【正文】 人民共和國建筑稅暫行條例1987年6月25日國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國土地增值稅暫行條例1993年12月23日國務(wù)院發(fā)布，1994年1月1日起施行中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則1995年1月27日財(cái)政部頒布房產(chǎn)管理相關(guān)法規(guī)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1994年7月第八屆全國人大常委會第八次會議通過，1995年1月1日實(shí)施《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》中華人民共和國人事部、中華人民共和國建設(shè)部于2002年12月18日頒發(fā)城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法于2001年8月23日建設(shè)部第47次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2001年12月1日起施行城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例中華人民共和國國務(wù)院令 第２４８號，自１９９８年７月２０日實(shí)施城市私有房屋管理?xiàng)l例1983年12月17日國務(wù)院發(fā)布商品房銷售管理辦法２００１年３月１４日經(jīng)建設(shè)部第３８次部常務(wù)會議審議通過，自２００１年６月１日起施行城市房屋拆遷管理?xiàng)l例中華人民共和國國務(wù)院令第７８號一1991年3月22日發(fā)布，自1991年6月1日起施行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》2003年６月１３日，中國人民銀行正式頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（簡稱121號文件或《通知》）《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》于2003年8月12日國務(wù)院出臺經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長 1978年實(shí)行改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)取得了重大成就。2002年GDP按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8%。國內(nèi)生產(chǎn)總值突破10萬億元1978年以來，中國經(jīng)濟(jì)增長經(jīng)歷1978～1984年、1985～1987年、1988～1992年、1993至今的四個(gè)周期波動。這反映了中國經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的不斷提高，由過去追求高速度逐步轉(zhuǎn)向兼顧發(fā)展與穩(wěn)定、兼顧速度與效益、追求經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重脫離需求結(jié)構(gòu)的畸形狀態(tài)得到很大改善，長期困擾計(jì)劃經(jīng)濟(jì)國家的商品數(shù)量“短缺”現(xiàn)象基本消除，能源、交通運(yùn)輸與郵電通訊、重要原材料等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施得到了快速發(fā)展，農(nóng)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定增長，瓶頸產(chǎn)業(yè)制約經(jīng)濟(jì)增長的現(xiàn)象得以緩解。接從業(yè)人員，：：；：：。 國內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)所占比重的變化年份第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）世界平均1980年1993年中國1980年1993年1999年2000年中國三次產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員比例年度1980年1990年2000年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)城鄉(xiāng)人口生活水平持續(xù)提高城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），%，；%。對外開放日益擴(kuò)大2002年我國進(jìn)出口總額已達(dá)到6208億美元，從1978年排在世界第32位躍升到第5位，表明我國在世界經(jīng)濟(jì)中的地位日益上升。對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作保持良好發(fā)展勢頭。我國對外開放促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的供給多元化及對高檔物業(yè)的需求城市化進(jìn)程有待提高改革開放20年來，城市化仍然未能與工業(yè)化同步發(fā)展，截至2001年，我國目前已有設(shè)市城市667個(gè)，其中，百萬人口以上的特大城市37個(gè)，50萬至100萬人口的大城市51個(gè)，20萬至50萬人口的中等城市216個(gè)，20萬人口以下的小城市363個(gè)，另外還有19000個(gè)建制鎮(zhèn)。目前世界城市化平均水平為47%，發(fā)達(dá)國家平均城市化水平為75%，發(fā)展中國家為37%，%從世界各國城市化發(fā)展歷程的規(guī)律來看，十五時(shí)期開始，我國的城市化進(jìn)程應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一個(gè)較快發(fā)展的階段。預(yù)計(jì)2010年城市化水平應(yīng)當(dāng)達(dá)到45%；2020年城市化水平應(yīng)當(dāng)達(dá)到50%；2050年城市化水平應(yīng)當(dāng)達(dá)到60%70%，才能適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。這一階段,區(qū)域性、政策性的住房融資開始在局部形成，并為住房金融的全面開展，打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。 第二階段，（1992年下半年至1998年7月）配合房地產(chǎn)開發(fā)和舊城改造。但住房消費(fèi)的概念開始被大眾所接受，各專業(yè)銀行全面參與住房信貸業(yè)務(wù)，均成立了住房信貸機(jī)構(gòu)。而這一階段的一個(gè)特點(diǎn)則是住房信貸向消費(fèi)者即買方傾斜，并且將住房的開發(fā)建設(shè)納入國家宏觀經(jīng)濟(jì)決策的范疇，將住房建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。%，到了2002年占了85%。2002年，上市公司融資29億人民幣，而2003年截至9月，僅僅融資5億人民幣。目前房地產(chǎn)融資還過于單一，如何豐富房地產(chǎn)與金融合作的渠道，從單純的依靠購房者預(yù)付款、銀行貸款模式向直接融資，間接融資模式同時(shí)過渡，努力把握當(dāng)今發(fā)達(dá)國家的融資體系，積極嘗試證券市場、債券市場、融資租賃市場、房地產(chǎn)信托基金等各種金融工具，將是未來幾年房地產(chǎn)金融市場急需解決的問題。市場機(jī)制在經(jīng)濟(jì)生活中作用增強(qiáng) 隨著改革的深化，中國已確立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制作為改革的目標(biāo)模式，市場正逐漸成為配置資源的基本手段。在1980年代，生產(chǎn)要素市場化主要體現(xiàn)在生產(chǎn)資料流通領(lǐng)域，并以實(shí)物資本的形態(tài)進(jìn)行。這表明大量生產(chǎn)要素脫離了計(jì)劃軌道，各經(jīng)濟(jì)主體行為方式發(fā)生巨大變化，對中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方式也產(chǎn)生較大的影響。 以公有制為主體多種經(jīng)濟(jì)成份并存的局面正在形成 改革開放前公有經(jīng)濟(jì)一統(tǒng)天下，國有經(jīng)濟(jì)在第二產(chǎn)業(yè)和多數(shù)第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)絕對壟斷地位的狀況已被打破。市場機(jī)制的成熟、多種經(jīng)濟(jì)成份的并存，將在經(jīng)營模式、管理理念等方面對房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作產(chǎn)生影響，未來房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作將更加趨向規(guī)范化、國際化。 這些問題都是短期內(nèi)難以克服的，必須經(jīng)過長期的艱苦努力和精心的操作才能逐步解決。自19世紀(jì)8090年代，到1980年，我國經(jīng)歷了三個(gè)長波，平均周期36年。我國第四個(gè)經(jīng)濟(jì)長波上升期起始于1980年，結(jié)束于90年代上半期。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)長波下降階段里，經(jīng)濟(jì)提速難，物價(jià)低增長，企業(yè)利潤減少，新建企業(yè)少，就業(yè)壓力大，包括貸款在內(nèi)的融資承受所趨勢，這均是經(jīng)濟(jì)長波下降階段的特征。經(jīng)濟(jì)高速增長與我國經(jīng)濟(jì)長時(shí)期實(shí)施的寬松宏觀經(jīng)濟(jì)政策有直接關(guān)系。在新一輪經(jīng)濟(jì)長波中，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有可能是汽車、電子和住宅產(chǎn)業(yè)。從居民消費(fèi)水平看，上個(gè)世紀(jì)９０年代我國居民（主要是城鎮(zhèn)居民）萬元級的消費(fèi)品已經(jīng)基本滿足，目前正處于升級換代時(shí)期，升級到十萬元級消費(fèi)品，趨勢是轉(zhuǎn)向?qū)λ饺诵∑嚭妥≌男枨蟆Ｔ谖磥硎畮啄昊蚋L一段時(shí)間，這三個(gè)產(chǎn)業(yè)有著廣闊的利潤空間和良好的市場前景。老的企業(yè)在擴(kuò)張，新的企業(yè)在產(chǎn)生，這三個(gè)產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用開始顯現(xiàn)。其中，2000～%；2011～%；2021～%；2031～%；2041～%。第一階段是2000～2010年。到2010年，以1995年價(jià)格計(jì)算（下同），GDP總量將會接近20萬億元，；人民生活水平全面達(dá)到小康，中東部地區(qū)、西部城鎮(zhèn)以及部分農(nóng)村進(jìn)入富裕小康的生活水平。第二階段：2011一2030年，GDP將以年均6%左右的中速增任。那時(shí)，我國將全面完成工業(yè)化。第三階段：2031～2050年，GDP年均增長仍可望保持在4%左右的水平上。到那時(shí)，我國科學(xué)技術(shù)水平達(dá)到或接近國際先進(jìn)水平，若干領(lǐng)域保持領(lǐng)先地位；國民經(jīng)濟(jì)將全面信息化；生態(tài)環(huán)境大大改善，人民生活水平達(dá)到當(dāng)時(shí)發(fā)達(dá)國家的中等水平。其經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展背景是，世界科技革命迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢增強(qiáng)；我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整正處在關(guān)鍵時(shí)期，改革處于攻堅(jiān)階段；現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略部署開始實(shí)施，我國將進(jìn)入全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段。這是國家歷次五年計(jì)劃中首次對住宅與房地產(chǎn)業(yè)提出明確而具體的要求，是新世紀(jì)初住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)方針。（一）發(fā)展目標(biāo)與主要指標(biāo)“十五”住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想：抓住我國將全面建設(shè)小康社會，實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的歷史機(jī)遇，加快發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)；以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)住房制度改革，通過改革促進(jìn)發(fā)展；以科技創(chuàng)新為動力，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)；最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)人民居住水平的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善，達(dá)到經(jīng)濟(jì)和社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。到2010年，城鎮(zhèn)住宅達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全的要求，工程質(zhì)量、功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量基本滿足居民長期居住需求。（二）住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“十五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)要抓住發(fā)展的有利機(jī)遇，重點(diǎn)實(shí)施三大戰(zhàn)略：1．可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要合理、經(jīng)濟(jì)、高效地利用資源，營造有益于人民健康的居住生態(tài)環(huán)境，為未來的建設(shè)留有充分的發(fā)展空間和調(diào)整余地。3. 科技創(chuàng)新戰(zhàn)略，即依靠科技進(jìn)步，加大科技投入，提倡技術(shù)創(chuàng)新，加快科技成果的轉(zhuǎn)化和應(yīng)用，提高科技含量，推動住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，從根本上提高勞動生產(chǎn)率水平和整體經(jīng)濟(jì)效益。一是住宅建設(shè)正處在增量發(fā)展向增量發(fā)展與存量搞活并重轉(zhuǎn)變，要加快住宅建設(shè)，搞活市場流通；二是房地產(chǎn)市場正處在由數(shù)量型需求向數(shù)量、質(zhì)量并重型需求轉(zhuǎn)化，今后的一個(gè)重要任務(wù)就是提高房屋質(zhì)量；三是房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)正處在由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，突出任務(wù)就是要推進(jìn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。根據(jù)“十五”期間住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù)的要求，要在以下十個(gè)主要方面，著力進(jìn)行體制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，采取重大舉措，切實(shí)抓出成效，取得明顯進(jìn)展。努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。擴(kuò)大住房消費(fèi)信貸規(guī)模，促進(jìn)信用支持型住房消費(fèi)方式的成長。保持住宅建設(shè)投資持續(xù)穩(wěn)定地增長。（二）加大強(qiáng)化政府宏觀調(diào)控能力，加強(qiáng)用地管理加大政府對房地產(chǎn)開發(fā)用地的管理力度，在合理用地、節(jié)約用地的原則下，保障住宅建設(shè)用地。調(diào)整現(xiàn)階段住宅規(guī)劃布局存在的問題，建立土地強(qiáng)制收購儲備機(jī)制，合理利用土地資源，確保土地市場的供求平衡。在房地產(chǎn)綜合開發(fā)中，要充分考慮與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、居民收入水平、人口結(jié)構(gòu)變化以及可持續(xù)發(fā)展等方面的要求和影響，使其具有適應(yīng)性和一定的超前性，促進(jìn)城市建設(shè)整體水平的提高。落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的低價(jià)位和高質(zhì)量；同時(shí)，要加快完善經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策。要加強(qiáng)總量控制，謹(jǐn)防空置。建立適合我國國情的分層次、多樣化、適度的住房保障制度，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房、廉租住房等。要根據(jù)各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，合理確定城鎮(zhèn)最低收入家庭和廉租住房標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租住房申請、審批、入住與遷出管理辦法，建立起制度化、規(guī)范化、公開化的最低收入家庭住房保障機(jī)制，切實(shí)幫助城鎮(zhèn)最低收入家庭解決基本居住問題。積極培育房屋租賃市場。降低稅費(fèi)，鼓勵(lì)民間資金投資住房租賃領(lǐng)域。規(guī)范中介行為，拓寬住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域。充分利用現(xiàn)代電子信息技術(shù)，建立公開、透明的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)資源共享，提高住房消費(fèi)服務(wù)水平。（六）完善住房公積金制度，發(fā)展住房金融充分發(fā)揮住房公積金在解決城鎮(zhèn)中低收入階層住房問題的積極作用。提高商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款服務(wù)的質(zhì)量，簡化手續(xù)，降低費(fèi)用，采取固定利率和浮動利相結(jié)合的多樣化還款方式，加快住房金融制度創(chuàng)新步伐，開發(fā)出更多的住房貸款品種，滿足各層次的住房貸款需求，加大對住房消費(fèi)的支持力度，提高居民的購房能力。建立多元化的住房融資渠道，拓展住房信貸資金來源，提高金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動性和質(zhì)量。建立住房貸款代理人制度，提高住房金融中介服務(wù)水平。降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅賦，將稅收政策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到使用、占有環(huán)節(jié)，促進(jìn)“房盡其用、地盡其利”，通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。從實(shí)際情況出發(fā)，逐步推行物業(yè)管理消費(fèi)的貨幣補(bǔ)貼政策，提高居民的消費(fèi)能力。加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，提高物業(yè)管理的綜合服務(wù)水平，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動，建立收費(fèi)行為的約束機(jī)制。全面提高行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)，推進(jìn)行業(yè)科技進(jìn)步，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。積極推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，淘汰、限制使用落后產(chǎn)品，注重采用先進(jìn)技術(shù)改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)，提高住宅產(chǎn)業(yè)的科教含量和智能化水平，加速產(chǎn)業(yè)的技術(shù)升級，從根本上提高住宅的綜合質(zhì)量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，走節(jié)約資源的可持續(xù)發(fā)展道路。小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)應(yīng)本著“總量平衡，合理布局，科學(xué)規(guī)劃，體現(xiàn)特色，規(guī)模適度，節(jié)約耕地”的原則，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。提高小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，按照城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，與本區(qū)域的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。產(chǎn)業(yè)市場篇3. 房產(chǎn)一級市場概述近年來，土地市場建設(shè)取得很大成效主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。國家城市國有建設(shè)用地（下圖綠色標(biāo)記）的315萬公頃中有償使用和市場配制的國有土地面積（下圖中紫色標(biāo)記之和）占城市國有建設(shè)用地總面積的比例由１９９２年的不足２％上升到２００２年的２４％，達(dá)到76萬公頃。市場交易日益活躍，２００２年出讓金額達(dá)到２３８０億元，出租的１９．１萬公頃，租金額達(dá)到２８億元，抵押金額７８４６億元，市場形成的情況目前基本如此，且在逐年提高。l 總結(jié)了上個(gè)世紀(jì)９０年代初房地產(chǎn)過熱的教訓(xùn)，修訂了土地管理法，確立了新的土地用途管制制度l 實(shí)行新的土地收益分配辦法l 按照建設(shè)用地集中統(tǒng)一供應(yīng)的要求實(shí)行土地收購儲備制度，根據(jù)市場的供求情況調(diào)控土地供應(yīng)量，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場的能力，目前全國大概有１２００多個(gè)市縣建立了儲備制度l 土地調(diào)查登記制度進(jìn)一步完善，強(qiáng)化了土地利用狀況和土地價(jià)格的監(jiān)測（3）土地市場運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場服務(wù)體系逐步形成。但是仍有很多地方跳出這個(gè)制度在運(yùn)行，這是矛盾的。（4）土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始出現(xiàn)。二是細(xì)化和完善土地有償使用方式，在出讓基礎(chǔ)上，增加了國有土地租賃和國有土地使用權(quán)折價(jià)、出租或者入股兩種新的土地有償使用方式。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并的需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時(shí)可以依法流轉(zhuǎn)。這十多年來，建設(shè)用地的供應(yīng)優(yōu)先保證了國家基礎(chǔ)設(shè)施主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境的建設(shè)。另外，優(yōu)化了國有土地利用結(jié)構(gòu)，收取國有土地使用金８３００多億元，如果沒有這些土地使用制度改革，城市發(fā)展過程中資金可能會受到很大制約。加強(qiáng)土地資源管理，嚴(yán)格限