【正文】 ——— 密級(jí) UDC 本 科 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì) 海泊嘉園可行性研究 學(xué)生姓名 王常樂(lè) 學(xué)號(hào) 0801220xx026 指導(dǎo)教師 邵萌 院、系、中心 工程學(xué)院土木工程系 專(zhuān)業(yè)年級(jí) 20xx 級(jí)工程管理 論文答辯日期 20xx 年 6 月 5 日 中 國(guó) 海 洋 大 學(xué) 海泊嘉園可行性 研究 完成日期： 指導(dǎo)教師簽字： 答辯小組成員簽字： 1 海泊嘉園可行性研究 2 海泊嘉園可行性研究 摘要 十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興衰不僅 影響 著相關(guān)從業(yè)人員和企業(yè)，還與國(guó)計(jì)民生息息相關(guān)。究竟未來(lái)的房地產(chǎn)行情如果，仍待觀望。 本項(xiàng)目為棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，為青島市重點(diǎn)工程、惠民工程。通過(guò)提出建設(shè)規(guī)劃和施工進(jìn)度安排，證明了技術(shù)上的可行性。最后給出該項(xiàng)目可行的結(jié)論并建議實(shí)施。s real estate industry has developed vigorously for more than ten years. Now it has bee a pillar industry of our country. Rise and decline of the real estate industry is not only related to the related employees and enterprises, but also closely related to national economy and people39。青島作為山東省的經(jīng)濟(jì)中心城市，近些年發(fā)展迅速，充分發(fā)揮了區(qū)域金融中心、貿(mào)易中心、信息中心的作用。膠州灣大橋、海底隧道、地鐵的建設(shè)，極大地方便了人們的出行，顯著加強(qiáng)了城市各地的交流聯(lián)絡(luò)。這都極大地改善了百姓的居住環(huán)境。 世紀(jì)七十年代末，可行性研究 開(kāi)始 引入我國(guó)。從此以后，可行性研究廣泛應(yīng)用于我國(guó)的各種項(xiàng)目投資決策中，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出不可磨滅的貢獻(xiàn)。 20xx 年，國(guó)家 出臺(tái)政策 刺激房地產(chǎn)的發(fā)展 ，房?jī)r(jià)不斷上漲。 20xx 年 開(kāi)始 ，在四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的作用下， 我國(guó) 房地產(chǎn)又迎來(lái)了新一輪快速上漲 ，產(chǎn)生了一系列社會(huì)問(wèn)題。 20xx 年以來(lái)，隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺(tái)，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)的跡象 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了不確定期 。 為了提高本項(xiàng)目決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確度， 提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益 ，需要對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。 研究方法 為保證可行性研究的科學(xué)性 和準(zhǔn)確度 ，本文運(yùn)用了多種研究方法 。 海泊嘉園可行性研究 2 可行性研究報(bào)告編制的依據(jù) 本可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)主要有以下幾個(gè)方面： 1. 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣(mài)公告； 2. 青島市國(guó)土資源和房屋管理局、青島市統(tǒng)計(jì)局等部門(mén)發(fā)布的相關(guān)信息； 3.《 青島市城市總體規(guī)劃（ 20xx 年－ 2020 年） 》； 4.《 青島國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十 二 個(gè)五年規(guī)劃綱要 》； 5. 國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、政策等； 6.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版 ； 7. 其他相關(guān)依據(jù)文件。青島市重要河流 —— 海泊河與本項(xiàng)目緊鄰，為體現(xiàn)項(xiàng)目的位置特色，故命名為海泊嘉園。 本項(xiàng)目 距青島火車(chē)站 ，距 流亭機(jī)場(chǎng) 公里，距 四方長(zhǎng)途站 860 米 。 圖 21 項(xiàng)目位置示意圖 項(xiàng)目 本項(xiàng)目 海泊嘉園可行性研究 4 圖 22 項(xiàng)目方位示意圖 1 圖 23 項(xiàng)目方位示意圖 2 社區(qū)配套 ： 本 項(xiàng)目 毗鄰青島市中央商務(wù)區(qū) ， 周邊 交通 發(fā)達(dá) 。 該項(xiàng)目 緊鄰 即將開(kāi)通的地鐵海泊橋站和 鞍山路 站， 海泊橋站和火車(chē)站 流亭機(jī)場(chǎng) 四方汽車(chē)站 本項(xiàng)目 本項(xiàng)目 總長(zhǎng)： 公里 總長(zhǎng)： 公里 總長(zhǎng)： 860米 海泊嘉園可行性研究 5 鞍山路站均為換乘車(chē)站，其中，海泊橋站可搭乘地鐵一號(hào)線和四號(hào)線，鞍山路站可搭乘地鐵四號(hào)線和五號(hào)線。本項(xiàng)目 有 眾多 公交車(chē)線 路 貫穿周邊。 表 21公交 線路 表 公交線路 較近站點(diǎn) 距離（米） 步行時(shí)間（分鐘） 1路 ( 無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 3路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 4路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 8路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 28路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 30路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 36路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 212 路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 219路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 302 路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 362路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 367路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站 185 2 369路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 海泊橋站、十六中站 185 2 761 路 (無(wú)人售票 ，空調(diào)車(chē)，票價(jià)兩元 ) 海泊橋站 185 2 310路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 鞍山二路小學(xué)站 180 2 319路 (無(wú)人售票 ，票價(jià)一元 ) 鞍山二路小學(xué)站 180 2 ： 毗鄰青島鞍山一路小學(xué)、青島鞍山二路小學(xué)、青島十六中、私立青島大路小學(xué)、青島理工大學(xué) 。 ： 海泊河環(huán)繞周邊，附件有青島海泊河公園、南山公園 、新興體育館。 海泊嘉園可行性研究 6 ： 周邊有多個(gè)已建成小區(qū)，例如海泊人家、華新園小區(qū)、澳樺園、海泊苑、飛燕花園、柳苑、方薈嘉苑、花好月圓等。 表 22 規(guī)劃控制要點(diǎn) 土地位置 市北區(qū)頤和廣廈、西吳路、鞍山一路、杭鞍快速路圍合區(qū)域 土地總面積（平方米） 規(guī)劃建筑總面積（平方米） 88514 出讓土地部分 土地用途 城鎮(zhèn)住宅 商服 土地面積（平方米） 14029 215 規(guī)劃指標(biāo)要求 容積率 ≤ 建筑密度 60%左右 綠地率 ≥ 10% 出讓年限（年） 70 40 規(guī)劃建筑面積（平方米） 88511 86978 1333 拍賣(mài)成交價(jià)（樓面地價(jià)）（元每平方米 ） 6020 成交總價(jià) (萬(wàn)元 ) 劃撥土地部分 土地面積（平方米） 海泊嘉園可行性研究 7 土地用途 城鎮(zhèn)住宅（廉租住房） 規(guī)劃建筑面積（平方米） ≥ 7400 套數(shù) ≥ 148 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) 要求 ：符合機(jī)場(chǎng)凈空限高的要求 。 ：退后北側(cè)規(guī)劃通路道路紅線 10 米以上，退東側(cè)、南側(cè)及西側(cè)地界 6米以上 。本項(xiàng)目保障性住房為廉租房項(xiàng)目，按青島市廉租房申請(qǐng)條件，擁有機(jī)動(dòng)車(chē)的居民不得申請(qǐng)廉租房，所以本項(xiàng)目的 148戶(hù)廉租房不配備相應(yīng)的停車(chē)位 。 本項(xiàng)目最終樓面地價(jià)成交價(jià)為 6020 元 /平方米 ，可見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)之激烈。從圖 31 可以看出， 20xx 年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比 20xx 年明顯提高，且全年保持一個(gè)較高水平。 圖 31 全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 20xx年 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 38810萬(wàn)平方米 ,比 20xx年增長(zhǎng) 。從20xx 年全年情況來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積基本上呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是大部分月份的增速 為負(fù)數(shù) ，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)觀望情緒濃厚。 從圖 33可以看出， 20xx 年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速比 20xx 年顯著提高，全年保持在一個(gè)較高的水平。從圖 34全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及同比走向 可以看出，從 20xx 到 20xx 年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和同比走向曲折發(fā)展。此后，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)行情。從 20xx 年各月情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)保持基本穩(wěn)定，略有起伏。土地交易面積、房?jī)r(jià)均出現(xiàn)大幅下降。房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了新一輪的快速上漲期。國(guó)家 20xx 年開(kāi)始出臺(tái)限購(gòu)政策，通過(guò)政府強(qiáng)制力控制市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)。如 20xx 年初，國(guó)務(wù)院提出五條房地產(chǎn)調(diào)控措施即“國(guó)五條”，并發(fā)布“國(guó)五條”細(xì)則。 隨著新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)班子的上臺(tái)，房產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)。例如，天津?yàn)I海新區(qū)購(gòu)房人交一成首付就能先住房，無(wú)錫下調(diào)購(gòu)房入戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，安徽銅陵將對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行財(cái)稅補(bǔ)貼。 青島 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 青島 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 完成 情況 20xx 年，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 1048 億元。 20xx 年增長(zhǎng)率為 %， 比 20xx 年有所下降。 圖 36 20xx20xx 年青島市房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局 20xx 年，青島市供應(yīng)居住與商服用地 120 幅，供應(yīng)土地面積 萬(wàn) 平方米 ，建筑面積 萬(wàn) 平方米 。 土地供應(yīng)面積情況見(jiàn)圖 37。%%%%%%%%02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增長(zhǎng)率 02004006008001000120014001600180020xx20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx土地面積 建筑面積 海泊嘉園可行性研究 13 從圖 38 可以看出，青島市商品房銷(xiāo)售面積在 20xx20xx 年呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，在20xx20xx 年呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，在 20xx 年青島市商品房銷(xiāo)售面積實(shí)現(xiàn)止跌反升。 圖 38 20xx20xx年 青島市 商品房銷(xiāo)售面積變化 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局 圖 39 20xx20xx年 青島市 商品房銷(xiāo)售額變化 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局 從圖 310可以看出，青島市近一年房?jī)r(jià)略有起伏，先升后降，但總體上保持在一個(gè)%%%%%%%%%%%0200400600800100012001400160020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx商品房銷(xiāo)售面積 增長(zhǎng)率 %%%%%%%02004006008001000120020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx商品房銷(xiāo)售額 增長(zhǎng)率 海泊嘉園可行性研究 14 較高價(jià)位。從環(huán)比數(shù)據(jù)來(lái)看，青島房?jī)r(jià)漲幅在 1個(gè)百分點(diǎn)上下徘徊，較為平穩(wěn)。 圖 310 青島市 20xx年 5月 20xx年 4月房?jī)r(jià)走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島搜房網(wǎng) 圖 311 20xx 年前 11 月青島新建商品住宅價(jià)格變動(dòng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市 搜房網(wǎng) 海泊嘉園可行性研究 15 市北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 情況 市北區(qū)房地產(chǎn)定位 根據(jù)青島市地區(qū)規(guī)劃，市北區(qū)商業(yè)方面定位為綜合性商務(wù)中心，住宅方面定位為中高檔住宅區(qū)。中高檔小區(qū)走精品路線，常附帶精裝修，價(jià)格較高。 20xx 年 4 月均價(jià)已高