【正文】 程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標；另一方面，強強攜手，密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。 第二部分：萬科集團的內(nèi)部分析 l 品牌l 企業(yè)文化l 組織結(jié)構(gòu)l 研發(fā)能力l 經(jīng)營管理模式l 戰(zhàn)略眼光 l 品牌——顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高 市場一般公眾認為萬科的優(yōu)勢在于住房本身的設(shè)計和建筑方面的功能屬性；萬科住戶/業(yè)主認為萬科的社區(qū)文化氣氛和萬科的服 務(wù)很令人滿意。 ——品牌知名度很高，調(diào)查發(fā)現(xiàn)萬科被很多人很所知道。 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。 尊重客 戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。168。 l 衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度。 與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。 熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司最寶貴的資源。 尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科成功的首要因素。 我們尊重每一位員工的個性，尊重員工的個人意愿，尊重員工的選擇權(quán)利；所有的員工在人格上人人平等，在發(fā)展機會面前人人平等；萬科提供良好的勞動環(huán)境，營造和諧的工作氛圍，倡 導(dǎo)簡單而真誠的人際關(guān)系。 職業(yè)經(jīng)理團隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。 168。工作不僅僅是謀生的手段，工作本身應(yīng)該能夠給我們帶來快樂和成就感。168。 ? “陽光照亮的體制”——萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”。 專業(yè)化+規(guī)范化+ 透明度 =萬科化。 規(guī)范、誠信、進取是萬科的經(jīng)營之道。 我們鼓勵各種形式的溝通，提倡信息共享，反對黑箱操作。 反對任何形式的官僚主義。 l 通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng) 新、服務(wù)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。 正是萬科的企業(yè)文化為他在管理，開發(fā)， 銷銷等活動中提供無形的引導(dǎo)，使他們總是關(guān)注客戶，重視人才，提供員工平等的發(fā)展機會，不斷實現(xiàn)自己新的目標。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組織結(jié)構(gòu)。 圖 1 l 研究開發(fā)能力 萬科專門設(shè)立了創(chuàng)新研究部門，不斷地創(chuàng)新，開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。這也是萬科高度關(guān)注客戶的體現(xiàn)。但我理解的核心競爭力，就是科研、研發(fā)以及專利的申請。 l 經(jīng)營管理模式1）經(jīng)營專業(yè)化萬科集團選擇房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，既是商業(yè)游戲規(guī)則對企業(yè)發(fā)展的客觀要求，更是集團決策者價值觀 系統(tǒng)的必然反映。當然、由分散 經(jīng)營風(fēng)險的作用，隨著市場競爭的日益激烈，多元化業(yè)務(wù)使萬科應(yīng)接不暇，甚至 顧此失彼。萬科作為一家新興的企業(yè)，要獲 得經(jīng)營優(yōu)勢，就必 須審時 度勢，了解自身的特點， 對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進行有機的整合，有揚有棄。 資源的合理配置和有效利用，是關(guān)系企 業(yè)經(jīng)營效果的重大問題。城市邊緣路線與主流市場策略并不矛盾，因為城市是一個動態(tài)過程，今天的城市邊緣明天就會成為主流市場。總的來說，萬科地產(chǎn)應(yīng)該在提高業(yè)務(wù)集中度的基礎(chǔ)上，調(diào)整當前的發(fā)展路線，重視地產(chǎn)的主流市場。萬科常被稱為“ 鄉(xiāng)土派開發(fā) 商” ，專門在城市商業(yè)區(qū)以外開發(fā)住宅項目。 3) 財務(wù) 政策積極化為了繼續(xù)保持地產(chǎn)業(yè)務(wù)的增長，萬科公司似乎應(yīng)該對原有的，被視為成熟的政策進行調(diào)整。但是，萬科財務(wù)效率方面仍有很大的提升空間，就內(nèi)部來說，可以進一步壓縮管理成本；就外部來說，可以改變過去較為謹慎的做法，積極拓展外部融資空間。4） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化應(yīng)當進一步加大內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，萬科除了房地產(chǎn)外，還發(fā)展了商貿(mào)，加工業(yè)、文化傳播以及策略性投資，部分 業(yè)務(wù)實際上并不能給萬科帶來多大利潤，但增加了萬科不少的管理成本。對于萬科的策略性投資，也 應(yīng)當采取 積極措施予以退出。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，一方面、 專業(yè)化程度的高下已經(jīng)成為開發(fā)商競爭力的主要指標；另一方面，強強攜手，密切合作在業(yè)內(nèi)逐漸成為潮流。l 戰(zhàn)略眼光 ＊戰(zhàn)略調(diào)整背景：資源的緊缺，環(huán)境污染，公眾 對環(huán)境更多的關(guān)注，政府的科學(xué)發(fā)展號召. ＊戰(zhàn)略調(diào)整方向：實現(xiàn)從營銷的萬科往技術(shù)的萬科轉(zhuǎn)型 ＊所作的努力：今年 7 月份我們會在東莞建立萬科建筑實驗中心，稍后會在上海成立第二個中心。我 們在這里做相關(guān)的技術(shù)研發(fā)，同時對產(chǎn)業(yè)鏈上的合作者進行培訓(xùn)。講環(huán)保， 講可持續(xù)，如今不僅是一種責(zé)任，也是一種能力，一種競爭力。 重視顧客，文化建設(shè)，但 對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。 各城市顧客的評價不一。說明在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。 存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降 2022 年為 % 2022 年為 % 2022 年為 % 2022 年上半年為 %168。 資產(chǎn)負債率連續(xù)三年升高 與政府的關(guān)系一般168。萬科說獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。隨著經(jīng)濟、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別 是世界經(jīng)濟全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng) 絡(luò)的建立和消費需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩。正因為如此， 環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。 表 1 萬科的機會與威脅分析 一．機會（opportunity）分析 ⒈收入逐年增加，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。，有能力買商品房的人數(shù)在上升。 二．威脅（threats）分析 ，兩者無論在功能性及形象性屬性方面都具有較高的雷同性。，但也同樣帶來品牌缺乏核心的問題4. 合生 創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競爭對手發(fā)展也比較迅速，保持持久競爭力必須擁有自己的特色。6 宏觀上，.08 的金融危機對全國房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊，許多競爭對手都以降價促銷。 關(guān)心企業(yè)內(nèi)部員工，注意給員工創(chuàng)建一個競爭與和諧并存的內(nèi)部環(huán)境，給員工創(chuàng)造一個“ 滿意的家 ”168。 實施積極的財政政策168。政府 (供應(yīng)商) 由于土地資源的稀缺性，加上調(diào)控房地產(chǎn)市場的需要，與房地 產(chǎn)企業(yè)的關(guān)系是一種近乎不 對稱的關(guān)系，處于主動的地位。房地產(chǎn)業(yè) 屬于資金高度密集型行業(yè) ，目前我國房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一，主要依賴商業(yè)銀 行的貸款， 銀行貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的近60％。因此，在供應(yīng)商方面來說，不管是批地，還是購買建材，萬科都據(jù)有相對主動的地位。 2．購買者議價能力 購房者的經(jīng)濟收入狀況 購房者的整體經(jīng)濟收入狀況在很大程度上決定了樓價的多少。例如，最近樓市的低迷，消費者對樓市信心下降，導(dǎo)致消費者 購買樓房數(shù)量總體減少，致使開發(fā)商不得不采取降價或促銷的方式進行兜售國家政策對購房者的影響，從而使購房者的行為進一步影響到樓市國家政策的調(diào)整對與購房者的影響還是比較大的。例如，最近國家上調(diào)銀行存款利息，導(dǎo)致有些原本計劃買房的消費者選擇了把多余錢放在銀行，也有些準備貸款購房的人由于利息的上調(diào)導(dǎo)致需要多付貸款利息而取消了遠計劃。所以，每當購買者需要購買的時候都會極之謹慎又小心。因此，在建筑這個行業(yè)，購買者的的 議價力量對這個行業(yè)的影響還是很大的。規(guī)模經(jīng)濟：2022 中國房地產(chǎn)百強研究報告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長性、償債能力、運營效率和納稅六個方面的 20 個指標，萬科企 業(yè)股份有限公司位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一。產(chǎn)品差別化：萬 科 的 特 色 是 專 業(yè) 的 追 求 永 無 止 境 。 萬科居住建筑從規(guī)劃設(shè)計到材料技術(shù)都做了深入實際的研究，關(guān)注質(zhì)量，關(guān)注技術(shù)，關(guān)注創(chuàng)新，從而可以更有效地關(guān)注客 戶。而在大部分住宅僅僅限于規(guī)劃、建筑、建材、質(zhì) 量等環(huán)節(jié)時，萬科已經(jīng)開始從理念和實踐層 面去關(guān)注、探索住宅的可持續(xù)發(fā)展研究。分銷渠道：下調(diào)商品房價格以促進銷售，以特色的建筑吸引購買者。政府為防止房地產(chǎn)投資過熱，對政策上對潛在進入者有一定的限制。 1） 經(jīng)濟適用房(1)特點：價錢 便宜，大概 4000 多/平米。需通過申請審核。而萬科的目標市場是有經(jīng)濟實力或在未來有能力購買較好房子的顧客2） 廉價出租房很多人在房價高漲的情況下選擇租房萬科也開始開展經(jīng)濟租賃房，瞄準“南漂一族”所以盡管廉價租賃房對萬科有影響，但是萬科也就警覺到了，并開始發(fā)展這塊業(yè)務(wù)，憑借萬科的實力，在租賃這塊業(yè)務(wù)上也可以吃掉很多小企業(yè)3） 業(yè)主團購地皮4） 自建家園這種情況可能較少，因為政府批地那一關(guān)不是很容易過，畢竟商品房會給國家納稅，如果大家都自建樓盤，那稅收就少了很多。 　提起萬科，幾乎無人不知，它是目前中國最大的房地產(chǎn)上市公司，大 盤藍酬重倉股，房地產(chǎn)市場龍頭股，2022 年總市值過兩千 億，流通市 值 1730 億。 2022 年 9 月 16 日，國務(wù)院發(fā)展研究中心、建 設(shè)部政策研究中心等部門共同發(fā)布了《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》。其中，萬科地產(chǎn)多項指標拔得頭籌。再 從 納 稅 方 面 分 析 ，萬 科 集 團 以 納 稅 總 額 億 元 位 列 《中 國 企 業(yè)集 團 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 納 稅 十 強 排 行 榜 》第 一 名 ，再 度 成 為 房 地 產(chǎn) 集 團 納 稅 冠軍 。其 納稅 增 幅 達 到 119%，超 過 其 營 業(yè) 收 入 %和 凈 利 潤 %的 增 幅 。中 國 保 利 集 團 公 司 排 名 79 位 ，納 稅 億 ；碧 桂 園 控 股 有 限 公 司 排 名 96 位 ，納 稅 億 ；上 海 綠 地(集 團 )有 限 公 司 排 名 100 位 ，納 稅 億 。 與競爭對手紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)不同,萬科執(zhí)著地堅持著住宅開發(fā)的發(fā)展方向,而其競爭對手們投入商業(yè)地產(chǎn)的力量越大,在住宅開發(fā)市場上被萬科拉大的距離就越遠，萬科作為 房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭羊的優(yōu)勢益加明顯，公司體現(xiàn)出了財務(wù)相對穩(wěn)健、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)加快、戰(zhàn)略堅定不變和拿地短板改善的四大特點。 顧客是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)系營銷的核心，要迎合市場需求，提供個性化服務(wù)。要完善物業(yè)管理即是房地產(chǎn)的售后服務(wù)，使業(yè)主在居住上感到舒適，更應(yīng)該在精神上感到愉悅。 內(nèi)部員