【正文】 模式借鑒 部門及崗位設計決策層設計執(zhí)行層調(diào)整近期方案中期方案遠期方案8北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組內(nèi)外部環(huán)境和自身成長的變化，引發(fā)了世博偉業(yè)組織變革的要求組織變革勢在組織變革勢在必行必行組織問題組織問題q 管理幅度偏低q 部分重要職責缺失，部門職責不完整q 崗位職責不明晰戰(zhàn)略導向戰(zhàn)略導向q 具文化特色的地產(chǎn)服務商q 從單項目開發(fā)型公司到多項目運作型公司轉(zhuǎn)變q 全面提升經(jīng)營管理水平市場環(huán)境市場環(huán)境q 新的土地供給政策縮小了利潤空間q 新的金融政策提高了行業(yè)門檻q 行業(yè)集中度增加，競爭日益激烈9北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組新的組織結(jié)構(gòu)應不斷適應市場環(huán)境變化，在行業(yè)價值鏈上培育和積累新的資源和能力， ……項目決策 規(guī)劃設計 建筑施工 市場銷售 物業(yè)管理?招標管理?采購管理?工程管理?供應商管理?營銷策劃?銷售管理?客戶管理?售后服務?市場調(diào)研?投資分析?資金融通?土地獲取?項目規(guī)劃?技術創(chuàng)新?公共關系?成本控制?物業(yè)服務?物業(yè)經(jīng)營?招商策劃行業(yè)價值鏈關鍵能力世博偉業(yè)需培養(yǎng)的資源與能力地產(chǎn)銷售能力資金融通能力土地獲取能力?培養(yǎng)自己的銷售隊伍?變銷售員為專業(yè)售樓顧問?對策劃、營銷、設計、監(jiān)理、施工和政府資源的整合和控制能力?成本控制與質(zhì)量控制能力?自有資本?資金運作與融資能力?政府資源?土地信息處理、政府資源的運用能力供應鏈整合能力內(nèi)外部服務能力 ?信息及業(yè)務的支持能力10北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組施工總承包商專業(yè)施工商材料供應商設備供應商監(jiān)理公司世博偉業(yè)公司招標選擇、資金結(jié)算過程管理A項目管理匯報B項目 ……必須滿足公司從單項目開發(fā)向多項目運作轉(zhuǎn)型的要求， ……? 要建立一種組織架構(gòu)，它能自動適應多項目發(fā)展的需求? 不管是工程管理還是銷售、財務等環(huán)節(jié)，都能自動適應多項目發(fā)展的要求…… ……11北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組還要解決目前組織管理存在的主要問題，以提高組織運行效率缺少以戰(zhàn)略為導向的薪酬制度初創(chuàng)企業(yè)的通性戰(zhàn)略不清晰，缺少具體規(guī)劃流程不清晰、不規(guī)范考核無法有效引導員工執(zhí)行方法不適執(zhí)行力度不夠執(zhí)行方向不定部分職責缺失、職責發(fā)揮不足初創(chuàng)企業(yè)的通性非企業(yè)化運作執(zhí)行力不足根源根源現(xiàn)象現(xiàn)象結(jié)果結(jié)果 問題問題崗位與人員素質(zhì)不匹配競爭力有進一步提升的空間管理不規(guī)范執(zhí)行目標不明執(zhí)行基礎不牢執(zhí)行保障不力法人治理結(jié)構(gòu)弱化12北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組總體上，世博偉業(yè)組織體系設計的目標：基于世博偉業(yè)公司的戰(zhàn)略定位，以培養(yǎng)核心能力為導向，建立具有高效運作功能的規(guī)范化、專業(yè)化組織體系與戰(zhàn)略相匹配培育內(nèi)部能力167。 要能培育公司發(fā)展所需關鍵能力，完成跨區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變167。 組織管理：橫向職能合理劃分、縱向職能清晰定位、規(guī)范流程167。 對關鍵業(yè)務流程和管理流程進行規(guī)范和優(yōu)化167。 打破條線管理的習慣性思維，不過份強調(diào)層級，更關注部門在整個運行體系中的責任和權限建立高效運行的組織體系樹立市場觀念強化服務意識167。 建立快速反應機制，高效運作，滿足內(nèi)外部客戶的需求保持正常運營實現(xiàn)平穩(wěn)過渡 167。 2023年 9月，中國華潤總公司與北京市華遠集團公司及其下屬公司和其他法人股東簽訂股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議，股權轉(zhuǎn)讓完成后華潤集團及其關聯(lián)公司實際上持有原華遠房地產(chǎn)股份有限公司 91%股份，并更名為 “ 華潤置地（北京）股份有限公司 ” 。經(jīng)過多年的開拓進取，華潤置地（北京）股份有限公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)近 80億元、凈資產(chǎn)近 40億元、累計開發(fā)面積達 200萬平方米、年開復工量超過 100萬平方米的大型房地產(chǎn)公司。 經(jīng)營目標20北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組其組織結(jié)構(gòu)是適應戰(zhàn)略發(fā)展需要的項目管理型21北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組上海實業(yè)發(fā)展有限公司是一家跨地區(qū)發(fā)展的大型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)?上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（上海證券交易所股票代碼為 600748，股票簡稱 “ 上實發(fā)展 ” ），經(jīng)重大資產(chǎn)重組后成立，業(yè)務涉及房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營、實業(yè)投資與資產(chǎn)經(jīng)營等。?目前，公司在建或擬建的十余個項目分布在全國四大城市：上海的 “ 海上海 ” ( 楊浦區(qū) )、 “ 海源 ” ( 青浦區(qū))，鄭州的 “ 家和萬世 ” ，成都的 “ 錦繡花園 ” ，重慶的 “ 錦繡山莊 ” 、 “ 都市花園 ” 、 “ 水天花園 ” 等。 ?公司主要業(yè)務：房產(chǎn)開發(fā) —— 不斷開發(fā)新的以住宅為主的房產(chǎn)項目，是公司長期的主要業(yè)務，也是公司創(chuàng)立品牌和持續(xù)發(fā)展的重要基礎 地產(chǎn)經(jīng)營 —— 利用主要股東在地產(chǎn)資源方面的優(yōu)勢，通過土地整理、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營等方法不斷提升地產(chǎn)價值 企業(yè)并購和資產(chǎn)經(jīng)營 —— 形成并購成長的良好實力和感召力，通過并購資產(chǎn)或股權，擴大團隊、擴大地域、擴大發(fā)展?jié)摿Α＜瘓F公司在海內(nèi)外共擁有各類全資、控股子公司及參股企業(yè) 80多家，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)評比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟百強評比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名?？毓傻氖嗉曳康禺a(chǎn)開發(fā)子公司均屬綜合性開發(fā)公司物業(yè)管理控股 4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司：房產(chǎn)管理經(jīng)營公司、燕僑物業(yè)管理公司、萬佳物業(yè)管理公司和寶景物業(yè)管理公司，總計管房面積 400多萬平方米。目前，集團公司所屬的飯店總建筑面積近 10萬平方米海外經(jīng)營積極拓展國際市場，與幾十個國家、地區(qū)建立了業(yè)務往來關系，并在澳大利亞、美國、荷蘭、香港、澳門等國家和地區(qū)設立了子公司。如果在施工階段進行設計變更，則會導致成本嚴重失控。房地產(chǎn)質(zhì)量、功能、成本控制的關鍵在規(guī)劃設計階段。設計是銷售策劃之本，是有效供給之源。科學、實用的規(guī)劃設計控制能降低工程成本的 60％～ 70％? 該部分人員素質(zhì)是保證規(guī)劃管理、降低規(guī)劃設計成本的關鍵，應由具有多年設計工作經(jīng)驗的專業(yè)技術人員承擔? 部分房地產(chǎn)公司將該職能與預算部合并為一個部門；也有部分公司將該職能與工程部合并38北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到公司現(xiàn)狀，目前在工程副總下設設計助理，時機成熟時，可單獨成立設計部工程副總總工工程項目經(jīng)理 設計助理專業(yè)工程師隊伍只是成本中心，對工程質(zhì)量、進度、成本控制負責負責與設計公司協(xié)調(diào)工作39北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組一般地，完整的市場營銷職能應包含市場研究、營銷策劃和銷售三方面樓盤面市銷售策劃廣告促銷組合渠道廣告媒體公共關系房產(chǎn)展示交易會網(wǎng)絡銷售推廣營業(yè)推廣人員銷售 人員培訓 銷售培訓公司代理銷售自主銷售公益活動促銷活動規(guī)劃階段市場定位整體營銷規(guī)劃客戶服務市場研究營銷策劃與銷售市場分析40北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組目前銷售部承擔尾樓的銷售，市場研究及營銷職能弱化，售后服務職能由客戶服務部承擔市場研究和營銷策劃缺位營銷總監(jiān)宋云山銷售員李爽、陳雪、李玲、李琦、高國濤營銷助理策劃助理客服主管張凱客服部經(jīng)理連軍客服專員白巍、劉勇軍售后服務部門職責一、負責直接管理物業(yè)公司二、負責交房三、負責接待客戶投訴，聯(lián)系有關部門解決客戶投訴問題四、負責客戶投訴中發(fā)現(xiàn)的問題總結(jié)經(jīng)驗制作案例庫五、參與底商的租售和管理41北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到市場營銷職能在項目前期有效加入，以及銷售與售后服務不脫節(jié)，建議將營銷管理職能并入營銷部，客戶服務保留在客戶服務部，客戶分析職能加入銷售部? 市場研究? 營銷策劃? 銷售和客戶分析 營銷部環(huán)境研究 ：? 經(jīng)濟環(huán)境? 政策環(huán)境市場研究：? 產(chǎn)品研究? 價格研究? 競爭對手研究消費者研究：? 消費者需求? 消費者購買能力項目定位市場營銷 ：? 項目銷售目標的確定? 項目整體營銷策劃? 項目營銷預算? 營銷活動及工具整合管理? 外部專業(yè)公司的接觸、選擇與管理 售后服務部客戶服務? 辦理入住等手續(xù)? 接待客戶投訴? 其他銷售部銷售 ：? 營銷方案執(zhí)行? 日常銷售客戶分析? 客戶檔案庫? 客戶分析42北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組一般地，完整的財務管理職能包括以下方面企業(yè)經(jīng)營運作財務審計稅務會計投資預算宏觀經(jīng)濟預測金融市場預測BD資金供需預測調(diào)度資金 …...資金籌措計劃成本計劃資金需要量計劃利潤計劃 …...費用計劃調(diào)查投資環(huán)境制定投資報告分析投資效益投資事項處理 …...匯總報表 計帳職能 對帳職能 考核經(jīng)濟 效益 …...稅法分析掌握 交稅納稅稅務效益分析稅務事項處理 …...股權審計預算審計投資審計會計審計 …...稅務審計注： 表示財務部門現(xiàn)有職責財務管理職能 財務管理各職能具備的職責 43北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組審計是現(xiàn)代管理的重要職能之一，建議單獨設立審計部參股公司控股公司項目公司離任審計預算審計投資審計會計審計稅務審計固定資產(chǎn)審計項目審計合同審計職能部門其他44北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組預算作為一種將資源分配給特定活動的數(shù)字性計劃，是經(jīng)營計劃實施的工具之一，建議在財務部加強預算管理職能預算的方法增量預算零基預算預算的種類收入預算費用預算利潤預算現(xiàn)金預算資本支出預算可變預算固定預算原料采購預算 生產(chǎn)預算銷售預算直接人工預算 制造費用預算管理費用預算 售出產(chǎn)品成本預算 資本支出預算預算損益表 預算資產(chǎn)負債表 預算現(xiàn)金流量表直接材料預算期末存貨預算總預算圖注：房地產(chǎn)行業(yè)服務與有形產(chǎn)品一樣，其生產(chǎn)過程抽象為與有形產(chǎn)品生產(chǎn)過程同一45北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組此外，還需要加強融資分析、財務分析等財務管理職能財務部會計核算 財務管理 會計核算F 會計體系維護F 報表匯總F 工資發(fā)放F …… 財務管理F 預算編制及管理F 融資計劃編制F 財務分析F ……未來需要加強的職能46北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組人力資源部從事的多為事務性工作，其人力資源規(guī)劃、績效考核、培訓等等管理職能基本沒有發(fā)揮，建議加強該部分職能投入不足或者效果不好 遠期加強工作現(xiàn)在的主要工作職業(yè)生涯設計招聘與培訓人力資源規(guī)劃績效考核人事檔案社保管理管理層考核事務性工作近期加強47北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組目前行政部主要負責后勤管理，但是管理職能發(fā)揮不足行政部現(xiàn)有職能，主要是后勤服務職能，而 制度建設、計劃管理、監(jiān)督協(xié)調(diào)職能 發(fā)揮不足行政總監(jiān)黃海濤資產(chǎn)管理員機要秘書王欣 司機陳文躍前臺劉丹總經(jīng)理秘書金蕊部門職責一、負責來訪人員的接待二、負責公司非生產(chǎn)用固定資產(chǎn)、低值易耗品（包括辦公用品、書報刊物、勞保、福利用品）的計劃、采購與管理工作；三、負責公司工商年檢、企業(yè)代碼登記；四、負責公司公務車輛的調(diào)配、使用及交通安全管理工作；五、負責公司員工的午餐和部分員工的住宿管理六、負責公司會議管理七、負責公司文檔管理和統(tǒng)一下發(fā)八、負責公司信息化建設和網(wǎng)絡維護九、負責領導交辦的其他行政事務48北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組考慮到公司目前的規(guī)模和人員結(jié)構(gòu)，建議將行政部和人力資源部合并改稱 “綜合管理部 ”，同時加強內(nèi)部管理職能綜合管理部 內(nèi)部管理 后勤管理 內(nèi)部監(jiān)管、協(xié)調(diào)中心F 計劃制定及執(zhí)行監(jiān)督F 制度建設F 內(nèi)部協(xié)調(diào)F 會議管理F …… 后勤保障中心F 固定資產(chǎn)管理F 物業(yè)管理F 車輛管理F 安全保衛(wèi)管理F 食堂管理F ……該職能今后要著重發(fā)揮作用 人力資源管理 人力資源管理中心F 人力資源規(guī)劃F 薪酬管理F 績效考核F 招聘培訓F 員工職業(yè)生涯規(guī)劃F ……49北大縱橫管理咨詢公司世博偉業(yè)項目組機構(gòu)設置與職能調(diào)整說明? 成立 戰(zhàn)略發(fā)展部 ，負責集團公司戰(zhàn)略規(guī)劃、投資管理及子公司管理? 成立 審計部 ，負責對總部及下屬公司進行財務、業(yè)務、制度及領導離任審計? 新增 策劃助理 崗位，負責協(xié)調(diào)營銷策劃公司的工作銜接，制定項目定位和營銷方案? 新 增設計助理 崗位，負責協(xié)調(diào)設計咨詢公司的工作銜接，制定工程設計方案新增機構(gòu)或者崗位? 開發(fā)部 職能并入戰(zhàn)略發(fā)展部? 工程部 增加規(guī)劃設計職能? 財務部 增加預算管理、融資管理、財務分析職能? 合并 行政和人力資源部 為綜合管理部，并增加人力資源規(guī)劃、薪酬管理、員工職業(yè)規(guī)劃等職能? 營銷部 變銷售部，加強銷售職能，同時 客戶服務部 合并至 銷售部 ，并增加客戶分析職能變動部門50