【正文】 出一系列的短期行為，破壞了旅游景區(qū)的自然景觀和人文景觀。 3．優(yōu)化我國旅游投資宏觀環(huán)境的對策 （ 1）建立健全旅游投資引導(dǎo)機(jī)制 ? ①制定統(tǒng)一的旅游投資規(guī)劃，成立旅游項目資金庫，確立優(yōu)先發(fā)展項目，保證重點項目的優(yōu)先開發(fā)；②建立適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)特點的投資引導(dǎo)機(jī)制，采用協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、規(guī)劃和其他間接性政策工具等手段，引導(dǎo)社會資金流向合理區(qū)域和合理項目方面，避免社會資金的過于集中或分散；③發(fā)揮政府的監(jiān)管職能，對旅游企業(yè)和旅游開發(fā)公司的投資行為進(jìn)行監(jiān)督管理。第二，注重專項旅游產(chǎn)品的發(fā)展。 （ 3）開拓融資渠道 首先，建立委托招商中介機(jī)構(gòu)。第三，充分利用資本市場。其次，完善相關(guān)政策和法律法規(guī)。真正的直接項目并不多。 ? 重點投資項目 ——可以這樣認(rèn)為，優(yōu)先發(fā)展的投資項目絕大多數(shù)是重點投資項目，但是有些項目在規(guī)劃中是重點項目，由于目前各種環(huán)境和條件還不成熟，不能優(yōu)先投資開發(fā)。 ? 招商投資項目 ——招商投資項目是項目規(guī)劃與設(shè)計部門或單位，根據(jù)自己項目的性質(zhì)、建設(shè)規(guī)模等確定投資資金，采取優(yōu)惠政策吸引外資或其他資金來投資的項目。 ? 2．旅游區(qū)相關(guān)投資項目 ? 相關(guān)項目是與旅游業(yè)關(guān)系密切的其他項目，例如交通業(yè)、購物中心或超市。 ? 3．旅游區(qū)旅游相關(guān)行業(yè)投資項目 ? 旅游區(qū)內(nèi)旅游相關(guān)行業(yè)劃主要有八類：游憩行業(yè)、接待行業(yè)、營銷行業(yè)、交通行業(yè)、建設(shè)行業(yè)、生產(chǎn)行業(yè)、商業(yè)行業(yè)、旅游智業(yè)（表 14－ 8）。 ? 2．世界銀行倡導(dǎo)的社會評價 ? 1984年世界銀行首次要求“社會性評估”應(yīng)該成為進(jìn)行項目可行性研究的一部分。關(guān)于社會評估主要有 4個方面的內(nèi)容， ? 社會評價類別 指標(biāo)與參數(shù) ? 社會公平評價 指標(biāo)：利益相關(guān)者收入提高程度及差異程度、 ? 基尼系數(shù)、恩格爾系數(shù)、公眾參與度、就業(yè)率 ? （如女就業(yè)率）、社會保障率、民族、性別公正 ? 程度、貧困人口數(shù)。 ? 項目與所在地區(qū) 指標(biāo)：不同利益群體對項目的態(tài)度及參與程度、 ? 的互適性評價 地區(qū)文化狀況對項目的適應(yīng)程度等 ? 可持續(xù)性發(fā)展評價 人力資源建設(shè)、機(jī)構(gòu)能力建設(shè)、科技貢獻(xiàn)率、 ? 創(chuàng)新能力指數(shù)、信息化水平指數(shù)、社會成本等。 ? 這種方法主要是計算投資所需要的返本期的長短，如果每年的凈現(xiàn)金效益量相等，可用每年凈現(xiàn)金效益量除以凈現(xiàn)金投資量，即可得到返本期。 ? 2．凈現(xiàn)值法 ? 凈現(xiàn)值等于投資方案未來預(yù)期收益總現(xiàn)值減去投資費用后的余額。如投資方案的內(nèi)部投資回收率大于企業(yè)或上級主管部門規(guī)定的最小投資回收率，則投資方案可取，否則就應(yīng)拒絕。 第四節(jié) 旅游投資與招商引資 ? 一、投資與招商 ? 投資 就是投入資金。旅游投資就是把資金投到旅游業(yè)上。 ? 招商 則是指缺少資金或貧困的地區(qū)為了發(fā)展本地的經(jīng)濟(jì)，制定優(yōu)惠政策，予以方便條件，吸引外部資金來本地興辦實業(yè)，也就是吸引投資。 ? 二、投資導(dǎo)向和項目 ? 投資導(dǎo)向主要針對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，結(jié)合各個行業(yè)制定的投資指導(dǎo)性目錄，鼓勵商家投資的項目，也是投資的方向。近幾年來比較重視的生態(tài)旅游（自然生態(tài)、農(nóng)業(yè)生態(tài)、人文生態(tài)等）項目、觀光型農(nóng)業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等。 ? 2．中外合作經(jīng)營 ? 即契約式合營，合作各方的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)，由各方通過協(xié)議、合同加以規(guī)定。 ? 合作經(jīng)營企業(yè)與合資的主要區(qū)別在于：它不一定用貨幣計算 55股份，也不一定按股份比例分配收益，而是按協(xié)議的投資方式和分配比例來分配收益。不包括外國的企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織在中國的分支機(jī)構(gòu)。 ? 4．補(bǔ)償貿(mào)易 ? 是由外國提供設(shè)備及技術(shù)，同時承擔(dān)購買中方一定數(shù)量的出口產(chǎn)品，設(shè)備與技術(shù)的借款可以分期付還，經(jīng)中外雙方協(xié)商一致，購買進(jìn)口設(shè)備技術(shù)的借款，除經(jīng)批準(zhǔn)可以利用進(jìn)口設(shè)備技術(shù)直接生產(chǎn)的產(chǎn)品來償還，還可以以其它產(chǎn)品償還。BOO即“ Build Own – Operate‖ （建設(shè)一一擁有一一經(jīng)營）。 ? 6．關(guān)于“ 1+X+Y‖ 模式（見下頁） ? BOT即“ Build Operate – Transfer‖（建設(shè)一一經(jīng)營一一移交）。 ? BOO即“ Build Own – Operate‖ （建設(shè)一一擁有一一經(jīng)營）。 ? BOOT即“ Build Own Operate – Transfer‖（ 建設(shè)一一擁有一一經(jīng)營一一轉(zhuǎn)讓）。 ? 6．關(guān)于 “ 1+X+Y” 模式 ? 關(guān)于“ 1+X+Y‖，其中 1是指一家大型專業(yè)投資商。 ? ” 1＋ X＋ Y―就是招商引入一家大型專業(yè)投資商為主體，進(jìn)行總體目的地商業(yè)化運營；招商引資一批大中型投資企業(yè)，對更多的項目進(jìn)行開發(fā)；發(fā)動廣大中小投資人，最大程度的調(diào)動社會資金形成三個層次全面推進(jìn)的社會資金投入局面。相對壟斷核心資源； X 是多家獨立項目投資商， Y 是廣泛參與的社會投資者。 ? 四、投資程序與招商形式 ? 1．中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)審批程序 ? （ 1）項目建議書 ? （ 2）審批可行性研究報告 ? （ 3）審批合同、章程 ? （ 4）申領(lǐng)批準(zhǔn)書 ? （ 5）申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照 ? 2．舉辦外商獨資企業(yè)投資程序 ? 外商獨資企業(yè)投資需要提交的材料主要有以下四類： ? （ 1）審批立項 ? （ 2）審批章程 ? （ 3）申領(lǐng)批準(zhǔn)書 ? （ 4）申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照 ? 3．招商引資形式與方法 ? 招商引資可以通過貿(mào)易洽談會、展銷會、博覽會、促銷會，各類文化節(jié)，網(wǎng)上發(fā)布信息和項目等進(jìn)行。但是不論哪種形式都需要科學(xué)、準(zhǔn)確地宣傳自己。 ? 三、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容： ? 總建筑面積 7225平方米，其中，中區(qū) 2092平方米，左區(qū) 712平方米，右區(qū) 712平方米，前區(qū) 549平方米，后區(qū) 1000平方米，配套設(shè)施 2160平方米。交通便利，水、電、暖、通訊及其它配套設(shè)施齊全。 ? 項目建設(shè)期：二年。 ? 四、投資概算：灌雀樓景區(qū)總投資概算為 ，其中：景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投資概算為 9606萬元，主樓及其他景點建設(shè)投資為 19294萬元。 ? 六、效益預(yù)測：灌雀樓景區(qū)在一期工程全部完成后，游客規(guī)模將以每年 30%的速度增長，建設(shè)期以后，相對上年的游客規(guī)模將增長 50%，以后按 20%的速度穩(wěn)步遞增。 ? 七、合作方式：聯(lián)合開發(fā)、資產(chǎn)置換、經(jīng)營權(quán)和開發(fā)權(quán)拍賣、獨資開發(fā)。 ? 石門是湖南省經(jīng)濟(jì)增長最具活力的縣份之一。 ? 石門是生態(tài)、探秘、度假旅游勝地，是湖南省旅游發(fā)展重點縣。 ? 項目概況 ? 蒙泉湖風(fēng)景區(qū)是省級水利風(fēng)景區(qū)，是省級飲用水保護(hù)基地。 ? ? 蒙泉湖擁有得天獨厚的旅游資源。 ? 被稱為“湘北小洞庭” ,水面 6000余畝，秀水如鏡，曲波銜山，蜿蜒數(shù)十里，自成山中澤國；湖中有觀國山、將軍山、天門山秀峰矗立，山水一體，相映生輝。群島疊峰之間峽水相連，曲徑通幽，湖西萬畝林場渺無人煙，山山嶺嶺樹木參天，鳥語花香，溪流潺潺，云霧繚繞，勝似世外桃源。 ? 蒙泉湖山峰是典型的砂巖群峰。明末清初，闖王李自成與清平西王吳三桂激戰(zhàn)于此，加之土王覃厚也曾在此駐軍，故稱“三王峪”。峪中，一溪道水擦山穿谷，回腸東流，兩岸青山奇峰、寨林并立。云南寨，三山挺拔成鼎足之勢，山頂?shù)臈５?、石屋、四十八石?(碾米用 )遺跡歷歷在目。金雞寨、相子寨、紅巖寨、秤砣寨 …… 群峰相擁，松石成趣。雖非張家界，勝似張家界。 ? 觀國山，楚南名山，澧水流域的道教圣地，人稱“小武當(dāng)”。鄉(xiāng)民受惠而感皇恩浩蕩，謝梅鹙盛德，紛紛登山朝拜。明嘉靖年間，世居觀國山之麓的民女茍瑞在赤霞洞修道成仙，仙名正覺，海內(nèi)聞名，平民百姓、王公貴胄慕名來謁者，絡(luò)繹不絕。她在世數(shù)百年，狀如少女，仙逝后葬于石棺之中，容顏如生不改，其仙跡逸聞頗多。山頂尚存茍瑞仙石棺、赤霞洞、飛來臼、懶游窩、仙靈泉等圣境，古觀遺跡歷歷在目。 二、開發(fā)背景和市場分析 ? 開發(fā)背景 ? ①蒙泉湖綜合開發(fā)正值石門旅游大開發(fā)、大發(fā)展、大提升的重要時期。隨著投資35億元的石門電廠二期工程并網(wǎng)發(fā)電，三期工程即將起動，投資 10億元的海螺水泥集團(tuán) 2023年一期建成投產(chǎn)、石門至張家界鐵路復(fù)線及石門至懷化電氣化鐵路建設(shè)年內(nèi)開工，石門將會變成重點工程項目建設(shè)的熱土，人流、物流、信息流、資金流將會潮涌石門。所以，蒙泉湖旅游綜合開發(fā)是極具潛力的旅游綜合項目，具有廣闊的市場前景。 ? ②石門公路建設(shè)和旅游開發(fā)的全面啟動，將會有力帶動蒙泉湖旅游景點的人氣。石門至常張高速盤塘開口以及桃源陬市的 X021，石門至慈利縣城連接常張高速的省道 S304，均已開工建設(shè)，皂市水庫庫區(qū)公路即將建成。交通的改善必定帶來人氣的飆升和旅游的興旺。 ? 蒙泉湖游覽景點旅游設(shè)計項目主要突出山水之旅、朝圣之旅、避暑之旅，這正與中國旅游產(chǎn)品從觀光旅游向休閑度假旅游升級相吻合，符合消費趨勢。 ? 蒙泉湖 五雷山的朝圣之旅、夾山 —天門山、武陵源李自成探密之旅、城頭山 丁玲博物館、林伯渠故居 蒙泉湖歷史文化之旅，桃花源 —蒙泉湖 —夾山寺 —壺瓶山田園風(fēng)光之旅等多品種、多風(fēng)格的旅游線路組合，將與目前牛氣正旺的張家界聯(lián)動，可直接開拓日韓市場；將蒙泉湖的道教文化與夾山的佛教文化、石門豐富的民俗文化、紅色旅游文化科學(xué)整合，開拓高端旅游市場文化；將蒙泉湖風(fēng)光與柳葉湖、桃花源、壺瓶山的自然風(fēng)光連在一起，開拓以生態(tài)休假為特色的觀光市場。蒙泉湖因前期旅游開發(fā)現(xiàn)己形成近200萬國有資產(chǎn)，現(xiàn)由縣水利局代管。夾山 皂角湖 壺瓶山 東山峰旅游黃金軸自然形成，石門將由武漢、長株潭至張家界的經(jīng)停地變?yōu)楠毩⒌穆糜文康牡亍? ? 該景區(qū)作常德市和張家界的后花園，可吸引武漢、長株潭游客，可從張