【正文】 年經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)2005年是全面完成“十五”計(jì)劃的最后一年，也是為“十一五”發(fā)展實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局奠定基礎(chǔ)的一年，榮成市政府提出2005年的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃，主要的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)初步安排為：市內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)16%。分析：總體上看，2005年國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)安排的增長(zhǎng)幅度基本上與上年相同，繼續(xù)保持較高增幅。而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。2004年10月21日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：此次出臺(tái)的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。主要是為了： 加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門檻。 提高個(gè)人購(gòu)置商品房按揭貸款門檻。相對(duì)而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。有利于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。05年6月1日起，執(zhí)行國(guó)家七部委新政，對(duì)不是兩年(年含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。根據(jù)《條例》，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽(tīng)證。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2005年逐步顯現(xiàn)。（2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)，土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)更加有序，地價(jià)將會(huì)有所上漲。房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會(huì)往下走，而且肯定會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)， 作出這樣的判斷主要是基于兩個(gè)方面的因素： 其一，經(jīng)過(guò)多年的蓄勢(shì)待發(fā)，榮成的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，05年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來(lái)資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求勢(shì)必處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其三，隨著榮成市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。一、市中心商業(yè)目前自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域， 界定范圍：南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定范圍：文化中路、成山大道中路、觀海中路、明珠路中段、建業(yè)街商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來(lái)源于所在周邊區(qū)域，外區(qū)人口來(lái)源較少商業(yè)區(qū)的知名度與影響力僅限區(qū)域范圍，對(duì)外區(qū)影響力較有限商業(yè)區(qū)市場(chǎng)容量、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、商業(yè)種類均相對(duì)集中。天。面積15－48㎡，憑借易發(fā)商貿(mào)城的人氣帶動(dòng)，該段的服裝百貨業(yè)尤為密集，沿街鋪面100％出租，單位租金為6－㎡安踏專賣、世紀(jì)金店、比比看連鎖、大紅門、菲爾專賣等1．該路段的共有各類店鋪115間，業(yè)態(tài)比重分布如下：業(yè)態(tài)數(shù)量（家）比率代表商家1品牌專賣服飾2017％諾曼奇、伯仙多格、基特、依米奴、灰鼠、杰弗雷、德?tīng)柣?、菲爾、森域?qū)Ｙu等2一般服飾3228％略3鞋業(yè)1613％百順鞋業(yè)、百盛鞋業(yè)、順達(dá)鞋業(yè)、韓國(guó)圣喜美鞋業(yè)4褲業(yè)98％35褲業(yè)、50元褲業(yè)、389褲業(yè)5美容美發(fā)66化妝品76％雅芳專賣7服裝大超市5雅威特、新派一族、漂亮廣場(chǎng)、大紅門、凱旋門服裝超市8箱包3黑駿馬箱包、鑫源包行9飾品3愛(ài)喲喲飾品連鎖、比比看連鎖10水產(chǎn)111餐飲212童裝1金貝貝兒童服飾專賣13小家電314玉器115音響116金店3友誼金店、世紀(jì)金店、成金行17相館1182元百貨超市11．該商業(yè)街特性分析：A、傳統(tǒng)商業(yè)老街，服裝百貨業(yè)仍然是主流。盡管隨著人們消費(fèi)水平的提高，目前易發(fā)商貿(mào)城逐漸淪落為面向周邊農(nóng)村人口消費(fèi)、低收入家庭的低檔百貨市場(chǎng)，對(duì)沿河北街的商業(yè)促動(dòng)作用越來(lái)越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已經(jīng)具有廣泛的文化根基和商業(yè)底蘊(yùn)，未來(lái)仍然主導(dǎo)著城市的傳統(tǒng)商業(yè)格局。由于沿河步行街本身臨街鋪位較少，加上由于缺乏管理，作為個(gè)體成衣攤點(diǎn)的新世紀(jì)商城經(jīng)營(yíng)不善、缺乏商業(yè)人氣，因此眾多商家寧愿堅(jiān)守商業(yè)老街的第一陣線。C、品牌服飾發(fā)展緩慢，市場(chǎng)空間極大。而根據(jù)中國(guó)城市步行街的發(fā)展趨勢(shì)：品牌店、專賣店將成為個(gè)體百貨的經(jīng)營(yíng)主流，因此判斷：相比榮成市民的消費(fèi)水平，服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。）、沿河北街各大商場(chǎng)情況分析1．4．易發(fā)商貿(mào)城南山路沿河北街內(nèi)街鋪（服裝、加上小部分布匹區(qū)）服裝城內(nèi)街鋪（服裝）內(nèi)街鋪（鞋帽區(qū)）內(nèi)街鋪（服裝） 1－3層制衣廠，四層商場(chǎng)辦公樓沿街門面沿街門面沿街門面內(nèi)街鋪（針織品、小商品）臨街一層摩托車行，二層金猴皮鞋大賣場(chǎng)，三層羽絨服、羊毛衫一層沿街通訊店一層沿街通訊店1．4．1．該商場(chǎng)商業(yè)分析A、易發(fā)商場(chǎng)目前100％滿場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)內(nèi)有小部分商家有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，整個(gè)商城占地約2000－2500平米，總建筑面積約4000平米，部分建筑為三層、四層，多數(shù)為平層或臨時(shí)鐵皮屋建筑；整體商場(chǎng)環(huán)境混亂，主要經(jīng)營(yíng)低檔服裝，價(jià)格便宜。B 、商家反映每年只有在將近春節(jié)的最后兩個(gè)月的服裝旺季時(shí)經(jīng)營(yíng)情況較好，基本能賺回全年的房租及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，此外剩余的10個(gè)月時(shí)間內(nèi)的生意就算全年利潤(rùn)，商家平均經(jīng)營(yíng)情況：周一－周五，營(yíng)業(yè)額在80－100元，周六在200元左右，不開(kāi)張的情況也時(shí)有發(fā)生。D、商場(chǎng)內(nèi)街鋪面由于整體位置相對(duì)較好，租金要求較高，鋪面面積平均13平米，租金12000－15000元/年，㎡◎天，開(kāi)放式街鋪的經(jīng)營(yíng)情況比服裝城要好。1．4．雙橋市場(chǎng)j沿河北街（老街）崖 頭 河橋橋雙橋市場(chǎng)青山路美發(fā)多樂(lè)坊婚攝美容國(guó)人服飾美發(fā)近31間，空置鋪面，空置率高達(dá)86％。天。C、從31間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項(xiàng)目自建成后一直均未做過(guò)招商經(jīng)營(yíng)的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴(yán)重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對(duì)比沿河北街近98％的滿租率，可見(jiàn)該商業(yè)街的價(jià)值得不到商家的認(rèn)可。月，因?yàn)楸晃幕犯魯嗔松虡I(yè)地脈，沿河南街路口處的商家希望通過(guò)經(jīng)營(yíng)檔次較高的品牌服飾，吸引消費(fèi)人氣。月。天。2．該路段的業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪56間，其中項(xiàng)目數(shù)量比率代表商家1餐飲1934%天津溫馨火鍋城、歸心園酒樓、聚福仙酒樓、巴蜀酸菜魚(yú)、韓羅山韓國(guó)料理2娛樂(lè)43婚紗610%皇家數(shù)碼婚禮、紅雙喜婚紗攝影、婉君婚紗、雪中紅婚禮4服裝5古谷惠服飾、播服飾、漁服飾、貝貝佳、蜜雪兒5美容美發(fā)610%6IT2金色浪潮IT7地板18洗衣店19海產(chǎn)品110藥店2鴻泰藥店11超市1好旺糖煙酒超市（近200平米）12通訊113名酒專賣114照相215復(fù)印116花店217窗簾118醫(yī)療器械12．該商業(yè)街特性分析——餐飲業(yè)集中部分：A、該路段商鋪由榮達(dá)房地產(chǎn)公司于2003年開(kāi)發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從128－180㎡，未賣出物業(yè)由代理公司代銷，售價(jià)為3200元/㎡，租金100元/㎡天；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價(jià)格3000元/㎡，㎡ B、目前有9間鋪面空置，直觀空置率在30％左右， 因此判斷該項(xiàng)目最高銷售率不超過(guò)為70％。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國(guó)料理各1家，總體經(jīng)營(yíng)情況一般，目前尚無(wú)大型的品牌餐飲涉足。天，由于步行街口位置通常都相對(duì)較好，因此相對(duì)較高。目前僅有一層臨街鋪有少量店鋪，空置率高達(dá)95％，標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積50平米。D900 ㎡3．該路段的業(yè)態(tài)分布如下：除集中式商場(chǎng)外，其它臨街門店共20間，其中行業(yè)數(shù)量面積（㎡）代表商家1大型商場(chǎng)2利群、新世紀(jì)商城2中型商場(chǎng)2紡織品商城、吉興商場(chǎng)3小型商場(chǎng)2信得利、太平洋服飾廣場(chǎng)、客佳客服飾廣場(chǎng)4化妝品商行4E凈雅化妝品、夢(mèng)捷5眼鏡商行3精益眼鏡、榮興眼鏡、水晶眼鏡6箱包17美容美發(fā)28品牌服飾4愛(ài)都、好事中、范思哲品牌專賣、新郎◎希努爾9褲行110男女皮鞋111金店2鑫業(yè)珠寶、12餐飲1八戒快餐13文具1海通文具3．該商業(yè)街特性分析超大型商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，阻礙步行街發(fā)展。新購(gòu)物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。集中式商場(chǎng)數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。 3．沿河步行街各大商場(chǎng)分析3．4．新世紀(jì)商城沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街A（3240㎡左右）C (4500㎡左右）B（2400㎡左右）D900 ㎡左右）新世紀(jì)商城3．4．商城情況分析該商城由A、B、C三座同種風(fēng)格的分體建筑嫁接組成，是沿河步行街內(nèi)最大的商業(yè)建筑群體，建筑風(fēng)格陳舊，外里面為瓷磚鐵面，年久失色，內(nèi)部裝修簡(jiǎn)單，整體呈現(xiàn)出上世紀(jì)90年代的傳統(tǒng)老市場(chǎng)形象，該商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)不善，嚴(yán)重影響和制約了商業(yè)步行街的整體形象和發(fā)展。B座共四層，每層建筑面積約600平米，共2400平米，負(fù)一層為金猴皮鞋專賣場(chǎng)，一層為成衣行，是A座一層商業(yè)的業(yè)態(tài)延續(xù)，標(biāo)準(zhǔn)攤位面積10㎡，年租金12000元，出現(xiàn)10％的空置率；二層定位時(shí)尚服飾，整體經(jīng)營(yíng)不善，空置率高達(dá)80％，10平米鋪位年租金僅3600元；三層空置。D座三層，每層約300平米，全空置。B、商場(chǎng)鋪貨率高，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整。該商場(chǎng)環(huán)境配套較好，每層均設(shè)置有自動(dòng)扶梯，商品種類多樣化，也比較注重購(gòu)物環(huán)境、氛圍的營(yíng)造，是步行街為數(shù)不多較具特色的中型百貨商場(chǎng)。該商場(chǎng)各層業(yè)態(tài)劃分完全模范大型百貨商場(chǎng)的格局，采用“多業(yè)態(tài)集中經(jīng)營(yíng)，同時(shí)又合理分區(qū)”的方式，并且每種業(yè)態(tài)均采取了品牌搭配雜牌的配貨方式，通過(guò)一定數(shù)量品牌的拉動(dòng)，保持商場(chǎng)的整體檔次及競(jìng)爭(zhēng)力，如：男裝：雅戈?duì)?、皮爾卡丹等；女裝鞋業(yè)：達(dá)夫尼、百麗等。3．紡織品商城3．4．商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)衣樓梯黃金、藝術(shù)品珠寶首飾成衣、羽絨服、羊毛衫樓梯床上用品、被單、床單、窗簾布樓梯布行、綢緞少量成衣一層二層三層3．4．商城商業(yè)分析A、該商場(chǎng)共三層，每層約600平米，共2400平米，經(jīng)營(yíng)情況一般，B、單業(yè)態(tài)壟斷，消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)定。除去布匹業(yè)的經(jīng)營(yíng)，該商場(chǎng)同樣設(shè)置了成衣行、羽絨服、首飾行、金行等其它業(yè)態(tài)，但服飾業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)情況并不理想；分析原因主要是因?yàn)槿鄙僦放频膸?dòng)及自身較具競(jìng)爭(zhēng)力的特色，絕大多數(shù)服飾款式和檔次較一般，同時(shí)商場(chǎng)的老式裝修缺乏現(xiàn)代時(shí)尚購(gòu)物的氛圍，整個(gè)商場(chǎng)給人的整體感覺(jué)太一般。B、作為榮成最大的購(gòu)物中心，利群采用多業(yè)態(tài)復(fù)合經(jīng)營(yíng)的百貨商城經(jīng)營(yíng)模式，業(yè)態(tài)種類多、商品多樣化；各種業(yè)態(tài)均收錄了眾多的知名品牌作為主打經(jīng)營(yíng)，無(wú)論商品種類、檔次還是室內(nèi)裝修、貨架擺放等均遵循其它城市高檔百貨商場(chǎng)的設(shè)計(jì)理念，但在榮成相對(duì)落后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，與其它中小型商場(chǎng)便以形成強(qiáng)烈對(duì)比，構(gòu)成榮成唯一一家相對(duì)中高檔商品密集的購(gòu)物商場(chǎng)。美食城占地1000平米，簡(jiǎn)單裝修，主要經(jīng)營(yíng)快餐類食品、小吃，經(jīng)營(yíng)情況較好；超市占地近4000平米，是目前市中心最大規(guī)模的超市，輻射力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好。E、二層主要定位于鞋業(yè)、箱包、男裝，三層定位于女裝、童裝、床上用品。3．金日商廈3．6．商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布圖新郎◎希努爾夢(mèng)潔化妝品商場(chǎng)稱心美容美發(fā)海通文具客佳客商場(chǎng)空置鋪面540平米一層二層富利碼連鎖鞋業(yè)一二層聯(lián)體商鋪，一層60平米，標(biāo)準(zhǔn)面寬4米，進(jìn)深1520米，約有9間空置，空置率為50％。近1000平米，租金5萬(wàn)/年，㎡羽絨服今日商廈今日商廈桃園房開(kāi)物業(yè)某開(kāi)發(fā)商物業(yè)空置鋪面1100平米面積約540平米，是該品牌在榮成最大的形象店，剛開(kāi)業(yè)不到一個(gè)月時(shí)間。B、另一半建筑目前屬于桃園房地產(chǎn)公司資產(chǎn)物業(yè)，調(diào)查中無(wú)法獲取更多信息，只知道該地塊位置原為榮成市人民商場(chǎng)，是拆除后重建的；目前一樓僅有新郎◎希努爾品牌形象店進(jìn)駐一樓，面積約540平米，另外將近一半的臨街商鋪空置，也無(wú)招租告示。D、二層300平米羽絨服，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)狀況較差，預(yù)計(jì)今年8－9月份撤場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)目前整個(gè)步行街大型商場(chǎng)的羽絨服、羊毛衫的經(jīng)營(yíng)面積超過(guò)2450平米（新世紀(jì)商城1300平米，易發(fā)商貿(mào)城300平米，利群350平米，吉興商場(chǎng)200平米等），并且現(xiàn)在尚處淡季，等到旺季時(shí)還會(huì)大幅上升，分析認(rèn)為，榮成百貨行業(yè)中的羽絨服，競(jìng)爭(zhēng)情況極為激烈。3．福地小區(qū)等空置商場(chǎng)3．7．商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖沿 河