【正文】 持續(xù)關注度、品牌忠誠度。僅對剩余房源進行自然去化。打造健康、養(yǎng)生工程，建立人文社區(qū)，創(chuàng)造人文論壇。預約健康：住健康的房子，享受土地與陽光帶來的勃勃生機，與鄰里和諧相處，在低密度卻又繁華的社區(qū)里生活，十年二十年乃至一生 …… 為健康未來打基礎。保存健康：立即結束不健康的生活方式。正因為健康是一種失去了才明白其珍貴性的東西，所以人們（往往是偏年輕的客群）很容易忽略。Health Life ? 生命增彩推廣定位：HEALTH HOUSE 新活性原墅戰(zhàn)略體系兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線 健康線鞏固防御縱深 實現(xiàn)快速進攻對產(chǎn)品價值的挖掘縱深 對健康生活的創(chuàng)造縱深取決于 取決于戰(zhàn)略方針“ 為生命添活力”“ 為生活添魅力 ”空間突圍“ 空間增值系統(tǒng) ” ，全面兌現(xiàn)居住價值兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線 健康線綠化空間增值 【聯(lián)體 /疊加】狹長型露臺：增加花架設置，將綠色種植戶外化，節(jié)省室內(nèi)空間情趣空間增值 【疊加】 上疊的平臺空間 私家空中花園功能空間增值 【聯(lián)體別墅（帶內(nèi)庭）】 9平米內(nèi)庭 27平米功能空間 地下室儲藏室 功能房全面兌現(xiàn)居住價值空間增值系統(tǒng)基準空間增值 【雙拼 /聯(lián)體 /疊加】 全面贈送地下室 /地下車庫 /露臺 /花園功能空間增值 【聯(lián)體別墅（帶內(nèi)庭）】地下室 /車庫一層二層 三層產(chǎn)品進攻兩大 “ 目標系統(tǒng) ”兩條戰(zhàn)線產(chǎn)品線 健康線產(chǎn)品 面積 產(chǎn)品附加值 客群 競爭聯(lián)體 178㎡ [帶 9 ㎡中庭]9*3=27 ㎡贈送面積 相對高端客群 同潤加州 180200 ㎡聯(lián)體雷丁小城 197 ㎡聯(lián)體……160 ㎡ 相對低端客群 萬科白馬花園聯(lián)體（預計 06年下半年推出）疊加 150 ㎡ [上 ] 約 20 ㎡空中私家花園生活方式提升 萬科白馬花園洋房 1F160 ㎡ [下 ] 生活方式提升 萬科白馬花園洋房 1F注：由于一期雙拼別墅的推案量少，同時上市晚，不作為 06年考慮對象。Health House ? 居家增值易墅 1 5 8 0 29 86009000 以聯(lián)體別墅為主麗水馨庭 0 0 0 0 12 7200 聯(lián)體，疊加成交總計（除公寓）28 36 59 74 100 —— ——附：區(qū)域成交情況一覽表各項目銷售業(yè)績難以提升板塊內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重除了雷丁小城每個月以 40套的銷售速度獨占鰲頭，遠遠與板塊內(nèi)其他別墅項目拉開差距以中檔別墅為主 ,獨立、類別墅、公寓產(chǎn)品一應俱全歐式、英式、西班牙風格、應有盡有基本每個項目都送露臺 /花園 /地下室板塊的目標消費者特征趨同雖然板塊內(nèi)樓盤眾多，但消費者首先認同的是整個板塊的生態(tài)性由于各樓盤物業(yè)形態(tài)趨同，導致目標消費者特征趨同英郡 雷丁小城 — 廣告表現(xiàn)[競爭 ] 《松南商城巴比倫廣場 康城商業(yè)配套綠洲香島商業(yè)廣場心 成交面積分布于 160200m2左右。一期總占地面積92709平方米，總建面 62740平方米，由 161幢獨棟別墅、 42幢小雙拼別墅、 30幢大雙拼別墅、 40幢疊加別墅組成，容積率 ，建筑密度 。達安圣芭芭花園 — 銷售情況銷售成績較好，除傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，成交量和均價較低，其余時間均價平穩(wěn)，成交基本穩(wěn)中有升。由獨棟別墅和聯(lián)體別墅組成，聯(lián)體面積190260平方米，獨立 280360平方米。復地北橋城 — 銷售情況 4月份的成交較之前兩個月大幅度下滑，成交均價也在波動中呈下行趨勢。獨棟面積 250280平方米，聯(lián)體面積 100200平方米左右。 聯(lián)排均價 7000元 /平方米， 獨棟均價 12023元 /平方米面積范圍： 160280 發(fā) 展 商 :上海柏斯置業(yè)有限公司投資商：復地 企劃營銷 :上海策源置業(yè)顧問有限公司建筑設計 :美國 JWDA建筑設計事務所 上海三益建筑設計事務所 占地約 50萬平方米，容積率 ，綠化率 35%。燕南園 — 銷售情況燕南園 — 戶型燕南園 — 廣告表現(xiàn)復地北橋城 06年 5月 20日推出二期中央水景別墅，面積 190230平方米左右，均價 12023元 /平方米，總價 220310萬元 /套，物業(yè)費 /平方米 /月。 案例燕南園二期地址：景聯(lián)路 1111弄（近虹梅南路） 區(qū)域：閔行 (環(huán)線位置 :中外環(huán) ) 單價報價 :： 12023 面積范圍： 190230 交屋時間 :2023/7 發(fā)展商 :上海萬科中實交易房地產(chǎn)有限公司 建筑設計 :日本（株）山設計工房 小區(qū)占地約 19公頃，總建筑面積約 12萬平方米，容積率 ，綠化率 35%。 別墅的投資需求打壓殆盡 隨著政府政策打壓的真正實施，以及市場觀望情結的日益嚴重，投資客源現(xiàn)在別墅市場中早已無影無蹤。在期房銷售的情況下，開發(fā)商的品牌成為消費者判斷產(chǎn)品品質(zhì)的主要依據(jù)之一。 客戶對外圍別墅區(qū)的接受度在增加 本項目與莘閔別墅區(qū)、九亭板塊的車程都僅在十分鐘左右，在客戶可以承受的范圍內(nèi)。3.、 4月份成交量劇增，在四月出現(xiàn)大半年以來的峰值，成交面積達到 10747平方米。全市聯(lián)列住宅市場在莘閔板塊，聯(lián)列住宅 06年的成交情況明顯優(yōu)于去年。全市別墅市場縱觀去年 9月至今的聯(lián)列住宅，除了在傳統(tǒng)的淡季，成交量一直呈增長狀態(tài)，尤其是 3月以來，成交大幅增長。 3月聯(lián)列別墅成交比重增大，占到了六成， 4月市場供需兩旺， 5月成交依舊保持良好狀態(tài)。[市場 ] v 全市別墅市場v 全市聯(lián)列住宅市場v 莘閔板塊聯(lián)列住宅市場v 市場客戶分析v 附：案例《經(jīng)過年初的傳統(tǒng)淡季， 2月別墅市場趨于平穩(wěn)。中行 400萬元以下的別墅，貸款成數(shù)最高 7成，19861990年造的別墅最高 6成，而 400萬元以上的別墅原則上不接受貸款，除支行推薦或 VIP客戶。農(nóng)行別墅貸款成數(shù)最高 5成。而在 6月 1日的前兩天，上海二手市場突然爆滿，趕著 “過戶 ”完稅的交易雙方明顯增加，房產(chǎn)交易中心不得不加班延時工作。部門門店的二手房的成交量下滑了 50%左右。二手房市場： 成交量下滑明顯在樓盤房齡兩年左右居多的楊浦、長寧、閘北、閔行和浦東塘橋等區(qū)域，成交量下滑明顯，掛牌成交價格有 35%的下浮。新房市場 ：樓市成交量一周內(nèi)下降兩成 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，細則出臺后一周內(nèi)（ 5月 29日 6月 4日），上海樓市各項指標均出現(xiàn)明顯下降。別墅類土地供應再一次全面叫停，對后市別墅產(chǎn)品的供應將產(chǎn)生較大影響，別墅產(chǎn)品價格上揚不可避免。上海作為直轄市有政策調(diào)整的權利，并且去年地方政府調(diào)控有力，取得明顯成效，所以此次的政策執(zhí)行上會有一定松動。北京、深圳、廣州被重點關注，在政策執(zhí)