已上市房地產(chǎn)企業(yè)研究分析報(bào)告-閱讀頁(yè)
2026-01-06 23:10本頁(yè)面
【正文】 趨勢(shì)分析 —— 獲利能力從圖中我們可以看出，雖然一線企業(yè)的毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和銷售凈利率不敵二線企業(yè)，但凈資產(chǎn)收益率卻是最高的。凈資產(chǎn)收益率較高則反映了單位資本的獲利能力較強(qiáng)，那么一線企業(yè)雖然毛利率等由于戰(zhàn)略決策原因低于二線企業(yè)，但是其較高的凈資產(chǎn)收益率則充分說明一線房企的獲利能力實(shí)質(zhì)上是最高的。從三線企業(yè)到二線企業(yè)，管理費(fèi)用率和營(yíng)業(yè)費(fèi)用率的下降十分明顯，證明房企擴(kuò)大規(guī)模而帶來的邊際效用此時(shí)是遞增的；而在二線企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模上出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)折，此時(shí)再擴(kuò)大房企規(guī)模的邊際效用出現(xiàn)了遞減，但是還沒有為負(fù)，說明大型房企的成本費(fèi)用和企業(yè)規(guī)模進(jìn)行了較好的匹配，費(fèi)用控制能力有所提高；單看營(yíng)業(yè)費(fèi)用率，發(fā)現(xiàn)在房企由二線擴(kuò)大到一線時(shí)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用率下降的幅度低于管理費(fèi)用率下降的幅度，那么說明房企在擴(kuò)張的過程中，逐漸增強(qiáng)了對(duì)債務(wù)資金的依賴，其財(cái)務(wù)費(fèi)用率增大；同時(shí)為了擴(kuò)大品牌與知名度，在房企擴(kuò)張中，銷售費(fèi)用率也相應(yīng)增加。但由于此時(shí)的邊際效用仍然為正，所以理智的房企應(yīng)該逐步邁向一線房企的規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)更大的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。從存貨周轉(zhuǎn)的情況來看，三線企業(yè)和二線企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)情況不佳，二者存貨周轉(zhuǎn)率幾乎處于同一水平，但二線企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻高于三線企業(yè)，說明二線企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力方面高于三線企業(yè)。38房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告研究范圍整體概況一線房地產(chǎn)企業(yè)分析二線、三線房地產(chǎn)企業(yè)分析重點(diǎn)企業(yè)分析Contents39房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告重點(diǎn)企業(yè) —— 萬科 A萬科企業(yè)作為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，近幾年的表現(xiàn)可謂可圈可點(diǎn)，下表全面反映了近三年萬科的發(fā)展?fàn)顩r。銀行銀根緊縮、樓市成交量一落千丈、購(gòu)房者持幣觀望，開發(fā)商資金緊張，四面楚歌。作為上市房地產(chǎn)企業(yè)的 “老大 ”，雖然 2023年萬科的成績(jī)并不輝煌，但其 2023年取得的成績(jī)?nèi)匀槐３衷谛袠I(yè)領(lǐng)先的水平。 08年，公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 億元，同比增長(zhǎng) %；凈利潤(rùn)，同比減少 %。2023年，雖公司資增速緩慢，但主營(yíng)業(yè)務(wù)收入到達(dá) ，占行業(yè) ％，仍 為行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模支柱公司；從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)來看，萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，也高于一線房企的平均水平，這與 08年萬科降價(jià)促銷、加快資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略有關(guān)，同時(shí)此戰(zhàn)略導(dǎo)致萬科的盈利能力下降，低于一線企業(yè)平均水平；在費(fèi)用控制上，萬科的營(yíng)業(yè)費(fèi)用率與一線企業(yè)行業(yè)平均持平，這是由財(cái)務(wù)費(fèi)用的上漲造成的，單就管理費(fèi)用看，萬科的管理費(fèi)用控制能力較強(qiáng)，同比下降了 13個(gè)百分點(diǎn)。41房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告二線企業(yè) —— 東華實(shí)業(yè)東華實(shí)業(yè)作為二線企業(yè)的代表之一，近幾年發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入僅用了兩年的時(shí)間（ 20232023年）就完成了從 3億到 10億的跨越。42房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告二線企業(yè) —— 東華實(shí)業(yè)東華實(shí)業(yè)是一家以北京為主要業(yè)務(wù)開展地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前僅在北京和廣東兩個(gè)城市發(fā)展，從 2023年開始東華實(shí)業(yè)東華實(shí)業(yè)主攻北京市場(chǎng)，將北京作為其主要的發(fā)展城市。目前，東華實(shí)業(yè)逐步向河南等二、三線城市拓展，以最終實(shí)現(xiàn)成為由一線城市區(qū)域發(fā)展向全國(guó)包括二三線城市拓展房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，增強(qiáng)公司的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，為今后的發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。2023年公司開始進(jìn)駐北京發(fā)展，到了 2023年起，東華實(shí)業(yè)開始全面主攻北京市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)了從單城市房地產(chǎn)企業(yè)到區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)變。東華實(shí)業(yè) 2023年的業(yè)績(jī)大幅上漲，凈利潤(rùn)達(dá)到 9750萬元，同比上漲 %。但在凈資產(chǎn)收益率上，東華企業(yè)卻又遙遙領(lǐng)先于行業(yè)、二線企業(yè)，甚至超過了一線企業(yè)的全國(guó)平均水平， 08年比 07年略有下降，目前為 %，超過了行業(yè) 9個(gè)百分點(diǎn)，二線企業(yè) 7個(gè)百分點(diǎn)，和一線企業(yè) 4個(gè)百分點(diǎn)。43房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告二線企業(yè) —— 東華實(shí)業(yè)在費(fèi)用控制上，東華實(shí)業(yè)的表現(xiàn)就超過行業(yè)、二線、甚至一線房地產(chǎn)企業(yè)的平均水平，期間費(fèi)用率僅為 %；從縱向比較來看， 2023年，在公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入有所上升的情況下，期間費(fèi)用率出現(xiàn)了下降。2023年，在資產(chǎn)的利用效率上，東華實(shí)業(yè)的表現(xiàn)也較為出色，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率兩項(xiàng)指標(biāo)均大幅領(lǐng)先于行業(yè)、二線企業(yè)甚至一線的平均水平，兩項(xiàng)指標(biāo)為 。因此，未來公司的經(jīng)營(yíng)應(yīng) 在 全面考慮，通盤操作的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保證收入、成本、費(fèi)用、效率等方面的全面提升，使企業(yè)在健康的快車道上保持持續(xù)的發(fā)展。作為三線企業(yè)的代表，近幾年的發(fā)展出現(xiàn)了較大的波動(dòng)， 20232023的公司的經(jīng)營(yíng)狀況如下表所示。但由于公司實(shí)力平平、項(xiàng)目單一，盈利狀況一直未有較大改觀。報(bào)告期內(nèi)，公司新增了南寧市亭洪路 19號(hào)江南花園項(xiàng)目及廣西桂林市永福縣福龍工業(yè)園 B區(qū)和獅子口水庫(kù)地塊項(xiàng)目。同時(shí)，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在土地等環(huán)節(jié)受到不同程度的影響，資金面依然偏緊。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入呈逐年上升態(tài)勢(shì)，目前已達(dá) ，雖然遠(yuǎn)低于行業(yè) 37億元的平均水平，但與三線企業(yè)的平均水平持平。46房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告三線企業(yè) —— 綠景地產(chǎn)在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率上，近三年均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，優(yōu)于行業(yè)平均水平，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于三線企業(yè)以及二線企業(yè)的平均水平，甚至還優(yōu)于一線企業(yè)的平均水平。由于成本相對(duì)較低，而銷售時(shí)間是房地產(chǎn)形勢(shì)較好的 07年，單位銷售價(jià)格同比大幅上升，故本期銷售凈利潤(rùn)有較大幅度上升。在資產(chǎn)負(fù)債率上，公司縱比雖有微降，但公司背離了三線企業(yè)較低的水平，高達(dá) %，表明企業(yè)的發(fā)展主要依靠的是負(fù)債資金，但從資產(chǎn)的利用效率上來看，公司較好地利用這些負(fù)債資金，總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率達(dá)到 ，存貨周轉(zhuǎn)率也達(dá)到 ，高于行業(yè)平均、三線企業(yè)、二線企業(yè)的平均水平，甚至一線企業(yè)的平均水平，故在資產(chǎn)負(fù)債率較高的情況下也認(rèn)為是比較安全的。在今后的發(fā)展中，公司應(yīng)努力加強(qiáng)費(fèi)用的控制， 09年要積極穩(wěn)妥地解決歷史遺留問題，同時(shí)順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)和環(huán)境的變化，提升融資能力，積極拓寬融資渠道，加快土地資源拓展和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備工作，為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下
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