【正文】 城市路網(wǎng)骨架基本形成，新建、改建寧德、霞浦、古田、福安、周寧、福鼎等城市主干道，長度達(dá) 340 公里，比 1980 年 30 公里增 310 公里，面積 萬平方米，比 1980 年 40 萬平方米增 萬平方米，人均道路面積達(dá) 平方米，高于全省平均水平，同時(shí)，新建道路等級(jí)高，并注重地面地下工程配套建設(shè)，對(duì)保障城市發(fā)展，促進(jìn)城市建設(shè)起到積極的作用。 海運(yùn)全市擁有海岸線 878 公里，海域面積 萬平方公里，可造地的灘涂面積 50萬畝，均約占福建省的三分之一。在四個(gè)港區(qū)中可建泊位 221 個(gè)，其中萬噸級(jí)以上泊位 151 個(gè)，年吞吐能力可達(dá) 4 億噸以上。 工業(yè)初步形成了電機(jī)電器、船舶修造、醫(yī)藥化工、建筑建材、食品加工、汽摩配件等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，其中，聞名海外的“中國電機(jī)電器城” ，已經(jīng)成為世界微型電機(jī)生產(chǎn)銷售網(wǎng)絡(luò)的中堅(jiān)力量，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷 40 多個(gè)國家和地區(qū)；民營企業(yè)建造的萬噸輪船已順利下水，開創(chuàng)了全國民營造船業(yè)之先河。有三大旅游優(yōu)勢(shì)——“山海川島、宗教文化、畬族風(fēng)情” ?！? 從城市整體區(qū)位來看寧德做為閩、浙兩省的交接的邊緣城市，緊臨浙江的溫州市與省會(huì)福州市，城市發(fā)展資源易被分流，缺乏大規(guī)模房地產(chǎn)市場開發(fā)的市場條件與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城市向心力不足，房地產(chǎn)外來需求少，市場輻射能力較小，主要吸引城市西部的古田及屏南兩縣的購房群體。二、基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）2022 年，寧德市 GDP 實(shí)現(xiàn) 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長 %，比上年增加了 億元。近年來，寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，已步入城市發(fā)展的快速通道寧 德 GDP增 長 圖0501001502002503003504004501995 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220510152025GDP(億 元 ) GDP增 長 值 (%)城鄉(xiāng)居民年收入※? 近年來寧德經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,步入了城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的通道,為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。? 居民收入穩(wěn)步提升，居民生活得到了實(shí)質(zhì)性的改善，其住房需求逐漸被釋放，寧德市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將面臨一個(gè)持續(xù)快速發(fā)展期。這與寧德近期大力發(fā)展其工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著密不可分的聯(lián)系。其中，職工平均工資收入 16284 元，增長 %02022400060008000100001202214000城 鄉(xiāng) 居 民 年 收 入 (單 位 :元 )農(nóng) 民 人 均 純 收 入 604 1784 2850 2965 3087 3246 3517城 鎮(zhèn) 居 民 人 均 了 支 配 收 入 1311 3833 5745 6352 7408 8014 8985職 工 平 均 工 資 1708 4231 8691 10503 12083 12973 139621990年 1995年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 三、整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境近年寧德市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從以下數(shù)據(jù)可以比較分析寧德在福建省經(jīng)濟(jì)實(shí)力。沿?？h市區(qū)經(jīng)濟(jì)競爭力排名（2022）縣市區(qū)全省競爭力位次沿海競爭力位次寧德市內(nèi)部位次蕉城區(qū) 34 17 3福安市 30 15 1福鼎市 31 16 2霞浦縣 44 20 5寧德市 5 個(gè)山區(qū)縣市在全省 66 個(gè)縣市區(qū)和山區(qū) 44 個(gè)縣市中的競爭力位次見表。這與寧德“縣域經(jīng)濟(jì)”的特質(zhì)有關(guān)，民營企業(yè)發(fā)展緩慢，影響經(jīng)濟(jì)，整體社會(huì)消費(fèi)能力偏低。作為寧德市中心城市建設(shè)的前沿區(qū)域，東僑正逐漸成為真正的宜居、生態(tài)、文明、特色新興城區(qū)。大量的建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)都集中到東部新城市中心，未來發(fā)展前景比較樂觀。新區(qū)潛伏劣勢(shì)作為新區(qū)其設(shè)施建設(shè)及商業(yè)氛圍的促成均需相當(dāng)長的培養(yǎng)時(shí)間，同時(shí)雖然大量的住宅開發(fā)集中在東僑新區(qū)，但是其購房群體多為周邊縣鎮(zhèn)的居民或投資者，實(shí)際入住率低，不足 30%，因此其也直接影響本項(xiàng)目今后商業(yè)消費(fèi)群體的考量。同時(shí)在商圈南北兩側(cè)分別有兩條較為成熟的商業(yè)步行街：新佳坡步行街、服裝商業(yè)街。東僑是一個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主，同時(shí)也承擔(dān)著寧德中心城市新區(qū)建設(shè)管理的重任，現(xiàn)已初步形成為寧德中心城市的新城區(qū)，建成新區(qū)約五平方公里，人口五萬。本項(xiàng)目位于寧德市東橋區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場的基礎(chǔ)上改造而成的。蕉 城 商 圈新佳坡步行街服裝商業(yè)街東僑經(jīng)濟(jì)新區(qū)二、寧德市內(nèi)商業(yè)市場總體概況及分布特點(diǎn) 寧德市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨、超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、集中餐飲街、集中服裝街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德的南環(huán)路，以寧德時(shí)代百貨、好男兒百貨、三福百貨為代表，這里的百貨只是小型的服裝賣場，非真正意義上的百貨；現(xiàn)有超市類商業(yè)物業(yè)集中坐落在寧德八一五路與蕉城北路段，以康寧購物廣場、東寧購物廣場為代表，能夠基本滿足城關(guān)居民生活需求；專業(yè)市場主要有家電賣場、家居市場、建材市場等，以國美電器賣場、宏圖三胞、中國紅家居市場等為代表；餐飲街集中在閩東路段、服裝街以寧川北路的服裝商業(yè)街為代表底商類物業(yè)在寧德市的分布非常廣泛，基本所有街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，經(jīng)營范圍匯集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到二層不等；這也成為寧德商業(yè)處于低級(jí)階段的最重要的標(biāo)志。面積總計(jì)：5100 平米百貨名稱經(jīng)營規(guī)模（㎡） 業(yè)態(tài)分布 代表品牌 地址經(jīng)營狀況寧德時(shí)代百貨3600(1F1200+2F1200+3F1200)1F 男裝、鞋、包2F 女裝、飾品3F 多廳電影院杰克瓊斯/埃斯普利特/康奈南環(huán)路中段08 年 10月 1 日開業(yè)三福百貨300 男女休閑服飾 無 南環(huán)路東段 一般好男兒 1200 1F 男女裝、鞋 唐朱迪 南環(huán)路東段 一般百貨 (1F 800+夾層 400) 夾層 男女運(yùn)動(dòng)裝大型超市市場分析寧德目前大型超市有兩家：康寧與東寧，但環(huán)境配套設(shè)施都較為落后，路面均沒有地面機(jī)動(dòng)車停車場，內(nèi)部購物環(huán)境亦不規(guī)范。超市名稱 康寧 東寧 萬佳 錦福八號(hào)錦福八號(hào)分店 1錦福八號(hào)分店 2規(guī)模（㎡）2300 9000 1800 300 300 300層數(shù) 兩層 三層 地下一層 一層 一層 一層停車位 無 無 無 無 無 無地段八一五路與南環(huán)路之間的蕉城北路路段八一五路中段寧德商城第二條騎樓街中段八一五路與與環(huán)城路交叉口南環(huán)路后段環(huán)城路至蕉城北路之間經(jīng)營狀況 好 好 一般 較好 較好 一般寧德時(shí)代百貨位于最繁華的南環(huán)路段，其地理位置得天獨(dú)厚。預(yù)計(jì) 08 年 10 月 1 日開業(yè)，開業(yè)后租金收取采取流水扣點(diǎn)的形式（25%） ，招商過程中對(duì)品牌嚴(yán)格要求，目前有望成為寧德最高檔的賣場。服裝價(jià)格相對(duì)市場接受水平，一般女裝單品價(jià)格不應(yīng)超過 500 元，男裝不定。市場名稱 國美 國美分店 宏圖三胞 不夜城位置 新佳坡步行街閩東路與僑興路交接新佳坡步行街 金龍商貿(mào)城規(guī)模（㎡） 3500 1800 2022 900層數(shù) 一層兩層（1F800+2F1000）一層 兩層經(jīng)營狀況 良好 一般（位置較偏） 良好 一般三、餐飲娛樂業(yè)現(xiàn)狀餐飲快餐：除了肯德基屬于世界知名品牌快餐外，還有德克士較為知名的品牌和麥香基、佳佳基等當(dāng)?shù)氐淖詣?chuàng)品牌西餐：塔比克比薩、佳客來、豪享來特色餐飲：小肥羊火鍋、佤家山寨茶餐廳：避風(fēng)塘、名典咖啡語茶等較為知名的連鎖面包房：安德魯森、永豐西點(diǎn)面包 娛樂休閑：流星雨 KTV、水立方 KTV 等總之餐飲娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)，但沒有全國性的知名品牌，只有一些區(qū)域性和地方性的品牌。八一五路商圈路段：八一五路規(guī)模：總長約 200 多米業(yè)態(tài)：以品牌鞋類、男裝為主 東門商圈八 一 五 路閩東大廣場耐克意爾康富貴鳥奧康紅蜻蜓蜘蛛王東寧購物廣場達(dá)芙妮貝麗鞋城肯德基七匹狼柒牌與狼共舞利郎勁霸新華書店飾全飾美環(huán)城路蕉城北路八 一 五 路友好地下書 城萬佳地下超 市電器通 訊電器通 訊飛克安踏金豪雀花花公子星期六古今金苑路段：環(huán)城路規(guī)模：總長約 300 多米業(yè)態(tài)：以娛樂項(xiàng)目為主，輔以日用品及為數(shù)不多的品牌服飾。是未來寧德城市中心區(qū)域，由坪塔路、天王路、商貿(mào)路交匯圍合而成黃金地段，地理位置優(yōu)越、交通便捷，路網(wǎng)四通八達(dá)。寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目位于寧德市東僑區(qū)天湖路，是在原金龍商貿(mào)廣場的開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上改造而成的。寧德東方偉業(yè)廣場項(xiàng)目所在東僑開發(fā)區(qū)大片空地規(guī)劃已基本完成，土地作用主要以居住為主，東僑城市中心區(qū)不再建設(shè)工廠。項(xiàng)目門前開闊，周圍道路設(shè)施齊全，有東海富豪世家、環(huán) 城 路麥香基棒球小子濃妝艷抹帝牌男裝可愛多報(bào)喜鳥意爾康蘋果蕉城北路八 一 五 路金龍娛樂城貴族足浴金海岸大酒店歐米皮具錦福八號(hào)天長地久婚紗佤家山寨安德魯森（以毛線、文具、書包、拖鞋、副食品、批發(fā)零售為主的雜牌商店）名流世家、東嘉花園、東湖豪門等竣工住宅小區(qū)和金域蘭灣、君臨天下等在建住宅小區(qū)。但隨著人口的遷移和增加以及寧德的城市規(guī)劃和城市建設(shè)的重心逐步向?qū)幍聳|部轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目所在地未來 35 年將成為寧德市的核心商圈，商業(yè)前景看好。實(shí)現(xiàn)寧德商業(yè)的新的形態(tài)升級(jí)。該項(xiàng)目由于是在原有城市商業(yè)設(shè)施上實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)改造，開拓了新的城市空間，滿足了城市規(guī)劃發(fā)展新的商業(yè)需求，為三線城市商業(yè)更新注入了完整的“訂單式復(fù)合”商業(yè)資源，成為中國三線城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和設(shè)施改造建設(shè)的典范。二、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)類別 面積 類別 面積占地面積 ㎡ 一層商場面積 14617㎡總建筑面積 ㎡ 二層商場面積 14244㎡建筑層數(shù) 4 層 三層商場面積 14183㎡建筑高度 四層商場面積 13452㎡地下層 5240㎡項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)? 本項(xiàng)目位于寧德市東橋新區(qū)核心區(qū)域，是未來寧德市的市中心，地理位置優(yōu)越，路網(wǎng)四通八達(dá)，交通便捷。? 引進(jìn)世界 500 強(qiáng)首位商業(yè)零售巨頭沃爾瑪強(qiáng)勢(shì)入住，成為寧德市乃至閩東地區(qū)首家最具有規(guī)模與影響力的一體化的 shoppingmall。其他街邊的商鋪全部零散分布，形象差，無舒適的購物環(huán)境。原居民主要是本地居民和外來人，消費(fèi)能力和消費(fèi)水平不是特別高。作為寧德的東僑新區(qū)地帶，當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)此區(qū)域的認(rèn)同仍需時(shí)間；發(fā)展機(jī)遇? 寧德的城市建設(shè)規(guī)劃會(huì)以東方偉業(yè)廣場引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)“沃爾瑪”的進(jìn)駐，以及周邊其他社區(qū)工程的陸續(xù)竣工，以往環(huán)境雜亂的新橋東區(qū)將在寧德市人心目中形象將會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化。閩江口、廈門灣、泉州灣三大城鎮(zhèn)密集地區(qū)為支撐，六條城鎮(zhèn)發(fā)展軸為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑“一帶三區(qū)六軸”的海峽西岸城市群。這條沿海城市帶將成為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的“脊梁” 。本區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目較少并且分布區(qū)域較散亂，綜合競爭力不足以與現(xiàn)有的商圈相抗衡，新的商圈形成需要較長的市場培育和發(fā)展。? 投資者因高額投資而對(duì)預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。三、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及組合業(yè)態(tài)定位：復(fù)合式城市化購物中心覆蓋范圍：寧德整個(gè)城市及周邊縣城招商原則：從項(xiàng)目的實(shí)際出發(fā)點(diǎn)，一切以適合為歸宿點(diǎn)。具體業(yè)態(tài)組合：大賣場＋精品店＋特色店＋餐飲＋休閑＋娛樂 業(yè)態(tài)、業(yè)種分布（更精確的業(yè)態(tài)、業(yè)種分布見平面布局圖附一份于后） 各樓層業(yè)態(tài)分布：gai樓 層 業(yè) 態(tài)1F男裝、女裝、鞋業(yè)、運(yùn)動(dòng)服飾/用品、童裝、孕婦/ 內(nèi)睡衣、化妝品、商務(wù)禮品、精品掛件、工藝 /收藏品、茶葉專賣1F(獨(dú)立鋪位)珠寶城/眼鏡（銀行） 、郵政、電信、旅行社、票務(wù)中心、彩票代售點(diǎn)、照片沖印/影印、西式快餐、美食街、箱包/ 皮具、小百貨、服裝/干洗店、鮮花、陶瓷器具、AYM 等2 F數(shù)碼廣場、精品商鋪、婚紗攝影、家居家紡、圖書文化、童裝童玩、母嬰用品、3 F餐飲、精品商鋪、美容美體、西／中餐、電玩、兒童游樂、美食廣場、茶餐廳4F 大型中餐、KTV、健身館、院線、酒吧、茶藝居、養(yǎng)生館四、項(xiàng)目定位評(píng)估項(xiàng)目定位 項(xiàng)目產(chǎn)品定位集購物、休閑、娛樂、餐飲、服務(wù)功能于一體，提供一站式服務(wù)，滿足一站式消費(fèi)需求的大型城市商業(yè)綜合體。 項(xiàng)目市場定位建成寧德市東僑新區(qū)的地標(biāo)性城市商業(yè)綜合體，成為當(dāng)?shù)刈钚碌默F(xiàn)代生活中心，該項(xiàng)目要成為寧德及周邊地區(qū)廣大人民群眾休閑、游玩、社交、購物的好去處，成為流動(dòng)人員旅游、觀光、商務(wù)、游覽的最佳場所，使該項(xiàng)目真正成為消費(fèi)者公認(rèn)的購物中心、美食中心、文化娛樂中心、康體運(yùn)動(dòng)中心、社交中心、生活中心。 產(chǎn)品文化定位集“購物、娛樂、美食、文化教育、城市服務(wù)、商務(wù)休閑”等功能于一體，滿足全客層全時(shí)段及“一站式”消費(fèi)需求。以寧德當(dāng)?shù)貨]有而福州、溫州等地火