是 三亞灣 別墅項(xiàng)目市場上 較 為高檔的項(xiàng)目，無論從規(guī)模、配套、景觀、功能區(qū)分、物業(yè)管理和小區(qū)智能化等方面都無處不體現(xiàn)出本案的王者氣質(zhì)，因此在本案日后廣告推廣實(shí)施階段務(wù)必要確定項(xiàng)目的高檔性與尊貴感，充分挖掘本案文化內(nèi)涵的優(yōu)勢。 總的原則是先以生活方式、人文環(huán)境、完善的社區(qū)配套 和附加服務(wù) 等情感性訴求率先推出，然后再一步步落實(shí)到具體的物理訴求上來。 在具體推廣過程 中，以唯實(shí)的推廣手法，將本案諸項(xiàng)優(yōu)勢按計(jì)劃逐項(xiàng)推出。他們購房行為基本上屬于理智型消費(fèi)。 （ 2） 大多事業(yè)相當(dāng)成功，并處在不斷上升階段，資金實(shí)力相當(dāng)充足，大多數(shù)客戶屬于社會(huì)財(cái)富金塔尖中的富有階層， 對(duì)于住宅 之安全性，私密性有相當(dāng)要求。 四、廣告受眾分析 在細(xì)分市場的今天，任何一種產(chǎn)品的任何一個(gè)廣告都無法涵蓋整個(gè)市場，營銷者只有順應(yīng)市場，提高產(chǎn)品的針對(duì)性，仔細(xì)研究目標(biāo)客源的心理，據(jù)以發(fā)出針對(duì)性較高的廣告訴求，才能迅速為市場所接受。 ? 獨(dú)特鮮明的創(chuàng)意，緊扣銷售策略，具有強(qiáng)大的銷售力 創(chuàng)意是廣告的靈魂，沒有好的創(chuàng)意就沒有好的廣告，在有好的創(chuàng)意同時(shí)，廣告創(chuàng)意必須緊密配合銷售策略，配合銷售更順利的開展，為提升銷售業(yè)績做好扎實(shí)的基礎(chǔ)；其次一個(gè)廣告的訴求必須能夠?qū)㈨?xiàng)目的優(yōu)勢有力的對(duì)外進(jìn)行宣傳，吸引購房者的注意，并且及時(shí)有效地打動(dòng)他們，讓他們產(chǎn)生購買本案的欲望，并且立即行動(dòng)前來現(xiàn)場觀看或電話咨詢。 ? 個(gè)性化產(chǎn)品突現(xiàn)獨(dú)特風(fēng)格 “ 海闊天空 .極品 ”的產(chǎn)品規(guī)劃和市場細(xì)分直接決定了其品質(zhì)和風(fēng)格，而廣告則須圍繞其項(xiàng)目的定位為主線和思路來設(shè)計(jì)。 具體而言，本案件廣告的側(cè)重點(diǎn)可放在以下幾方面： ? 海航 品牌 形象的延伸與提升 雖然 海航 集團(tuán)在 海南 具有很高的企業(yè)知名度，僅局限于 航空、酒店 方面，在房地產(chǎn)業(yè)方面尚未形成一定的市場品牌效應(yīng)。 三、廣告任務(wù) “ 海闊天空 .極品 ”該項(xiàng)目的廣告推廣工作本著大品牌、高視點(diǎn)、新理念的宗旨，在新世紀(jì)中外文化的不斷交流與共通中擷取靈感和脈絡(luò)。所以它必然具備了 經(jīng)典性、高檔性、價(jià)值感 ，并能夠經(jīng)得起推敲，能夠做到在品牌效應(yīng)的樹立和文化互動(dòng)效應(yīng)相融合。 在廣告立足點(diǎn)上不盲目停留于“高檔”的表象，而應(yīng)充分挖掘出項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與內(nèi)涵，以 “ 自由的、稀缺的、時(shí)尚的、領(lǐng)先的生活主張 ” 的主導(dǎo)方向逐步鋪開對(duì)多元化、多層面、個(gè)性化生活方式式的訴求。廣告推廣要做好則更應(yīng)注重廣告媒體的選擇和廣告在時(shí)間、空間上的布置，只有精心策劃的組合性廣告，才能發(fā)揮其強(qiáng)大的攻勢，并取得滿意的效果。 廣告策略的第二個(gè)層面是廣告推廣。其次， “ 海闊天空 .極品 ”的廣告宣傳一定要抓住本案的特色 —— 三亞灣首席一線吞海 Town House， 并且結(jié)合項(xiàng)目自身許多順應(yīng)潮流、立意別致地方，將本案獨(dú)一無二項(xiàng)目優(yōu)勢都應(yīng)該在廣告包裝中加以完美的表現(xiàn)，以更加富有情感的方式傳遞給客戶。其目的是為了盡可能地展現(xiàn)樓盤的亮點(diǎn)，使目標(biāo)范圍內(nèi)的客戶能最大限度的為產(chǎn)品所吸引，并進(jìn)一步前來詢問了解，從而最后購買。 時(shí)間 銷售套數(shù) 銷售額（元） 累計(jì)銷售套數(shù) 累計(jì)銷售額 （元） 06年 10 月 3 套 9344437 3 套 9344437 06年 11 月 2 套 6485402 5 套 15969434 06年 12 月 3 套 9344437 8 套 25313871 07 年 1 月 4 套 12063877 12 套 37377748 07 年 2 月 2 套 6803749 14 套 44181497 07 年 3 月 1 套 2719440 15 套 46900937 六、 營銷推廣費(fèi)用 待 售別墅總銷售額約為 4690 萬元，按照 常規(guī)模式 ，營銷推廣費(fèi)用占總銷售收入的 3%—— 5%，由于現(xiàn)售別墅為尾房，別墅的營銷難度要大于其他產(chǎn)品，為了保證完成銷售任務(wù)，減低市場風(fēng)險(xiǎn)，建議本案的營銷推廣費(fèi)用設(shè)定為 4%。 五、 銷售目標(biāo) 根據(jù)以往現(xiàn)場來訪量的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以及三亞旅游地產(chǎn)市場銷售周期，制定符合項(xiàng)目銷售進(jìn)度的回款計(jì)劃。在接下來階段以平面廣告為主，并配合一些雙休日公關(guān)宣傳推廣活動(dòng)，針 對(duì)所推售單元的不同性，而有所側(cè)重的給予最大程度上配合。 配合項(xiàng)目 網(wǎng)絡(luò) 推廣 ，舉辦相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)，在此期間希望積聚 客戶 足夠的注意力，向他們及時(shí)地推出“ 海闊天空 .極品 ”項(xiàng)目優(yōu)勢的平面廣告吸引大批準(zhǔn)買家到售樓處觀看。 其次，通過 集團(tuán)公司 各項(xiàng)媒介 資源 向廣大民眾 灌輸項(xiàng)目內(nèi)容，項(xiàng)目自身賣點(diǎn)宣傳， 以大量 航機(jī)、酒店客房 廣告、 網(wǎng)絡(luò) 廣告 出擊，配合介紹項(xiàng)目賣點(diǎn)的 撰 稿，形成鋪天蓋地之廣告宣傳攻勢，宣布 “海闊天空 .極品” 正式 推出 銷售，借助項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品特性和適中的銷售總價(jià)，以及完善的物業(yè)配套和集團(tuán)內(nèi)部的大力支持作為強(qiáng)大的銷售后盾，增強(qiáng)買家的信心。在這種推廣策略的指導(dǎo)下，勢必會(huì)在最后階段掀起一股銷售熱潮，將一些位置不太好的單元去化掉。 以利潤回報(bào)等多種優(yōu)惠促銷方式，不斷創(chuàng)銷售高潮，力爭提前圓滿收盤 在本案推廣活動(dòng)階段，將根據(jù)不同階段銷售重點(diǎn)，穿插采取一些比較多的實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠促銷方式，創(chuàng)造出一個(gè)銷售高潮，配合優(yōu)惠促銷活動(dòng)將一些剩余或不太好的單元銷售出去，并且我們可以通過例如 贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi) 、 三亞 旅游、付款優(yōu)惠等促銷方式來吸引客戶前來 度假 居住、投資。告訴我們的購買群體，本案是 三亞灣 別墅的標(biāo)志性物業(yè)，以詳盡的數(shù)據(jù)資料作為品牌支持。根據(jù)不同階段的營銷目標(biāo)重點(diǎn)，酌情安 排調(diào)整不同營銷戰(zhàn)術(shù)的比重組合，配以最合適的組合模式對(duì)此一特定階段進(jìn)行市場營銷推廣活動(dòng)。并充分利用 海航集團(tuán)麾下所有產(chǎn)業(yè)，為“ 海闊天空 .極品 ”的再次 入市 做 大規(guī)模 、有效的廣告宣傳，充分 利用 海航 集團(tuán)的規(guī)模優(yōu)勢，讓每一個(gè)前來 與海航接觸 的人都能了解到“ 海闊天空 .極品 ”的產(chǎn)品信息，我們要爭取做到，在最短的時(shí)間范圍內(nèi)，讓 客戶 充分了解并知道“ 海闊天空 .極品 ”的各種產(chǎn)品優(yōu)勢， 要在短暫的時(shí)間之內(nèi)，把 客戶 的目光都聚焦在“ 海闊天空 .極品 ”這個(gè)項(xiàng)目上，讓 那些要買房者和打算買房者都來本案售樓處前來觀看，在十一黃金周前迅速的積累一大批的客戶。 C． 本集團(tuán)的五星級(jí)亞太酒店 和海航酒店 成為本案有力的產(chǎn)品附加值，倍添本案的 功能 、 品位，如果能夠增加本案的物業(yè)管理，使得繁華與便利交相融合，真正作到“出則暢旺、入則靜安”的 度假 理想，使本案成為 三亞灣 標(biāo)志性特色 別墅項(xiàng)目 ，這將有力扶持本案成為 三亞 地區(qū)市場領(lǐng)先者的地位。 B． Town House 度假別墅新 潛在客群的形成，對(duì)別墅住宅的渴望日益增加，加之目前 三亞 建設(shè)的別墅項(xiàng)目 總量 較少，由此而引發(fā)市場潛量不可低估，而新型度假 產(chǎn)品 Town House 以優(yōu)異的價(jià)格性能比推向市場后對(duì)“