已上市房地產(chǎn)企業(yè)研究分析報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-01 23:10本頁面
【正文】 入的增幅，這直接造成了毛利率的下降，說明房企在成本控制能力上有待提高 。從下表可見， 2023年上市房企的平均銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率都已下降，且低于 2023年的水平；說明房地產(chǎn)巔峰時(shí)期 2023年已經(jīng)過去，市場(chǎng)熱度下降。9房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況 —— 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率2023年上市房企的總資產(chǎn)出現(xiàn)了較大增長(zhǎng)，增速達(dá)到了 %，而 2023年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率則大幅下降為 %；近三年，房地產(chǎn)企業(yè)的平均存貨呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從 2023年的35%一路增長(zhǎng)到 2023年的 %； 2023年雖然出現(xiàn)了小幅下降；但其增長(zhǎng)率依然在 56%的高位上；伴隨著平均存貨的升高，存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從 04年至今一直呈下降態(tài)勢(shì)；周轉(zhuǎn)效率的減慢與上市房企在 2023年大肆進(jìn)行樓盤開發(fā)，土地囤積有關(guān)。11房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告整體概況 —— 小結(jié)回顧近三年的情況，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了 2023年的輝煌，也經(jīng)歷了 2023年的拐點(diǎn)。? 盈利能力減弱 —— 在毛利率幾乎不變的情況下，由于大肆擴(kuò)張?jiān)斐傻墓芾碣M(fèi) 用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用大幅增加，房企的銷售凈利率和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 都呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，且低于 06年水平。12房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告14房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分析Contents15房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告一線房地產(chǎn)企業(yè)整體概況根據(jù) 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以及在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，我們將深圳萬科、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、金融街、金地集團(tuán)五家上市地產(chǎn)公司列為一線房地產(chǎn)企業(yè)。隨著 2023年國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期，中小房地產(chǎn)商的生存空間將會(huì)越來越小，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將進(jìn)一步向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。17房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)值比較（一）在毛利率上，一線房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)歷了 07年樓市的瘋狂上漲后， 08年在樓市遭遇寒流的情況下，略有下降，目前毛利水平為 %，低于行業(yè) %的平均水平 百分點(diǎn)，表明一線房地產(chǎn)企業(yè)在 08年為了 回籠資金、盤活資產(chǎn) ，在 08年采取了降價(jià)銷售的手段，使得 08年獲利空間下降。但 2023年一線房地產(chǎn)企業(yè)在這兩個(gè)指標(biāo)上的表現(xiàn)卻劣于 2023年，原因在于 2023年中國(guó)樓市高漲，房?jī)r(jià)瘋漲，一線企業(yè)的利潤(rùn)大幅提高，而到了08年在全球金融危機(jī)的影響下，樓市遇冷，許多一線企業(yè)都采取了降價(jià)銷售的策略。19房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)值比較（三）在費(fèi)用控制上，一線房地產(chǎn)企業(yè)的平均指標(biāo)均大大領(lǐng)先于行業(yè)的平均水平，但從近三年的發(fā)展軌跡來看，在費(fèi)用控制上出現(xiàn)了起伏不定的情況，目前，一線房地產(chǎn)企業(yè)平均的營(yíng)業(yè)費(fèi)用率雖僅有 %，但仍然劣于 2023年的水平，因此，在成本控制上，一線房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在下降的空間。20房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)值比較（四）在資產(chǎn)負(fù)債率上，從發(fā)展趨勢(shì)來看，無論是行業(yè)水平，還是一線房地產(chǎn)企業(yè)的水平，均出現(xiàn)持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，但下降幅度甚小。這一方面說明 “依靠負(fù)債資金經(jīng)營(yíng) ”的方式已成為地產(chǎn)企業(yè)的 “特點(diǎn) ”，只是一線房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)較為容易地獲得負(fù)債資金，這對(duì)于企業(yè)的發(fā)展來說，并不能說是一件壞事，但較高的負(fù)債率將給企業(yè)帶來一定的償債風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，將給企業(yè)帶來巨大的損失，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。21房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告一線房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)值比較（五）整體來看，一線房地產(chǎn)企業(yè)的表現(xiàn)相對(duì)于行業(yè)的平均水平來說，處在一個(gè)相對(duì)占優(yōu)的地位。22房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告一線房地產(chǎn)企業(yè)總結(jié)從整體上看，雖然 08年一線企業(yè)遭遇了樓市寒流的影響，各指標(biāo)出現(xiàn)了一定程度的波動(dòng)，但其仍有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力仍然位于全國(guó)前列，其大部分指標(biāo)均優(yōu)于行業(yè)平均水平；在未來的發(fā)展上，一線企業(yè)應(yīng)更加注重資產(chǎn)負(fù)債率的控制問題，避免發(fā)展中盲目擴(kuò)大規(guī)模帶來的資金壓力，同時(shí)注重利用自身在經(jīng)營(yíng)效率的優(yōu)勢(shì)，加速流轉(zhuǎn)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，以減少單位成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；在經(jīng)歷了 08年的地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)整后，能夠以更加穩(wěn)健的步伐走得更遠(yuǎn)?？紤]到樣本數(shù)量減少，單個(gè)企業(yè)對(duì)整體的影響程度較大，因此，在選取二線企業(yè)的樣本時(shí)，刪除了光華控股這家營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和銷售凈利潤(rùn)為負(fù)值的企業(yè)。在獲利能力上，毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、銷售凈利率三項(xiàng)指標(biāo)均高于一線企業(yè)的平均水平，分別為 %、 %和 %；但是二線企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率卻低于一線企業(yè)；這揭示了二線企業(yè)與一線企業(yè)在 2023年的戰(zhàn)略方針的不同，即一線企業(yè)減少利潤(rùn)加快周轉(zhuǎn)，加速資金回籠，二線企業(yè)更加重視利潤(rùn)率而不愿降價(jià)促銷。28房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告二線房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)值分析（三）在資本的利用效率上，二線企業(yè)明顯低于一線企業(yè)的平均水平，其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率分別為 ，說明二線企業(yè)較為重視利潤(rùn)率的大小而忽視資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率 ；值得注意的是，二線企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高于行業(yè)平均水平，而其存貨周轉(zhuǎn)率卻低于行業(yè)平均水平，表明二線企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)問題較為突出。30房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告三線房地產(chǎn)企業(yè)樣本范圍根據(jù) 2023年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，此次研究將收入在 10億元以下的企業(yè)列為三線企業(yè)。按照上述標(biāo)準(zhǔn)選取的樣本企業(yè)各年不盡相同，數(shù)據(jù)縱向比較的意義不大，因此，對(duì)三線企業(yè)僅進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?。特別值得注意的是：三線企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅為二線企業(yè)的 24%和一線企業(yè)的 3%，但其期間費(fèi)用卻達(dá)到了二線的 30%和一線的 6%，說明三線房企的費(fèi)用控制能力差強(qiáng)人意。具體指標(biāo)值參加下表。從這三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析，三線企業(yè)的毛利率最低，這說明三線企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品附加值等趕不上一線企業(yè)和二線企業(yè)；而一線企業(yè)毛利率較低則是由于其為了回籠資金，加速周轉(zhuǎn)而降低價(jià)格進(jìn)行促銷造成的，和三線企業(yè)的毛利率低有本質(zhì)的不同。34房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告
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