【正文】 花園63萬海岸俊園54萬富景花園45萬南景園44萬 針對貴項目的區(qū)位、規(guī)模等多個因素，現(xiàn)選取蘭亭穎園、萬豐花園、益豐花園、萬壽雅苑、海印南苑、翡翠華軒、利和閣、富力千禧花園作為可比性樓盤進行分析。樓盤名稱益豐花園蘭亭穎園萬豐花園萬壽雅苑海印南苑翡翠華軒利和閣富力千禧花園樓盤地址江南大道中99號前進路口前進路54號萬壽路40號海聯(lián)路海聯(lián)路海聯(lián)路東曉路實價47515750484447005167527156504622裝修標準豪華豪華高級普通毛坯毛坯豪華普通根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果顯示，該區(qū)域競爭樓盤在售戶型主要以二房和三房單位主，占比例在90%以上，另有部分四房以上大單位、復式及一房一廳。樓盤利和閣益豐花園蘭亭穎園萬豐花園萬壽雅苑海印南苑翡翠華軒富力千禧花園戶型面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例一房一廳4849二房一廳6820507025二房二廳81848940688688903879847060804353677010050三房二廳10711010610940981029510557111126301001205776104669011025四房以上154222101841855，其余各盤均已入住，現(xiàn)時主要以銷售尾貨為主。城建集團位于新港西路的江南新苑于早前動工，該盤占地超１０萬平方米，由２３幢小高層及高層組成，其中５棟１１層、５棟１８層、６棟２８層、１棟３１層與６棟３２層。另外，前期銷售情況較差的金麟臺（約200套）、嘉宏閣（約120套）不排除調(diào)整后重新入市。地鐵站就在小區(qū)旁，曉港公園近在家門口，距海印橋僅800米，接駁內(nèi)環(huán)路?，F(xiàn)場評述 項目位處一線路面新港西路，其中S1棟受道路影響較大，因此S1棟的付款折扣較其他優(yōu)惠2%。 園林綠化及泳池雖基本完工，但規(guī)模較小，花園約有600m2，其中泳池300m2。萬壽雅苑 項目基本資料 名 稱萬壽雅苑樓盤地址萬壽路40號預售證號20010046代理商中原地產(chǎn)銷售電話34293437開發(fā)商廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格 6524m23棟20層35%//區(qū)內(nèi)配套設(shè)施商場周邊配套設(shè)施蟠龍市場、海印公園、42中等在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況A、B、C剩余140套12552m282%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓1面價最高價：6500元/M2折扣一次性：/ 折按揭：/ 折額外折扣： 95 折最低價：4300元/M2展銷會 優(yōu)惠送稅費、送入伙費均 價：5030元/M2 戶型對應面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復式合計6069M2%%70~79M2　　%%80~89M2　　%%90~99M2　　%%100~110M2　　%%110~120M2%%120~130M2　　% %140M2以上合計　　%%100%展銷日期現(xiàn)場顧客人數(shù)4臺銷售情況70%廣告主題海印橋南萬壽路首個園林精品小區(qū)宣傳賣點提前竣工獲2001年廣州最佳精品小區(qū)近東山、周邊配套成熟現(xiàn)場評述 小區(qū)已入住，居住氣氛濃。海印南苑 項目基本資料 名 稱海印南苑樓盤地址海聯(lián)路50號預售證號19990271代理商/銷售電話34281808開發(fā)商廣州市海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格 4萬m215萬m26棟多層，5棟高層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幼兒園、小學、郵局、商場、停車場、會所周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況5棟高層剩余68套8439m284%毛坯現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價最高價：6400元/M2折扣一次性：98 折按揭：98 折額外折扣： 折最低價：4600元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價：5350元/M2 戶型對應面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復式合計6080M243%43%80~89M2　　90~99M2　　100~120M2　　57%57%120~130M2　　140M2以上合計　　43%57%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù)0臺銷售情況剩余少量尾貨廣告主題宣傳賣點海聯(lián)路規(guī)模最大樓盤與東山一橋之隔，交通方便可望江現(xiàn)場評述 小區(qū)已開發(fā)完畢，入住率高?，F(xiàn)時剩余的主要為一些高層單位，并聯(lián)和復式單位剩余較多。單位面積由48至104平方米，有一房至三房設(shè)計，部分單位的采光通風欠佳。但其低密度，高達89%的實用率。利和閣既可望江景，又可望東曉小區(qū)的中心花園，但樓盤為單體樓，臨近臭涌，設(shè)計上廳不出陽臺，價格偏高，因此銷售不好。益豐花園項目基本資料 名 稱益豐花園樓盤地址江南大道中99號預售證號20000165代理商合富輝煌銷售電話84493346開發(fā)商廣州東華實業(yè)股份有限公司物管顧問/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風格建筑風格3萬m215萬m25棟高層，一棟寫字樓///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施小學、幼兒園周邊配套設(shè)施好又多、南豐商場、南園酒家等配套完善在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標準工程進度交樓時間管理費待售情況東豐閣14012966m282%豪華現(xiàn)樓現(xiàn)樓1面價最高價：5192元/M2折扣一次性：95 折按揭：97 折額外折扣： 折最低價：3920元/M2展銷會 優(yōu)惠3房單位送5萬元禮券均 價：4751元/M2 戶型對應面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復式合計6069M220%20%70~79M2　　80~89M2　　40%40%90~99M2　　100~110M2　　40%40%110~120M2120~130M2　　140M2以上合計　　20%40%40%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù) 0臺銷售情況/廣告主題地鐵上蓋高雅住宅小區(qū)宣傳賣點地鐵出口、江南大道前進路的繁華69110平方米多種戶型選擇現(xiàn)場評述 首期落成多時，外觀設(shè)計較落后，銷售情況一般。三、項目的基本資料理解及優(yōu)劣分析：本項目位于廣州市海珠區(qū)海印橋南，東曉路與前進路交界。總建筑面積為153,451平方米。配套設(shè)施包括辦公樓、大型綜合超市、地下停車場、寫字樓、綜合商場、幼兒園及小學、空中走廊及大面積的綠化面積等。其中第一期為靠近前進路邊的一棟32層住宅樓，計劃于2002年5月15日封頂，9月30日建成并交付使用。（綜合商場），四層為架空層；五層至三十層為標準層住宅（332層面積參考30層）。本項目位于海珠區(qū)前進路與東曉路交界，南倚曉港公園，距海印橋腳僅幾百米，附近有10多路公交車上落（14412181825542等），地理位置優(yōu)越，交通方便，項目毗鄰萬壽路、海聯(lián)路；其一個是有成熟配套的老住宅區(qū)，一個是拓通至濱江東路的新型住宅區(qū)，隨著海聯(lián)路買家的基本入住，該地段已逐漸發(fā)展成為海印橋南一個中型的住宅區(qū)，是海珠區(qū)少有的安居置業(yè)的理想地段。利用綠化景觀凈化空氣、降低噪音、減輕污染，同時盡可能削弱買家對高壓線的注意力。本項目位于居住氣氛較為成熟的海珠區(qū)一級地段前進路上,附近生活配套設(shè)施齊全，包括有：曉港公園；南園酒樓、明記小炒王、炳勝酒家；萬佳超市（小區(qū)配套）、好又多超市、沃而瑪（即將開業(yè)）；農(nóng)業(yè)銀行、公商銀行、建設(shè)銀行；學校、醫(yī)院等。 該項目毗鄰萬壽路老住宅區(qū)，又與濱江東大型住宅區(qū)群相連，與東山區(qū)也僅一橋之隔，交通便利，生活配套完善。、配套較為完善 從項目規(guī)劃圖上可以看到，該項目由3棟住宅、1棟寫字樓組成，分四期銷售，小區(qū)內(nèi)大型商場、會所、小學、幼兒園、架空層綠化、地下車場等配套設(shè)施齊備，可算是自身配套較完善的適于居住的優(yōu)質(zhì)小區(qū)。 2002年10月大型連鎖商場萬佳百貨的進駐，將為該項目知名度的提升起到重要的作用，屆時借助萬佳的宣傳及該項目第一期的正式開賣，可有效提升項目形象，為樓盤的順利銷售打下良好基礎(chǔ)。 該項目于1999年動工，中途因種種不明原因?qū)е峦９?shù)年，對周邊住戶來說，爛尾的陰影始終存在，此次正式銷售期間，如何打消買家疑慮則成為一個重要問題。 從整體上講，萬壽路、前進路雖屬于老城區(qū)，配套成熟，但其已有的配套已相當陳舊，而可以匹配現(xiàn)代生活的配套設(shè)施又因為海聯(lián)路、濱江東是新建住宅群區(qū)而有待完善，現(xiàn)時項目周邊的生活配套尚很薄弱，娛樂設(shè)施較少，商業(yè)氣氛尚顯不足，在日常購物、休閑娛樂方面仍有一定需求需借助周邊區(qū)域的已有設(shè)施，對未來業(yè)主的社交活動亦略影響。這些缺陷一方面令該項目臨路邊單位缺少景觀支持，噪音大，另一方面高壓線也令小區(qū)內(nèi)部造成較明顯分割，并有部分東面及東南面中高層單位將在銷售價格上受其影響。，變相提升樓盤單價 %，對于高層住宅來說，使用率偏低，無形中提升了樓盤單價，將給銷售工作帶來較大壓力。因此，本項目要在眾多競爭對手中脫穎而出，搶占市場份額，除項目的整體綜合質(zhì)素必須達到更高的水平，還要在宣傳包裝方面充分體現(xiàn)該樓盤的主題特色和社區(qū)文化魅力，力求創(chuàng)造出品牌特色。四、項目市場定位項目市場定位是創(chuàng)造佳績的重要基礎(chǔ)，應針對項目自身優(yōu)缺點，瞄準潛在目標客戶，揚長避短，制定迎合市場定位的最有效的營銷策劃。項目位于海珠區(qū)前進路與東曉路交界處，靠近海印橋腳，交通便利，既擁有老城區(qū)成熟配套，又擁有海聯(lián)路、濱江東新型住宅區(qū)群相應配套，但由于新型住宅區(qū)配套尚未完善，因此目前在生活設(shè)施方面仍有待改進。 由于附近有富力千禧花園、萬壽雅苑、海聯(lián)路眾多現(xiàn)樓樓盤及沿濱江東多個樓盤推出，難免給本項目帶來一定的銷售壓力，但本項目地域的知名度及升值前景越來越大，隨著交通條件的逐步完善，加上其它項目市政工程計劃的實施，都將令本地域的發(fā)展日新月異，極有可能為本項目的后期銷售帶來幫助。而本區(qū)域樓價幅度約在4200–5300元/平方米，對于以下層次人士有極大的吸引力。多以選擇中、大戶型，大家庭居住為主。該部分買家由于熟悉當?shù)丨h(huán)境，且親友多聚集在此，基本會在所住區(qū)域附近尋找價格適中而又有一定配套的住宅。 本身已在該項目周邊購房或有購房意向，因項目宣傳及項目自身配套的完善而放棄周邊同類樓盤者，以前進路、萬壽路、海聯(lián)路買家為主。，以在海印橋北大沙頭周邊從事個體生意為主的外地人 海印橋北沿江邊聚集了大量從事個體生意的經(jīng)營者，其中有不少是外地人，他們的工作地點與