【正文】 39 ..................................................................................................................... 40 ................................................................................................................. 40 第 9章 可行性研究結(jié)論與建議 ........................................................................................................ 42 ........................................................................................................................ 42 ................................................................................................... 42 第 1 章 項目定位總論 山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。根據(jù)政府相關(guān)部門對物流園區(qū)的規(guī)劃及物流產(chǎn)業(yè)的指導性意見，山西省物流規(guī)劃的重點是沿大運高速公路經(jīng)濟帶規(guī)劃建設(shè)太原、大同、運城、侯 馬四大物流園區(qū)，形成以太原為中心的物流體系布局，以?資源型?物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點。本項目根據(jù)《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃思想，立足現(xiàn)代物流和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，依托項目所處地理優(yōu)勢，為滿足山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展而提出，目的是充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動山西省以太原為中心的商 貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻。 研究工作依據(jù) 《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 晉中市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局《控制性詳細規(guī)劃》。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運，成就了中國最早的商人。 晉商的輝煌，推動山西成為當時的?海內(nèi)最富?，而且有力促進了中國商品經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對外貿(mào)易的發(fā)展，極大豐富了中國的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元氣，始終未曾恢復。 20xx 年山西省國民經(jīng)濟高位平穩(wěn)運行，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對 GDP 增長的貢獻率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻率達到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻率達到 ％。全省人均生產(chǎn)總值 12320 元，按現(xiàn)行匯率計算達到1530 美元。生產(chǎn)總值總量在全國的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 ，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進一步提高。山西依托煤炭資源優(yōu)勢，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項目。 在黨中央 ?十一五?規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫了山西省 ?崛起中部?的宏偉藍圖。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場需求，積極地 調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)換經(jīng)濟優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進山西產(chǎn)業(yè)升級的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導目錄 (20xx 年本 )》中第?二十四、服務(wù)業(yè)?明確規(guī)定? 1. 電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ； 2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化 肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲等物流設(shè)施建設(shè)?為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。 2）山西省的物流形態(tài)還比較落后，服務(wù)項目單 一。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟支撐，運輸難以形成回流，效率較低。 2）規(guī)劃設(shè)計落后，無法就地改造和再擴建改造。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。 4）交易方式傳統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn) 金交易普遍。 6）經(jīng)營管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實施統(tǒng)一營銷推廣，無法適應(yīng)時代。 8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來越窄，運輸成本高。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級換代，勢在必行！ 為推動山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫切。經(jīng)過全面、翔實的市場調(diào)研和論證分析，我們認為 : 將該項目定位為? 120 萬平米華北第一大商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長遠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點?產(chǎn)業(yè)目標的客觀需要。 可行性研究結(jié)論 根據(jù)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢、國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、山西省戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向及市場需求分析，本項目具有非常廣闊的市場需求前景。地塊首期可建設(shè)用地面積約 230 畝，總體規(guī)劃用地約 980 畝，總規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米，首期擬規(guī)劃建筑面積 17 萬平方 米。項目毗鄰 108 國道，坐擁山西省 ?北、中、南?三大物流中心之中央樞紐地利。位于迎澤路的太原市火車站將于 20xx 年前南遷至北營，將大大縮短與本項目的距離。 項目總體定位 120 萬平米 .華北第一大商貿(mào)物流總部 三晉國際商貿(mào)物流城，規(guī)劃占地面積 980 余畝，擬建設(shè)建筑面積逾 120 萬平方米（其中市場部分約 90 萬平方米，配套部分約 30 萬平方米），可容納 15000 余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。 規(guī)劃指標和規(guī)劃原則 項目將委托國內(nèi)外著名的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計公司精心規(guī)劃設(shè)計，按照現(xiàn)代化展貿(mào)物流中心的功能要求，充分滿足人流、車流、貨流各暢其形的需要，避免國內(nèi)其他市場普遍存在的停車難、行車堵等不足。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 可建設(shè)用地面積：首期已取得土地約 230 畝，總規(guī)劃用地約 980 畝 容積率： 建筑密度： 45% 綠地率：＞ 15% 建筑面積：首期已取得土地規(guī)劃建筑面積約 17 萬平方米，總體規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米 其它規(guī)劃要求按山西省有關(guān)建筑規(guī)劃設(shè)計規(guī)范文件執(zhí)行。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場（ 60萬平方米） 華北 五金 礦機市場（ 30萬平方米） 山西汽配交易市場（ 20萬平方米） 華北化工交易市場（ 10萬平方米） （ 2）生活資料市場（ 30萬平方米） 中國北方小商品商貿(mào)城（ 30萬平方米） （ 3）配套功能（ 30萬平方米） 倉儲物流（ 10萬平米） 酒店辦公（ 5萬平 米） 商務(wù)公寓（ 15萬平米） 在功能方面，本項目突破傳統(tǒng)批發(fā)市場功能單一、建筑落后、環(huán)境惡劣、交通壅堵等弊端，集?批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住? 9大功能于一體，打造地標性商業(yè)，成為山西省現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的一面旗幟。 （ 2） 物流：引進省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合 配合政府建設(shè)長途客運站、長途貨運站和城際公交總站，并引進省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)， 將現(xiàn)代物流理念與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合，全面革新?高成本、低效率?傳的統(tǒng)批發(fā)運輸模式。 （ 4） 會展：建設(shè)配套會展中心，打造?永不落幕的博覽交易會? 建設(shè)專用配套會議展覽中心，每月舉行不同主題的商貿(mào)洽談會、新品發(fā)布會、產(chǎn)品交易會，吸引省內(nèi)外供求雙方見面商洽，打造?永不落幕的博覽交易會?。、 （ 6） 商務(wù)：商務(wù)、會議中心，提升商務(wù)環(huán)境 建設(shè)經(jīng)濟型酒店和星級酒店，配套商務(wù)、會議中心，為廣大采購商提供多種住宿選擇，提升商務(wù)環(huán)境。引進各種配套零售商業(yè) 和休閑娛樂設(shè)施，為廣大商戶和采購商提供豐富多彩的業(yè)余生活，使本項目不但成為一個交易之都，也是一個安居樂業(yè)之城。每個季節(jié)、假日，本項目將舉行美食節(jié)、晉商文化節(jié)、中秋采購節(jié)、年貨節(jié)等等富有特色的主題商業(yè)觀光活動，吸引山西省及華北周邊省份采購商、旅游觀光人士前來觀光消費。 面向山西，輻射華北，建設(shè) 1000 億元大市場 依托山西能源運輸所構(gòu)建的較為發(fā)達的高速路網(wǎng)，本項目在 3 小時車程內(nèi)可全方位輻射山西省內(nèi)主要市縣，具有成為省級物流樞紐的立體化交通網(wǎng)絡(luò)資源！省際交通系統(tǒng)也較發(fā)達， 5 小時車程內(nèi)可輻射石家莊、鄭州、包頭等周邊省份的重要城市。?本項目將立足太原、榆次，面向整個山西省，并向北輻射內(nèi)蒙包頭、向南輻射河南、向東輻射河北 ，具有成為 1000 億元大市場的輻射潛力。 項目總體建設(shè)分期 首期工程計劃 20xx 年 10月動工， 20xx 年 9月竣工交付， 20xx 年 10 月開業(yè)運營； 二、三期工程將于 20xx20xx 年建設(shè)，預計整體開業(yè)時間為 20xx 年 9月； 整個建設(shè)周期 56 年。貨流、人流、資金流、信息流，本項目以 120萬建筑規(guī)模、 1000 億交易金額，必將成為山西省又一財富引擎，成為山西省發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)升級的龍頭項目。 （ 2） 1000 億商品交易額 4 大市場涵蓋了山西省重點優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)資料市場和 3300 萬人口日常消費的方方面面，加上對周邊省份的輻射，本市場年商品交易額預計超過 1000 億元！巨大的資金流，為本地商業(yè)的興旺、金融的繁榮帶來無數(shù)機遇。 （ 4）每年 3000 萬客流量 本項目建成運營后，預計每天吸引 510萬人前來采購、消費、觀光，每年將產(chǎn)生3000 萬客流量，這將產(chǎn)生龐大的消費需求。按每戶年綜合工商稅費 1萬元計算，僅交易市場部分就可貢獻 億元稅收。本項目將成為本地重要的?工業(yè)產(chǎn)業(yè)孵化基地?！ （ 7）復興晉商文明，革新商業(yè)觀念 現(xiàn)代商業(yè)文明，帶來的不僅僅是財富的沖擊，更重要的是觀念的革新！本項目匯聚全國商業(yè)精英，將帶來豐富多彩的商業(yè)理念，將全面革新山西省本土人士的商業(yè)觀念，刺激商業(yè)文明的復興。 國民經(jīng)濟評價 將該項目定位為? 120 萬平米華 北第一大‘一站式’商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長遠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點?產(chǎn)業(yè)目標的客觀需要。 項目可行性總體評價 項目的定位符合國家產(chǎn)業(yè)政策導向，符合山西省產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，具有強大的市場需求基礎(chǔ)，市場可行性高。 項目按照綠色建筑理念規(guī)劃設(shè)計，節(jié)能環(huán)保無污染。 項目投資風險較小，具有良好 的經(jīng)濟和社會效益，具有較高的財務(wù)可行性。 存在問題及提請政府支持事項 盡快完善市政配套和物流基礎(chǔ)設(shè)施 由于開發(fā)區(qū)尚處于起步階段，基本上沒有什么市政配套。 由于本項目的建設(shè)對山西省經(jīng)濟的發(fā)展具有舉足輕重的意義，因此，我們建議，政府在本項目旁建設(shè)市政配套設(shè)施包括公 交汽車站、長途汽車站、長途貨運站等。 避免同類項目重復立項、惡性競爭 大型物流專業(yè)市場是一個乘數(shù)效應(yīng)非常大的項目，是任何一個區(qū)域中心城市都非常重視的產(chǎn)業(yè)板塊。正因為如此，大型物流專業(yè)市場沒有政府的大力支持也是很難成功的。另一方面，政府要對落后的、過時的傳統(tǒng)市場予以拆遷，保證本項目招商風險降到最低。 第 2 章 項目背景和發(fā)展概況 晉商曾經(jīng)創(chuàng)造了山 西乃至中國商貿(mào)史上的奇跡 山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過舉世矚目的經(jīng)濟奇跡。綿延至 17 世紀初到 19 世紀中葉，晉商以雄厚的資金實力、先進的經(jīng)營管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營領(lǐng)域和活動范圍，其所經(jīng)營的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號店鋪已遍設(shè)全國通都大邑，并遠涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國家，一時間?晉商?與?徽商?并駕齊驅(qū)，稱雄國內(nèi)商界長達 500年之久。 然而，在 20 世紀初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結(jié)，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進山西產(chǎn)業(yè)升級的必由之途 改革開放以來，山西省經(jīng)濟得到了迅速全面的發(fā)展。初步核算，全