【正文】 ......................... 6 （四）市場化和專業(yè)化程度不高 .................................... 7 （五）物業(yè)糾紛日益突出 .......................................... 7 （ 六）多數(shù)小區(qū)停車難 ............................................ 8 六、解決嘉興市物業(yè)管理問題的主要對(duì)策 ............................ 9 （一）健全法律法規(guī)體系，加強(qiáng)并落實(shí)依法管理 ...................... 9 （二）加大老舊小區(qū)的改造力 度，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理均衡發(fā)展 .............. 9 （三）健全并完善市場機(jī)制，提高市場化和專業(yè)化程度 ............... 10 （四）積極組建“二會(huì)”，提高業(yè)主覺悟 ........................... 10 （五）加 強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高物業(yè)管理人員素質(zhì) ............... 11 （六）合理規(guī)劃停車場并調(diào)整價(jià)格，切實(shí)解決小區(qū)停車難問題 ......... 11 七、總 結(jié) .................................................... 12 致 謝 ...................................................... 13 參考文獻(xiàn) ..................................................... 14 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 1 一、 引言 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理作為城市管理的一種新形式和市場經(jīng)濟(jì)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在我國沿海和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)獲得較快的發(fā)展 。 根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2020年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示 ， 在我國 31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市 ， 130個(gè)大型城市和地區(qū)的近 5000家物業(yè)公司中 ， 2020～ 2020年建立的就有 2965家 ， 幾乎占總數(shù)的60%， 房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊(duì)伍每年在以超過 100%的同比增長數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大 ， 這說明我國大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常良好 ， 物業(yè)管理市場 前景廣闊。然而， 現(xiàn)代物業(yè)管理在我國還屬于不太成熟的新興行業(yè)，三十年的物業(yè)管理實(shí)踐均不同程度地受到人們的思想觀念、經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境等諸多因素制約，使得該行業(yè) 發(fā)展舉步維艱，困難重重。 二、物業(yè)管理相關(guān)概念 （一）物業(yè)管理的含義 對(duì)物業(yè)管理的概念的理解，目前主要有以下兩種： 物業(yè)管理，是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)和人員經(jīng)物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律，依照合同契約，應(yīng)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共 綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。 1 《當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理中的問題與對(duì)策》，趙晨鋼， 2020. 2 《 淺談如何優(yōu)化完善物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量 》，薩拉， 2020. 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 2 其二，物業(yè)管理把對(duì)物業(yè)的管理和對(duì)人 (物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人 )的服務(wù)結(jié)合于一體，同時(shí)照顧到物質(zhì)和精神兩個(gè)方面，打破了過去對(duì)房產(chǎn)管理認(rèn)識(shí)的局限性，可以說是一次認(rèn)識(shí)上的飛躍。社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)之一就是形成了政府、企業(yè)、個(gè)人三大經(jīng)濟(jì)主體，構(gòu)成“三足鼎立”的態(tài)勢(shì)。 （二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的基本內(nèi)容按照其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式一般分為 3大類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)是 指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。 （三） 物業(yè)管理模式 物業(yè)管理在實(shí)踐中主要有兩種操作模式： 一種稱之為自營式物業(yè)管理所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理，就是住宅小區(qū) (臺(tái)灣稱社區(qū) )的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)，也不聘請(qǐng)社會(huì)上專門的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，而是由樓房業(yè)主自己管理。 另一種是委托式物業(yè)管理即由業(yè)主通過物業(yè)管理合同委托物業(yè)公司進(jìn)行管理。其主要弊端是：管理費(fèi)用較高，很多中低收入居民承受不起。這是當(dāng)前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。 1981年 3月 10日，全國第一家物業(yè)管理公司即深圳物業(yè)管理公司成立。這一階段，我國物業(yè)管理主要是從沿海城市和大城市起步，盡管很多法律法規(guī)不完善，管理服務(wù)水平不高，但是物業(yè) 管理雛形已經(jīng)形成，管理體制、管理模式、運(yùn)作機(jī)制、管理內(nèi)容已經(jīng)明確，并為我國后來物業(yè)管理的大發(fā)展在理論和實(shí)踐上都奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 該階段以建設(shè)部 33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的頒布和實(shí)施的標(biāo)志。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。《深圳經(jīng)濟(jì)特 區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》首先全國物業(yè)管理地方立法之先河，明確規(guī)定了物業(yè)收費(fèi)原則、方式，確定了物業(yè)管理人員培訓(xùn)的教材內(nèi)容，使物業(yè)管理盡快走上依法管理的軌道起到了至關(guān)重要的作用。第三，物業(yè)管理水平明顯提高，社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化形成。 1995年建設(shè)部要求把物業(yè) 管理與城市管理體制改革配套工程結(jié)合起來； 1996年 2月，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒布《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，使物業(yè)管理開始走向市場化。 （三） 物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化階段 1999年 5月至今，這是我國物業(yè)管理快速發(fā)展和市場化時(shí)期。特點(diǎn)為： 其一，物業(yè)管理隊(duì)伍迅速壯大，已成為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè) 。 其二，物業(yè)管理各種配套政策進(jìn)一步完善，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、主管部門等標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定。其四，國家機(jī)關(guān)建設(shè)部實(shí)行物業(yè)管理。 其五，物業(yè)管理專著大量出版。 （一）物業(yè)管理迅速推廣 物業(yè)管理覆蓋面擴(kuò)大。 物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍不斷擴(kuò)大。 物業(yè)管理波及面更廣。 公共事業(yè)管理專業(yè) 2020 屆本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 5 由此可看出，嘉興市物業(yè)管理規(guī)模在不斷擴(kuò)大并得到了較 為迅速的推廣，物業(yè)管理以良好的勢(shì)頭滲透到人們的生活當(dāng)中，并將不斷拓展。 在政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)的推動(dòng)下，全市形成了一批戰(zhàn)略目標(biāo)、市場定位明確，行業(yè)影響力大、代表性強(qiáng)的領(lǐng)軍企業(yè)。目前，本市有 “全國物業(yè)管理示范小區(qū) (項(xiàng)目 )” 4個(gè)，“省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目” 8個(gè)，“嘉興市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)” 15個(gè)。 物業(yè)管理企業(yè)層次有所提高。可見，物業(yè)管理企業(yè)本身的品質(zhì)較以前有一定程度的提升，這反映了嘉興市物業(yè)管理專業(yè)化程度在加強(qiáng)。從 2020年起， 全市試行《 嘉興市本級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》， 對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)范化管理，各種社區(qū)價(jià)格、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)均采取公示方式，多個(gè)小區(qū)也開始通過制定企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)并經(jīng)物價(jià)局審批，來保證物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化。 （三）物業(yè)管理法律體系初步建立 2020年 9月 1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，嘉興市也接著根據(jù)自身的實(shí)際制訂了一些與之配套的法律、法規(guī)，進(jìn)一步促進(jìn)了物業(yè)管理的發(fā)展。在 2020年至 2020年間共有 9個(gè)物業(yè)管理法規(guī)頒布，增加了嘉興市地方管理的法制力度，使物業(yè)管理日益走上了法制化的軌道，并完善了管理制度，規(guī)范了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主行為。但不可否認(rèn)，全市物業(yè)管理與深圳、上海等一線城市相比尚有很大差距，還存在著很多問題和不足。 從嘉興市本身來說，自物業(yè)管理試點(diǎn)起 15年間，制定物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)較少、且相對(duì)滯后。另一方面，從 2020年起，嘉興市確實(shí)制定了一些與自身實(shí)際相結(jié)合的法律法規(guī)，但這大多都是在發(fā)生問題后進(jìn)行彌補(bǔ)，如收費(fèi)問題暴露后，市政府于 06年出臺(tái)《嘉興 市物業(yè)管理收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》，直到 2020年 1月才頒布《嘉興市區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》，才對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目及價(jià)格有了統(tǒng)一的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，在此過程中法律法規(guī)內(nèi)容的完善和更新較慢，不能及時(shí)解決物業(yè)管理問題。然 而，舊小區(qū)則困難重重。這些給住宅小區(qū)的統(tǒng)一管理、封閉管理帶來了客觀上的限制條件，導(dǎo)致物業(yè)管理水平低下。 （三）物業(yè)管理收