【正文】 結(jié)論與建議 ........................................................................................................ 42 ........................................................................................................................ 42 ................................................................................................... 42 第 1 章 項(xiàng)目定位總論 山西省委八屆七次全會(huì)提出山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時(shí)，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。根據(jù)政府相關(guān)部門對(duì)物流園區(qū)的規(guī)劃及物流產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)性意見，山西省物流規(guī)劃的重點(diǎn)是沿大運(yùn)高速公路經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃建設(shè)太原、大同、運(yùn)城、侯 馬四大物流園區(qū)，形成以太原為中心的物流體系布局，以?資源型?物流為核心，帶動(dòng)發(fā)展日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料消費(fèi)品和農(nóng)產(chǎn)品等重點(diǎn)行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)。 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城，緊扣政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，順勢(shì)而生。本項(xiàng)目根據(jù)《山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略規(guī)劃思想，立足現(xiàn)代物流和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，依托項(xiàng)目所處地理優(yōu)勢(shì)，為滿足山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展而提出，目的是充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢(shì)，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動(dòng)山西省以太原為中心的商 貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城 項(xiàng)目承辦單位 承辦單位：山西三晉渤海投資有限公司 法定代表人：裴劍 項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位、地點(diǎn) 項(xiàng)目擬建設(shè)區(qū)位：晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 地塊地址： 108 國(guó)道與匯通路交匯處 承擔(dān)可行性研究工作的單位 山西三晉渤海投資有限公司負(fù)責(zé)研究工作的統(tǒng)籌管理工作； 中國(guó)腦庫 — 深圳綜合開發(fā)研究院、深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司 承擔(dān)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、投資分析等相關(guān) 工作。 研究工作依據(jù) 《山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局《控制性詳細(xì)規(guī)劃》。 產(chǎn)業(yè)背景 山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過舉世矚目的經(jīng)濟(jì)奇跡。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運(yùn)，成就了中國(guó)最早的商人。綿延至 17 世紀(jì)初到 19 世紀(jì)中葉，晉商以雄厚的資金實(shí)力、先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域和活動(dòng)范圍，其所經(jīng)營(yíng)的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號(hào)店鋪已遍設(shè)全國(guó)通都大邑，并遠(yuǎn)涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國(guó)家，一時(shí)間?晉商?與?徽商?并駕齊驅(qū)，稱雄國(guó)內(nèi) 商界長(zhǎng)達(dá) 500年之久。 晉商的輝煌，推動(dòng)山西成為當(dāng)時(shí)的?海內(nèi)最富?，而且有力促進(jìn)了中國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展，極大豐富了中國(guó)的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。 然而，在 20 世紀(jì)初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨(dú)步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結(jié)，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元?dú)猓冀K未曾恢復(fù)。 改革開放以來，山西省經(jīng)濟(jì)得到了迅速全面的發(fā)展。 20xx 年山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，全年全省生產(chǎn)總 值突破 4000 億元，達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％。第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) ％；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 16％。全省人均生產(chǎn)總值 12320 元，按現(xiàn)行匯率計(jì)算達(dá)到1530 美元。?十五?時(shí)期 全省生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) ％，高出計(jì)劃目標(biāo) 5 個(gè)百分點(diǎn)。生產(chǎn)總值總量在全國(guó)的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。 20xx 年山西省三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ::，調(diào)整為 :56:。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 ，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進(jìn)一步提高。 煤炭是山西省的經(jīng)濟(jì)命脈。山西依托煤炭資源優(yōu)勢(shì)，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項(xiàng)目。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初 級(jí)化特征：結(jié)構(gòu)檔次低、運(yùn)行質(zhì)量不高、高購入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題日益突出。 在黨中央 ?十一五?規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫了山西省 ?崛起中部?的宏偉藍(lán)圖。 針對(duì)山西長(zhǎng)期低價(jià)輸出能源產(chǎn)品，又高價(jià)買進(jìn)消費(fèi)品（輕紡工業(yè)消費(fèi)品 60％以上需要從外省調(diào)入），蒙受嚴(yán)重雙向價(jià)值流失的不利局面，山西省委八屆七次全會(huì)提出山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時(shí)，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務(wù)業(yè)之一。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場(chǎng)需求，積極地 調(diào)整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使山西的資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。擴(kuò)大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進(jìn)山西產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄 (20xx 年本 )》中第?二十四、服務(wù)業(yè)?明確規(guī)定? 1. 電子商務(wù)、現(xiàn)代物流服務(wù)體系建設(shè)及以連鎖經(jīng)營(yíng)形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ； 2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化 肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)等物流設(shè)施建設(shè)?為鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 山西商貿(mào)物流業(yè)仍處于起步階段，商貿(mào)物流企業(yè)占地規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營(yíng)分散，布局不盡合理，所從事、涉及行業(yè)有限，與現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的要求相距甚遠(yuǎn)，與我國(guó)東部發(fā)達(dá)地區(qū)及周邊省份相比，還有較大差距。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占 GDP 的比例高達(dá) 40％，而我國(guó)平均水平在 20％左右，國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的水平一般在 10％－ 12％，美國(guó)在 10％左右。 2）山西省的物流形態(tài)還比較落后，服務(wù)項(xiàng)目單 一。物流企業(yè)僅停留在提供簡(jiǎn)單的運(yùn)輸和倉儲(chǔ)服務(wù)上，難以滿足優(yōu)質(zhì)、多元、快速、準(zhǔn)確的物流需求。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟(jì)支撐，運(yùn)輸難以形成回流，效率較低。 商貿(mào)業(yè)主要表現(xiàn)在九個(gè)方面： 1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場(chǎng)。 2）規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，無法就地改造和再擴(kuò)建改造。在建筑上空間尺度不合理，建筑立面和外形趨同，標(biāo)識(shí)性差。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。 3）經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問題嚴(yán)重，臟、亂、差、堵。 4）交易方式傳統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn) 金交易普遍。 5）配套設(shè)施不全，停車難、倉儲(chǔ)難、住宿難、吃飯難。 6）經(jīng)營(yíng)管理落后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散，難以實(shí)施統(tǒng)一營(yíng)銷推廣，無法適應(yīng)時(shí)代。 7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿(mào)易競(jìng)爭(zhēng)。 8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來越窄，運(yùn)輸成本高。 9）消防隱患突出，設(shè)施不完善，火災(zāi)隱患大，商戶生命和財(cái)產(chǎn)安全缺乏保障。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級(jí)換代，勢(shì)在必行！ 為推動(dòng)山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)一個(gè)超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫切。 本項(xiàng)目土地 來源于三晉渤海投資有限公司通過政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權(quán)明晰，房產(chǎn)可自由轉(zhuǎn)讓。經(jīng)過全面、翔實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研和論證分析，我們認(rèn)為 : 將該項(xiàng)目定位為? 120 萬平米華北第一大商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長(zhǎng)遠(yuǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實(shí)現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動(dòng)發(fā)展日用消費(fèi)品、生產(chǎn)資料消費(fèi)品和農(nóng)產(chǎn)品等重點(diǎn)行業(yè)物流，努力建設(shè)成為京津塘經(jīng)濟(jì)圈現(xiàn)代物流供應(yīng)鏈中的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)?產(chǎn)業(yè)目標(biāo)的客觀需要。本項(xiàng)目的建成，將為山西省乃至華北地區(qū)企業(yè)和居民提供一個(gè)區(qū)域性的產(chǎn)品展示 貿(mào)易平臺(tái)和物流基地，可以有效降低企業(yè)產(chǎn)品銷售成本、拓寬銷售通路，促進(jìn)太榆物流中心的快速形成，帶動(dòng)晉中多個(gè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 可行性研究結(jié)論 根據(jù)國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)、國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、山西省戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向及市場(chǎng)需求分析，本項(xiàng)目具有非常廣闊的市場(chǎng)需求前景。 地塊概況 該地塊位于晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 108 國(guó)道與匯通路交匯處附近。地塊首期可建設(shè)用地面積約 230 畝，總體規(guī)劃用地約 980 畝，總規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米，首期擬規(guī)劃建筑面積 17 萬平方 米。 優(yōu)越的地理位置 本項(xiàng)目地處?太原南擴(kuò)、榆次北進(jìn)?的核心地段 晉中市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，是?太榆一體化同城建設(shè)? 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。項(xiàng)目毗鄰 108 國(guó)道，坐擁山西省 ?北、中、南?三大物流中心之中央樞紐地利。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū) 10公里，距太原火車站約 15 公里，距太原機(jī)場(chǎng)約 8公里，距火車站北營(yíng)站 5 公里，距高速公路出入口 1 公里，直臨 108 國(guó)道并與匯通路（原?太榆路?）連接直通太原市區(qū)。位于迎澤路的太原市火車站將于 20xx 年前南遷至北營(yíng)，將大大縮短與本項(xiàng)目的距離。公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項(xiàng)目構(gòu)筑了立體化物流交通網(wǎng)絡(luò)。 項(xiàng)目總體定位 120 萬平米 .華北第一大商貿(mào)物流總部 三晉國(guó)際商貿(mào)物流城，規(guī)劃占地面積 980 余畝，擬建設(shè)建筑面積逾 120 萬平方米（其中市場(chǎng)部分約 90 萬平方米，配套部分約 30 萬平方米），可容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。本項(xiàng)目集?批發(fā)、物流、倉儲(chǔ)、會(huì)展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住? 9 大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)與現(xiàn)代物流模式緊密結(jié)合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標(biāo)志性商業(yè)建筑群，以?模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)?為特色，成為山西省乃至華北 地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。 規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃原則 項(xiàng)目將委托國(guó)內(nèi)外著名的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司精心規(guī)劃設(shè)計(jì)，按照現(xiàn)代化展貿(mào)物流中心的功能要求，充分滿足人流、車流、貨流各暢其形的需要，避免國(guó)內(nèi)其他市場(chǎng)普遍存在的停車難、行車堵等不足。同時(shí)，還將融入節(jié)能和環(huán)保的?綠色建筑?設(shè)計(jì)理念，建設(shè)節(jié)能環(huán)保的?綠色?現(xiàn)代物流商貿(mào)城。 用地性質(zhì)：商業(yè)用地 可建設(shè)用地面積：首期已取得土地約 230 畝，總規(guī)劃用地約 980 畝 容積率： 建筑密度： 45% 綠地率：＞ 15% 建筑面積：首期已取得土地規(guī)劃建筑面積約 17 萬平方米，總體規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米 其它規(guī)劃要求按山西省有關(guān)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范文件執(zhí)行。 首期用地項(xiàng)目功能組合 首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約 17萬平方米，其中： 汽配博覽城（街區(qū)式交易市場(chǎng)）約 13000 平方米 商務(wù)配套區(qū)（辦公、酒店、公寓）： 40000 平方米 ? 4 大市場(chǎng)， 9 大功能?概述 針對(duì)目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費(fèi)品大量高價(jià)外購的現(xiàn)實(shí)，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制 造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，本項(xiàng)目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西 3300萬人口的消費(fèi)需求，建設(shè) 4 大省級(jí)批發(fā)交易市場(chǎng)，市場(chǎng)總建筑面積達(dá) 90 萬平方米；同時(shí)建設(shè)倉儲(chǔ)、物流、商務(wù)、居住等配套功能，配套建筑面積約 30 萬平米。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場(chǎng)（ 60萬平方米） 華北 五金 礦機(jī)市場(chǎng)（ 30萬平方米） 山西汽配交易市場(chǎng)（ 20萬平方米） 華北化工交易市場(chǎng)（ 10萬平方米） （ 2）生活資料市場(chǎng)（ 30萬平方米） 中國(guó)北方小商品商貿(mào)城（ 30萬平方米） （ 3）配套功能（ 30萬平方米） 倉儲(chǔ)物流（ 10萬平米） 酒店辦公（ 5萬平 米） 商務(wù)公寓（ 15萬平米） 在功能方面，本項(xiàng)目突破傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)功能單一、建筑落后、環(huán)境惡劣、交通壅堵等弊端，集?批發(fā)、物流、倉儲(chǔ)、會(huì)展、文化、商務(wù)、購物、觀光、居住? 9大功能于一體，打造地標(biāo)性商業(yè)，成為山西省現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的一面旗幟。其中： （ 1） 批發(fā)： 4大省級(jí)批發(fā)交易市場(chǎng) 4大省級(jí)批發(fā)交易市場(chǎng)，總建筑面積達(dá) 90 萬平方米，可容納 15000 余企業(yè)和商戶進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。 （ 2） 物流：引進(jìn)省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)有機(jī)融合 配合政府建設(shè)長(zhǎng)途客運(yùn)站、長(zhǎng)途貨運(yùn)站和城際公交總站，并引進(jìn)省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)， 將現(xiàn)代物流理念與傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)有機(jī)融合，全面革新?高成本、低效率?傳的統(tǒng)批發(fā)運(yùn)輸模式。 （ 3） 倉