【正文】 綜合供需關(guān)系、折扣因素、總價因素、客戶心理因素等，評估其每個銷售單位價格的合理性，調(diào)整價格體系，最終制定銷售價格表（包括底價和面價）。 （四）定價原則252。并在制定產(chǎn)品均價、戶型及單元均價、各銷售單位價格等不同階段，根據(jù)客戶的敏感度，對各價值因子的重要性進(jìn)行排序，并賦予相應(yīng)的權(quán)重，最終制定出翡翠城二期價格。 替代性原則 在商品價格的制定過程中，如果有的價值因子缺失，但有其他的價值因子可替代其使用功能，那么在對其進(jìn)行價格計算的過程，可用其替代價值因子核算。 乘數(shù)原則 地段、產(chǎn)品、軟環(huán)境等定價要素之間的關(guān)系不完全是累加關(guān)系，而是乘數(shù)關(guān)系。（如交通因素，在邊遠(yuǎn)山區(qū)的房地產(chǎn)商品，其秀麗的自然景觀將不會得到價格的疊加，而是因為交通因子的缺失使其景觀價值大打折扣）216。 市場價格的高線與風(fēng)險 在非別墅類普通住宅中，市場價格的高線應(yīng)該是在市場上已經(jīng)出現(xiàn)過的價格表現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上可略有突破。 現(xiàn)在市場上普通住宅的高線表現(xiàn)為粼江峰閣的 5400元 /平方米（ 6000元 /平方米 9折），所以優(yōu)品道、格林威治城、世紀(jì)城等項目基本上是貼著這個價格線，并適度突破，和黃的香港城也不會離這個價格太遠(yuǎn)；要突破這個高線，市場要有足夠的積累，才能積蓄這個力量，要不然會面臨較大的市場風(fēng)險；252。人們?nèi)ソy(tǒng)計分析前幾年的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，試圖找到其中的規(guī)律，并運用此種規(guī)律對未來進(jìn)行預(yù)測。在邊際條件不變的情況下，這是一種相對科學(xué)的方法。根據(jù)最新的《 2023成都房價意見》調(diào)查， 85％的人認(rèn)為成都的房價年漲幅在 58％比較合理（房管局資料）。 翡翠城二期可運用小步快跑的漲價策略，形成翡翠城的價格 “慣性 ”，避免跳空高開帶來的市場風(fēng)險；同時為三期獲取較高價格打下基礎(chǔ)，控制三期的定價風(fēng)險。 定價的評判標(biāo)準(zhǔn) 對公司而言，滿足公司的現(xiàn)金流、利潤等財務(wù)指標(biāo)，平衡銷售速度與利潤率的關(guān)系，單個項目最好的銷售速度是在交房前兩個月清盤，多期開發(fā)項目最好的銷售速度是在下一期開盤前兩個月清盤；并以此來修正價格及控盤策略； 對客戶而言，所得到的購買價格雖然覺得貴，但可以接受；最好的價格邊界是讓客戶一邊埋怨很貴，一邊掏錢購買； 在項目內(nèi)部，每一個檔次，每一種類型的銷售單位無明顯的滯銷狀況，同期銷售的內(nèi)部總價及單價競爭可控。 （一）二期銷售資源252。如果不計地下室，則可售面積為 M2。 銷售單位： 翡翠城二期共有可售單位 1166套，其中別墅 11套，花園洋房 324套， T型高層 307套，蝶型高層 496套，臨街商業(yè) 28套。216。 聯(lián)院別墅均價 翡翠城計有聯(lián)院別墅 11套，其中 A1型 7套， A2型 4套。252。 2）市場比較法 市場比較法是通過對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的價值素分解量化，通過與可類比競爭對手分析對比而得到自己的價格體系的方法。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取東湖花園、康郡、金林半島做為典指樓盤。 價 值 因子 權(quán) 重 東 湖花園 康郡 金林半 島 翡翠城地段自然 環(huán) 境 4 5 5人文 環(huán) 境 4 3 5 就 業(yè) 區(qū)關(guān)系 4 3 4 交通狀況 4 4 市政 設(shè) 施 4 4區(qū)域 發(fā) 展 4 5 4周 邊 配套 3 產(chǎn)品規(guī) 劃 設(shè)計 4 4外立面 3 3 4小區(qū)景 觀 3 3 戶 型 3 5小區(qū)配套 3 材 質(zhì) 及 設(shè) 施 3 4 軟環(huán)境開 發(fā) 商品牌 3 3 物 業(yè) 服 務(wù) 4 4營銷 服 務(wù) 3 4 人文氛 圍 3 3 4 綜 合 評 定 類 比 產(chǎn) 品價格（ M2） 8900元 8500元 14300元 采用數(shù)學(xué)曲線擬合法，得出價格與綜合評定的關(guān)系函數(shù) Y＝－ + 將綜合評定參數(shù) “”帶入函數(shù)，計算得出Y＝－ +*＝ 11315 一期無聯(lián)院別墅，綜合考慮市場比較法與假設(shè)開發(fā)法，重點考慮市場比較法，假設(shè)開發(fā)法僅作為參考。 4月樣板間開放，別墅報價 12023后客戶的接受程度（需求量超過 100％）；252。 別墅價格對其他類型產(chǎn)品價格的拉動作用；252。 綜合考慮以上諸多因素，建議別墅銷售均價為 11900元 /平方米。占用基地面積 34074 M2，總建筑面積49420 M2。根據(jù)土地屬性及產(chǎn)品屬性，選取萬科城花彩域、東湖花園及新近開盤的時代尊城做為典指樓盤。則花園洋房估算價格為：（ 4800/*＋ 5200/*＋ 5200/*） *＝ 5097元 /M2 3)一期二手房市場表現(xiàn) 截至 2023年 5月 12日，一期二手花園洋房累計成交 11套。注： 資金的時間價值反應(yīng)了期房的風(fēng)險折讓； 房價自然增長參數(shù)參照成都統(tǒng)計局 05年 15月統(tǒng)計數(shù)據(jù)。 4月樣板間開放，花園洋房報價不低于 4600元以后客戶的接受程度；252。 可類比競爭對手的銷售速度（彩域及時代尊城均快速銷售）；252。 客戶的心理接受程度及對價格的敏感度 ；216。 T型高層均價 翡翠城二期計有 T型高層 307套，其中一樓帶花園戶型 3套，頂躍戶型 19套，其他標(biāo)準(zhǔn)戶型 285套。 1 16棟總建筑面積 40398 M2。 1）假設(shè)開發(fā)法（成本＋利潤） 單位：元 /平方米成本 項 計 算 結(jié) 果 計 算方法樓面地價 645 地價按 146萬 /畝 ； 計 算中含商 業(yè) 面 積前期及后期 費 用 240開 發(fā) 建 設(shè)費 1490 含建安、 報 建、及景 觀 三部分基 礎(chǔ)設(shè) 施 費 230公共配套 設(shè) 施 費 85 1~5項 合 計 2690元 銷 售 費 117 按 銷 售 額 ％物 業(yè) 啟 動費 30 參照一期折 讓 財務(wù)費 208 按 銷 售 額 5％管理 費 83 按 銷 售 額 2％ 項 目不可 預(yù)見費 208 按 銷 售 額 5％總 成本 3336 1～ 10項總 和銷 售價格 4170 按 25％毛利核算 2）市場比較法 選取可類比典指項目