【正文】 4 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 花園般回家道路 樣板間入口 85 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 南院塑造別墅般的庭園生活氣氛。 87 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 辦公室、保安室、保潔室、儲(chǔ)藏間 80平米 模型區(qū)、前臺(tái)、入口門(mén)廳（ 180平米） 簽約區(qū) 60平米 洽談區(qū) 180平米 衛(wèi)生間 財(cái)務(wù)室 項(xiàng)目售樓處平面布局圖（室內(nèi)面積：約 600㎡ ） 售樓處方案 *售樓處土建及精裝已施工完畢，軟裝于 11月 20號(hào)布置完成，售樓處投入使用。 89 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 90 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 .4售樓處室內(nèi)設(shè)計(jì)的意向圖片 91 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 樣板房選址 四、體驗(yàn)區(qū) 停車(chē)場(chǎng) 入口 售樓處 樣板房 樣 板 房 樣板間 樣板間 共有 3個(gè)樣板房 —— 90、 15疊拼（ 270） *90、 155樣板房土建已完成，精裝于 12月 10號(hào)完成。2022年 3月 5號(hào) 開(kāi)放。設(shè)計(jì)風(fēng)格復(fù)制半壁店的疊拼 C戶型。 92 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 90戶型樣板房功能區(qū)效果設(shè)計(jì)意向 四、體驗(yàn)區(qū) 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 色調(diào)：駝色配搭米白色及咖啡色 時(shí)尚、現(xiàn)代美式風(fēng)格 低調(diào)，高品質(zhì)感 腳本主題： 年輕夫婦，城市精英，愛(ài)好攝影、高爾夫和自駕游。小飛行員主題。 93 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 155戶型樣板房功能區(qū)效果設(shè)計(jì)意向 設(shè)計(jì)風(fēng)格： 色調(diào)：米白色、咖啡色、綠色 溫馨、高貴的美式風(fēng)格，功能空間多元化 。 女兒： 810歲左右，性格文靜，愛(ài)好繪畫(huà)，憧憬將來(lái)能成為一個(gè)畫(huà)家。 94 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 疊拼戶型樣板房功能區(qū)效果設(shè)計(jì)意向 95 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 二層效果 96 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 地下層效果 97 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 樣板房策略 —— 預(yù)埋營(yíng)銷(xiāo)話術(shù) —— 模擬腳本主題 —— 設(shè)計(jì)記憶點(diǎn) 98 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 樣板區(qū)籌建成本 四、體驗(yàn)區(qū) 總籌建投資 :_1389_萬(wàn)元。） 體驗(yàn)區(qū)景觀建造費(fèi)用 面積（㎡） 單項(xiàng)總價(jià)（萬(wàn)元） 單方造價(jià)（元） 軟、硬景比例 體驗(yàn)景觀面積 7332 231（含設(shè)計(jì)費(fèi)） 315 9： 1 樣板區(qū)外人行道路改造工程 231萬(wàn) 后期景觀整改 70萬(wàn) 樣板區(qū)景觀面積 _7332_㎡ ，總成本合計(jì)： 532_萬(wàn) 元，單價(jià) _827_元 . 體驗(yàn)區(qū)售樓處和樣板房建造費(fèi)用 面積 （㎡） 設(shè)計(jì)費(fèi)（元） 施工（元） 裝飾軟裝（元） 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 單價(jià) 總價(jià) 售樓處 (精裝 ) 600 0 0 3266 1960000 1000 600000 樣板房 (3套 ) 515 560 288400 2500 1287500 2500 1287500 空調(diào)設(shè)備及安裝成本：售樓處和 3套樣板房總計(jì) _39_萬(wàn)元。 售樓處樣板房裝修成本合計(jì) : _857_萬(wàn)元。（紅色為不可回收成本） 99 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 售樓處及樣板房運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算 四、體驗(yàn)區(qū) 體驗(yàn)區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 費(fèi)項(xiàng) 費(fèi)用（元 |月） 1 銷(xiāo)售中心 樣板房 景觀區(qū)域 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（崗位制） 80000元每月 2 日常消耗品 2022元 3 草花 15000元 4 水電費(fèi) 50000元 5 取暖費(fèi) 30000元 總價(jià) 177000 元 /月 100 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 體驗(yàn)區(qū)工作計(jì)劃 階段 任務(wù) 開(kāi)始時(shí)間 完成時(shí)間 景觀 確定整改方案及成本測(cè)算 1027 1030 確定施工圖成本測(cè)算 111 114 施工單位確定 115 119 施工 1110 1025 驗(yàn)收并移交 1025（ 草花部分 10315栽種完畢 ） 疊拼樣板房裝飾裝修 優(yōu)化方案及成本測(cè)算 1020 116 施工單位招投標(biāo) 117 1116 施工進(jìn)場(chǎng) 1117 1025 軟裝現(xiàn)場(chǎng)布置 1026 1028 開(kāi)放 1035 目前 90和 155樣板房精裝基本完成，疊拼樣板房待施工進(jìn)場(chǎng) 101 部門(mén) – 文件名 五、成本管控 項(xiàng)目啟動(dòng)版目標(biāo)成本 項(xiàng)目啟動(dòng)版合約規(guī)劃 項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施 102 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 分業(yè)態(tài)項(xiàng)目單方開(kāi)發(fā)成本 五、成本管控 —— 注：開(kāi)發(fā)成本包括： 土地費(fèi)、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建安裝修工程費(fèi)、環(huán)境景觀工程費(fèi)、工程相關(guān)費(fèi) 單位：元 /㎡ 業(yè)態(tài) 實(shí)際建設(shè)面積 建筑面積 可售面積 單方開(kāi)發(fā)成本 單方開(kāi)發(fā)成本 單方開(kāi)發(fā)成本 疊拼 12, 13, 16, 塔樓 (高層 ) 5, 5, 6, 點(diǎn)板 (高層 ) 5, 5, 6, 板樓 (高層 ) 6, 6, 7, 車(chē)庫(kù) (地下兩層 ) 3, 3, 3, 商業(yè) 19, 19, 22, 103 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 分業(yè)態(tài)單體建安工程費(fèi)單方成本明細(xì) 五、成本管控 —— 業(yè)態(tài) 地基與基 礎(chǔ) 主體結(jié)構(gòu) 及粗裝 門(mén)窗、欄桿 工程 公共部位 精裝修 安裝工程 戶內(nèi) 精裝修 合計(jì) 疊拼 1, 2,195 塔樓 (高層 ) 1, 1,964 點(diǎn)板 (高層 ) 1, 1,954 板樓 (高層 ) 1, 1,960 車(chē)庫(kù) (地下兩層 ) 1, 2,162 商業(yè) 1, 2,380 注：按實(shí)際建設(shè)面積口徑 單位：元 /㎡ 104 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 與類(lèi)似項(xiàng)目最優(yōu)單項(xiàng)比較 —— 花盛疊拼業(yè)態(tài) 五、成本管控 —— 建安裝修工程費(fèi) 本項(xiàng)目單方（ A） 參照項(xiàng)目單方（ B） 差值 （ C=AB） 差異原因 地基與基礎(chǔ)工程 69 42 27 西小馬車(chē)庫(kù)為地下二層，而花盛車(chē)庫(kù)為地下一層，西小馬挖深達(dá)到 9米 主體結(jié)構(gòu)及粗裝修 1,179 1,267 88 花盛鋼筋含量為 72Kg/M2，西小馬按65Kg/m2控制，花盛發(fā)生總包糾紛、趕工、工期索賠等，西小馬需避免 門(mén)窗、欄桿工程 158 160 2 公共部位精裝修 260 246 14 花盛質(zhì)感涂料顆粒細(xì)小，近距離感觀差，故西小馬成本由花盛 30元 /m2調(diào)增至 35元/m2，調(diào)增后與牛二相同，西小馬戶型小，分?jǐn)偟碾娞蓍g樓梯間面積大 ,西小馬公共部位精裝修地面考慮石材，花盛為瓷磚 。 門(mén)窗、欄桿工程 209 201 8 牛一每戶面積約為 130m2，西小馬戶型較小，欄桿費(fèi)用較牛一高 公共部位精裝修 171 324 153 西小馬墻地比為 ，牛一墻地比為 ，文化石、涂料、保溫平米用量低于牛一 ,文化石相差 43元 /平米，涂料相差 17元 /平米，保溫相差 33元 /平米，牛一雨落管為彩鋁管，西小馬雨落管為暗裝普通 UPVC管，相差 20元 /平米，牛一花園洋房有木窗板，西小馬高層無(wú)該項(xiàng)，相差 8元 /平米，屋面瓦西小馬塔樓較牛二用量小且露臺(tái)為毛坯，此項(xiàng)相差 28元 /平米 安裝工程 417 446 29 西小馬供暖采用 BOT集中供暖，牛一為壁掛爐分戶供暖，節(jié)約供暖設(shè)備費(fèi)用 戶內(nèi)精裝修 － 合計(jì) 1,964 2,431 － 467 106 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 項(xiàng)目啟動(dòng)版合約規(guī)劃 五、成本管控 —— 采購(gòu)方式 序號(hào) 項(xiàng)目 品牌 聯(lián)動(dòng)區(qū)域公司 集團(tuán)集采 1 柴油發(fā)電機(jī) 合資康明斯系列、進(jìn)口帕金斯系列、進(jìn)口大宇系列、國(guó)產(chǎn)無(wú)動(dòng)、濟(jì)柴系列 2 樓宇對(duì)講 視得安、羅格朗、悉雅特 3 開(kāi)關(guān)面板 梅蘭日蘭、奇勝、西蒙 4 電梯 西子 OTIS 5 微段 施耐德 6 雙電源 施耐德萬(wàn)高 7 低壓開(kāi)關(guān) 常熟 8 水泵 東方 9 PVC/UPVC/PPR管 ppr聯(lián)塑， PVC/UPVC顧地 區(qū)域聯(lián)動(dòng)集采 1 鋁型材 堅(jiān)美 成都、重慶、西安 2 閥門(mén) 銅閥：盾安；非銅閥：遼陽(yáng) 重慶、成都、西安 3 家用中央空調(diào)（風(fēng)冷） 約克 成都、重慶、西安 4 家用中央空調(diào)（ VRV） 北京、上海 5 文化石 福來(lái)美 成都、西安、上海、 北京 6 塑鋼窗 國(guó)產(chǎn)型材 中財(cái) 西安、上海、北京 地區(qū)公司集采 107 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 ? 根據(jù)北京公司合同界面討論，大幅減少合同數(shù)量，從花盛的約 200個(gè)合同減少到約 50個(gè)合同，便于區(qū)域公司集采且減少管理難度 ? 結(jié)合花盛總包招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)，西小馬總包招標(biāo)采用清單模式盡量避免工程實(shí)施階段認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià) ? 考慮防水工程質(zhì)量對(duì)日后小業(yè)主的滿意度及維保非常重要，并結(jié)合花盛防水分包出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，故將防水納入總承包工程，但在總包招標(biāo)時(shí)將限定防水材料的品牌。 特別合約規(guī)劃 五、成本管控 —— 108 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施 五、成本管控 —— 風(fēng)險(xiǎn) 措施 1 2 3 與研發(fā)溝通，控制主材耗量指標(biāo)，進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，鋼筋、砼含量按疊拼 65kg/m，塔樓、點(diǎn)板及板樓 68kg/m ，車(chē)庫(kù) 110kg/m2 、 施工方案審核：在招標(biāo)階段明確措施費(fèi)用為包干使用 ,除方案重大變化和工期重大調(diào)整外不得調(diào)整，在招標(biāo)階段明確措施鋼筋計(jì)取方式，避免合同執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。 109 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及投資發(fā)展部 —集團(tuán)啟動(dòng)會(huì)資料編制模板 項(xiàng)目成本管控風(fēng)險(xiǎn)及措施 (續(xù)上 ) 五、成本管控 —— 風(fēng)險(xiǎn) 措施 4 5 參考花盛經(jīng)驗(yàn)，采暖考慮 BOT方式，節(jié)約 400萬(wàn)元 精簡(jiǎn)原則：減少合同數(shù)量，對(duì)同類(lèi)合同進(jìn)行適當(dāng)合并，合理分配合約規(guī)劃，避免合同間的缺漏碰。 6 110 部門(mén) – 文件名 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 競(jìng)爭(zhēng)格局 價(jià)格規(guī)劃 營(yíng)銷(xiāo)效率 111 西小馬項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) —營(yíng)銷(xiāo)部分 競(jìng)爭(zhēng)格局 市場(chǎng)簡(jiǎn)析 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 01000020220300004000050000600002 0 0 8 年1 0 月 2 0 0 8 年1 2 月 2 0 0 9 年2 月 2 0 0 9 年4 月 2 0 0 9 年6 月 2 0 0 9 年8 月800010000120221400016000成交面積 成交均價(jià)0500100015002022250030003500400045002 0 0 8 年1 0 月 2 0 0 8 年1 2 月 2 0 0 9 年2 月 2 0 0 9 年4 月 2 0 0 9 年6 月 2 0 0 9 年8 月0500010000150002022025000成交面積 成交均價(jià)公寓： 通州的公寓類(lèi)產(chǎn)品，在近一年中保持了較為穩(wěn)定的均價(jià)（ 1000012022之間波動(dòng)） 09年 7月開(kāi)始銷(xiāo)售量有較大的漲幅 別墅： 通州別墅類(lèi)產(chǎn)品的整體成交量較少，單價(jià)偏低（ 20220以內(nèi)） 112 西小馬項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) —營(yíng)銷(xiāo)部分 競(jìng)爭(zhēng)格局 — 尋找競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿 六、營(yíng)銷(xiāo)策略 根據(jù)本案 復(fù)合型業(yè)態(tài) 的特征，在劃分競(jìng)品時(shí)，根據(jù)本案產(chǎn)