【正文】 是作為例外的特別個案存在，而以一般原則存在的農(nóng)村房屋買賣無效的規(guī)則，始終沒有變化，在可預(yù)見的將來，也不會輕易消解。農(nóng)村房屋是農(nóng)民賴以生存的最后屏障，作為農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村的穩(wěn)定對中國來說又具有十分重要的意義。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和國家政策關(guān)于宅基地分配、使用條件的規(guī)定。征地補償方案確定時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，有權(quán)請求支付相應(yīng)份額?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2005年第1輯《周秋婷訴內(nèi)林村委會和內(nèi)林村官倉村民小組拒絕發(fā)放勞力安置費案》（李加勝），福建廈門中院（2003）廈民終字第568號“周某訴某村委會等土地補償款糾紛案”，就村民資格的認定，確立的裁判規(guī)則：原則上應(yīng)以“具有本村戶口的集體經(jīng)濟組織的成員”為判斷標(biāo)準(zhǔn)，在以戶籍登記為前提條件的基礎(chǔ)上考慮該村民與村集體經(jīng)濟組織是否建立土地承包關(guān)系，或該村民的生活基礎(chǔ)是否在該村、是否承擔(dān)了該村相應(yīng)的村民義務(wù)等?！娟愔x律師解評】注意是“未生效”，而非絕對無效?！弊鳛閺V義上的互易合同之一種，拆遷安置補償合同不同于商品房買賣合同，司法解釋賦予被拆遷人享有的債權(quán)具有對抗第三人的效力，亦即具有法定的優(yōu)先權(quán)。司法實踐中，與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭議；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭。故對買受人而言，為避免此種情形下的爭端，簽訂購房合同后，應(yīng)及時辦理交付，取得實際占有的效果，并及時過戶手續(xù)，或辦理預(yù)告登記。如買受人堅持合同無效的訴訟請求，則可能導(dǎo)致訴訟請求被全部駁回的風(fēng)險。（二）出賣人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)告知了受讓人，或法院認定受讓人明知或應(yīng)知受讓房產(chǎn)的所有權(quán)負擔(dān)，買受人能否單以“抵押人未通知抵押權(quán)人”為由主張合同無效？尚存爭議?！稉?dān)保法》司法解釋第67條是否就是對《擔(dān)保法》第49條的變更或擴充，在理論及司法實踐中并非毫無爭議?！娟愔x律師解評】根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。違章建筑的認定、拆除不屬民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門處理。案見遼寧沈陽中院〔2007〕沈民（2）房終字第301號“劉某與曲某房屋買賣合同糾紛案”、遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第996號“鄒某與某農(nóng)工商公司房屋買賣合同糾紛案”。 二、關(guān)于物權(quán)糾紛案件當(dāng)事人請求確認違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理；已經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴。通過討論，與會同志對今后一段時期如何更好開展民事審判工作提出了許多意見和建議，并形成廣泛共識。這次會議是在社會主義市場經(jīng)濟體制確立和中國特色社會主義法律體系形成的新形勢下召開的，它對我國民事審判隊伍始終堅持社會主義法治理念，更好落實“為大局服務(wù)，為人民司法”工作主題，更加充分發(fā)揮民事審判工作職能，為全面實施“十二五”規(guī)劃、全面建設(shè)小康社會提供有力司法保障具有重要意義。民事審判要始終堅持加強隊伍建設(shè)，進一步增強黨性觀念，自覺接受黨的領(lǐng)導(dǎo)，大力弘揚公正、廉潔、為民的司法核心價值觀，大力加強司法能力建設(shè)，大力加強司法作風(fēng)建設(shè)，大力加強司法廉潔建設(shè)。（二）在無產(chǎn)權(quán)證的違章建筑轉(zhuǎn)讓情形，法院一般認定合同無效。相關(guān)規(guī)定：最高人民法院《全國民事審判工作座談會紀(jì)要》（ 1993年11月24日 法發(fā)〔1993〕37號）第2條：“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買賣、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷，請求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度等予以確定。司法實踐中：（一）出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房屋，應(yīng)告知買受人，在未告知受讓人情況下，合同是無效還是有效，不能一概而論。而《物權(quán)法》第191條的相關(guān)規(guī)定又是與《擔(dān)保法》司法解釋第67條要旨相通，故《擔(dān)保法》第49條亦無有效存續(xù)理由，修訂或廢止勢在必行、當(dāng)在必行。（三）如轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)且未通知抵押權(quán)人，買受人起訴主張的是合同無效，但裁判者認為是合同有效，買受人只能在法官釋明的情況下，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定以欺詐主張撤銷權(quán)。（七）被執(zhí)行人將其名下需辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付部分或全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)？實踐中均存在不同的判例。【陳枝輝律師解評】最高人民法院《關(guān)于審理商品方買賣合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機關(guān)批準(zhǔn)的，應(yīng)認定轉(zhuǎn)讓合同未生效。更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實踐之中?！对⒏坏仍V宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補償費案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號判決，表述為：依《農(nóng)村土地承包法》第13條，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件1在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。關(guān)于農(nóng)村房屋買賣前景，筆者認為，作為社會主義國家，我國就農(nóng)村房屋買賣是否自由放開，在過去及未來可預(yù)見的時期，無論是理論，還是司法實踐中，禁止買賣都會是一項長期的原則性規(guī)則。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對公平、誠信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會大眾的價值觀所包容。商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣或未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。最高院自2004年來即通過終審案例對該問題進行過回答，如最高院（2004）民一終字第46號“某電器公司與某開發(fā)公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第26號“某置業(yè)公司與某公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第57號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某旅游開發(fā)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2007）民一終字第30號“某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某投資公司合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛案”。關(guān)于情勢變更司法原則的淵源，在最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋 （二）》（2009年5月13日 法釋〔2009〕5號）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。既非可歸責(zé)于雙方，合同解除后雙方回復(fù)原來的利益狀態(tài)，除非存在畸形利益狀態(tài)，方存在調(diào)整的必要。對于中介機構(gòu)故意隱瞞真實情況、違規(guī)操作，惡意促成買賣雙方交易，導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行，嚴(yán)重損害委托人利益的，中介機構(gòu)請求委托人支付居間報酬的，不予支持；委托人請求中介機構(gòu)賠償損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過錯程度處理。（二）約定以過戶作為居間費用支付條件的，在過戶手續(xù)已辦理情況下，交易一方或雙方主張以房產(chǎn)中介工作人員辦理過戶過程中的行為瑕疵要求退還中介費的，法院不會支持。故，對存在中介方的二手房買賣，定金交納應(yīng)有明確的接收主體，同時須有相對方或義務(wù)方明確承諾遵守定金罰則，且承諾對象直接針對的是定金交付者。 附余文：2當(dāng)事人以《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條第（二）、（三）項規(guī)定的竣工日期作為承包人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點的，不予支持。對現(xiàn)金交付的借貸，可根據(jù)借貸金額大小、交付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、當(dāng)事人關(guān)系以及當(dāng)事人陳述的交付經(jīng)過等因素，綜合判斷是否存在借貸關(guān)系。六、關(guān)于侵權(quán)責(zé)任糾紛案件3賠償權(quán)利人根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第十三條規(guī)定僅起訴部分共同侵權(quán)人的，人民法院應(yīng)當(dāng)允許，但其他共同侵權(quán)人不參加訴訟不能查明案件事實的，人民法院可以將其他共同侵權(quán)人追加為第三人；被起訴的部分共同侵權(quán)人請求人民法院將其他共同侵權(quán)人追加為被告的，應(yīng)當(dāng)追加；賠償權(quán)利人在訴訟中放棄對部分共同侵權(quán)人的訴訟請求的，其他共同侵權(quán)人對被放棄訴訟請求的賠償份額不承擔(dān)責(zé)任。另一種意見：被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第四十三條規(guī)定，將產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷售者作為共同被告起訴的，應(yīng)當(dāng)判決共同被告對被侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；共同被告中的一方有證據(jù)證明其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)在同一判決中明確其對其他被告的追償權(quán)。4因機動車發(fā)生交通事故，被侵權(quán)人請求經(jīng)營性車輛停運損失的，應(yīng)予支持，請求非經(jīng)營性車輛使用中斷損失的，不予支持。4醫(yī)療機構(gòu)依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第六十條第一款規(guī)定主張不承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。4對于在體育活動中發(fā)生的人身損害，考慮到受害人對參加體育活動所可能發(fā)生的風(fēng)險具有合理的預(yù)見、該損害發(fā)生在體育運動場合、行為人的手段和行為方式等因素，對其請求行為人分擔(dān)損失的，原則上不予支持；但如果行為人在體育活動中嚴(yán)重違背運動規(guī)則且損害后果特別嚴(yán)重的，對受害人要求行為人適當(dāng)補償?shù)恼埱?，?yīng)予支持。涉外婚姻介紹服務(wù)合同的委托人解除合同時，可以請求介紹人返還所支付的報酬。57 、勞動者加班工資計算基數(shù)應(yīng)為勞動者應(yīng)得的工資，包括計時工資或者計件工資以及獎金、津貼、補貼等貨幣性收入。5建設(shè)單位將工程發(fā)包給承包人，承包人又非法轉(zhuǎn)包或者違法分包給實際施工人，實際施工人招用的勞動者請求確認與具有用工主體資格的發(fā)包人之間存在勞動關(guān)系的，不予支持。對于另一方當(dāng)事人僅以提交證據(jù)或申請超過舉證期限為由，拒絕發(fā)表質(zhì)證意見和配合鑒定、調(diào)查取證的，應(yīng)將其意見記入筆錄，其意見不影響人民法院對該證據(jù)真實性的審查以及依法委托鑒定、調(diào)查取證的效力。6當(dāng)事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議，申請重新鑒定的，人民法院應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定，決定是否予以準(zhǔn)許，切實解決當(dāng)前不同程度存在的隨意啟動重新鑒