【正文】 人以按揭貸款方式支付購房款的商品房買賣合同履行中，如買受人有證據(jù)舉證證明確因信貸政策的變化而不能辦理合同約定的按揭貸款，且雙方對付款方式無法協(xié)商變更，而請求解除商品房買賣合同的，可予以支持。(五)關(guān)于因限購政策導(dǎo)致商品房買賣不能發(fā)生物權(quán)效力的處理問題為控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，許多地方人民政府根據(jù)2010年4月17日國務(wù)院頒布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)〔2010〕10號)的規(guī)定，出臺了相應(yīng)的限購政策，對購房人購買房屋的套數(shù)進(jìn)行限制，因此，在審理商品房買賣合同糾紛案件中應(yīng)當(dāng)注意對限購政策的適用。地方人民政府沒有出臺相應(yīng)限購政策的，房屋買受人不得以限購政策的實(shí)施為由請求解除合同。根據(jù)上述規(guī)定，驗(yàn)收合格是房屋出賣人將房屋交付給買受人的法定條件，但對驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中認(rèn)識不盡相同。因?yàn)?，房屋的?yàn)收合格，除要求房屋的質(zhì)量符合國家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的標(biāo)準(zhǔn)外，還需要滿足買受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出賣人交付的房屋應(yīng)是完成了工程竣工驗(yàn)收、消防、配套設(shè)施、綠化、環(huán)保等綜合驗(yàn)收。商品房認(rèn)購書是一種預(yù)約合同，是雙方當(dāng)事人為將來簽訂作為本約合同的商品房買賣合同所作出的一種承諾，并非正式的商品房預(yù)售行為。但依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，如商品房認(rèn)購書已經(jīng)具備了商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，此種情形下，商品房認(rèn)購書不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同，而是商品房買賣合同，出賣人未取得預(yù)售許可證明的，該商品房認(rèn)購書應(yīng)依法認(rèn)定無效。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。如因出賣人的原因?qū)е潞贤獬?，買受人請求出賣人賠償損失的范圍是糾紛發(fā)生時(shí)訟爭房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值與合同約定價(jià)格之間的差價(jià)。(十)關(guān)于房屋買賣中“黑白合同”的認(rèn)定問題房地產(chǎn)交易中，有些當(dāng)事人為規(guī)避國家稅收法律和稅收監(jiān)管，出賣人和買受人通常簽訂兩份價(jià)格不同的買賣合同，其中用一份價(jià)格較低的合同到有關(guān)行政主管部門備案，另一份價(jià)格較高的合同為真實(shí)的交易價(jià)格并實(shí)際履行的合同。(十一)關(guān)于以房抵債合同的效力問題在房地產(chǎn)開發(fā)或者建設(shè)工程施工中，由于無力支付開發(fā)費(fèi)用或者工程價(jià)款，開發(fā)商以已經(jīng)建成或者在建的房屋抵償所欠的債務(wù)。抵債的房屋是否辦理所有權(quán)變更手續(xù)不影響以房抵債協(xié)議的效力。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)和社會的快速發(fā)展，基本建設(shè)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，特別是房地產(chǎn)業(yè)近年來的持續(xù)熱漲，拉動建筑市場和建筑行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的繁榮景象。在建筑市場和建筑業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也暴露出許多突出問題，可以說，建筑行業(yè)與其他行業(yè)相比，違法違規(guī)的現(xiàn)象更普遍，如建筑市場的管理不規(guī)范導(dǎo)致的借用資質(zhì)、轉(zhuǎn)包和違法分包建設(shè)工程等行業(yè)通病普遍存在；建設(shè)資金的投資不到位以及墊資施工導(dǎo)致的工程價(jià)款拖欠惡性循環(huán)；建設(shè)工程竣工驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)的不規(guī)范造成大量的未經(jīng)驗(yàn)收的工程交付使用；建筑施工隊(duì)伍監(jiān)管的混亂導(dǎo)致建設(shè)工程質(zhì)量低劣，嚴(yán)重危害人民群眾的生命安全等。近年來，國家采取了一系列綜合整治措施，整頓和規(guī)范建筑市場秩序，加強(qiáng)對建筑市場的監(jiān)管，建筑市場中存在的突出問題得到顯著改善。面臨經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化，人民法院要堅(jiān)持“為大局服務(wù)，為人民司法”的工作主題，堅(jiān)持保障發(fā)展與促進(jìn)規(guī)范并重，維護(hù)誠信與提高效率并重，確保質(zhì)量與實(shí)現(xiàn)公平并重，切實(shí)做好建設(shè)工程施工合同糾紛案件的審判工作。(一)關(guān)于項(xiàng)目經(jīng)理的法律地位問題根據(jù)建設(shè)部《建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法》第2條的規(guī)定，建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對工程項(xiàng)目施工過程全面負(fù)責(zé)的項(xiàng)目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在工程項(xiàng)目上的代表人。根據(jù)上述規(guī)定，在法律層面上，項(xiàng)目經(jīng)理是建設(shè)工程承包人在履行建設(shè)工程施工合同中的全權(quán)代理人，項(xiàng)目經(jīng)理部是承包人履行建設(shè)工程施工合同的肢解責(zé)任部門，不屬于承包人的分支機(jī)構(gòu)，不具有獨(dú)立的法人資格，也無需辦理工商登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照。(二)關(guān)于“黑白合同”認(rèn)定的有關(guān)問題對不屬于《招標(biāo)投標(biāo)法》第3條規(guī)定的強(qiáng)制招標(biāo)的建設(shè)工程所簽訂的建設(shè)工程施工合同，是否適用最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第21條的規(guī)定，即是否存在著“黑白合同”的問題。建設(shè)單位直接發(fā)包的工程，即建設(shè)工程無需招標(biāo)的，但當(dāng)事人雙方自愿將簽訂的建設(shè)工程施工合同到建設(shè)行政主管部門備案的，此后又簽訂與備案合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的合同，此種情形不適用“黑白合同”的認(rèn)定規(guī)則。依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》第46條和最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同案件適用法律的解釋》第21條的規(guī)定，招標(biāo)人和中標(biāo)人按照中標(biāo)文件簽訂建設(shè)工程施工合同后，中標(biāo)人單方出具讓利承諾書，承諾對建設(shè)工程予以讓利，實(shí)質(zhì)上變更了中標(biāo)合同中的價(jià)格條款，構(gòu)成對中標(biāo)價(jià)格的實(shí)質(zhì)性背離，故屬于“黑合同”的性質(zhì)，因其違反了招標(biāo)投標(biāo)法的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定讓利承諾書無效。建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》第8條的規(guī)定，固定價(jià)格又分為固定總價(jià)和固定單價(jià)兩種形式。對于建設(shè)工程施工合同約定按固定單價(jià)結(jié)算的，則應(yīng)根據(jù)固定單價(jià)核算出已完工程的實(shí)際工程量，據(jù)實(shí)結(jié)算工程價(jià)款；如果建設(shè)工程施工合同約定按固定總價(jià)結(jié)算，則按照實(shí)際施工部分的工程量占全部的工程量的比例，再按照合同約定的固定價(jià)格計(jì)算出已完部分工程價(jià)款。該規(guī)定確立了合同無效情形下的工程價(jià)款結(jié)算與建設(shè)工程的質(zhì)量直接掛鉤的基本原則。(五)關(guān)于固定價(jià)格合同在履行中能否適用情勢變更原則的問題建設(shè)工程施工合同約定工程價(jià)款實(shí)行固定價(jià)格結(jié)算，在合同履行中，發(fā)生建筑材料價(jià)格或者人工費(fèi)用過快上漲，當(dāng)事人能否請求適用情勢變更原則變更合同價(jià)款或者解除合同。司法實(shí)務(wù)中應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格實(shí)際施工人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意擴(kuò)大實(shí)際施工人的適用范圍。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第26條的規(guī)定，實(shí)際施工人直接起訴發(fā)包人請求支付欠付工程價(jià)款的，為查明案件事實(shí)，應(yīng)當(dāng)追加轉(zhuǎn)包人、違法分包人為共同被告；實(shí)際施工人直接起訴轉(zhuǎn)包人或者違法分包人請求支付工程價(jià)款的，不得追加發(fā)包人為訴訟當(dāng)事人。(七)關(guān)于質(zhì)量保修金返還時(shí)間的確定問題建設(shè)工程質(zhì)量保修金是發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程施工合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在保修期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷進(jìn)行維修的資金。與質(zhì)量保修金相聯(lián)系的是質(zhì)量保證金。從上述規(guī)定來看，建設(shè)工程質(zhì)量保修金和保證金屬于相同性質(zhì)的費(fèi)用，功能也是相同的。會議認(rèn)為，質(zhì)量保修期與缺陷責(zé)任期是兩個不同的概念，質(zhì)量保修期是指建設(shè)工程在正常使用條件下的法定最低保修期限，在此期限內(nèi)承包人對建設(shè)工程出現(xiàn)的質(zhì)量問題負(fù)有保修義務(wù)。因二者期限不同，質(zhì)量保修期長于缺陷責(zé)任期。(八)關(guān)于建設(shè)工程施工合同約定的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)不一致的處理問題建設(shè)工程質(zhì)量關(guān)系到人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系到國家利益和社會公共安全。但建設(shè)工程質(zhì)量作為建設(shè)工程施工合同的核心內(nèi)容，是建設(shè)工程施工合同履行過程中糾紛頻發(fā)、爭議激烈的問題。當(dāng)事人在建設(shè)工程施工合同中約定的建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低于國家頒布的建設(shè)工程質(zhì)量強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，該約定無效，建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量缺陷的，承包人應(yīng)當(dāng)按照國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)修理或者返工、改建等責(zé)任；對于當(dāng)事人約定的建設(shè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高于國家規(guī)定的強(qiáng)制性安全標(biāo)準(zhǔn)的，如約定獲得“魯班獎”等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該約定有效，承包人的工程質(zhì)量不符合合同約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，但合同另有約定的除外。但施工單位承擔(dān)保修責(zé)任與建設(shè)工程質(zhì)量缺陷責(zé)任不是同一概念，施工單位負(fù)有保修責(zé)任并不意味著承擔(dān)建設(shè)工程的質(zhì)量缺陷責(zé)任。實(shí)務(wù)中，對于保修期間的質(zhì)量責(zé)任劃分和損失承擔(dān)原則根據(jù)以下情形確定：(1)施工單位未按國家有關(guān)工程建設(shè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求施工，造成質(zhì)量缺陷的，應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。(3)因建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，屬于施工單位負(fù)責(zé)采購的，由施工單位承擔(dān)民事責(zé)任；屬于建設(shè)單位負(fù)責(zé)采購的，但施工單位提出異議而建設(shè)單位堅(jiān)持使用的，由建設(shè)單位承擔(dān)民事責(zé)任，如果施工單位沒有驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格仍然使用的，由建設(shè)單位與施工單位共同承擔(dān)責(zé)任。(5)因自然事故、社會事件等不可抗力造成的質(zhì)量事故，由建筑物的所有人或者使用人承擔(dān)責(zé)任。(十)關(guān)于建設(shè)工程施工合同中約定以政府文件作為工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)，現(xiàn)政府文件被撤銷或者失效的情形如何處理的問題當(dāng)事人雙方在建設(shè)工程施工合同中約定以地方人民政府的文件作為工程價(jià)款的結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)的，該政府文件已經(jīng)構(gòu)成合同的內(nèi)容，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定約定有效。當(dāng)?shù)厝嗣裾雠_新的文件對原文件的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整和修改的，除當(dāng)事人另有約定的外，仍應(yīng)以原政府文件的規(guī)定作為結(jié)算工程價(jià)款的依據(jù)。近年來，黨和國家站在全局的高度陸續(xù)出臺了一系列加大農(nóng)業(yè)投入、擴(kuò)大農(nóng)村內(nèi)需、促進(jìn)農(nóng)民增收的政策措施，調(diào)動了廣大農(nóng)民群眾發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了持續(xù)向好的發(fā)展形勢。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)等土地權(quán)利是廣大農(nóng)民安身立命的根基，關(guān)系到廣大農(nóng)民的生存權(quán)和發(fā)展權(quán)等基本人權(quán)，也關(guān)系到我國政權(quán)的穩(wěn)固。因此，全省各級人民法院一定要站在政治和全局的高度，深刻認(rèn)識當(dāng)前形勢下妥善化解農(nóng)村土地承包糾紛的重要意義，牢固樹立為大局服務(wù)，為人民司法的意識，充分發(fā)揮好人民法院權(quán)利確認(rèn)、公權(quán)制約和糾紛終結(jié)的職能作用，認(rèn)真做好農(nóng)村土地承包糾紛案件的審判工作，確保黨和國家有關(guān)“三農(nóng)”政策措施的正確落實(shí)，切實(shí)維護(hù)廣大農(nóng)民最現(xiàn)實(shí)、最直接的土地權(quán)益。(一)關(guān)于以其他方式承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)和法律適用問題依據(jù)物權(quán)法和農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，農(nóng)村土地承包有家庭承包和其他方式承包兩種情形，兩種承包方式均可以創(chuàng)設(shè)用益物權(quán)，即土地承包經(jīng)營權(quán)。對于以其他方式承包農(nóng)村土地取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，不涉及集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格問題，其土地承包合同不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，而是屬于一般的債權(quán)合同，承包人的承包經(jīng)營權(quán)遭受侵害的，承包人只能基于合同行使債權(quán)請求權(quán)主張權(quán)利，發(fā)包人收回承包地的，視為解除土地承包合同的行為。(二)關(guān)于村民小組是否具有訴訟主體資格的問題依據(jù)《物權(quán)法》第60條、《土地管理法》第10條、《農(nóng)村土地承包法》第12條的規(guī)定，土地分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。(三)關(guān)于集體經(jīng)濟(jì)組織在土地延包或者依法調(diào)整承包地重新發(fā)包后，喪失承包地的農(nóng)戶請求返還的處理問題依據(jù)物權(quán)法、農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。原承包人要求返還原承包地發(fā)生的糾紛，屬于最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第1條規(guī)定的土地承包經(jīng)營權(quán)取得糾紛，此類糾紛不屬于人民法院民事案件的受理范圍，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請解決。(五)關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的效力問題土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是指具有物權(quán)屬性的土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓、互換、入股和抵押，而以其他方式承包農(nóng)村土地，未經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)所發(fā)生的流轉(zhuǎn)，屬于合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓。承包人未經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同無效。根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》第41條的規(guī)定，發(fā)包方不同意轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的法定理由是承包方不具有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者穩(wěn)定的收入來源。農(nóng)村土地承包法規(guī)定的“經(jīng)發(fā)包方同意”，應(yīng)理解為明示同意。(六)承包人未按承包合同約定種植特定農(nóng)作物的，發(fā)包方是否有權(quán)請求解除合同的問題為了發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，形成規(guī)?；N植效益，有的承包合同中約定承包方只能種植某種農(nóng)作物，否則發(fā)包方有權(quán)解除承包合同。會議認(rèn)為，不同承包經(jīng)營方式的功能存在重大差異，因此對于上述約定的處理原則也應(yīng)有所不同。五、關(guān)于民間借貸糾紛案件會議認(rèn)為，隨著我國宏觀調(diào)控政策不斷實(shí)施，國家對金融政策進(jìn)行了調(diào)整，銀行貸款的規(guī)模不斷收縮。民間借貸在一定程度上緩解了中小企業(yè)和“三農(nóng)”的資金困難，有利于促進(jìn)多層次信貸市場的形成和發(fā)展，但是民間借貸市場的自發(fā)性、自主性和不規(guī)范性，使其潛在的風(fēng)險(xiǎn)無法防控，不僅引發(fā)了大量的民事糾紛，而且容易滋生非法融資甚至洗錢犯罪等現(xiàn)象，影響了社會的和諧穩(wěn)定。審理民間借貸糾紛案件，人民法院要充分發(fā)揮權(quán)利保障和糾紛終結(jié)的審判職能作用，積極踐行“為大局服務(wù)，為人民司法”的工作主題，服務(wù)和服從于國家宏觀調(diào)控金融市場的大局，嚴(yán)格按照法律、行政法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，積極穩(wěn)妥地審理好涉及民間借貸的糾紛案件，為規(guī)范和引導(dǎo)民間借貸行為，防范和化解民間借貸金融市場風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)民間金融市場的健康發(fā)展提供有力的司法保障。根據(jù)合同法的規(guī)定，民間借貸與其他借款合同之間的區(qū)別主要體現(xiàn)在借貸主體的差異。就民間借貸合同的標(biāo)的物而言，一般限于貨幣借用，不包括有價(jià)證券的借用。對于民間借貸合同的生效條件，現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定，根據(jù)《合同法》第210條的規(guī)定，自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時(shí)生效。出借人與借款人之間僅達(dá)成借款合意，而未實(shí)際給付借款標(biāo)的物的，可以認(rèn)定合同成立而未生效，借款人不承擔(dān)償還借款的責(zé)任。民間借貸的出借人行使債權(quán)請求權(quán)，要求借款人償還借款本息的，應(yīng)對是否存在借貸關(guān)系、借貸內(nèi)容以及是否已將款項(xiàng)交付借款人等事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；借款人主張已經(jīng)償還借款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)償還借款的舉證責(zé)任。(四)關(guān)于民間借貸糾紛中利息、違約金爭議的處理問題民間借貸的利息是指從借款人借款之日至還款之日之間產(chǎn)生的利益，而民間借貸的違約金是指借款人逾期償還借款本金應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。原則上應(yīng)以民間借貸書證上記載的借款金額為本金，當(dāng)事人約定利息預(yù)先扣除或者有證據(jù)證明實(shí)際扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際出借金額認(rèn)定本金。如果借款人的資金借用行為構(gòu)成表見代理，且借款由單位實(shí)際使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定單位為實(shí)際借款人，由單位承擔(dān)償還借款的責(zé)任；如果借款人的行為不構(gòu)成表見代理，且出借人并不明知借款人是履行單位的職務(wù)行為、有充分理由認(rèn)為其是在同借款人個人發(fā)生借貸關(guān)系時(shí)，即使出借人與借款人的單位實(shí)質(zhì)上存在借貸關(guān)系，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，支持出借人向借款人主張權(quán)利。出借人沒有提出還款請求，借款人也未主動償還借款的，為保護(hù)出借人的合法權(quán)益，原則上適用《民法通則》第137條規(guī)定的20年最長訴訟時(shí)效。目前，侵權(quán)損害賠償糾紛案