【正文】 廣告推廣策略及建議 （廣告、促銷、公關(guān)推廣） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書第一部分策略構(gòu)建的市場依據(jù) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書萬平方米市場出現(xiàn)復(fù)蘇v 2023年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇，多年高居不下的空置面積增長趨緩 來源： 《廣東信息網(wǎng)》 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v復(fù)蘇原因： 由于居民經(jīng)濟條件總體改善、人民幣降息、證券股市不穩(wěn)定等因素，加上商品房穩(wěn)中有降的價格誘惑，市民開始從持幣待購階段轉(zhuǎn)入入市選購階段，保證了 2023年樓市的復(fù)蘇——2023 年廣州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入近 15000元，名列全國各大城市之首。成功的推廣策劃案有助于項目在整個銷售過程中找準目標消費者，有效整合資源，有序推進并達成銷售目標。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書提交：廣州佳美廣告有限公司日期： 2023年 12月 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v威尼斯藍灣在廣州白云區(qū)新一輪的房地產(chǎn)發(fā)展中占有天時、地利、人和的優(yōu)勢，擁有可以預(yù)見的美好前景。本企劃案努力朝上述目標邁進。 —— 商品房價格穩(wěn)中有降。他們都曾經(jīng)開發(fā)過享有盛譽的大型樓盤，擁有很高的知名度和美譽度，充分利用品牌優(yōu)勢推出新盤。 成功路線透視： 結(jié)合樓盤園林特點通過形象包裝或概念炒作來體現(xiàn)品牌的個性和特色，通過引導(dǎo)居住潮流來吸引社會關(guān)注，給消費者留下深刻印象，從而達到銷售的目的。在廣州2023年商品房銷量前 10名樓盤中，疊彩園名列第五位，銷售面積 ，銷售金額 。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書又如： —— 時代花園：時代花園于 2023年 11月 18日對外開放，用 “ Laguna生活 ” 來引導(dǎo)居住潮流， “ Laguna” 是位于太平洋上泰國的一個小島，意思是 “ 青春珊瑚島 ” ， 在那里風景優(yōu)美、生活悠閑，充滿異國情調(diào) （售樓人員語）。盡管如此，由于形象推廣較為成功，加上邀請香港明星前來作秀，來吸引人氣，時代花園在銷售板上一路飄紅。其形象 包裝本身首先就要能引起社會的極大關(guān)注，并產(chǎn) 生共鳴，這樣才能為銷售打好堅實的基礎(chǔ)?！?廣州市房地產(chǎn)投資額2023年突破３８０億元，2023年有望達到４００億元，商品房供應(yīng)量大幅增加，加上不可能在短時間內(nèi)消化的空置商品房，將使房地產(chǎn)市場的競爭更趨白熱化。而硬件的比拼越來越趨于同質(zhì)化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加體現(xiàn)在軟件方面的較量。v因此對于 “ 白云 ?威尼斯藍灣 ” ，我們認為，作為一個新品牌，它更需要尋找和形成自己鮮明的 “ 特色 ” （這包括市場定位、包裝推廣等方面），以 “ 特色 ” 貫注整體、形成合力，通過概念炒作吸引社會關(guān)注，引導(dǎo)消費潮流，方乃 “ 制勝之道 ”。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書機會（ Opportunity）v市民可支配收入增長，房地產(chǎn)市場開始回升；v政府對項目所處區(qū)域的改造，未來區(qū)府遷入，將帶動該區(qū)域發(fā)展；v所處區(qū)域升值潛力大。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書項目競爭對手分析（結(jié)合本公司所做問卷調(diào)查） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手原則v根據(jù)在地段、價位、規(guī)劃、目標消費群、策略等各方面都存在的特性： — 可比性 — 相近性 — 差異性 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手名稱v根據(jù)上述原則，并結(jié)合我們在該區(qū)域做的市場調(diào)查（問卷及分析結(jié)果附后），我們發(fā)現(xiàn)以下樓盤是 2023年威尼斯藍灣推盤的主要競爭對手： — 嶺南新世界 — 白云高爾夫花園 — 祥景花園 — 時代花園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商嶺南新世界 白云大道北路永泰路段占地１２０萬平方米，總建筑面積：１８２萬平方米 香港新世界集團白云高爾夫 黃石東路規(guī)劃占地面積10萬平方米，總建筑面積 23萬平方米45% 244路、 268路、 291路、274路；離車站步行 57分鐘幼兒園 會所 游泳池 有線電視4150 廣州方圓粵景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3000余（不帶裝修） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書競爭對手常規(guī)比較名 稱 地 段 規(guī) 模 綠化率交 通 配 套 均價（ /平米）發(fā)展商祥景花園 黃石路與機場北路交匯處規(guī)劃占地 萬平米，總建筑 26萬平米40% 12 2426 2729 803路兒童活動中心 網(wǎng)球場 小學(xué) 醫(yī)院 停車場 游泳池 兒童活動中心 Inter接入 保安系統(tǒng) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書小結(jié)：項目在競爭中的位置v從雷達圖可見，與競爭對手相比，威尼斯藍灣在房地產(chǎn)商綜合實力、價格、園林、規(guī)模上都不具絕對的優(yōu)勢，但如能在宣傳中塑造 品牌個性 ，卻能彌補其先天的不足。v由于地理和人文條件的限制，如不以 “ 形象特色 ” 加以區(qū)隔，很難在一般層面上的競爭中跳脫出來。v一個新的地產(chǎn)公司在知名度、美譽度不夠的情況下，如果采取亦步亦趨的跟進策略，形象包裝上不講特色（區(qū)隔），不僅會造成產(chǎn)品難以銷售，而且對未來的品牌形象也很不利，后果不堪設(shè)想。v第二類消費群體 — 外地人，無地域認同感，更加關(guān)心樓盤的 價格和整體風格是否符合自己的承受能力 和需要。他們現(xiàn)在的生活形態(tài) 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書他們對現(xiàn)在居住條件不滿意的方面v面積小，房型結(jié)構(gòu)不合理、采光不好v出入人員復(fù)雜、缺乏管理、治安差v設(shè)施不齊備，交通不方便v樓層低，衛(wèi)生狀況差、缺少綠化v近馬路，噪音、污染v和父母住一起，顯得擁擠（上述結(jié)論根據(jù)我公司對白云區(qū)居民通過小組訪談方式獲得） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書他們心目中的理想居住環(huán)境v園林綠化好，最好還要有水，有較大的公共活動空間，間隔合理、實用率高、采光好、空氣流通v完善的小區(qū)配套，最好有運動休閑場所、幼兒園等，基本生活設(shè)施應(yīng)有盡有v最好由大的、聲譽好的開發(fā)商建設(shè)，物業(yè)管理好，能保證小區(qū)安全，沒有閑雜人員出入，收費也合理v交通、購物方便，希望附近就有公交車站， 5分鐘內(nèi)就能走到，最好有地鐵連接老城區(qū)v鄰里之間和睦，相互關(guān)愛（上述結(jié)論根據(jù)我公司對白云區(qū)居民通過小組訪談方式獲得） 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書v購房目的以 “首次置業(yè)滿足居住 ”和 “再次置業(yè)改善住房條件 ”為主。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書附：白云區(qū)消費者調(diào)查 （市調(diào)工作簡介）如果白云區(qū)政府新址附近有一個樓盤您是否會考慮購買A、 會（ 跳問第 6題） B、 不會那么您是否已經(jīng)在白云區(qū)購買了樓房A、 是 B、 沒有（放棄訪談）能否告訴購買的是哪個樓盤嗎您覺得目前居住的樓盤最吸引你的地方是（最多選三個）A、 靠近工作單位 B、 價格 C、 物業(yè)管理 D、 交通方便 E、 有名氣F、 綠化 /園林環(huán)境 G、 空氣素質(zhì) H、 生活配套 I、 保值 /升值能力J、 戶型設(shè)計 K、 會所設(shè)計 L、 發(fā)展商實力 M、 其他 不足的地方是 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書您如果購房，最主要的考慮因素是（多選，最多三個）A、 樓宇質(zhì)量 /外觀 B、 小區(qū)物業(yè)管理 /服務(wù) C、 交通方便 D、 價格E、 小區(qū)配套設(shè)施 F、 發(fā)展商實力 G、 周邊環(huán)境 /景觀 H、 小區(qū)規(guī)模 /規(guī)劃 I、 地段 /地理位置 J、 社區(qū)文化 K、 戶型 L、 其它 購房的主要目的是A、 首次置業(yè) B、 再次購房 C、 投資 /保值 D、 結(jié)婚 E、 度假 F、 退休后居住您認為附近周邊最具代表性且可能吸引你購買的樓盤是A、 白云高爾夫花園 B、 時代花園 C、 嶺南新世界花園 D、 富力陽光美居 E、 祥景花園 F、 元邦航空家園 G、 其它（請注明） 他們的吸引點是（請簡單說明）：他們的不足點是（請簡單說明）： 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書白云區(qū)黃石路周邊房地產(chǎn)市場問卷調(diào)查表明：占多數(shù)的消費者表示不會考慮購買白云區(qū)政府新址附近的樓盤，約 1/3的消費者會考慮購買；極少部分認為不一定或難以確定。被調(diào)查的已購房消費者當中，住在白云高爾夫花園和祥景花園的較多，其次是匯僑新城、金桂園，個別是集資房和祖屋性質(zhì)。目前居住的樓盤 吸引消費者的地方分別是綠化園林環(huán)境和交通方便 ，其次是生活配套和保值升值能力，部分認為靠近工作單位和價格選擇居住盤的理由所在。居住在祥景花園的認為吸引點是交通便利、生活配套和保值升值能力。 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書 調(diào)查顯示：消費者對樓盤的配套設(shè)施、大型超市和學(xué)校以及小區(qū)管理安全也非常關(guān)注。附近周邊最具代表性和 能吸引到消費者購買的樓盤是白云高爾夫花園 （ 80%），其次是富力陽光美居、祥景花園、時代花園和體育花園—— 選擇白云高爾夫花園的潛在消費者認為其優(yōu)點是環(huán)境不錯（ 55%），價格適中，靠近白云山地理位置和風景好，其次是小區(qū)規(guī)模大同時有華聯(lián)超市購物便利?！?選擇祥景花園認為其環(huán)境好，購房入戶，管理方面安全，缺點是塞車交通不方便—— 選擇富力陽光美居理由是價位低、環(huán)境理想和發(fā)展商有實力，不足點是沒有超市 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書小 結(jié) 選擇機場路、黃石路、白云大道上房子的潛在消費者，很大部分的構(gòu)成是周邊的居民，或者是工作關(guān)系、社會關(guān)系在白云區(qū)，他們都適應(yīng)了白云區(qū)的居住環(huán)境和生活環(huán)境，更為重要的是居住在這里有助于生意上的、工作上的發(fā)展，比如交通，比如生意上的配套設(shè)施等。市場定位的前提 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書 好 市 場好v“ 關(guān)愛、融和、優(yōu)裕 ” 的開發(fā)概念表明開發(fā)商理念具有一定優(yōu)勢，市場前景看好。Product Concept（ 商品創(chuàng)意概念）我們的 “ 水邊威尼斯 ” 家園 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書核心概念支持點人工湖、無極泳池、瀑布、小溪、親水設(shè)施水生命之源柔和，溫馨潔凈，清新富足、繁榮“水邊威尼斯”關(guān)愛融合優(yōu)裕白云 ?威尼斯藍灣 白云 ?威尼斯藍灣上市推廣策略書“威尼斯 ”是什么樣的