【正文】 益?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕房屋買受人在合同簽訂后由于相應住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權轉移登記的，買受人以不可歸責于雙方當事人的原因導致合同目的無法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持?！彼痉▽嵺`中，一般認為：限購、限貸、禁購等樓市調控政策導致當事人簽訂的房屋買賣合同履行受阻的，不屬于商業(yè)風險或不可抗力，是否屬于“情勢變更”或“不可歸責于當事人雙方的事由”的情形，應結合購房合同簽訂與調控政策出臺的時間先后，及調控政策對購房合同履行受阻產生的實質影響來確定違約責任承擔。1對房屋買賣合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導致無履約能力的，其以不可歸責于雙方當事人的事由為由請求解除合同，并要求出賣人返還收受的購房款或者定金的，可以支持。從上述案例看，最高院民一庭對此問題的意見是明確的、一致的?！薄段餀喾ā返?條、第15條將物權變動的原因與物權變動的結果加以區(qū)分，即合同是否有效，不受是否登記或交付影響，也不受能否登記或者交付的影響。關于二手房一房二賣，地方司法性文件可參見：山東臨沂中院《關于印發(fā)〈臨沂市中級人民法院關于審理民事案件的若干指導意見（試行）〉的通知》（2011年3月29日 臨中法〔2011〕55號）第5條、北京高院《關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（2010年12月22日　京高法發(fā)〔2010〕458號）第13條、浙江高院《關于審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）》（2010年4月16日 浙法民一〔2009〕3號）第11條、廣東深圳中院《關于審理二手房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（初稿）》（2009年7月）第4條、廣東深圳中院《關于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導意見（試行）》〔2009〕、內蒙古包頭中院《關于印發(fā)關于審理城鎮(zhèn)房屋買賣糾紛案件相關問題的處理意見》（2008年8月5日）第1條、湖南高院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》（2008年1月21日）第4條、湖南高院《關于房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）》（2008年1月21日）第4條、遼寧沈陽中院《關于審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）》（2004年12月2日 沈中法〔2004〕31號）第14條、江蘇高院《房屋買賣合同糾紛案件疑難問題法律適用研討會綜述》（2004年11月27日）第2條。預告登記期間內，未經預告登記的權利人同意，房屋所有權人所為的處分行為，不得對抗預告登記權利人。但也依然是作為例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化，在可預見的將來，也不會輕易消解。地方法規(guī)或規(guī)章很早就在農村房屋抵押貸款制定過規(guī)范性文件，因抵押權的實現(xiàn)必然以集體土地上的房屋所有權轉移為條件，故實質效果等同于房屋買賣，在政策、法律未做修改前，這樣的“破冰”之舉適法性值得考量。農村房屋是農民賴以生存的最后屏障，作為農業(yè)大國，農村的穩(wěn)定對中國來說又具有十分重要的意義。農村住房轉讓時，宅基地使用權一并轉讓，故農村私房買賣合同涉及到農村宅基地的轉讓。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經濟組織成員的，應當符合法律、行政法規(guī)和國家政策關于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。實踐中，常見的購房人請求開發(fā)商履行交房和辦證義務，通常被認為屬于行使物上請求權，不適用訴訟時效。征地補償方案確定時已經具有本集體經濟組織成員資格的人，有權請求支付相應份額?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2005年第1輯《周秋婷訴內林村委會和內林村官倉村民小組拒絕發(fā)放勞力安置費案》（李加勝），福建廈門中院（2003）廈民終字第568號“周某訴某村委會等土地補償款糾紛案”，就村民資格的認定，確立的裁判規(guī)則：原則上應以“具有本村戶口的集體經濟組織的成員”為判斷標準，在以戶籍登記為前提條件的基礎上考慮該村民與村集體經濟組織是否建立土地承包關系，或該村民的生活基礎是否在該村、是否承擔了該村相應的村民義務等。貌似考慮因素多，非常周到，落實到審判實踐，不過為有些裁判者上下其手提供更豐富的說辭。【陳枝輝律師解評】注意是“未生效”，而非絕對無效?！娟愔x律師解評】《物權法》規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括對專有部分的所有權、對建筑區(qū)劃內的共有部分享有共有權、對共有部分享有共同管理的權利。”作為廣義上的互易合同之一種，拆遷安置補償合同不同于商品房買賣合同，司法解釋賦予被拆遷人享有的債權具有對抗第三人的效力，亦即具有法定的優(yōu)先權。（二）房產共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導致購房目的落空的風險。司法實踐中，與登記的產權人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產的性質，是否存在其他權屬爭議；與非登記的產權人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權情況，以避免合同效力之爭。受讓人雖然知道轉讓標的物為共有，但其有理由相信轉讓人的處分是共有人共同意思表示的，可以認定轉讓行為有效。故對買受人而言，為避免此種情形下的爭端，簽訂購房合同后，應及時辦理交付，取得實際占有的效果，并及時過戶手續(xù)，或辦理預告登記。（六）以滌除標的房屋上設定的抵押為付款條件的買賣合同，收款對象為抵押權人，而在合同簽訂后，未辦理產權變更登記前，該房被第三人作為訴訟保全對象，這樣就不僅存在合同履行上的障礙，而且很可能喪失對案涉房屋的所有權，在主張債權時，只能針對出賣人，而無法向已收款的原抵押權人索賠。如買受人堅持合同無效的訴訟請求，則可能導致訴訟請求被全部駁回的風險。案見上海一中院〔2004〕滬一中民二（民）終字第51號“某投資公司與某糖業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案”。（二）出賣人轉讓房產告知了受讓人，或法院認定受讓人明知或應知受讓房產的所有權負擔，買受人能否單以“抵押人未通知抵押權人”為由主張合同無效？尚存爭議。筆者認為：關于抵押合同與買賣合同相互關系，二者并不一定相互沖突，在已抵押登記的情況下只要買受人愿意接受已經抵押的房產（或地產），抵押合同有效，買賣合同亦可有效，但在未登記的情況下抵押權人不得對抗已辦過戶登記的買受人。《擔保法》司法解釋第67條是否就是對《擔保法》第49條的變更或擴充，在理論及司法實踐中并非毫無爭議。但《物權法》第191條以及最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第67條還同時規(guī)定，未經通知或者未經抵押權人同意轉讓抵押物的，如受讓方代為清償債務消滅抵押權的，轉讓有效。【陳枝輝律師解評】根據(jù)《物權法》第15條的規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。但因違章建筑侵害他人人身或其它財產引起的損害賠償糾紛，人民法院可直接受理。違章建筑的認定、拆除不屬民事糾紛，依法應由有關行政部門處理。案見重慶渝北區(qū)法院〔2010〕渝北法民初字第12403號“蔣某訴聶某等房屋買賣合同糾紛案”。案見遼寧沈陽中院〔2007〕沈民（2）房終字第301號“劉某與曲某房屋買賣合同糾紛案”、遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第996號“鄒某與某農工商公司房屋買賣合同糾紛案”。買賣合同標的房屋系違章建筑，且當事人在一審辯論終結前未補辦相關手續(xù)的，應認定合同無效，出賣人基于該無效協(xié)議收取的房款應退還給買受人。 二、關于物權糾紛案件當事人請求確認違法建筑權利歸屬及內容的，不予受理；已經受理的應駁回起訴。民事審判要始終堅持重心下移，適應人民法院基層基礎建設對民事審判工作新要求，把基層能力建設放在更加突出的位置，進一步解決基層法院面臨的困難，進一步提高基層民事法官的法律適用能力，進一步規(guī)范人民法庭的案件審理，切實保證民事審判固本強基。通過討論，與會同志對今后一段時期如何更好開展民事審判工作提出了許多意見和建議，并形成廣泛共識。全國民事審判工作會議紀要（2011年）2011年《全國民事審判工作會議紀要》及物權、房地產糾紛部分的律師解評 2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召開了全國民事審判工作會議。這次會議是在社會主義市場經濟體制確立和中國特色社會主義法律體系形成的新形勢下召開的，它對我國民事審判隊伍始終堅持社會主義法治理念，更好落實“為大局服務，為人民司法”工作主題，更加充分發(fā)揮民事審判工作職能，為全面實施“十二五”規(guī)劃、全面建設小康社會提供有力司法保障具有重要意義。民事審判要始終堅持“調解優(yōu)先、調判結合”工作原則，努力提高調解質量，做好調判結合；要繼續(xù)創(chuàng)新和完善多元化矛盾糾紛解決機制；要積極推廣訴調對接，做好訴前調解；要完善人民調解協(xié)議司法確認機制，推動人民調解工作更大發(fā)展。民事審判要始終堅持加強隊伍建設，進一步增強黨性觀念，自覺接受黨的領導，大力弘揚公正、廉潔、為民的司法核心價值觀，大力加強司法能力建設，大力加強司法作風建設，大力加強司法廉潔建設。【陳枝輝律師解評】違章建造的房屋，因其違反法律規(guī)定，在未經主管部門處理并補辦合法手續(xù)之前，不能產生房屋所有權之法律效果。（二）在無產權證的違章建筑轉讓情形，法院一般認定合同無效。（四）買賣違章建筑導致合同無效，雙方返還，賣方存在欺詐，買方亦未盡到審查義務，賣方售房給予買方的居住利益，以及買方支付房款的利息損失，可能因雙方過錯自行承擔。相關規(guī)定：最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀要》（ 1993年11月24日 法發(fā)〔1993〕37號）第2條：“因違章建筑妨礙他人通風采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理?！睆V東高院《關于審理房屋糾紛案件若干問題的意見（試行）》（1993年11月4日 粵高法發(fā)〔1993〕64號）第22條：“要求對違章建筑進行所有權確認或對違章建筑物進行處理的糾紛，人民法院應告知向有關行政部門申請解決。受讓人因抵押權登記未涂銷，請求解除合同的，應予支持；受讓人要求轉讓人承擔相應民事責任的，根據(jù)當事人的過錯程度等予以確定。根據(jù)《物權法》第191條、《擔保法》第49條的規(guī)定，抵押期間抵押人轉讓抵押物，應當通知抵押權人并經抵押權人同意，否則轉讓行為無效。司法實踐中：（一）出賣人轉讓已抵押房屋，應告知買受人，在未告知受讓人情況下，合同是無效還是有效，不能一概而論。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛”。而《物權法》第191條的相關規(guī)定又是與《擔保法》司法解釋第67條要旨相通，故《擔保法》第49條亦無有效存續(xù)理由，修訂或廢止勢在必行、當在必行。司法實踐中為緩解此一矛盾，通過對“通知”的形式及時間點要求予以解釋，達到平衡的目的：（1）可以口頭形式通知。（三）如轉讓抵押房產且未通知抵押權人，買受人起訴主張的是合同無效，但裁判者認為是合同有效，買受人只能在法官釋明的情況下，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定以欺詐主張撤銷權。