市場營銷第六章房地產(chǎn)營銷(參考版)
2025-01-13 19:48本頁面
【正文】 2023年 1月 30日星期一 3時 47分 20秒 03:47:2030 January 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 1月 30日星期一 上午 3時 47分 20秒 03:47: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :47:2023:47Jan2330Jan23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , January 30, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 1月 30日星期一 3時 47分 20秒 03:47:2030 January 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 。 :47:2023:47:20January 30, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :47:2023:47Jan2330Jan23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 , January 30, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 1月 30日星期一 3時 47分 20秒 03:47:2030 January 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 。 :47:2023:47:20January 30, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :47:2023:47Jan2330Jan23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , January 30, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ? 滲透定價策略的缺點： ? （ 1）價格太低，投資回收期長； ? （ 2）初次定價過低，當有競爭對手進入市場時，不易再減低價格與之競爭； ? （ 3）新型商品房低價出售，會引起消費者對物業(yè)質(zhì)量的懷疑，影響新產(chǎn)品公眾形象。 ? 是一種低價投放策略，即在一種新型商品房面市時，將價格定得很低，以低價獲利，提高市場占有率。 ? 優(yōu)點： ? （ 1）利用高價即使銷售比較少的數(shù)量，也可以早日收回投資； ? （ 2）在項目初期制定高價，為將來尾房降價銷售提供便利； ? （ 3）在消費者心理容易形成高質(zhì)高價的印象。 ? 適用于： 房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，或是在房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售量小，項目銷售期短時采用。 ? 一般適用于兩種情況： ? 第一， 高檔商品房，高價開盤取得成功后，降價將剩余部分快速售出； ? 第二， 市場衰退階段或因競爭過度狀況，高價開盤并未達到預期效果，只得調(diào)低售價，以推動銷售。 ? 運用關(guān)鍵 ：掌握好調(diào)價頻率和調(diào)價幅度。 ? 低開高走定價策略 多用于期房銷售，低開的目的是吸引市場視線，其線路是根據(jù)工程進度和銷售進展情況提升價格。 二、房地產(chǎn)定價策略 （一）總體定價策略 （二）全營銷過程定價策略 （三） 時點定價策略 （四） 新產(chǎn)品定價策略 目的： 以提高市場占有率為首要目標，利潤次之 低價策略定價依據(jù) （ 1）擴大市場容量； （ 2）產(chǎn)品本身為低檔次，低價會促進銷售，從而提高利潤總額； （ 3）開發(fā)成本第，期望利潤率低； （ 4）市場競爭激烈； （ 5）以低價先發(fā)制人； （ 6）阻止實力不足的競爭者進入市場； ? 目的： 短時間內(nèi)攫取暴利，而市場占有率不高 ? 定價依據(jù)： （ 1）產(chǎn)品本身檔次高，價格彈性??； （ 2）目標客戶為高端客戶，對價格不敏感； （ 3）企業(yè)的期望利潤較高； （ 4）競爭對手少，即同類產(chǎn)品供給少； （ 5）企業(yè)希望通過高價樹立品牌形象； （ 6）樓盤的特色、功能、服務(wù)、區(qū)位是獨一無二的。 ? 競爭導向定價法 是以市場上相互競爭的同類房地產(chǎn)商品價格為定價基本依據(jù)，并隨競爭狀況的變化確定和調(diào)整價格的定價方法。 （認識價值） —— 以消費者的需求強度及對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是伴隨營銷觀念更新而產(chǎn)生的新型定價方法。 ? 投資回收期定價法 ? 投資收益率定價法 ? 需求彈性 E=(△ Q/Q)/(△ P/P) ? E1,富有彈性 → 薄利多銷 ? E=1，降價對銷售額影響很小，但可提高競爭能力 ? E1，缺乏彈性 → 高價厚利 ? 適用于： 企業(yè)較為準確掌握市場需求彈性的情況。 ? 單位產(chǎn)品售價 =單位變動成本 +單位產(chǎn)品貢獻額 ? 貢獻的意義 ：單位面積的銷售收入在補償其變動成本后，首先用于補償固定成本費用。 ? 適用于： 競爭不激烈的市場條件。 （ 5）廣告媒介策略 ? 確定廣告媒介的接觸度、頻率、效果 ? 選擇房地產(chǎn)廣告媒介需考慮的要素 ? 廣告所要傳達的范圍 ? 廣告出現(xiàn)頻率與信息的保留時間 ? 廣告費用與效果 四、房地產(chǎn)營銷代理 （一）房地產(chǎn)營銷代理的作用 市場調(diào)查 參與房地產(chǎn)開發(fā)策劃以及整個開發(fā)過程 幫助置業(yè)人士選擇物業(yè) 融資安排 提高市場運作
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