【正文】 物業(yè)進一步邊緣化，呈現(xiàn)低價值、低增長、低產(chǎn)出特征。 3. 標桿樓盤的市場去化能力得到充分印證。 5. 高品質(zhì)高端項目呈現(xiàn)明顯產(chǎn)品優(yōu)勢，更易得社會輿論認可。 ?中小學 : 石室外國語實驗學校、雙楠小學、實驗中學、成都市新陽小學、武侯巴蜀學校、四川運輸學校、和平小學等 ?幼兒園 : 規(guī)劃幼兒園 ?綜合商場 : 人人樂、伊藤、國美電器、好美家等 ?醫(yī)院 : 武侯區(qū)第三人民醫(yī)院、武侯區(qū)第二人民醫(yī)院等 ?其他 : 武侯大道餐飲娛樂一條街、逸都休閑城、武侯花園酒店、紅牌樓大酒店 周邊配套 伊 藤 、 王 府 井家 樂 福 、 優(yōu) 瑪 特人 人 樂 、 好 又 多 、 大 潤 發(fā)武侯總面積為 76． 56平方公里，總?cè)丝?人，因武侯祠坐落而得名，是 1990年成都行政區(qū)劃調(diào)時建立的新城區(qū)，被國務院定位為 高科技文化區(qū) 。 近年來在武侯幾大熱居之地集中開發(fā)的地產(chǎn)項目改善了人居環(huán)境；仁和春天、伊藤洋華堂、凱賓斯基等現(xiàn)代商貿(mào)、商務業(yè)態(tài) 完善了城市配套功能 ；老成都民俗公園、錦里一條街、江安河公園、永康森林公園、清水河公園等休閑旅游場所提升了城市的整體形象。 武侯新城的規(guī)劃中， 順江 鐵佛地塊是房地產(chǎn)的重點 ， 09年底到今年，本地塊將有大量土地招拍掛。從凱萊帝景到御嶺灣，中糧品牌對城市發(fā)展的區(qū)域占位，遠見卓識，易居看來，祥云國際項目更具國際眼光。 ? 絕不局限于基地周界小市場，應以統(tǒng)帥全城之勢，跳出區(qū)域做大局。 【 】 區(qū)域分析 /區(qū)域定位 【 】 基礎經(jīng)濟指標（二號地塊） 建筑面積： 84326平米 容積率： 建筑密度： % 綠地率： 30% 疊墅： 132套，共 32604平米 高層： 286套，共 51477平米 車位： 860個，配比： 1： —— 秉盛地氣，一貴難求 ?地勢 / ? 三重英倫之門，敞懷國際包容 ? 借勢四平八穩(wěn)，傳承城際貴氣 ? 既自成體系，又內(nèi)聯(lián)外通，開合之間風相叢生。 【 】 產(chǎn)品解析 /項目地勢 【 】 產(chǎn)品解析 /1期產(chǎn)品分布圖 疊墅 132套 高層公寓 268套 ? 疊墅共 4種戶型，面積范圍 226~291平； ? 高層公寓共 6種戶型，面積范圍 113~335平。 ? 凝練溫暖段面，西方園林美學，于高雅的尊優(yōu)之中，表達業(yè)主 理性、賓禮、尚義的人生觀達。于到處開花的萬達城市廣場不同，大悅城走的是“卡宴專賣式”精而少的稀缺戰(zhàn)略，更加強調(diào)物業(yè)的國際品味和立足一座城市的恒久標桿價值。 高品質(zhì)景觀是優(yōu)質(zhì)樓盤的一大看點，對地產(chǎn)的保值增值具有重要作用，成都購房者都比較關注項目的景觀設計。 中糧地產(chǎn) +貝爾高林設計，會提升項目景觀品質(zhì)。 1. 市場競爭不容樂觀 2. 市場上升過快形成不可預期風險 3. 宏觀調(diào)控有收緊政策 4. 未來放量明顯 項目定位與核心價值梳理 第三部分 ?項目概念定位 ?項目價值闡述 ?項目核心價值體系梳理 ?項目總精神 SLOGAN及推廣調(diào)性 高品質(zhì)國際化標準生活社區(qū) 項目定位 【 】 項目概念定位 中糧祥云國際 產(chǎn)品標準創(chuàng)新 基 礎 升 華 前 景 特 色 中糧品質(zhì)生活 成都新貴區(qū)域 城市綜合體依托 項目價值闡述 【 】 項目價值體系 價值闡述 國際化的理解： 不是一味西化，而是打破文化局限 把世界上最好的為我所用所享 盛世包容，海納百川。 只有當一座城市對自己的實力有充分信心的時候， 才有勇氣敞開大門，歡迎五湖四海的友人。 正如今天的成都， 正如今天的中糧， 正如今天的祥云國際社區(qū)。 一個時代的世界之城，永遠是眾人心目中的光榮與夢想。 祥云將成為成都國際化進程中的一個里程碑 也是中糧地產(chǎn)品牌與產(chǎn)品線走向成熟的標志 成 都 自信 開放 獨立 樂觀豁達的人本主義 開放文化的海納百川 “第四城”的朝氣蓬發(fā) 對同步國際生活的渴望 骨子里的堅韌和自信 西部中國的核心城市 堅持傳統(tǒng)卻相對獨立 中糧 祥云國際社區(qū) [國際化社區(qū) ]定位的可行性論證 [國際化社區(qū) ]定位的可行性論證 成都市場需要真正的國際化生活 成都具備接納國際化生活的基礎 中糧是營造國際化生活的實踐者 項目具備實現(xiàn)國際化生活的條件 中糧 祥云國際社區(qū) 成都具備接納國際化生活的基礎： 傳統(tǒng)與開放并存的成都文化是 國際化生活的天然土壤 成都文化的起始就已經(jīng)包含著突破傳統(tǒng)的因素，在相對封閉的地理環(huán)境內(nèi)產(chǎn)生的反而是不受傳統(tǒng)束縛的心理環(huán)境；絲綢之路的精神流傳至今，以開放的心態(tài)吸納著所有先進的文化點滴，進而糅合，自成一體。 【 】 成都國際化社區(qū)的背景與基礎 成都市場需要真正的國際化生活： 快速發(fā)展的城市渴望獲得 提升生活品質(zhì)的機會 所謂“國際化生活”并不是指單純的拿來主義，和曾經(jīng)的京滬等城市一樣，成都也正在經(jīng)歷著被“偽國際化”包圍的歷程。所謂國際化，是指在全球經(jīng)濟一體化的今天，信息的廣泛交換使得城市的發(fā)展和居民的生活都開始走向標準上的趨同；先進的、更能提升生活品質(zhì)的人居理念能夠跨越文化和國界，為全世界的居民所接受。 成都已經(jīng)成為西部乃至全中國最具活力的城市，國際化生活，呼之欲出。 所謂國際化，并不是讓中國人改用刀叉而放棄筷子， 改吃漢堡而放棄紅燒肉；這更多的是表示一種標準和姿態(tài)。 自信與實力之下， 才能從容自在的對所有新鮮事物取長補短，充實自己。 每個時代的世界，都有屬于自己的世界之城。 【 】 成都國際化社區(qū)的背景與基礎 項目具備實現(xiàn)國際化生活的條件： 社區(qū)產(chǎn)品規(guī)劃與城市綜合體形態(tài) 大幅度提升生活品質(zhì) 依托城市綜合體的市區(qū)高端住宅是高品質(zhì)生活的發(fā)展趨勢，也是聚合城市資源的最好形式；祥云國際社區(qū) +大悅城的模式將使本項目在成都將成為區(qū)域生活中心。 【 】 成都國際化社區(qū)的背景與基礎 代表當今成都乃至中國的活躍階層與動力人群的社會標志和文化典型 實現(xiàn)品牌價值跨越發(fā)展 適應成都區(qū)域市場特色 確立和鞏固領導者地位 聚合最高端的客戶資源 明確定義社交平臺概念 獲取獨有藍海競爭定義 為最終爆發(fā)積蓄關注度 國際化生活社區(qū) 絕對的話語權 聚光燈的焦點 高起點的立意 與城市休戚相關 社交與風尚核心 中糧 祥云 【 】 中糧 祥云國際社區(qū)表現(xiàn)力示意 成都。 International Brand Design International service brand International brandoriented education International club brand International landscape ecology International business consumer brands Fine decorated international brand 【 】 項目總精神 SLOGAN 一個全新的人居夢想 中糧在祥云國際融入的不僅是它的品牌 更多的是用十八年兢兢業(yè)業(yè)的追求累計而成的品質(zhì)標準 這種品質(zhì)讓中糧地產(chǎn)不斷實現(xiàn)夢想 正是這種品質(zhì)創(chuàng)造出超越豪宅標桿的國際化產(chǎn)品和生活 正是這種品質(zhì)創(chuàng)造出卓越輝煌的人居價值 在祥云國際，中糧地產(chǎn)在不斷超越 在祥云國際，中糧地產(chǎn)正在營造一個全球夢幻生活區(qū) 在祥云國際，正在實現(xiàn)一個全新的人居夢想 成都心 世界情 外雙楠，三環(huán)內(nèi)。 銷售中心、樣板房 十畝公園景觀區(qū) 部分社區(qū)圍墻 部分社區(qū)道路 完整中央景觀區(qū) 生活示范區(qū) 完整社區(qū)圍墻 完整社區(qū)道路 銷售現(xiàn)場環(huán)境基本完成， 有較完整的疊墅生活區(qū)樣板段呈現(xiàn)， 正式售樓處和樣板房已經(jīng)啟用， 項目口碑已經(jīng)在前期傳播中得到樹立， 國際化生活社區(qū)的概念與現(xiàn)實雛形初現(xiàn)， 中糧祥云的品牌號召力已經(jīng)初步形成， 在項目整體競爭力上與區(qū)域市場形成差異化競爭。 這是出于以下考慮： ； ； 客戶區(qū)域識別及啟動順序 【 】 典型客戶的構(gòu)成分析 居所升級換代的本地客戶 背景：成都歷來就不缺享受生活的概念，本地消費者對于地產(chǎn)產(chǎn)品的要求一直有自己的觀點。比如對于房型的挑剔，對于空間的要求，對于大面積綠化景觀的執(zhí)著；這些都使得成都當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場一直處在快速發(fā)展之中，品質(zhì)一直是被關注的重點。 她今年 40歲，從小在成都長大，也一直住在雙楠。前些年湊熱鬧，在麓山買了一套小別墅，但自從買下以后，也基本沒怎么住過。家里孩子剛上大學，過不了幾年也許就要成家了，現(xiàn)在家里那套三居室就顯得有些雞肋了。心里面還是想著那種最理想的生活：在市區(qū)，有足夠方便的商業(yè)配套；同時鬧中取靜，有自己的社區(qū)小環(huán)境。 【 】 典型客戶樣本描?。ㄒ唬? 成都周邊“進城”置業(yè)客戶 背景：國內(nèi)資源向大城市集中，是城市化進程中必然存在的階段。新政之后，對外地戶籍客戶的購買力要求史無前例的上升到了新高度；但這并不能遏制此類消費者的進城需求。 他今年 55歲，老家在綿陽，早年靠做服裝生意積下點錢，后來成了家鄉(xiāng)小有名氣的“致富能手”；前些年生意越做越紅火，也在成都有了自己的門店。房子可得買大點，以后家里人口多了，也夠住才行。首先，這些客戶的生活經(jīng)歷決定了他們是同齡人中的佼佼者，在走南闖北的經(jīng)歷中獲得了自己的人生閱歷與今天的財富地位；他們往往是圈子里的意見領袖與榜樣標桿，這一點在“同鄉(xiāng)”圈子里更為明顯。而在營銷上，這些客戶在異地時是較容易達成精準營銷的，可以利用商會等渠道完成相對較具性價比的傳播?，F(xiàn)在突然發(fā)現(xiàn)，自己越來越想家了。少小離家老大還，鄉(xiāng)音未改鬢毛衰。數(shù)不清的“新城”、“新貴”；然而自己心目中的家，還是要在那些熟悉的地名里。目前，成都一些新開的項目中，已經(jīng)可以明顯感受到，這些來自一線城市購房者的比重在不斷加大。 他今年 45歲，幾年前在上海和朋友合伙開了一家小公司，生意不算太好，但一直很穩(wěn)定，每年基本可以有 50至 80萬的進賬；自己倒也時常有些空閑時間，可以到處走走。但隨著這兩年上海樓價飆升，讓他也一下子看不懂市場了。最近聽朋友說成都的地鐵年內(nèi)通車，這讓他有點動心了。同時自己其實也一直很喜歡成都的安逸氣氛和秀麗景色，心里甚至有個念頭：等年紀大了就去成都閑云野鶴。 【 】 典型客戶樣本描摹（四） 社交需求先行，改善需求為主 更大的房子 改善需求 最好要住著舒服一些的房子 別墅類產(chǎn)品 社交需求 至少要住這樣的房子才夠體面 公認的豪宅 尊重需求 錢不是問題，要住最好的房子 看不見的頂層 自我實現(xiàn) 我只想要我喜歡的房子 生存需求 只要有房子住就行 入門級產(chǎn)品 注：馬斯洛需求層次理論，在層級劃分中并不完全與價格對應。 從項目的兩類主力產(chǎn)品來看，都具有明顯的“回歸城市”的需求特征， 這是成熟消費者對生活舒適度的理解；其中疊墅消費者更偏重于社交，兼有改善； 而高層消費者則是以改善為主，兼有社交。 成都 —— 因為是你，有世界無國界 》 一本一期產(chǎn)品解密讀本 （具收藏價值的樓書） ； 一個全球精英全景式國際生活的宏偉規(guī)劃沙盤 —— 聯(lián)合高端 club，全球化背景下生活品質(zhì)對話； 一個展賣規(guī)劃理念的銷售樣板區(qū) （情景化實體樣板間并生活規(guī)劃沙盤） ； 【 】 階段性動作分解 品牌期 {開盤前期 9— 10月 }—— 販賣沖動與氛圍追求 Phase iii for impulse and the atmosphere of the pursuit of trafficking 國際化生活理念的表現(xiàn) —— 北京祥云在當?shù)氐挠绊懥爱a(chǎn)品表現(xiàn) ； 國際生活區(qū)全景體驗 —— 媒體、專家、政府看房團，輿論背景的打造 ； 國際化生活概念研討與媒體論壇區(qū) —— 高端對話：業(yè)界傳播 ； 全球化商業(yè)品牌的持續(xù)引進 —— 大悅城的造勢 ； 產(chǎn)品展賣 —— 沙盤、建材展示、樣板區(qū)、產(chǎn)品讀本； 系列介質(zhì)人群推介會 —— 媒體、伙伴、合作商推介會 系列品牌聯(lián)動營銷活動 ； 【 】 階段性動作分解 開盤前期 {產(chǎn)品期 1012月 }—— 販賣感動與產(chǎn)品體驗 Phase ii for Impressed with the product experience of trafficking 項目亮相 —— 疊墅國際精英推介會，造論：國際生活區(qū)到底是什么，中糧宣布標準 ； 七大全球化頂級品牌系統(tǒng)品牌推介 —— 物業(yè)、會所、教育、商業(yè)品牌引進、體驗，意向客戶先行體驗，由認同感上升為歸屬感； 系列體驗之旅 —— 曝光焦點、人氣聚集、小道消息炒作； 產(chǎn)品展賣： 沙盤、建材展示、樣板區(qū)、產(chǎn)品讀本； 系列產(chǎn)品推介會、系列品牌聯(lián)動營銷活動； 【 】 階段性動作分解 產(chǎn)品期 網(wǎng)絡媒體 整合 A 業(yè)內(nèi)傳播 與導向 C 平面媒體 整合 B 通過預設的話題，以媒體的第三方視角，通過整合平面及網(wǎng)絡在內(nèi)的系統(tǒng)媒體傳播， 形成以新聞 /報道 /軟文等形式為主的輿論攻勢，以