【正文】 幣資金或者其他公司股權(quán)等） 開發(fā)公司長期持有商業(yè)物業(yè)，商業(yè)管理公司向開發(fā)公司租賃商業(yè)物業(yè) 商業(yè)物業(yè)管理公司長期持有商業(yè)物業(yè)，進(jìn)行運營管理 附件：綜合體分析及香港太古案例 Part 5 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域為了降低綜合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場所的獨棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨立場所，并通過一個連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實用。 綜合體（ plex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來 自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動 體驗式的 目的性的 客戶綜合使用成本 較小 較大 綜合體（ plex） Hotel 酒店 Office 辦公 Shopping 商業(yè) Apartment 居住 Complex Traffic 交通 Exhibition 展覽 Entertainment 文娛 Restaurant 餐飲 綜合體是將城市中商業(yè) /辦公 /居住 /旅店 /展覽 /餐飲 /會議 /文娛 /交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合 都市綜合體分析（ plex） 商業(yè) 辦公 酒店 公寓 ?相互支持關(guān)系 ?相互要求 ?標(biāo)志性 ?定義檔次 ?為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶 ?大堂可以與酒店共享 ?承擔(dān)某種社會職能 ?形成完善配套、信息平臺 ?個體差異所在、活力的核心 ?利用其它功能 價值最大化 ?補充其它功能 ?現(xiàn)金流來源 ?商業(yè)的檔次要求 ?不影響辦公、酒店的大堂和昭示性 ?公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來的客戶。 綜合體（ plex） 各部分功能的相互關(guān)系 模式 1 均衡發(fā)展的模式 模式 3 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式 4 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 Complex =hotel+office+shopping+apartment+…… Complex =office (主 ) +apartment(次 ) + …… Hotel Shopping Complex = hotel(主 ) +apartment(次 ) + …… Office Shopping Complex =shopping (主 ) + …… Office Hotel Shopping 綜合體發(fā)展的四種模式 模式 2 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 案例（香港太古廣場） 模式 a：各項功能均衡發(fā)展 位于香港及九龍 (荃灣 )兩條地鐵線的交匯點 甲級寫字樓 +頂級購物中心 +五星級酒店 +頂級酒店式公寓 定位為 —— 香港最頂級的綜合體物業(yè) 案例（香港太古廣場） 關(guān)鍵驅(qū)動因素 ?提供 24小時房間餐飲服務(wù) /洗衣服 /中央冷氣調(diào)節(jié) ?可使用港麗酒店的游泳池 /健體中心及商務(wù)中心海景 ? 套房面積定位 56平米 /110平米 /245平米 ?高層單位面海景的酒店式公寓適當(dāng)加大公寓面積（ 315平米） ?太古購物廣場匯集國際名流 ?會議展覽中心使 Tri—Me成為香港時尚發(fā)布場 ?金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化 ?高檔餐飲品牌店以及融入商場各角落的咖啡休閑吧 商業(yè) —— 太古廣場為中環(huán)地區(qū)的時尚品牌與活力中心 ?多家五星級商務(wù)酒店 +高級酒店式公寓使 Tri— Me成為夜間中環(huán)的活力中心 ?各功能空間相互連通 /延展了共享空間 ?統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最大化的資源共享 酒店 —— 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿 酒店式公寓 —— 星級物管 +多產(chǎn)品組合 附件：開發(fā)社區(qū)商業(yè)專題研究 Part 6 盡可能達(dá)到住戶、商戶和開發(fā)商三方利益的均衡 核心是在不損失或少損失開發(fā)商利益的前提下讓商家賺錢，賺錢的前提是滿足客戶需求 商戶 住戶 開發(fā)商 商戶賺錢才能繼續(xù)經(jīng)營 社區(qū)成熟，住戶才能舒心 住戶滿意，開發(fā)商才能賺錢 開發(fā)社區(qū)商業(yè)的原則 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 客戶對社區(qū)商業(yè)的需求包括“滿足基本生活，提升生活質(zhì)量及休閑游憩”等三類，獨立主城的郊區(qū)大盤需同時具備以上功能 社區(qū)商業(yè) 滿足基本生活功能 提高生活質(zhì)量功能 休閑游憩功能 資料來源： 2023年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位 /小組分析 客戶提及率 50% 20%客戶提及率 50% 客戶提及率 20% “滿足基本生活 ” 類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求 85% 66%57%54% 51%綜合超市菜市場購物中心銀行24小時便利店客戶對業(yè)態(tài)提及率 資料來源： 2023年北京社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)如何定位 /偉業(yè)社區(qū)商業(yè)要點 滿足生活需求的必備商業(yè)用品，生活必備的 “ 柴米油鹽醬醋茶 ” ，主要包括雜貨、食品、調(diào)料、衣服、鞋帽、建筑材料等 “提升生活質(zhì)量 ” 類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等 38% 38%36%31%27%20% 20% 20%藥房 診所 餐館 郵局 公園 健身中心 幼兒園 運動場館客戶對業(yè)態(tài)提及率 提升生活質(zhì)量、增加生活便利性的功能，主要包括郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù) 16%14%14%13% 13%7%6% 6%書店游泳池娛樂中心美容美發(fā)店老年活動中心茶館 花店寵物店“休閑游憩 ” 類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施 客戶對業(yè)態(tài)提及率 在生活必要的購物和服務(wù)內(nèi)容之外，為滿足社區(qū)居民游憩休閑需求的商業(yè)及娛樂設(shè)施，包括雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅游代理等 在考慮客戶需求的基礎(chǔ)上，需在 2公里的客戶消費半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能 步行 5分鐘 步行 10分鐘 騎車 15分鐘 步行 5分鐘到達(dá) “ 便利店 ” ，約 300m 步行 10分鐘到達(dá)超市和餐飲店，約 500m 騎車 15分鐘到達(dá)購物中心 住戶 便利店 超市 /餐飲店 購物中心 業(yè)態(tài) +規(guī)劃 合作 達(dá)到社區(qū)商業(yè)成功 節(jié)奏 客戶需求 商家需求 開發(fā)社區(qū)商業(yè)邏輯 配套內(nèi)容 商家需求 客戶需求 開發(fā)商態(tài)度 滿足基本生活功能 （基本需求） 超市 能銜接上班或回家的動線 一定的居民量（ 500戶起） 有聚客點 能見度好 停車方便，停車位充足 步行距離 1015分鐘 商品品種齊全 商品品質(zhì)保證 商品價格合理（ 177。 5%） 家政服務(wù) 一定的居民量 能見度好 無 電腦維修 一定的居民量 無 干洗店 一定的居民量 能見度好 無 定向扶持 休閑游憩功能 （游憩需求） 郵局 一定的居民量 無 市場自由發(fā)展 家電維修 一定的居民量 無 大型酒樓、酒家 一定的居民量 能見度好 停車方便，停車位充足 無 書店 一定的居民量 無 文具店 一定的居民量 無 嬰兒用品 一定的居民量 無 美容美體店 一定的居民量 無 商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵 前提條件： 具體要求： 【 超市 】 1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在 10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在 1015分鐘步行距離（設(shè)計）； 2) 價格：不宜高于區(qū)外價格 15%以上； 3) 品質(zhì) : 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無假冒偽劣、過期商品； 4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行 15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜； 5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營時間宜在 8：0022： 00； 6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序； ?15分鐘步行距離以上無中大型超市，應(yīng)配中大型超市（ 30005000㎡）； ?1015分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于 1000㎡）； ?返租，控制業(yè)態(tài) 商家需求（菜市場） ：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優(yōu)替代 前提條件： 具體要求： 【 菜市場 】 20分鐘步行距離內(nèi)，無中大型菜市場，配中大型菜市場（ 15002023平方或更大）； 1015分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于 500平方）； （返租，控制業(yè)態(tài)） 中型市場 1)位置：應(yīng)控制在步行 15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行； 2)品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等； 3)價格：宜與市場價格接軌； 4)新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮； 5)環(huán)境：明亮、干凈、無異味； 小型菜市場或超市肉菜專柜 1)位置：控制在步行 510分鐘距離內(nèi)，營業(yè)時間 8： 0020： 00，滿足業(yè)主不同時段需要； 2)品種：宜提供當(dāng)季蔬菜、豬肉等； 3)價格：業(yè)主可接受價格比市場價高約 2030%； 商家需求（銀行） ：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀 前提條件： 具體要求： ?社區(qū)周邊沒有，則配； ?萬科返租，控制業(yè)態(tài) 【 銀行 】 1) 品牌：至少有一家國有四大銀行。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等； 2) 柜臺業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等； 3) ATM機：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機器的穩(wěn)定運營、及時報修、有足夠的現(xiàn)金可?。ㄗⅲ?ATM機個數(shù)需求不明顯）；