市場營銷第六章房地產(chǎn)營銷-在線瀏覽
2025-02-12 19:48本頁面
【正文】 第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷策劃 一、房地產(chǎn)營銷的方式 二、房地產(chǎn)營銷策劃 三、 房地產(chǎn)廣告策劃 四、房地產(chǎn)營銷代理 ? 一、房地產(chǎn)營銷的方式 ? 銷售渠道基本類類型 ? 產(chǎn)銷直接見面 ? 批發(fā)零售 ? 委托租售 ? 銷售渠道的選擇 ? 選擇銷售渠道主要要素 ? 商品房因素；市場因素；企業(yè)本身因素；政策法規(guī)因素； ? 選擇銷售渠道策略 直接渠道與間接渠道 短渠道與長渠道 寬渠道與窄渠道 二、房地產(chǎn)營銷策劃 ? 營銷策劃的內(nèi)容： 建立在市場深刻了解的基礎之上，蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)全過程中。 軟廣告：通過文章形式達到目的。 形象廣告 :以樹立開發(fā)商、樓盤的品牌形象并期望給人留下整體、長久印象為廣告目的所在。例如”廣州后花園”概念盤就是傳播一種在繁忙緊張工作之余，去郊外居所里享受輕松生活的新觀念。 （ 3）根據(jù)文案表現(xiàn)力： 平鋪直敘型、引人入勝型、專家口吻型 （ 4）根據(jù)廣告內(nèi)容范圍： 單一賣點型、多賣點型和綜合傳達型 【小資料】 房地產(chǎn)廣告策劃原則 ? 時代性 ? 創(chuàng)新性 ? 實用性 ? 階段性 ? 全局性 發(fā)布房地產(chǎn)廣告的必備條件 ? 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙和誤導公眾 ? 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件 ? (1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權利人、房地產(chǎn)中介服務機構的營業(yè)執(zhí)照或者其他主要資格證明。 ? (3)土地主管部門頒發(fā)的項目土地使用權證明。 ? (5)發(fā)布房地產(chǎn)項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發(fā)的預售、銷售許可證明；出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產(chǎn)權證明。 ? (7)工商行政管理 機關規(guī)定的其他證明。 ? (1)開發(fā)企業(yè)名稱。 ? (3)預售或者銷售許可證書號。 ? 凡有下列情況的房地產(chǎn)， 不得發(fā)布廣告 設的。 、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。 ，經(jīng)驗收不合格的 、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形 廣州十大最佳樓盤廣告語 ? 伊頓十八 —— 居優(yōu)越之上 ? 歷德雅舍 —— 國際典范，超然生活 ? 匯景新城 —— 新亞洲之美 ? 珠江帝景 —— 每天的水岸心情 ? 保利百合 —— 愛家的男人住百合 ? 白云高爾夫（荷塘月色） —— 自然生活哲學 ? 時代玫瑰園 —— 新解構生活 ? 旭景家園 —— 70年代家園 ? 波爾多莊園 —— 生活就在不遠處 ? 東方新世界 —— 凝聚夢想的傳奇 07年南京十大特色樓盤廣告語 ? 木馬公寓： ? 南大以東，東大以南 ? 山河水： ? 我看得見世界，世界看不見我。 ? 我是山河水。 中華路壹號： 極少，極中心， 70㎡ /100㎡，自在觀城 誰不在圍城 幾人能觀城？ 西祠胡同：我知道你喜歡小的 萬科光明城市： 大成之作，稀冠奧體 房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容 ? 廣告策劃大致分為五個部分： ? 廣告目標 ? 市場分析 (營銷環(huán)境、客戶、個案、競爭對手分析 ) ? 廣告策略 ? 廣告計劃 （目標、時間、訴求、表現(xiàn)、媒體、費用） ? 廣告效果測定 廣告策略的制定 ? （ 1）目標市場的策略 ? （ 2）市場定位策略 ? （ 3）廣告訴求策略 ? （ 4）廣告表現(xiàn)策略 ? （ 5）廣告媒介策略 （ 1）目標市場的策略 【案例】兼有高層和多層的住宅小區(qū)的廣告策略 ? 小區(qū)剛起步時 ：以開發(fā)深受歡迎的多層為主，采用開拓性廣告策略：廣告結合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認知度，使樓盤迅速進入市場； ? 小區(qū)逐步成熟時 ：采用勸說性廣告策略； ? 小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時 ：提示性廣告策略：造聲勢、提醒客戶留意認購期。 ? 雜志： 針對性、感染力強，反復閱讀率高；但發(fā)行范圍不夠廣。 ? 電視： 印象深刻；但時間短、費用高。 ? 郵寄媒介 ：針對性強，費用低。 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價方法與定價策略 ? 一、房地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)的定價方法主要有： （ 一 ） 成本導向定價法 （ 二 ） 需求導向定價法 （ 三 ） 競爭導向定價法 （一）成本導向定價法 ? ? ? ? ? 成本加成定價法思路： ? 單位產(chǎn)品價格＝單位產(chǎn)品成本費用 +預期利潤 +稅金 ? ①完全成本費用加成法： 單價＝［單位產(chǎn)品總成本（ 1+成本加成率）＋稅金］ /預計銷售量 ? ②
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