【正文】 39 ..................................................................................................................... 40 ................................................................................................................. 40 第 9章 可行性研究結(jié)論與建議 ........................................................................................................ 42 ........................................................................................................................ 42 ................................................................................................... 42 第 1 章 項(xiàng)目定位總論 山西省委八屆七次全會(huì)提出山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時(shí)，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。根據(jù)政府相關(guān)部門(mén)對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃及物流產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)性意見(jiàn)，山西省物流規(guī)劃的重點(diǎn)是沿大運(yùn)高速公路經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)太原、大同、運(yùn)城、侯 馬四大物流園區(qū)，形成以太原為中心的物流體系布局，以?資源型?物流為核心，帶動(dòng)發(fā)展日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料消費(fèi)品和農(nóng)產(chǎn)品等重點(diǎn)行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)。本項(xiàng)目根據(jù)《山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃思想，立足現(xiàn)代物流和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，依托項(xiàng)目所處地理優(yōu)勢(shì)，為滿足山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展而提出，目的是充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢(shì)，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動(dòng)山西省以太原為中心的商 貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 研究工作依據(jù) 《山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃局《控制性詳細(xì)規(guī)劃》。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運(yùn)，成就了中國(guó)最早的商人。 晉商的輝煌，推動(dòng)山西成為當(dāng)時(shí)的?海內(nèi)最富?，而且有力促進(jìn)了中國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展，極大豐富了中國(guó)的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。由極盛到極衰，一百年來(lái)，山西商業(yè)元?dú)?，始終未曾恢復(fù)。 20xx 年山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％。全省人均生產(chǎn)總值 12320 元，按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到1530 美元。生產(chǎn)總值總量在全國(guó)的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 ，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進(jìn)一步提高。山西依托煤炭資源優(yōu)勢(shì)，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項(xiàng)目。 在黨中央 ?十一五?規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫(huà)了山西省 ?崛起中部?的宏偉藍(lán)圖。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場(chǎng)需求，積極地 調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進(jìn)山西產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》中第?二十四、服務(wù)業(yè)?明確規(guī)定? 1. 電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營(yíng)形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ； 2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化 肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)等物流設(shè)施建設(shè)?為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。 2）山西省的物流形態(tài)還比較落后，服務(wù)項(xiàng)目單 一。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟(jì)支撐，運(yùn)輸難以形成回流，效率較低。 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，無(wú)法就地改造和再擴(kuò)建改造。交通上沒(méi)有系統(tǒng)組織，人性化不足。 4）交易方式傳統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn) 金交易普遍。 6）經(jīng)營(yíng)管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實(shí)施統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)推廣，無(wú)法適應(yīng)時(shí)代。 8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來(lái)越窄，運(yùn)輸成本高。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級(jí)換代，勢(shì)在必行！ 為推動(dòng)山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個(gè)超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫切。經(jīng)過(guò)全面、翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研和論證分析，我們認(rèn)為 : 將該項(xiàng)目定位為? 120 萬(wàn)平米華北第一大商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長(zhǎng)遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實(shí)現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動(dòng)發(fā)展日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料消費(fèi)品和農(nóng)產(chǎn)品等重點(diǎn)行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)?產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的客觀需要。 可行性研究結(jié)論 根據(jù)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)、國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、山西省戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向及市場(chǎng)需求分析，本項(xiàng)目具有非常廣闊的市場(chǎng)需求前景。地塊首期可建設(shè)用地面積約 230 畝，總體規(guī)劃用地約 980 畝，總規(guī)劃建筑面積約 120 萬(wàn)平方米，首期擬規(guī)劃建筑面積 17 萬(wàn)平方 米。項(xiàng)目毗鄰 108 國(guó)道，坐擁山西省 ?北、中、南?三大物流中心之中央樞紐地利。位于迎澤路的太原市火車(chē)站將于 20xx 年前南遷至北營(yíng)，將大大縮短與本項(xiàng)目的距離。 項(xiàng)目總體定位 120 萬(wàn)平米 .華北第一大商貿(mào)物流總部 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城，規(guī)劃占地面積 980 余畝，擬建設(shè)建筑面積逾 120 萬(wàn)平方米（其中市場(chǎng)部分約 90 萬(wàn)平方米，配套部分約 30 萬(wàn)平方米），可容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃原則 項(xiàng)目將委托國(guó)內(nèi)外著名的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，按照現(xiàn)代化展貿(mào)物流中心的功能要求，充分滿足人流、車(chē)流、貨流各暢其形的需要，避免國(guó)內(nèi)其他市場(chǎng)普遍存在的停車(chē)難、行車(chē)堵等不足。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 可建設(shè)用地面積：首期已取得土地約 230 畝，總規(guī)劃用地約 980 畝 容積率： 建筑密度： 45% 綠地率：＞ 15% 建筑面積：首期已取得土地規(guī)劃建筑面積約 17 萬(wàn)平方米，總體規(guī)劃建筑面積約 120 萬(wàn)平方米 其它規(guī)劃要求按山西省有關(guān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范文件執(zhí)行。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場(chǎng)（ 60萬(wàn)平方米） 華北 五金 礦機(jī)市場(chǎng)（ 30萬(wàn)平方米） 山西汽配交易市場(chǎng)（ 20萬(wàn)平方米） 華北化工交易市場(chǎng)（ 10萬(wàn)平方米） （ 2）生活資料市場(chǎng)（ 30萬(wàn)平方米） 中國(guó)北方小商品商貿(mào)城（ 30萬(wàn)平方米） （ 3）配套功能（ 30萬(wàn)平方米） 倉(cāng)儲(chǔ)物流（ 10萬(wàn)平米） 酒店辦公（ 5萬(wàn)平 米） 商務(wù)公寓（ 15萬(wàn)平米） 在功能方面，本項(xiàng)目突破傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)功能單一、建筑落后、環(huán)境惡劣、交通壅堵等弊端，集?批發(fā)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、會(huì)展、文化、商務(wù)、購(gòu)物、觀光、居住? 9大功能于一體，打造地標(biāo)性商業(yè)，成為山西省現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的一面旗幟。 （ 2） 物流：引進(jìn)省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)有機(jī)融合 配合政府建設(shè)長(zhǎng)途客運(yùn)站、長(zhǎng)途貨運(yùn)站和城際公交總站，并引進(jìn)省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)， 將現(xiàn)代物流理念與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)有機(jī)融合，全面革新?高成本、低效率?傳的統(tǒng)批發(fā)運(yùn)輸模式。 （ 4） 會(huì)展：建設(shè)配套會(huì)展中心，打造?永不落幕的博覽交易會(huì)? 建設(shè)專用配套會(huì)議展覽中心，每月舉行不同主題的商貿(mào)洽談會(huì)、新品發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品交易會(huì)，吸引省內(nèi)外供求雙方見(jiàn)面商洽，打造?永不落幕的博覽交易會(huì)?。、 （ 6） 商務(wù)：商務(wù)、會(huì)議中心，提升商務(wù)環(huán)境 建設(shè)經(jīng)濟(jì)型酒店和星級(jí)酒店，配套商務(wù)、會(huì)議中心，為廣大采購(gòu)商提供多種住宿選擇，提升商務(wù)環(huán)境。引進(jìn)各種配套零售商業(yè) 和休閑娛樂(lè)設(shè)施，為廣大商戶和采購(gòu)商提供豐富多彩的業(yè)余生活，使本項(xiàng)目不但成為一個(gè)交易之都，也是一個(gè)安居樂(lè)業(yè)之城。每個(gè)季節(jié)、假日，本項(xiàng)目將舉行美食節(jié)、晉商文化節(jié)、中秋采購(gòu)節(jié)、年貨節(jié)等等富有特色的主題商業(yè)觀光活動(dòng)，吸引山西省及華北周邊省份采購(gòu)商、旅游觀光人士前來(lái)觀光消費(fèi)。 面向山西，輻射華北，建設(shè) 1000 億元大市場(chǎng) 依托山西能源運(yùn)輸所構(gòu)建的較為發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)，本項(xiàng)目在 3 小時(shí)車(chē)程內(nèi)可全方位輻射山西省內(nèi)主要市縣，具有成為省級(jí)物流樞紐的立體化交通網(wǎng)絡(luò)資源！省際交通系統(tǒng)也較發(fā)達(dá)， 5 小時(shí)車(chē)程內(nèi)可輻射石家莊、鄭州、包頭等周邊省份的重要城市。?本項(xiàng)目將立足太原、榆次，面向整個(gè)山西省，并向北輻射內(nèi)蒙包頭、向南輻射河南、向東輻射河北 ，具有成為 1000 億元大市場(chǎng)的輻射潛力。 項(xiàng)目總體建設(shè)分期 首期工程計(jì)劃 20xx 年 10月動(dòng)工， 20xx 年 9月竣工交付， 20xx 年 10 月開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)； 二、三期工程將于 20xx20xx 年建設(shè)，預(yù)計(jì)整體開(kāi)業(yè)時(shí)間為 20xx 年 9月； 整個(gè)建設(shè)周期 56 年。貨流、人流、資金流、信息流，本項(xiàng)目以 120萬(wàn)建筑規(guī)模、 1000 億交易金額，必將成為山西省又一財(cái)富引擎，成為山西省發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的龍頭項(xiàng)目。 （ 2） 1000 億商品交易額 4 大市場(chǎng)涵蓋了山西省重點(diǎn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)資料市場(chǎng)和 3300 萬(wàn)人口日常消費(fèi)的方方面面，加上對(duì)周邊省份的輻射，本市場(chǎng)年商品交易額預(yù)計(jì)超過(guò) 1000 億元！巨大的資金流，為本地商業(yè)的興旺、金融的繁榮帶來(lái)無(wú)數(shù)機(jī)遇。 （ 4）每年 3000 萬(wàn)客流量 本項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后，預(yù)計(jì)每天吸引 510萬(wàn)人前來(lái)采購(gòu)、消費(fèi)、觀光，每年將產(chǎn)生3000 萬(wàn)客流量，這將產(chǎn)生龐大的消費(fèi)需求。按每戶年綜合工商稅費(fèi) 1萬(wàn)元計(jì)算，僅交易市場(chǎng)部分就可貢獻(xiàn) 億元稅收。本項(xiàng)目將成為本地重要的?工業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化基地?！ （ 7）復(fù)興晉商文明，革新商業(yè)觀念 現(xiàn)代商業(yè)文明，帶來(lái)的不僅僅是財(cái)富的沖擊，更重要的是觀念的革新！本項(xiàng)目匯聚全國(guó)商業(yè)精英，將帶來(lái)豐富多彩的商業(yè)理念，將全面革新山西省本土人士的商業(yè)觀念，刺激商業(yè)文明的復(fù)興。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 將該項(xiàng)目定位為? 120 萬(wàn)平米華 北第一大‘一站式’商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長(zhǎng)遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實(shí)現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動(dòng)發(fā)展日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料消費(fèi)品和農(nóng)產(chǎn)品等重點(diǎn)行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)?產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的客觀需要。 項(xiàng)目可行性總體評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的定位符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，符合山西省產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)需求基礎(chǔ)，市場(chǎng)可行性高。 項(xiàng)目按照綠色建筑理念規(guī)劃設(shè)計(jì)，節(jié)能環(huán)保無(wú)污染。 項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較小，具有良好 的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，具有較高的財(cái)務(wù)可行性。 存在問(wèn)題及提請(qǐng)政府支持事項(xiàng) 盡快完善市政配套和物流基礎(chǔ)設(shè)施 由于開(kāi)發(fā)區(qū)尚處于起步階段，基本上沒(méi)有什么市政配套。 由于本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)山西省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的意義，因此，我們建議，政府在本項(xiàng)目旁建設(shè)市政配套設(shè)施包括公 交汽車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、長(zhǎng)途貨運(yùn)站等。 避免同類項(xiàng)目重復(fù)立項(xiàng)、惡性競(jìng)爭(zhēng) 大型物流專業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)乘數(shù)效應(yīng)非常大的項(xiàng)目，是任何一個(gè)區(qū)域中心城市都非常重視的產(chǎn)業(yè)板塊。正因?yàn)槿绱耍笮臀锪鲗I(yè)市場(chǎng)沒(méi)有政府的大力支持也是很難成功的。另一方面，政府要對(duì)落后的、過(guò)時(shí)的傳統(tǒng)市場(chǎng)予以拆遷，保證本項(xiàng)目招商風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 第 2 章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 晉商曾經(jīng)創(chuàng)造了山 西乃至中國(guó)商貿(mào)史上的奇跡 山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)舉世矚目的經(jīng)濟(jì)奇跡。綿延至 17 世紀(jì)初到 19 世紀(jì)中葉，晉商以雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和活動(dòng)范圍，其所經(jīng)營(yíng)的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號(hào)店鋪已遍設(shè)全國(guó)通都大邑，并遠(yuǎn)涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國(guó)家，一時(shí)間?晉商?與?徽商?并駕齊驅(qū)，稱雄國(guó)內(nèi)商界長(zhǎng)達(dá) 500年之久。 然而，在 20 世紀(jì)初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨(dú)步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結(jié)，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進(jìn)山西產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必由之途 改革開(kāi)放以來(lái)，山西省經(jīng)濟(jì)得到了迅速全面的發(fā)展。初步核算，全