【正文】 法民終字第209號“某銀行與吳某房屋買賣合同糾紛案”并非此類案件的典型，只能是購房人的美好愿望?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月3月）〕轉讓人轉讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分約定的，原則上應當認定該轉讓行為有效。另一種意見：轉讓人轉讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分約定的，按照物權法第一百零六條有關善意取得的規(guī)定處理。夫妻一方作為無權處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責任還是違約責任？合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責任是否作為夫妻共同債務？實踐中均存在不同的判例。交易時僅看房產(chǎn)證且實地看房，而未去相關部門查驗房屋資料，尤其在權屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認定買受人“在查明房屋共有權利人問題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構成善意第三人”。為避免共有房屋無權處分情形發(fā)生，還應注意：（一）就產(chǎn)權人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設定買賣，買受人應當對產(chǎn)權人法定繼承人及簽約人的受權情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權委托情況要進行核驗，并保留相關查驗記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權處分情形時被認定存在重大過失而不構成表見代理，以致影響買賣合同效力。案見遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第450號“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”。【陳枝輝律師解評】最高人民法院《關于審理商品方買賣合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。意味著拆遷人將《房屋拆遷補償安置協(xié)議》的補償安置房屋再行轉讓構成侵權，即使第三人已辦理產(chǎn)權登記，被拆遷人也可以基于該種物權化的特種債權的優(yōu)先效力，撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋。1在處理業(yè)主專有權、共有權以及業(yè)主撤銷權等糾紛時，應堅持保護業(yè)主個體權利與維護業(yè)主共同利益并重的原則，既要避免因業(yè)主個體權利絕對化而損害共同利益，也要防止以維護業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權利，要在依法保護業(yè)主合法權益的基礎上促進業(yè)主共同關系的和諧穩(wěn)定。從權利內容及性質上看，三種權利構成一個不可分離的有機整體，必然要求權利行使之間相生相克，不可絕對化。轉讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機關批準的，應認定轉讓合同未生效。意味著：（1）辦理審批手續(xù)是合同義務；（2）法庭辯論終結前，已經(jīng)審批的，應認定合同有效；（3）未經(jīng)審批導致合同不生效，一方可能需要承擔違約責任。【陳枝輝律師解評】一種典型的“和諧”式的概括和表達。實踐中，“外嫁女”、“空掛戶”及入贅女婿、上學子女、服役士兵等是否享有征地補償費用案例普遍。更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實踐之中?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2008年第3輯《蘆利霞訴新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)東楊村村民委員會土地補償款糾紛案》（張西、孫峰、王文信）一文提及的河南新鄉(xiāng)中院（2008）新中民一終字第545號“蘆某訴某村委會土地補償款分配案””，一審以蘆某雖有該村戶籍，但其未在該村居住，且出具保證其及兒子戶口為空頭戶口，視為自愿放棄權利，故蘆某無權再要求參加分配，判決駁回其訴訟請求；二審改判分配4萬余元。具有集體經(jīng)濟組織成員資格的村民享有獲得征地補償收益的權利，村委會不得以村民會議民主表決為由剝奪其成員的正當、合法權益，該資格和權利亦不因出具放棄保證而取消。《曾廷富等訴宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補償費案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號判決，表述為：依《農村土地承包法》第13條，承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。曾某、劉某系村小組合法村民，在征地補償方案確定時具有村小組成員的資格，應享受與同村村民相同的權利土地補償費、安置補償費。 【陳枝輝律師解評】物權請求權不受訴訟時效約束。但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權證的違約金，屬于具有給付性質的債權，應適用訴訟時效?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕三、關于房地產(chǎn)糾紛案件1在農村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。在確定合同無效后的損失承擔時，應綜合考慮當事人的過錯，避免處理結果導致當事人利益的失衡。農村私房買賣原則無效。依照《土地管理法》和有關政策的規(guī)定，農村宅基地使用權的主體僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，向本集體經(jīng)濟組織以外的農村居民轉讓農村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權屬性，應當認定無效。關于農村房屋買賣前景，筆者認為，作為社會主義國家，我國就農村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期的原則性規(guī)則。千年封建社會，耕種土地的農民地位低下、食不果腹，都與土地所有權性質有密切關系。故，農村房屋禁止自由流轉是符合我國國情的一項司法實踐原則。2007年實施的《物權法》就一定范圍的農村房屋買賣合法性予以明確，但亦只是對過去政策、法律法規(guī)的重申或延續(xù)，即本集體經(jīng)濟組織成員內部有條件的相互轉讓，并未就農村房屋向本集體經(jīng)濟組織外的成員或機構抵押和出售予以解禁。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風俗的目標，并為一般社會大眾的價值觀所包容。法律、法規(guī)、政策相關規(guī)定鱗次櫛比，地方司法性文件表述植根于實踐，往往規(guī)制更為周全，最具代表性的當數(shù)北京高院《關于印發(fā)農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（2004年12月15日 京高法發(fā)〔2004〕391號），次之如：山東青島中院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》（2006年11月16日青中法〔2006〕232號）、湖南高院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》（2008年1月21日）、山東高院《關于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會紀要〉的通知》（2008年12月23日）、遼寧高院《全省法院民事審判工作座談會紀要》（2009年5月14日 遼高法〔2009〕120號）、山東臨沂中院《關于印發(fā)〈臨沂市中級人民法院關于審理民事案件的若干指導意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號）、山東高院《關于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會紀要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號）、遼寧沈陽中院《關于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號）、江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用研討會綜述》（2004年11月27日）、上海高院《關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（2004年）、廣東高院《關于審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用于非農業(yè)建設糾紛案件若干問題的指導意見》（2001年10月30日 粵高法發(fā)〔2001〕42號）等。確定買賣合同成立時間，應綜合考慮合同再主管機關備案的時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時間等?！娟愔x律師解評】一房二賣問題，該條欲一攬子解決包括二手房、商品房一房二賣情形出現(xiàn)時的規(guī)則，詳細解讀為：出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：（1）已經(jīng)辦理房屋所有權轉移登記的；（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經(jīng)實際合法占有房屋的；（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。關于商品房一房二賣，地方司法性文件可參見：浙江溫州中院民四庭《審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題參考意見》（2010年4月30日）第8條—第11條，浙江高院《關于審理涉及房地產(chǎn)登記民事案件若干問題的意見（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號）第8條、第11條，山東濰坊中院《民事審判工作會議紀要》（2008年）第5條，重慶高院《關于當前民事審判若干法律問題的指導意見》（2007年11月22日）第38條，山東高院《關于印發(fā)〈全省民事審判工作座談會紀要〉的通知》（2005年11月23日 魯高法〔2005〕201號）第5條?！娟愔x律師解評】《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。辦理土地使用權過戶登記屬于合同的履行，在受讓方按約情況下，轉讓方以開發(fā)投資總額不到25%，反而認定合同無效，有悖誠信原則。最高院自2004年來即通過終審案例對該問題進行過回答，如最高院（2004）民一終字第46號“某電器公司與某開發(fā)公司等土地使用權轉讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第26號“某置業(yè)公司與某公司土地使用權轉讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第57號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某旅游開發(fā)公司土地使用權轉讓合同糾紛案”、（2007）民一終字第30號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某投資公司合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案”。1當事人以國有土地使用權或資金出資進行合作開發(fā)，并以一方名義進行開發(fā)建設的，因合作項目產(chǎn)生的債權債務，按照物權法第一百零二條的規(guī)定處理?！娟愔x律師解評】聯(lián)建各方之間對聯(lián)建合作成果的分配約定不能對抗合作關系之外的已履行了全部義務的善意第三人。對合同未明確約定以按揭貸款方式付款的，買受人以信貸政策變化為由請求解除買賣合同的，原則上不予支持；但買受人舉證證明訂立合同時出賣人明知且接受其實際將以按揭方式付款的，人民法院應依據(jù)相關法律、司法解釋的規(guī)定，審查其解除合同的理由是否成立。關于情勢變更司法原則的淵源，在最高人民法院《關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋 （二）》（2009年5月13日 法釋〔2009〕5號）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據(jù)公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。購房合同對違約情形有明確約定的，應依照約定處理。地方司法性文件對此問題表述完整而深入的，當數(shù)浙江高院民一庭《關于審理受