【正文】 全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要（2011年）2011年《全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》及物權(quán)、房地產(chǎn)糾紛部分的律師解評(píng) 2011年6 月22 日至24 日，最高人民法院在杭州召開(kāi)了全國(guó)民事審判工作會(huì)議。各高級(jí)人民法院和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院分管民事審判工作的副院長(zhǎng)和民一庭庭長(zhǎng)，解放軍軍事法院民庭庭長(zhǎng)，以及計(jì)劃單列市中級(jí)人民法院分管民事審判工作的副院長(zhǎng)參加了會(huì)議。最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明出席會(huì)議并講話。這次會(huì)議是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制確立和中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系形成的新形勢(shì)下召開(kāi)的，它對(duì)我國(guó)民事審判隊(duì)伍始終堅(jiān)持社會(huì)主義法治理念，更好落實(shí)“為大局服務(wù)，為人民司法”工作主題，更加充分發(fā)揮民事審判工作職能，為全面實(shí)施“十二五”規(guī)劃、全面建設(shè)小康社會(huì)提供有力司法保障具有重要意義。通過(guò)討論，與會(huì)同志對(duì)今后一段時(shí)期如何更好開(kāi)展民事審判工作提出了許多意見(jiàn)和建議，并形成廣泛共識(shí)?，F(xiàn)將有關(guān)情況紀(jì)要如下： 一、民事審判工作的總體要求民事審判要始終堅(jiān)持“三個(gè)至上”的指導(dǎo)思想，始終堅(jiān)持社會(huì)主義法治理念，始終堅(jiān)持公正司法、能動(dòng)司法，始終堅(jiān)持群眾路線，以人為本、司法為民，深入推進(jìn)“三項(xiàng)重點(diǎn)工作”，為服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展、保障和改善民生提供強(qiáng)有力的司法保障。民事審判要適應(yīng)社會(huì)主義法律體系形成對(duì)工作的新要求，要求全國(guó)民事法官更加自覺(jué)地加強(qiáng)學(xué)習(xí)，更加注重對(duì)中國(guó)特色社會(huì)主義法律精神的深入領(lǐng)會(huì)，更加注重對(duì)司法實(shí)踐中新情況、新問(wèn)題的調(diào)查研究，更加注重對(duì)與民事審判工作相關(guān)聯(lián)的新知識(shí)的學(xué)習(xí)理解。民事審判要始終堅(jiān)持“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”工作原則，努力提高調(diào)解質(zhì)量，做好調(diào)判結(jié)合；要繼續(xù)創(chuàng)新和完善多元化矛盾糾紛解決機(jī)制；要積極推廣訴調(diào)對(duì)接，做好訴前調(diào)解；要完善人民調(diào)解協(xié)議司法確認(rèn)機(jī)制，推動(dòng)人民調(diào)解工作更大發(fā)展。民事審判要始終堅(jiān)持重心下移，適應(yīng)人民法院基層基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)民事審判工作新要求，把基層能力建設(shè)放在更加突出的位置，進(jìn)一步解決基層法院面臨的困難，進(jìn)一步提高基層民事法官的法律適用能力，進(jìn)一步規(guī)范人民法庭的案件審理，切實(shí)保證民事審判固本強(qiáng)基。民事審判要始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，全面加強(qiáng)對(duì)下監(jiān)督指導(dǎo)工作。要有效解決實(shí)踐中存在的法律理解、裁判尺度不統(tǒng)一問(wèn)題，切實(shí)提高一、二審案件裁判質(zhì)量；要有效降低上訴、申請(qǐng)?jiān)賹?、申訴上訪的比例，從源頭上預(yù)防和減少信訪案件，最大限度地就近做好當(dāng)事人服判息訴工作；要做好小額速裁試點(diǎn)工作，發(fā)揮小額速裁機(jī)制在及時(shí)化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，為我國(guó)民事訴訟法律制度的不斷完善，積累更多更好的經(jīng)驗(yàn)。民事審判要始終堅(jiān)持加強(qiáng)隊(duì)伍建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)黨性觀念，自覺(jué)接受黨的領(lǐng)導(dǎo)，大力弘揚(yáng)公正、廉潔、為民的司法核心價(jià)值觀，大力加強(qiáng)司法能力建設(shè)，大力加強(qiáng)司法作風(fēng)建設(shè)，大力加強(qiáng)司法廉潔建設(shè)。 二、關(guān)于物權(quán)糾紛案件當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理；已經(jīng)受理的應(yīng)駁回起訴。因違法建筑的占有受到侵害而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，屬于民事案件受案范圍。違法建筑及其擱置物、懸掛物倒塌或者脫落、墜落造成他人報(bào)害，按照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定處理?！娟愔x律師解評(píng)】違章建造的房屋，因其違反法律規(guī)定，在未經(jīng)主管部門(mén)處理并補(bǔ)辦合法手續(xù)之前，不能產(chǎn)生房屋所有權(quán)之法律效果。買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的房屋系違章建筑，且當(dāng)事人在一審辯論終結(jié)前未補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效，出賣(mài)人基于該無(wú)效協(xié)議收取的房款應(yīng)退還給買(mǎi)受人。司法實(shí)踐中：（一）包含違章建筑的房屋轉(zhuǎn)讓后，買(mǎi)受人以受欺詐和顯失公平起訴撤銷(xiāo)的，法院根據(jù)價(jià)格差距、簽約情形等因素，可能予以支持。案見(jiàn)北京昌平區(qū)法院〔2009〕昌民初字第3581號(hào)“焦某訴范某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。（二）在無(wú)產(chǎn)權(quán)證的違章建筑轉(zhuǎn)讓情形，法院一般認(rèn)定合同無(wú)效。案見(jiàn)遼寧沈陽(yáng)中院〔2007〕沈民（2）房終字第301號(hào)“劉某與曲某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”、遼寧沈陽(yáng)中院〔2005〕沈民（2）房終字第996號(hào)“鄒某與某農(nóng)工商公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。（三）對(duì)于合同已明確約定“產(chǎn)權(quán)證下房屋”的交易，買(mǎi)受人就出賣(mài)人違章擴(kuò)建部分主張其重大誤解而訴請(qǐng)撤銷(xiāo)的，不予支持。案見(jiàn)廣東廣州中院〔2009〕穗中法民五終字第3610號(hào)“巫某與張某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”。（四）買(mǎi)賣(mài)違章建筑導(dǎo)致合同無(wú)效，雙方返還，賣(mài)方存在欺詐，買(mǎi)方亦未盡到審查義務(wù)，賣(mài)方售房給予買(mǎi)方的居住利益，以及買(mǎi)方支付房款的利息損失，可能因雙方過(guò)錯(cuò)自行承擔(dān)。案見(jiàn)重慶渝北區(qū)法院〔2010〕渝北法民初字第12403號(hào)“蔣某訴聶某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。（五）明知部分房屋系違章建筑仍予購(gòu)買(mǎi)，對(duì)不能順利辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，買(mǎi)受人對(duì)法律規(guī)定的誤解不構(gòu)成《合同法》意義上的誤解，在通過(guò)恢復(fù)原狀后能辦理產(chǎn)權(quán)證明的情況下，買(mǎi)受人可能需要承擔(dān)恢復(fù)原狀的損失。案見(jiàn)廣東廣州中院〔2009〕穗中法民五終字第3610號(hào)“巫某與張某等房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛上訴案”。相關(guān)規(guī)定：最高人民法院《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》（ 1993年11月24日 法發(fā)〔1993〕37號(hào)）第2條：“因違章建筑妨礙他人通風(fēng)采光或因違章建筑的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等引起的民事糾紛，人民法院可以受理。違章建筑的認(rèn)定、拆除不屬民事糾紛，依法應(yīng)由有關(guān)行政部門(mén)處理?！北本└咴骸蛾P(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（1994年4月25日）第9條：“凡屬關(guān)于違章建筑的認(rèn)定與處理方面的糾紛，不屬法院管轄范圍，應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門(mén)申請(qǐng)解決。”第10條：“因違章建筑妨礙他人通行、通風(fēng)、采光等民事權(quán)益引起的相鄰糾紛，或以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等糾紛，當(dāng)事人起訴的，由民庭受理?！睆V東高院《關(guān)于審理房屋糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（1993年11月4日 粵高法發(fā)〔1993〕64號(hào)）第22條：“要求對(duì)違章建筑進(jìn)行所有權(quán)確認(rèn)或?qū)`章建筑物進(jìn)行處理的糾紛，人民法院應(yīng)告知向有關(guān)行政部門(mén)申請(qǐng)解決。但因違章建筑侵害他人人身或其它財(cái)產(chǎn)引起的損害賠償糾紛，人民法院可直接受理。房主在其有合法所有權(quán)的房屋內(nèi)添置的違章建筑，經(jīng)主管部門(mén)罰款留用的，法院在處理房屋析產(chǎn)、所有權(quán)糾紛中，可一并處理該屋內(nèi)的違章建筑在保留使用期間的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)?！薄矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買(mǎi)賣(mài)合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月3月）〕未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。受讓人因抵押權(quán)登記未涂銷(xiāo)，請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的，根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度等予以確定?！娟愔x律師解評(píng)】根據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。根據(jù)《物權(quán)法》第191條、《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并經(jīng)抵押權(quán)人同意，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。但《物權(quán)法》第191條以及最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第67條還同時(shí)規(guī)定，未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，如受讓方代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，轉(zhuǎn)讓有效。即受讓方通過(guò)行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。司法實(shí)踐中：（一）出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已抵押房屋，應(yīng)告知買(mǎi)受人，在未告知受讓人情況下，合同是無(wú)效還是有效，不能一概而論?！稉?dān)保法》司法解釋第67條是否就是對(duì)《擔(dān)保法》第49條的變更或擴(kuò)充，在理論及司法實(shí)踐中并非毫無(wú)爭(zhēng)議?！稉?dān)保法》第49條第1款盡管對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定設(shè)定了條件，理論及實(shí)踐中對(duì)此傾向于從寬解釋，即轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物即使未經(jīng)抵押權(quán)人知曉或未告知受讓人也并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，依據(jù)就是最高人民法院嗣后發(fā)布的《擔(dān)保法》司法解釋第67條之規(guī)定。但在《擔(dān)保法》該條款未有明確解釋或被修訂前，依據(jù)該款直接判決無(wú)效仍堪稱有據(jù)。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號(hào)“陳某與楊某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛”。筆者認(rèn)為：關(guān)于抵押合同與買(mǎi)賣(mài)合同相互關(guān)系，二者并不一定相互沖突，在已抵押登記的情況下只要買(mǎi)受人愿意接受已經(jīng)抵押的房產(chǎn)（或地產(chǎn)），抵押合同有效，買(mǎi)賣(mài)合同亦可有效，但在未登記的情況下抵押權(quán)人不得對(duì)抗已辦過(guò)戶登記的買(mǎi)受人。故，筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》第49條關(guān)于合同效力的規(guī)定，應(yīng)理解為“效力待定的合同”為宜：（1）在受讓人代為滌除或出賣(mài)人主動(dòng)滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓合同有效；（2）受讓人或出賣(mài)人不能滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；（3）無(wú)論受讓人或出賣(mài)人是否滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)合同因?yàn)橐艳k登記，皆為有效；（4）在抵押權(quán)未辦登記情況下，后成立的轉(zhuǎn)讓合同辦理了過(guò)戶登記的，抵押人的債權(quán)不能對(duì)抗善意買(mǎi)受人的物權(quán)。此外，筆者注意到，《民法通則》司法解釋第115條“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效”與《擔(dān)保法》第49條如出一轍，但《民法通則》司法解釋第115條在2008年12月18日已被最高人民法院《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》（實(shí)施日期：2008年12月24日）廢止，原因就是“與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突”。而《物權(quán)法》第191條的相關(guān)規(guī)定又是與《擔(dān)保法》司法解釋第67條要旨相通，故《擔(dān)保法》第49條亦無(wú)有效存續(xù)理由，修訂或廢止勢(shì)在必行、當(dāng)在必行。（二）出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)告知了受讓人，或法院認(rèn)定受讓人明知或應(yīng)知受讓房產(chǎn)的所有權(quán)負(fù)擔(dān)，買(mǎi)受人能否單以“抵押人未通知抵押權(quán)人”為由主張合同無(wú)效？尚存爭(zhēng)議。實(shí)踐中，關(guān)于抵押人的通知義務(wù)是必要的，但未經(jīng)通知，是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，《擔(dān)保法》第49條“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”貫徹“缺一不可”的原則，然此原則與《物權(quán)法》第191條“抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”規(guī)定相沖突?！稉?dān)保法》第49條依然有效，但邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)。司法實(shí)踐中為緩解此一矛盾，通過(guò)對(duì)“通知”的形式及時(shí)間點(diǎn)要求予以解釋，達(dá)到平衡的目的：（1）可以口頭形式通知。案見(jiàn)上海一中院〔2004〕滬一中民二（民）終字第51號(hào)“某投資公司與某糖業(yè)公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。（2）可以隨時(shí)通知，至遲在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，故買(mǎi)受人在簽訂預(yù)約合同之后而未簽訂本約合同之前，以出賣(mài)人轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)未通知抵押權(quán)人為由反悔，可能構(gòu)成違約。案見(jiàn)廣東佛山中院〔2004〕佛中法民五終字第14號(hào)“林某與某建筑公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。（三）如轉(zhuǎn)讓抵押房產(chǎn)且未通知抵押權(quán)人，買(mǎi)受人起訴主張的是合同無(wú)效，但裁判者認(rèn)為是合同有效，買(mǎi)受人只能在法官釋明的情況下，根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定以欺詐主張撤銷(xiāo)權(quán)。如買(mǎi)受人堅(jiān)持合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，則可能導(dǎo)致訴訟請(qǐng)求被全部駁回的風(fēng)險(xiǎn)。（四）二手房買(mǎi)賣(mài)合同雖約定了標(biāo)的房屋設(shè)定抵押則為欺詐，出賣(mài)人應(yīng)雙倍返還定金，但該約定在房屋買(mǎi)賣(mài)合同因轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，作為從合同的定金合同條款，亦自始無(wú)效，不產(chǎn)生雙倍返