【正文】 主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間不信任，業(yè)主處于弱勢(shì)地位。物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范，與業(yè)主要求差距較大，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間缺乏合作信任。n 主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)： 業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)棄管業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能順利交接，出現(xiàn)棄管情況嚴(yán)重。 　　物業(yè)服務(wù)交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題導(dǎo)致等，侵害業(yè)主的權(quán)利。、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題影響到物業(yè)管理的正常開(kāi)展。越位。、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立困難，運(yùn)作不規(guī)范。問(wèn)題。家。左右?！丁?興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則 》》 解讀解讀二二 ○一三年五月一三年五月提綱提綱一、立法必要性一、立法必要性二、立法過(guò)程二、立法過(guò)程三、主要內(nèi)容三、主要內(nèi)容 一、立法必要性一、立法必要性（一）本盟物業(yè)管理基本情況（一）本盟物業(yè)管理基本情況n 實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)總建筑面積約1200萬(wàn)平方米；萬(wàn)平方米； 其中，住宅物業(yè)其中，住宅物業(yè)建筑面積建筑面積 1000萬(wàn)平方米；住宅物業(yè)萬(wàn)平方米；住宅物業(yè)項(xiàng)目約項(xiàng)目約 990個(gè)，覆蓋面達(dá)個(gè)，覆蓋面達(dá) 70%。n 約約 300個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)個(gè)住宅小區(qū)成立了業(yè)主大會(huì)，占，占 50%左右。n 截至截至 2023年一季度，全盟共有物業(yè)年一季度，全盟共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)企業(yè) 71家。（二）物業(yè)管理的突出問(wèn)題（二）物業(yè)管理的突出問(wèn)題n 隨著本盟物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提隨著本盟物業(yè)服務(wù)行業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主權(quán)利意識(shí)的提高，物業(yè)管理成為當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題和難點(diǎn)高，物業(yè)管理成為當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題和難點(diǎn)問(wèn)題。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立困難，運(yùn)作不規(guī)范。n 主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)： 缺乏組織經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主無(wú)法按照法定條件成立業(yè)缺乏組織經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主無(wú)法按照法定條件成立業(yè)主大會(huì)；部分業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后不依法履行職責(zé)，甚主大會(huì)；部分業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后不依法履行職責(zé)，甚至出現(xiàn)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象；政府指導(dǎo)監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者至出現(xiàn)侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象；政府指導(dǎo)監(jiān)督出現(xiàn)缺位或者越位。 開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題影響到物業(yè)管理的正常開(kāi)展。n 主要表現(xiàn)：主要表現(xiàn)： 配套設(shè)施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問(wèn)題配套設(shè)施不全，隨意更改規(guī)劃，房屋質(zhì)量問(wèn)題等，侵害業(yè)主的權(quán)利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題導(dǎo)致的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的的物業(yè)糾紛，占物業(yè)糾紛的 70%。、物業(yè)服務(wù)交接不規(guī)范，缺少有效管理手段。情況嚴(yán)重。務(wù)企業(yè)之間缺乏合作信任。處于弱勢(shì)地位。較為原則，需要進(jìn)一步細(xì)化和補(bǔ)充。適應(yīng)本市物業(yè)管理發(fā)展形勢(shì)的需要。辦局意見(jiàn)。收到較好的社會(huì)反響。普遍持肯定態(tài)度。論。的規(guī)定。條。關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本盟實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。管理適用本實(shí)施細(xì)則。理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。和相關(guān)秩序的活動(dòng)。業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。工作。、消防等單位按照各自職責(zé)做好相關(guān)工作。做好物業(yè)管理的指導(dǎo)工作。業(yè)管理糾紛。街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。 街道辦事處街道辦事處 為新建住宅項(xiàng)目為新建住宅項(xiàng)目 綜合驗(yàn)收的綜合驗(yàn)收的成員單位成員單位 ， 參與參與 物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動(dòng)用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及活動(dòng)用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 ，對(duì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題有權(quán)提請(qǐng)有關(guān)部門予以糾正和整改。 n 第七條第七條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的 突發(fā)事件實(shí)行快速處理突發(fā)事件實(shí)行快速處理 機(jī)制機(jī)制。對(duì)危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門（單活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門（單位）應(yīng)從速?gòu)目煜刃袚屝蕖⒘⒓刺幚恚晃唬?yīng)從速?gòu)目煜刃袚屝?、立即處理?物業(yè)主管部門按照物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會(huì)限期解決問(wèn)題的辦法處理，先指定維修單位施工、后立會(huì)限期解決問(wèn)題的辦法處理，有關(guān)部門不得以任何理由推諉、拖延。n 第八條第八條 各旗縣市物業(yè)主管各旗縣市物業(yè)主管 部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾 紛調(diào)紛調(diào)解聯(lián)席會(huì)議解聯(lián)席會(huì)議 制度，召集有關(guān)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)制度，召集有關(guān)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過(guò)程中，可以邀請(qǐng)人民法院、司法行政機(jī)關(guān)有關(guān)人員參加。（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)n 規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)程序規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立和活動(dòng)程序n 明確了成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的條件；明確了成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的條件；n 規(guī)定了建設(shè)單位和業(yè)主雙啟動(dòng)申請(qǐng)機(jī)制。n 具體條款：n 第九條 業(yè)主 在物業(yè)管理活動(dòng)中， 享有 國(guó)務(wù)院、內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府頒發(fā)的 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 規(guī)定的義務(wù) 。　n 建設(shè)單位 對(duì)具備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在 三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處， 并提供有關(guān)資料。 街道辦事處 對(duì)符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次 業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 ?！　∶鞔_政府職能定位明確政府職能定位n 明確街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)明確街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府職責(zé)n 具體職責(zé)：具體職責(zé)： 一是接受業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)；一是接受業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)； 二是指定代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組；二是指定代表組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組；具體條款：具體條款： 第十二條第十二條 　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，　符合成立業(yè)主大會(huì)條件的， 街道辦事處街道辦事處 應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在在 收到建設(shè)單位收到建設(shè)單位 或或 業(yè)主業(yè)主 提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后 60日日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組 。位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。業(yè)。建設(shè)單位和物業(yè)服主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開(kāi)展工作。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦。事處協(xié)調(diào)解決。n 第十四條第十四條 　　 業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主大會(huì)籌備組 應(yīng)當(dāng)履行下列應(yīng)當(dāng)履行下列 工作職責(zé)工作職責(zé) ：：n （一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；分面積；n （二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；容；?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；?。ㄈ┎輸M管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；n （四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；n （五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委（五）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；員會(huì)委員候選人名單；n （六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法； （七）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。 前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15日前以書(shū)面形式日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。n 第十五條第十五條 　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的 籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由 業(yè)主大會(huì)籌備組使業(yè)主大會(huì)籌備組使用。 n 第十六條第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議 可以采取可以采取 現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng) 會(huì)議的形式，也可會(huì)議的形式，也可以采用以采用 書(shū)面、網(wǎng)絡(luò)書(shū)面、網(wǎng)絡(luò) 等征求意見(jiàn)的形式召開(kāi)。n 業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者 代理人參加代理人參加 業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng) 事先書(shū)面征求事先書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)所代表的業(yè)主意見(jiàn) ，并將經(jīng)業(yè)主，并將經(jīng)業(yè)主 本人簽字本人簽字 的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。 代理人代理人 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主具業(yè)主 書(shū)面授權(quán)委托書(shū)和本人身份證明。 n 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定， 對(duì)本物業(yè)管理區(qū)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起出決定之日起 三日內(nèi)，將決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域三日內(nèi)，將決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。三是業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案及相關(guān)活動(dòng)三是業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案及相關(guān)活動(dòng)n 具體條款： 第十七條　 業(yè)主委員會(huì) 由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生， 是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu) ，依法履行 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》規(guī)定的職責(zé)。n 第十八條　 業(yè)主委員會(huì)委員 的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于 5人 。n 本人、配偶及其直系親屬 在 本物業(yè)管理區(qū)域 提供物業(yè)服務(wù)的 企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職 的， 不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員 。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起 30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng) 依法刻制和使用印章 。 作出的決定 須業(yè)主委員會(huì)經(jīng) 全體委員半數(shù)以上同意 ?！　 業(yè)主委員會(huì) 召開(kāi)會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會(huì)， 社區(qū)居民委員會(huì)可以派員參加。并 通知 物業(yè) 所在地街道辦事處，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。n 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有 百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件 的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)逾期不召開(kāi)的，由街道辦事處 組織召開(kāi)。n 第二十一條　 業(yè)主委員 會(huì)每屆 任期 35年。業(yè)主委員會(huì)委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會(huì)應(yīng) 當(dāng)在 3個(gè)月內(nèi)召開(kāi)會(huì)議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會(huì)委員。未按期召開(kāi)的，由物業(yè)所在地街道辦事處督促限期召開(kāi)，逾期仍不召開(kāi)的，由街道辦事處組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行 換屆選舉。n 未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)生 半數(shù)以上委員資格終止 、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無(wú)法正常開(kāi)展工作的情況時(shí)，由 社區(qū)居民委