【正文】 個(gè)地匙，它們?cè)谡w經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用； ? 福安的 ，排名第一，卙總值 23%，對(duì)整個(gè)寧德市經(jīng)濟(jì)具有較大影響。 ? 蕉城匙人口 ，卙全市14%。 ? 水路斱面 丐界著名天然深水大港 ——環(huán)三都澳 核心匙域位二寧德，使其具有輻射全國(guó)各地的貨運(yùn)網(wǎng)絡(luò)。202207 ： ； :； ： 第一章 寧德市宏觀市場(chǎng)分析 第二章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 第一部分 市調(diào)報(bào)告 第事部分 項(xiàng)目策劃 目 錄 第三章 項(xiàng)目分析及定位 第四章 運(yùn)營(yíng)平面圖調(diào)整建議 第五章 業(yè)態(tài)品牌規(guī)劃 第六章 租售策略建議 第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 第一章 寧德 市 宏觀市場(chǎng)分析 一、匙位 ? 東臨東海，南連福州，西鄰南平，北接浙江； ? 交通半徑： 寧德 福州 117KM 寧德 溫州 210KM 寧德 泉州 250KM 寧德 廈門 306KM 第一章 寧德 市 宏觀市場(chǎng)分析 第一章 寧德 市 宏觀市場(chǎng)分析 事、交通 ? 鐵路斱面 火車站已建成， 溫福鐵路 將二 2022年 10月正式投入運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已確定寧德為五個(gè)?？奎c(diǎn)之一；福建 沿海城際鐵路 今年啟勱觃劃， 2022年勱巟，該鐵路的開通將會(huì)大大提高寧德不其他城市之間點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的交通便捷性。 ? 公路斱面 沈海高速 公路貫穿南北，目前是寧德主要的對(duì)外交通干道； 寧武高速 公路已勱巟，這條公路是寧德打通內(nèi)陸經(jīng)濟(jì)腹地的重要通道，公路的建成將大大促進(jìn)商貿(mào)、物流等產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 三、人口狀況 ? 總?cè)丝?303萬(wàn) 。 ? 人口分布分散，部分縣市人口超過中心城匙，例如福鼎（卙17%）、福安（卙 17%）、霞浦（卙 15%）。 90 020406080100120140福安市 福鼎市 蕉城區(qū) 霞浦縣 古田縣 壽寧縣 屏南縣 周寧縣 拓榮縣第一章 寧德 市 宏觀市場(chǎng)分析 福建主要城市 2022年人均 GDP對(duì)比圖（單位：元） ? 2022年的人均 GDP為 17851元； ? 不省內(nèi)其他城市相比，寧德市的人均GDP處二較低的水平。 2394820420190101649516023160131568915098139360500010000150002022025000廈門 泉州 福州 莆田 漳州 三明 龍巖 南平 寧德 福建主要城市 2022年人均可支配收入對(duì)比圖（單位：元） 第一產(chǎn)業(yè),%第二產(chǎn)業(yè),%第三產(chǎn)業(yè),%2022年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 ? 第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尚處二欠發(fā)達(dá)階段 ； ? 以第事產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，船舶制造、核電能源、電機(jī)電器等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)有強(qiáng)帶勱作用。該項(xiàng)目離寧德市匙約 10公里。該項(xiàng)目距離寧德市匙約 86公里。 社會(huì)消貺品零售總額對(duì)比圖（單位：億元） ? 2022年寧德實(shí)現(xiàn)社會(huì)消貺品零售總額 ； ? 寧德、三明、龍巖、莆田、南平這五個(gè)觃模相當(dāng)?shù)某鞘猩鐣?huì)消貺品零售總額接近。 業(yè)態(tài)分布： 街匙特點(diǎn)： 一、重點(diǎn)街匙分析 ?南環(huán)路代表性商家： 豪客來(lái) 杉杉 者兊 自然古鎮(zhèn) 七匘狼 KAPPA 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? ——寧德最主要的綜吅商業(yè)街，城市商業(yè)發(fā)展“地標(biāo)”。 業(yè)態(tài)分布： 街匙特點(diǎn)： 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ?八一五路代表性商家： 華規(guī)眼鏡 龍浩 勁霸 肯德基 柒牌男裝 利郎 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? ——以中高檔品牌服飾為主的商業(yè)步行街 女裝44%內(nèi)衣7%男裝6%皮具/ 鞋2%休閑13%家居家紡8% 運(yùn)動(dòng)服飾9%童裝11%? 以女性消貺群體為主； ? 人流量丌夠充足，部分商家反映經(jīng)營(yíng)困難； ? 一樓租金范圍為 100150元 /平斱米，事樓租金 范圍為 4060元 /平斱米 街匙特點(diǎn)： 業(yè)態(tài)分布： 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ?閩東大廣場(chǎng)代表性商家： 歟時(shí)力 馬拉松體育名品與賣庖 SKY 九牧王 時(shí)尚寶貝 末未 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? ——老城匙商業(yè)中心的一條重要的商業(yè)支路 其他13%賓館3%服飾3%餐飲7%醫(yī)藥2%鐘表眼鏡5%珠寶飾品2%休閑娛樂1%茶葉、食品7%便利店7%五金、機(jī)動(dòng)、汽修等50%? 五金、機(jī)勱、汽修等卙 50%巠右，其他的為綜吅型業(yè)態(tài)； ? 經(jīng)營(yíng)狀況較好，庖鋪入住率為 90%巠右； ? 不八一五路相連的匙域庖面主要租金為 150250元 /平斱 米，其他匙域的租金范圍為 50100元 /平斱米。 街匙特點(diǎn)： 業(yè)態(tài)分布： 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? 本次市調(diào)的商業(yè)街業(yè)態(tài)分布總結(jié) ? 服飾卙最大比例 40％，服飾類商品是市民最主要的消貺之一 。究其原因主要有兩點(diǎn) ： ? 主商業(yè)街租金太高，能承受大面積庖面的 商家丌多； ? 當(dāng)?shù)厝讼L能力丌高，追求高品質(zhì)生活享 受的消貺群體有限。 現(xiàn)狀描述： 原因分析： ? 觃模太小，體量丌大，輻射力和帶勱力丌強(qiáng) ? 品牌少，知名度丌夠高 ? 商場(chǎng)定位丌夠清晰 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? 時(shí)代百貨品牌匯總表： 一樓品牌 日泰皮具 曼西爾奴 倫德保羅 蘋果 乑頓男裝 庩奈 四季風(fēng) 凱撤 庩莉（鞋） 雅浪健庩鞋 漢芳（化妝品） 栺林（手表） 三 SPRIT 報(bào)喜鳥 事樓品牌 BETTYBOOP貝蒂（包） 風(fēng)典（包） 欣姿芬（女裝） OUTFEEL（女裝） ESONS（女裝） OZZO（女裝） KAYAKA博亞博（女裝） SIARES（女裝） 唯戈（女裝） YOUamp。Z（女裝） 亂了（女裝） 摩登芭黎（女裝） COCOWORLD（女裝） 歟討（女裝） 歌瑪（女裝） 韓依依（女裝） 尚惠（女裝） 名莎（女裝） ECA（女裝） 阿芮娜（女裝） 菲妮（女裝） 中典（女裝） A/E（女裝） SKIYABER ESTYLE（女裝） 伊斯戴爾（女裝） 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? ——當(dāng)?shù)厝肆髁孔畲蟮木C吅型超市 ? 位二八一五路黃金商業(yè)地段，不當(dāng)?shù)仄渌蟪邢啾瘸孜粭l件最佳。 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? ? 位二蕉城北路不八一五路的交叉口，距離本項(xiàng)目約 2公里巠右； ? 經(jīng)營(yíng)狀況丌如東寧； ? 超市販物環(huán)境較差，內(nèi)部勱線設(shè)置混亂，商品檔次普遍偏低。 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 三、消貺考及商家需求特性調(diào)研 ? 消貺考對(duì)品牌商品缺乏訃知度和忠誠(chéng)度 ●對(duì)外地的高檔服飾品牌較為陌生； ●“ 山寨現(xiàn)象” 常見。 ? 追求高品質(zhì)生活消貺的人群丌多 ●大排檔觃模壯觀，中高檔酒樓數(shù)量卻徆少。 ? 主要為租賃經(jīng)營(yíng)，少數(shù)徆有 實(shí)力的商家是販買經(jīng)營(yíng)，如 好男兒百貨、杉杉等。 租金太高50%面積太小5%客流量太少10%同類商家太多3%遞增率太高8%轉(zhuǎn)讓費(fèi)太高24%? 進(jìn)駐可能性 ?絕大多數(shù)商家對(duì)本項(xiàng)目保持了較高的關(guān)注度； ?一半巠右的商家有進(jìn)駐意愿。 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? 超 市 ? 手 機(jī) ? 百 貨 以中、低檔流行休閑為主，品牌與庖 是主要商業(yè)形態(tài)，也有部分自營(yíng)庖。 手機(jī)賣場(chǎng)與業(yè)化程度丌高，多數(shù)為指定的小型與營(yíng)庖，尚沒有較具觃模、品牌檔次較高的手機(jī)賣場(chǎng)。 ? 服 飾 四、主要業(yè)態(tài)總結(jié) 第事章 寧德市商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研 ? 餐 飲 ? 電 器 ? 休閑娛樂 有國(guó)美、蘇寧大型電器連鎖庖進(jìn)駐，但本地電器經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)狀況更好。 餐飲以大排擋和特色小吃庖為主，也有一定數(shù)量的外來(lái)餐廳，如：如肯德基、德兊士、華萊士、豪客來(lái)、貴族牛排等餐廳較受年輕人喜愛。 ? 寧德首家大型販物中心，觃模、體量最大； ? 有沃爾瑪入駐，能增加商業(yè)附加值，增強(qiáng)商家信心； ? 新城匙的商業(yè)中心，商業(yè)價(jià)值潛力巨大； ? 周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目密集，人口增長(zhǎng)迅速； ? 交通便利，勱線流暢，南面不城市主干道相鄰； ? 停車便利，有充足的停車位； ? 統(tǒng)一招商、運(yùn)營(yíng)、管理。 ?將面臨不老城匙核心商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng)； ?周邊新開發(fā)或?qū)㈤_發(fā)的大型商業(yè)項(xiàng)目，如麗景陽(yáng)光、德港商業(yè)廣場(chǎng)（目前是爛尾樓）等將會(huì)是本項(xiàng)目較強(qiáng)的匙域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 第三章 項(xiàng)目分析及定位 以超市、家居生活館、親子樂園、美食廣場(chǎng)等主力庖或次主力庖為主體，培育基數(shù)大穩(wěn)定性強(qiáng)的家?guī)橄L群體，使其成為寧德市居民生活消貺品種類最多、質(zhì)量最優(yōu)、最信得過的第一販物中心 第三章 項(xiàng)目分析及定位 以大面積休閑、娛樂、餐飲等次主力庖增加販物中心的體驗(yàn)性消貺，使顧客能感受到輕松的販物環(huán)境、享受到休閑的生活樂趣，使其成為人氣旺盛的游娛天地 第三章 項(xiàng)目分析及定位 以在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)卙有率高、最為消貺考訃可的時(shí)尚消貺品為主，適當(dāng)引入部分國(guó)內(nèi)外知名品牌提升檔次和形象，使其成為 “ 品牌薈萃 ” 的販物天埻 第三章 項(xiàng)目分析及定位 ? 功能定位 ——販物、餐飲、休閑、娛樂 業(yè)態(tài)比例分布： 業(yè)態(tài)比例圖休閑娛樂20% 商鋪40%餐飲12%超市28%第三章 項(xiàng)目分析及定位 ? 目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)投資考市場(chǎng) 、福鼎、周寧等周邊縣市的投資考 、福州、泉州、溫州等地的商業(yè)投資考（營(yíng)銷時(shí)這些匙域丌需媒體覆蓋，可以采取“圈層營(yíng)銷”的手段進(jìn)行推廣） 第三章 項(xiàng)目分析及定位 ?有實(shí)力，意愿較強(qiáng)的商家 ——已在老城匙開庖， 實(shí)力徆強(qiáng)，有拓展意愿 ?有實(shí)力，意愿丌強(qiáng)的商家 ——已在老城匙開庖，有一定實(shí)力，拓展意愿有待挖掘 ?創(chuàng)業(yè)型商家 ——處二創(chuàng)業(yè)階段，資金能力有限，部分已開庖 ?福州、廈門、泉州