【正文】 結論與建議 ........................................................................................................ 42 ........................................................................................................................ 42 ................................................................................................... 42 第 1 章 項目定位總論 山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務業(yè)之一。根據(jù)政府相關部門對物流園區(qū)的規(guī)劃及物流產(chǎn)業(yè)的指導性意見，山西省物流規(guī)劃的重點是沿大運高速公路經(jīng)濟帶規(guī)劃建設太原、大同、運城、侯 馬四大物流園區(qū)，形成以太原為中心的物流體系布局，以?資源型?物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應鏈中的重要樞紐和節(jié)點。 三晉國際商貿(mào)物流城，緊扣政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，順勢而生。本項目根據(jù)《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》產(chǎn)業(yè)結構調整戰(zhàn)略規(guī)劃思想，立足現(xiàn)代物流和商貿(mào)服務業(yè)，依托項目所處地理優(yōu)勢，為滿足山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務業(yè)的快速發(fā)展而提出，目的是充分利用太榆物流交通樞紐的地理優(yōu)勢，充分整合產(chǎn)業(yè)資源，推動山西省以太原為中心的商 貿(mào)物流基地的形成，為晉中市和山西省的產(chǎn)業(yè)結構調整和商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展做出貢獻。 項目背景 項目名稱 三晉國際商貿(mào)物流城 項目承辦單位 承辦單位：山西三晉渤海投資有限公司 法定代表人：裴劍 項目擬建設區(qū)位、地點 項目擬建設區(qū)位：晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 地塊地址： 108 國道與匯通路交匯處 承擔可行性研究工作的單位 山西三晉渤海投資有限公司負責研究工作的統(tǒng)籌管理工作； 中國腦庫 — 深圳綜合開發(fā)研究院、深圳市合和地產(chǎn)顧問有限公司 承擔市場調研、市場定位、投資分析等相關 工作。 研究工作依據(jù) 《山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》； 晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)劃局《控制性詳細規(guī)劃》。 產(chǎn)業(yè)背景 山西商人曾經(jīng)創(chuàng)造過舉世矚目的經(jīng)濟奇跡。 濫觴于春秋的晉南鹽業(yè)販運，成就了中國最早的商人。綿延至 17 世紀初到 19 世紀中葉，晉商以雄厚的資金實力、先進的經(jīng)營管理、優(yōu)秀的商業(yè)文化，廣拓經(jīng)營領域和活動范圍，其所經(jīng)營的鹽、鐵、棉、布、皮毛、絲綢、茶葉、金融等商號店鋪已遍設全國通都大邑，并遠涉歐洲、日本、東南亞和阿拉伯國家，一時間?晉商?與?徽商?并駕齊驅，稱雄國內(nèi) 商界長達 500年之久。 晉商的輝煌，推動山西成為當時的?海內(nèi)最富?，而且有力促進了中國商品經(jīng)濟的發(fā)展、城鎮(zhèn)的興起和對外貿(mào)易的發(fā)展，極大豐富了中國的傳統(tǒng)文化尤其是商業(yè)文化。 然而，在 20 世紀初葉，這支囊括四海、馳騁九州的商幫，這股延綿千年、獨步中華的商業(yè)血脈，卻隨著大清王朝的終結，在紛飛的戰(zhàn)火中、在西方殖民的鐵蹄下，嘎然消沉。由極盛到極衰，一百年來，山西商業(yè)元氣，始終未曾恢復。 改革開放以來，山西省經(jīng)濟得到了迅速全面的發(fā)展。 20xx 年山西省國民經(jīng)濟高位平穩(wěn)運行，綜合經(jīng)濟實力進一步增強。初步核算，全年全省生產(chǎn)總 值突破 4000 億元，達到 億元，比上年增長 ％。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，因糧食減產(chǎn)下降 ％，對 GDP 增長的貢獻率為 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻率達到 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％，對 GDP 增長的貢獻率達到 ％。第三產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增加值 億元，增長 ％；房地產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 16％。全省人均生產(chǎn)總值 12320 元，按現(xiàn)行匯率計算達到1530 美元。?十五?時期 全省生產(chǎn)總值年均增長 ％，高出計劃目標 5 個百分點。生產(chǎn)總值總量在全國的排位由 20xx 年的第 21 位前移至第 16 位；人均生產(chǎn)總值排位由 20xx年的第 20位前移至第 15位。 20xx 年山西省三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ::，調整為 :56:。與上年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重下降 ，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和比例有待進一步提高。 煤炭是山西省的經(jīng)濟命脈。山西依托煤炭資源優(yōu)勢，采取非均衡發(fā)展戰(zhàn)略，所有的產(chǎn)業(yè)都是煤炭的配套項目。經(jīng)濟結構以高度依賴煤炭資源、原材料工業(yè)為主，具有典型的資源型、初 級化特征：結構檔次低、運行質量不高、高購入、低產(chǎn)出，高速度、低效益，區(qū)域經(jīng)濟結構性問題日益突出。 在黨中央 ?十一五?規(guī)劃的指引下，新一屆山西省政府提出全面調整經(jīng)濟結構，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局的戰(zhàn)略思路，全方位勾畫了山西省 ?崛起中部?的宏偉藍圖。 針對山西長期低價輸出能源產(chǎn)品，又高價買進消費品（輕紡工業(yè)消費品 60％以上需要從外省調入），蒙受嚴重雙向價值流失的不利局面，山西省委八屆七次全會提出山西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展?十一五?規(guī)劃建議時，把物流業(yè)作為要大力發(fā)展的新興服務業(yè)之一。發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)，按照市場需求，積極地 調整產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品結構，促進產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的優(yōu)化組合，實現(xiàn)資源在產(chǎn)業(yè)間和產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的優(yōu)化配置，形成最優(yōu)的產(chǎn)業(yè)結構，使山西的資源優(yōu)勢轉換經(jīng)濟優(yōu)勢和市場優(yōu)勢。擴大第三方物流在山西產(chǎn)業(yè)結構中的比重，降低山西物流成本，提升山西經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展能力和綜合競爭力。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)物流，是促進山西產(chǎn)業(yè)升級的必由之途！省發(fā)展改革委《山西省產(chǎn)業(yè)投資指導目錄 (20xx 年本 )》中第?二十四、服務業(yè)?明確規(guī)定? 1. 電子商務、現(xiàn)代物流服務體系建設及以連鎖經(jīng)營形式發(fā)展的中小超市、便利店、專業(yè)店等新型零售業(yè)態(tài) ； 2. 糧食、棉花、食糖、食用油、化 肥、石油等重要商品的現(xiàn)代化倉儲等物流設施建設?為鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 山西商貿(mào)物流業(yè)仍處于起步階段，商貿(mào)物流企業(yè)占地規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模較小，經(jīng)營分散，布局不盡合理，所從事、涉及行業(yè)有限，與現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的要求相距甚遠，與我國東部發(fā)達地區(qū)及周邊省份相比，還有較大差距。 物流業(yè)主要表現(xiàn)在三個方面： 1）一是物流總成本占 GDP 比重偏高。據(jù)統(tǒng)計，山西省工業(yè)企業(yè)物流成本占 GDP 的比例高達 40％，而我國平均水平在 20％左右，國際上發(fā)達國家的水平一般在 10％－ 12％，美國在 10％左右。 2）山西省的物流形態(tài)還比較落后，服務項目單 一。物流企業(yè)僅停留在提供簡單的運輸和倉儲服務上，難以滿足優(yōu)質、多元、快速、準確的物流需求。 3）資源型物流比重偏高，缺乏產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品作為經(jīng)濟支撐，運輸難以形成回流，效率較低。 商貿(mào)業(yè)主要表現(xiàn)在九個方面： 1）業(yè)態(tài)不全，除服裝批發(fā)較成熟外，其他行業(yè)尚未形成具有全省輻射能力的大型專業(yè)市場。 2）規(guī)劃設計落后，無法就地改造和再擴建改造。在建筑上空間尺度不合理，建筑立面和外形趨同，標識性差。交通上沒有系統(tǒng)組織，人性化不足。 3）經(jīng)營環(huán)境惡劣，管理混亂、粗放，治安問題嚴重，臟、亂、差、堵。 4）交易方式傳統(tǒng)，現(xiàn)貨交易、現(xiàn) 金交易普遍。 5）配套設施不全，停車難、倉儲難、住宿難、吃飯難。 6）經(jīng)營管理落后，物業(yè)產(chǎn)權分散，難以實施統(tǒng)一營銷推廣，無法適應時代。 7）商業(yè)信息不靈，軟件落后，交易模式單一，信息反饋慢，難以參與區(qū)域化貿(mào)易競爭。 8）物流系統(tǒng)落后，生意輻射范圍越來越窄，運輸成本高。 9）消防隱患突出，設施不完善，火災隱患大，商戶生命和財產(chǎn)安全缺乏保障。 山西商貿(mào)物流業(yè)的現(xiàn)代化和升級換代，勢在必行！ 為推動山西省現(xiàn)代物流業(yè)和商貿(mào)服務業(yè)的發(fā)展，建設一個超大型、現(xiàn)代化、綜合性、?一站式?物流商貿(mào)中心就顯得非常迫切。 本項目土地 來源于三晉渤海投資有限公司通過政府出讓拍賣獲得，土地產(chǎn)權明晰，房產(chǎn)可自由轉讓。經(jīng)過全面、翔實的市場調研和論證分析，我們認為 : 將該項目定位為? 120 萬平米華北第一大商貿(mào)物流總部?，符合山西省政府長遠產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和晉中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，是山西省政府實現(xiàn)?形成以太原為中心的物流體系布局，以‘資源型’物流為核心，帶動發(fā)展日用消費品、生產(chǎn)資料消費品和農(nóng)產(chǎn)品等重點行業(yè)物流，努力建設成為京津塘經(jīng)濟圈現(xiàn)代物流供應鏈中的重要樞紐和節(jié)點?產(chǎn)業(yè)目標的客觀需要。本項目的建成，將為山西省乃至華北地區(qū)企業(yè)和居民提供一個區(qū)域性的產(chǎn)品展示 貿(mào)易平臺和物流基地，可以有效降低企業(yè)產(chǎn)品銷售成本、拓寬銷售通路，促進太榆物流中心的快速形成，帶動晉中多個服務行業(yè)的發(fā)展，具有十分重大的經(jīng)濟和社會效益。 可行性研究結論 根據(jù)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢、國家鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)、山西省戰(zhàn)略規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)結構調整方向及市場需求分析，本項目具有非常廣闊的市場需求前景。 地塊概況 該地塊位于晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 108 國道與匯通路交匯處附近。地塊首期可建設用地面積約 230 畝，總體規(guī)劃用地約 980 畝，總規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米，首期擬規(guī)劃建筑面積 17 萬平方 米。 優(yōu)越的地理位置 本項目地處?太原南擴、榆次北進?的核心地段 晉中市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，是?太榆一體化同城建設? 的戰(zhàn)略開發(fā)區(qū)域。項目毗鄰 108 國道，坐擁山西省 ?北、中、南?三大物流中心之中央樞紐地利。地塊距晉中市區(qū)榆次區(qū) 10公里，距太原火車站約 15 公里，距太原機場約 8公里，距火車站北營站 5 公里，距高速公路出入口 1 公里，直臨 108 國道并與匯通路（原?太榆路?）連接直通太原市區(qū)。位于迎澤路的太原市火車站將于 20xx 年前南遷至北營，將大大縮短與本項目的距離。公路、鐵路、航空的便捷順暢，為本項目構筑了立體化物流交通網(wǎng)絡。 項目總體定位 120 萬平米 .華北第一大商貿(mào)物流總部 三晉國際商貿(mào)物流城，規(guī)劃占地面積 980 余畝，擬建設建筑面積逾 120 萬平方米（其中市場部分約 90 萬平方米，配套部分約 30 萬平方米），可容納 15000 余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。本項目集?批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務、購物、觀光、居住? 9 大功能于一體，將傳統(tǒng)商貿(mào)批發(fā)市場與現(xiàn)代物流模式緊密結合，打造現(xiàn)代化新型物流商貿(mào)中心，建成后將成為山西省標志性商業(yè)建筑群，以?模式新、檔次高、規(guī)模大、物流暢、管理優(yōu)?為特色，成為山西省乃至華北 地區(qū)規(guī)模最大的物流商貿(mào)總部基地。 規(guī)劃指標和規(guī)劃原則 項目將委托國內(nèi)外著名的商業(yè)地產(chǎn)設計公司精心規(guī)劃設計，按照現(xiàn)代化展貿(mào)物流中心的功能要求，充分滿足人流、車流、貨流各暢其形的需要，避免國內(nèi)其他市場普遍存在的停車難、行車堵等不足。同時，還將融入節(jié)能和環(huán)保的?綠色建筑?設計理念，建設節(jié)能環(huán)保的?綠色?現(xiàn)代物流商貿(mào)城。 用地性質：商業(yè)用地 可建設用地面積：首期已取得土地約 230 畝，總規(guī)劃用地約 980 畝 容積率： 建筑密度： 45% 綠地率：＞ 15% 建筑面積：首期已取得土地規(guī)劃建筑面積約 17 萬平方米，總體規(guī)劃建筑面積約 120 萬平方米 其它規(guī)劃要求按山西省有關建筑規(guī)劃設計規(guī)范文件執(zhí)行。 首期用地項目功能組合 首期已取得用地規(guī)劃建筑面積約 17萬平方米，其中： 汽配博覽城（街區(qū)式交易市場）約 13000 平方米 商務配套區(qū)（辦公、酒店、公寓）： 40000 平方米 ? 4 大市場， 9 大功能?概述 針對目前山西省城鄉(xiāng)居民日常生活消費品大量高價外購的現(xiàn)實，依托山西資源型產(chǎn)業(yè)向制 造型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，本項目將緊扣山西省產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向以及山西 3300萬人口的消費需求，建設 4 大省級批發(fā)交易市場，市場總建筑面積達 90 萬平方米；同時建設倉儲、物流、商務、居住等配套功能，配套建筑面積約 30 萬平米。其中： （ 1）生產(chǎn)資料市場（ 60萬平方米） 華北 五金 礦機市場（ 30萬平方米） 山西汽配交易市場（ 20萬平方米） 華北化工交易市場（ 10萬平方米） （ 2）生活資料市場（ 30萬平方米） 中國北方小商品商貿(mào)城（ 30萬平方米） （ 3）配套功能（ 30萬平方米） 倉儲物流（ 10萬平米） 酒店辦公（ 5萬平 米） 商務公寓（ 15萬平米） 在功能方面，本項目突破傳統(tǒng)批發(fā)市場功能單一、建筑落后、環(huán)境惡劣、交通壅堵等弊端，集?批發(fā)、物流、倉儲、會展、文化、商務、購物、觀光、居住? 9大功能于一體，打造地標性商業(yè)，成為山西省現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)的一面旗幟。其中： （ 1） 批發(fā)： 4大省級批發(fā)交易市場 4大省級批發(fā)交易市場，總建筑面積達 90 萬平方米，可容納 15000 余企業(yè)和商戶進場經(jīng)營。 （ 2） 物流：引進省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)，將現(xiàn)代物流與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合 配合政府建設長途客運站、長途貨運站和城際公交總站，并引進省內(nèi)外知名第三方物流企業(yè)， 將現(xiàn)代物流理念與傳統(tǒng)批發(fā)市場有機融合，全面革新?高成本、低效率?傳的統(tǒng)批發(fā)運輸模式。 （ 3） 倉