【正文】 層電梯間及裝修標(biāo)準(zhǔn)樣板房落成開放。海珠區(qū)——前進(jìn)路好又多、江南西路。 學(xué)校/教育網(wǎng)絡(luò)（藍(lán)色頻色）216。二、 宣傳渠道n 銷售現(xiàn)場：216。 2003年銷售計劃（沖刺階段）時間：2003年5月推售計劃：剩余112230層（72套單位）主要賣點：優(yōu)質(zhì)精品住宅小區(qū)；精致生活；銷售均價：5100元/M2銷售總額： 3484萬元 定于2002年10月1日開始公開發(fā)售。1. 低層小區(qū)園景。因此，現(xiàn)時買家購買物業(yè)時除關(guān)注由哪間物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)外，更加注意管理公司提供之服務(wù)內(nèi)容包括什么內(nèi)容，具體收費多少，購買樓花時更要求發(fā)展商在《預(yù)售契約》中附加此項內(nèi)容，并詳細(xì)列明管理事項。預(yù)訂后，用戶會獲得確認(rèn)。住戶每次出入大廈的門口、停車場出入口或會所的出入口，只須憑咭在閱讀器內(nèi)確認(rèn)，便可進(jìn)入大廈或會所范圍，這樣先進(jìn)的保安，既安全又簡單。VOD為大眾對家居互動多媒體娛樂資訊的認(rèn)知和欣賞寫下革命性的新定義。 設(shè)保衛(wèi)隊伍乘電瓶車或徒步巡邏小區(qū)各處，預(yù)防或制止突發(fā)事件。b、采用隱形梁柱結(jié)構(gòu)由于多層及高層住宅一般都采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)最大的缺點就是梁和柱對住宅的使用、間隔、裝修、美觀等很多方面造成的影響。 敝司建議：為迎合人們的更高質(zhì)素生活之追求，應(yīng)按本項目之市場定位，建立一個大眾化的休閑會所。 對于分幾期發(fā)展的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)場售樓部的銷售功效尤為顯著，一可接待過路行人的咨詢，盡量避免買家的流失；二可令在展銷會或通過媒體廣告而留意項目的買家增強購買信心，避免“隔山買?！毖诱`其購房置業(yè)。在房地產(chǎn)營銷過程中，定價是最敏感、最重要的一個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)營銷過程的核心與實務(wù)，一切之銷售操作均以此作為主軸，銷售價格是否合理將直接影響銷售成績，若定價偏高，超出市場接受水平，買家持觀望心態(tài)，造成滯銷現(xiàn)象；若定價偏低，雖然預(yù)計能在短期內(nèi)被市場吸納，但發(fā)展商所獲之利潤甚低。這是敝司代理每一個樓盤所持的信念，現(xiàn)從以下幾個角度進(jìn)行分析，以便更準(zhǔn)確捉準(zhǔn)項目之市場定位。其南倚曉港公園，空氣清新，生活環(huán)境旺中帶靜。：該項目總占地面積：31,502萬平方米。 樓宇密度較高，部分單位看到硫酸廠的工廠，預(yù)計二三年內(nèi)不會搬遷，令環(huán)境大受影響。 由分析可見，該區(qū)域樓盤的均價多集中在4400—5300元/平方米之間，蘭亭穎園最后一期單位售價升至近6000元/平方米，主要是其園林綠化做得最出色，前期銷售大受歡迎，價格相應(yīng)作了大幅提升。另外，今年首次把番禺、花都數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計范圍，而此兩區(qū)的住宅價格與原八區(qū)的價格有較大差距，相應(yīng)的把成交均價大幅拉低。二、廣州市房地產(chǎn)市場分析 1997年以來，市區(qū)預(yù)售商品住宅批出量波動幅度較大。近10個月以來，海珠區(qū)每月推售樓盤數(shù)基本均在35個以上，“十一”期間更高達(dá)60個同時大做廣告推售。城建集團(tuán)位于新港西路的江南新苑于早前動工，該盤占地超１０萬平方米，由２３幢小高層及高層組成，其中５棟１１層、５棟１８層、６棟２８層、１棟３１層與６棟３２層。單位面積由48至104平方米，有一房至三房設(shè)計，部分單位的采光通風(fēng)欠佳。（綜合商場），四層為架空層；五層至三十層為標(biāo)準(zhǔn)層住宅（332層面積參考30層）。 從整體上講，萬壽路、前進(jìn)路雖屬于老城區(qū)，配套成熟，但其已有的配套已相當(dāng)陳舊，而可以匹配現(xiàn)代生活的配套設(shè)施又因為海聯(lián)路、濱江東是新建住宅群區(qū)而有待完善，現(xiàn)時項目周邊的生活配套尚很薄弱，娛樂設(shè)施較少，商業(yè)氣氛尚顯不足，在日常購物、休閑娛樂方面仍有一定需求需借助周邊區(qū)域的已有設(shè)施，對未來業(yè)主的社交活動亦略影響。多以選擇中、大戶型，大家庭居住為主。由于本項目并非能在短期內(nèi)被市場所完全吸納，為給后期銷售提供更大的升價空間，整體定價采取低開高走（漸進(jìn)式調(diào)價）策略，換言之，即是在項目前期銷售時，先將一部分低樓層或朝向較差之單位的售價定于市場平均線下，令項目甫一曝光即給予買家以“超值樓盤”之印象，從而更加體現(xiàn)出項目的各項優(yōu)勢，奪得先機，搶占市場，營造搶購氣氛及建立良好口碑，在第一輪銷售攻勢過后，再將售價酌量調(diào)升（調(diào)升幅度12%），并利用萬佳進(jìn)駐造成樓盤極受買家歡迎，升價發(fā)售之熱烈現(xiàn)象，令下期買家加強入市信心，從速購買。樣板房建議以兩種不同風(fēng)格設(shè)計，一種是以嶺南古韻的風(fēng)格為主，包括擺放仿古家具（明清式樣）、仿古字畫，以及其它的各種相關(guān)反映中國傳統(tǒng)生活的家什、器皿等；另一種是以新潮時尚的格調(diào)為主，包括西式的各種新款家具、生活用品等，從而以全方位的設(shè)計形式反映現(xiàn)代化。69=36元/平方米也就是說，若將該單位二年管理費計入總樓價，則每平方米比原單價提升36元/平方米，這并不會令至銷售價格升幅太高，但在銷售時以“免二年管理費”為宣傳噱頭，對于上述之買家來說將十分吸引，能直接幫助項目的總體銷售。e、裝修標(biāo)準(zhǔn)多元化 為配合現(xiàn)代人們不同消費觀念及個性化的發(fā)展趨勢，許多開發(fā)商在樓盤的內(nèi)部裝修上，采取多元化標(biāo)準(zhǔn)，以適應(yīng)不同層次人士的不同要求。同時物業(yè)管理也變?yōu)榫W(wǎng)絡(luò)管理，人數(shù)減少、素質(zhì)提高、大大提高工作效率。你還能如觀賞錄影帶般控制自選電影的播放?！盎ヂ?lián)網(wǎng)”頂端盒上網(wǎng) 讓每個家庭都可以進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)和小區(qū)內(nèi)聯(lián)絡(luò)以享用家居購物、電子郵件接送、設(shè)施預(yù)訂、帳單查詢、網(wǎng)頁瀏覽等服務(wù)。v 游戲區(qū)提供各式各樣的網(wǎng)絡(luò)游戲軟件，自娛之外還可以相約上網(wǎng)，一較長短。敝司經(jīng)詳細(xì)研究本項目之圖則后，建議一期樓宇的銷售步驟如下：階段式銷售計劃一覽表：銷售期工程進(jìn)度推出貨源（套）銷售主題目的主題賣點預(yù)計售價開盤試銷期 一期建筑封頂； 銷售廣場（售樓部）落成 示范層及樣板房落成展示 電梯間大堂裝修完成。、迎萬佳，買樓優(yōu)惠月。3980元/平方米起（豪華裝修價）。9月27日新聞稿主題是基本項目介紹、并于10月1日正式開售、價錢、送全屋豪華裝修。 東銀廣場一期曉翠庭，10月1日全面公開發(fā)售；限量發(fā)售：3980元/平方米起（先到先得）； 示范單位落成開放，親身體驗海印橋南全景觀便捷生活家園；萬佳超市率先入駐。B） 專車接送點及接送時間：國慶長假期（七天)i) 王府井百貨。九、媒體宣傳策略在項目各期推廣宣傳中，第一期樓盤的宣傳銷售最為重要，原因是該期宣傳所建立的品牌形象及銷售業(yè)績，能直接影響到以后各期樓盤的推售，因此該階段無論是宣傳力度還是推廣費用，都將最為龐大。ii 預(yù)留20,000份給敝司二手部。 萬佳進(jìn)駐，魅力曉港，海印生活全頻色；東銀廣場一期曉翠庭，10月1日正式接受認(rèn)購。 軟件：通過樓書、展板、模型對市場買家進(jìn)行宣傳。（參照銷售期細(xì)分表）銷售環(huán)境：現(xiàn)場售樓部、示范單位／樣板房、一定規(guī)模區(qū)內(nèi)配套設(shè)施。 內(nèi)部施工基本完成一期住宅交樓在即?，F(xiàn)時廣州在住宅物業(yè)管理方面較為出色的公司包括：城建總物業(yè)管理公司、廣州珠江物業(yè)酒店管理公司、廣州花園酒店物業(yè)管理公司等，而境外管理公司在廣州住宅物業(yè)管理方面較為出色的是：世邦魏理仕、梁振英測量師行、第一太平及怡和高力等。物業(yè)管理部可通過特別設(shè)計的界面，在系統(tǒng)里增加及留告示，管理處也可選擇在系統(tǒng)的登入頁上張貼告示，讓用戶使用時便能馬上看見告示。確保已預(yù)訂設(shè)施的住戶，在預(yù)定的時間內(nèi)使用該設(shè)施。VOD意念創(chuàng)新的服務(wù)，讓你現(xiàn)在在家中便可享用未來的娛樂服務(wù)。因此，智能化已成為超前家居生活概念必不可少的配置。更有其設(shè)計出轉(zhuǎn)角式外飄窗臺以增加采光效果及住戶的視覺效果。l 經(jīng)濟(jì)實用型（請參照附件一）l 時尚典雅型（請參照附件二） 由于本項目買家大多收入不是很高，對“買得起，卻養(yǎng)不起”的物業(yè)心存疑慮，尤其對管理費這類長年征收的收費項目。：臨近前進(jìn)路，使過往車輛及行人易于尋找。 從發(fā)展前景來看，由于該區(qū)域交通便利，濱江東及前進(jìn)路各樓盤的陸續(xù)交付使用，周邊配套的日益完善，使該區(qū)樓市具更大的發(fā)展?jié)摿?，但目前則尚處于初期住宅階段。 由于附近有富力千禧花園、萬壽雅苑、海聯(lián)路眾多現(xiàn)樓樓盤及沿濱江東多個樓盤推出，難免給本項目帶來一定的銷售壓力，但本項目地域的知名度及升值前景越來越大，隨著交通條件的逐步完善，加上其它項目市政工程計劃的實施，都將令本地域的發(fā)展日新月異，極有可能為本項目的后期銷售帶來幫助。 2002年10月大型連鎖商場萬佳百貨的進(jìn)駐，將為該項目知名度的提升起到重要的作用，屆時借助萬佳的宣傳及該項目第一期的正式開賣，可有效提升項目形象，為樓盤的順利銷售打下良好基礎(chǔ)。配套設(shè)施包括辦公樓、大型綜合超市、地下停車場、寫字樓、綜合商場、幼兒園及小學(xué)、空中走廊及大面積的綠化面積等。海印南苑 項目基本資料 名 稱海印南苑樓盤地址海聯(lián)路50號預(yù)售證號19990271代理商/銷售電話34281808開發(fā)商廣州市海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設(shè)計/占地面積總建面積規(guī)劃情況綠化率園林風(fēng)格建筑風(fēng)格 4萬m215萬m26棟多層，5棟高層///區(qū)內(nèi)配套設(shè)施幼兒園、小學(xué)、郵局、商場、停車場、會所周邊配套設(shè)施佰匯超市、海印公園在售情況推售范圍套數(shù)總面積實用率裝修標(biāo)準(zhǔn)工程進(jìn)度交樓時間管理費待售情況5棟高層剩余68套8439m284%毛坯現(xiàn)樓現(xiàn)樓面價最高價：6400元/M2折扣一次性：98 折按揭：98 折額外折扣： 折最低價：4600元/M2展銷會 優(yōu)惠均 價：5350元/M2 戶型對應(yīng)面積數(shù)量統(tǒng)計戶型面積 單間一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房或以上復(fù)式合計6080M243%43%80~89M2　　90~99M2　　100~120M2　　57%57%120~130M2　　140M2以上合計　　43%57%100%展銷日期/現(xiàn)場顧客人數(shù)0臺銷售情況剩余少量尾貨廣告主題宣傳賣點海聯(lián)路規(guī)模最大樓盤與東山一橋之隔，交通方便可望江現(xiàn)場評述 小區(qū)已開發(fā)完畢，入住率高。樓盤利和閣益豐花園蘭亭穎園萬豐花園萬壽雅苑海印南苑翡翠華軒富力千禧花園戶型面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例面積比例一房一廳4849二房一廳6820507025二房二廳81848940688688903879847060804353677010050三房二廳10711010610940981029510557111126301001205776104669011025四房以上154222101841855，其余各盤均已入住，現(xiàn)時主要以銷售尾貨為主。2001年全區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積、均僅次于番禺居市屬十區(qū)的第二位。東銀廣場營銷策劃書作者：日期：