市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)第六章房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)-在線(xiàn)瀏覽
2025-02-12 19:48本頁(yè)面
【正文】 第二節(jié) 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方式 二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 三、 房地產(chǎn)廣告策劃 四、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理 ? 一、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的方式 ? 銷(xiāo)售渠道基本類(lèi)類(lèi)型 ? 產(chǎn)銷(xiāo)直接見(jiàn)面 ? 批發(fā)零售 ? 委托租售 ? 銷(xiāo)售渠道的選擇 ? 選擇銷(xiāo)售渠道主要要素 ? 商品房因素；市場(chǎng)因素；企業(yè)本身因素；政策法規(guī)因素； ? 選擇銷(xiāo)售渠道策略 直接渠道與間接渠道 短渠道與長(zhǎng)渠道 寬渠道與窄渠道 二、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 ? 營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容： 建立在市場(chǎng)深刻了解的基礎(chǔ)之上，蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中。 軟廣告：通過(guò)文章形式達(dá)到目的。 形象廣告 :以樹(shù)立開(kāi)發(fā)商、樓盤(pán)的品牌形象并期望給人留下整體、長(zhǎng)久印象為廣告目的所在。例如”廣州后花園”概念盤(pán)就是傳播一種在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。 （ 3）根據(jù)文案表現(xiàn)力： 平鋪直敘型、引人入勝型、專(zhuān)家口吻型 （ 4）根據(jù)廣告內(nèi)容范圍： 單一賣(mài)點(diǎn)型、多賣(mài)點(diǎn)型和綜合傳達(dá)型 【小資料】 房地產(chǎn)廣告策劃原則 ? 時(shí)代性 ? 創(chuàng)新性 ? 實(shí)用性 ? 階段性 ? 全局性 發(fā)布房地產(chǎn)廣告的必備條件 ? 房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾 ? 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)具有或者提供下列相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件 ? (1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其他主要資格證明。 ? (3)土地主管部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明。 ? (5)發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、出售廣告，應(yīng)當(dāng)具有地方政府建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售、銷(xiāo)售許可證明；出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明。 ? (7)工商行政管理 機(jī)關(guān)規(guī)定的其他證明。 ? (1)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱(chēng)。 ? (3)預(yù)售或者銷(xiāo)售許可證書(shū)號(hào)。 ? 凡有下列情況的房地產(chǎn)， 不得發(fā)布廣告 設(shè)的。 、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。 ，經(jīng)驗(yàn)收不合格的 、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形 廣州十大最佳樓盤(pán)廣告語(yǔ) ? 伊頓十八 —— 居優(yōu)越之上 ? 歷德雅舍 —— 國(guó)際典范，超然生活 ? 匯景新城 —— 新亞洲之美 ? 珠江帝景 —— 每天的水岸心情 ? 保利百合 —— 愛(ài)家的男人住百合 ? 白云高爾夫（荷塘月色） —— 自然生活哲學(xué) ? 時(shí)代玫瑰園 —— 新解構(gòu)生活 ? 旭景家園 —— 70年代家園 ? 波爾多莊園 —— 生活就在不遠(yuǎn)處 ? 東方新世界 —— 凝聚夢(mèng)想的傳奇 07年南京十大特色樓盤(pán)廣告語(yǔ) ? 木馬公寓： ? 南大以東，東大以南 ? 山河水： ? 我看得見(jiàn)世界，世界看不見(jiàn)我。 ? 我是山河水。 中華路壹號(hào)： 極少，極中心， 70㎡ /100㎡，自在觀城 誰(shuí)不在圍城 幾人能觀城？ 西祠胡同：我知道你喜歡小的 萬(wàn)科光明城市： 大成之作，稀冠奧體 房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容 ? 廣告策劃大致分為五個(gè)部分： ? 廣告目標(biāo) ? 市場(chǎng)分析 (營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、客戶(hù)、個(gè)案、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ) ? 廣告策略 ? 廣告計(jì)劃 （目標(biāo)、時(shí)間、訴求、表現(xiàn)、媒體、費(fèi)用） ? 廣告效果測(cè)定 廣告策略的制定 ? （ 1）目標(biāo)市場(chǎng)的策略 ? （ 2）市場(chǎng)定位策略 ? （ 3）廣告訴求策略 ? （ 4）廣告表現(xiàn)策略 ? （ 5）廣告媒介策略 （ 1）目標(biāo)市場(chǎng)的策略 【案例】兼有高層和多層的住宅小區(qū)的廣告策略 ? 小區(qū)剛起步時(shí) ：以開(kāi)發(fā)深受歡迎的多層為主，采用開(kāi)拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷(xiāo)售熱潮不斷強(qiáng)化小區(qū)的知名度和客戶(hù)的認(rèn)知度，使樓盤(pán)迅速進(jìn)入市場(chǎng)； ? 小區(qū)逐步成熟時(shí) ：采用勸說(shuō)性廣告策略； ? 小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤(pán)時(shí) ：提示性廣告策略：造聲勢(shì)、提醒客戶(hù)留意認(rèn)購(gòu)期。 ? 雜志： 針對(duì)性、感染力強(qiáng)，反復(fù)閱讀率高；但發(fā)行范圍不夠廣。 ? 電視： 印象深刻；但時(shí)間短、費(fèi)用高。 ? 郵寄媒介 ：針對(duì)性強(qiáng)，費(fèi)用低。 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價(jià)方法與定價(jià)策略 ? 一、房地產(chǎn)定價(jià)方法 房地產(chǎn)的定價(jià)方法主要有： （ 一 ） 成本導(dǎo)向定價(jià)法 （ 二 ） 需求導(dǎo)向定價(jià)法 （ 三 ） 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法 （一）成本導(dǎo)向定價(jià)法 ? ? ? ? ? 成本加成定價(jià)法思路： ? 單位產(chǎn)品價(jià)格＝單位產(chǎn)品成本費(fèi)用 +預(yù)期利潤(rùn) +稅金 ? ①完全成本費(fèi)用加成法： 單價(jià)＝［單位產(chǎn)品總成本（ 1+成本加成率）＋稅金］ /預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量 ? ②
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