【正文】 （五）故意隱瞞所售商品房已抵押事實(shí)，導(dǎo)致與買(mǎi)受人所簽售房合同解除或被撤銷(xiāo)的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。（七）被執(zhí)行人將其名下需辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已支付部分或全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買(mǎi)賣(mài)合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月3月）〕轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個(gè)人名下的共有物不符合對(duì)共有物處分約定的，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為有效。夫妻一方作為無(wú)權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實(shí)踐中存在這樣的爭(zhēng)議：產(chǎn)生的是締約過(guò)失責(zé)任還是違約責(zé)任？合同無(wú)效時(shí)定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責(zé)任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責(zé)任是否作為夫妻共同債務(wù)？實(shí)踐中均存在不同的判例。為避免共有房屋無(wú)權(quán)處分情形發(fā)生，還應(yīng)注意：（一）就產(chǎn)權(quán)人已過(guò)世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買(mǎi)賣(mài)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)對(duì)產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時(shí)有中間人或見(jiàn)證人，對(duì)所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無(wú)權(quán)處分情形時(shí)被認(rèn)定存在重大過(guò)失而不構(gòu)成表見(jiàn)代理，以致影響買(mǎi)賣(mài)合同效力。【陳枝輝律師解評(píng)】最高人民法院《關(guān)于審理商品方買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。1在處理業(yè)主專(zhuān)有權(quán)、共有權(quán)以及業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)等糾紛時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持保護(hù)業(yè)主個(gè)體權(quán)利與維護(hù)業(yè)主共同利益并重的原則，既要避免因業(yè)主個(gè)體權(quán)利絕對(duì)化而損害共同利益，也要防止以維護(hù)業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權(quán)利，要在依法保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上促進(jìn)業(yè)主共同關(guān)系的和諧穩(wěn)定。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的，應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同未生效?！娟愔x律師解評(píng)】一種典型的“和諧”式的概括和表達(dá)。更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實(shí)踐之中。具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的村民享有獲得征地補(bǔ)償收益的權(quán)利，村委會(huì)不得以村民會(huì)議民主表決為由剝奪其成員的正當(dāng)、合法權(quán)益，該資格和權(quán)利亦不因出具放棄保證而取消?！对⒏坏仍V宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補(bǔ)償費(fèi)案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號(hào)判決，表述為：依《農(nóng)村土地承包法》第13條，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。 【陳枝輝律師解評(píng)】物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受訴訟時(shí)效約束?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買(mǎi)賣(mài)合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件1在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認(rèn)定該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)原則無(wú)效。關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)前景，筆者認(rèn)為，作為社會(huì)主義國(guó)家，我國(guó)就農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是否自由放開(kāi)，在過(guò)去及未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的時(shí)期，無(wú)論是理論，還是司法實(shí)踐中，禁止買(mǎi)賣(mài)都會(huì)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的原則性規(guī)則。故，農(nóng)村房屋禁止自由流轉(zhuǎn)是符合我國(guó)國(guó)情的一項(xiàng)司法實(shí)踐原則。這樣的有效判定不僅能反映裁判者對(duì)公平、誠(chéng)信的內(nèi)心確信，而且符合立法保障社會(huì)秩序和良好風(fēng)俗的目標(biāo)，并為一般社會(huì)大眾的價(jià)值觀所包容。確定買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同再主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等。商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)或未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條的規(guī)定請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任?！娟愔x律師解評(píng)】《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。最高院自2004年來(lái)即通過(guò)終審案例對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行過(guò)回答，如最高院（2004）民一終字第46號(hào)“某電器公司與某開(kāi)發(fā)公司等土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第26號(hào)“某置業(yè)公司與某公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2006）民一終字第57號(hào)“某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某旅游開(kāi)發(fā)公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”、（2007）民一終字第30號(hào)“某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某投資公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)糾紛案”。【陳枝輝律師解評(píng)】聯(lián)建各方之間對(duì)聯(lián)建合作成果的分配約定不能對(duì)抗合作關(guān)系之外的已履行了全部義務(wù)的善意第三人。關(guān)于情勢(shì)變更司法原則的淵源，在最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋 （二）》（2009年5月13日 法釋〔2009〕5號(hào)）第26條：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。地方司法性文件對(duì)此問(wèn)題表述完整而深入的，當(dāng)數(shù)浙江高院民一庭《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的若干意見(jiàn)（試行）》（2011年4月22日）。既非可歸責(zé)于雙方，合同解除后雙方回復(fù)原來(lái)的利益狀態(tài)，除非存在畸形利益狀態(tài)，方存在調(diào)整的必要。剛需，還是改善、投資，目的不同，收益不同。對(duì)于中介機(jī)構(gòu)故意隱瞞真實(shí)情況、違規(guī)操作，惡意促成買(mǎi)賣(mài)雙方交易，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，中介機(jī)構(gòu)請(qǐng)求委托人支付居間報(bào)酬的，不予支持；委托人請(qǐng)求中介機(jī)構(gòu)賠償損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度處理。筆者為此總結(jié)相關(guān)與中介機(jī)構(gòu)打交道的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)提示如下：（一）通過(guò)中介進(jìn)行二手房屋交易的，即便房屋最終未成交，交易一方或雙方依照合同仍可能需要支付約定的中介服務(wù)費(fèi)用。（二）約定以過(guò)戶作為居間費(fèi)用支付條件的，在過(guò)戶手續(xù)已辦理情況下，交易一方或雙方主張以房產(chǎn)中介工作人員辦理過(guò)戶過(guò)程中的行為瑕疵要求退還中介費(fèi)的，法院不會(huì)支持。（四）就未取得權(quán)屬證書(shū)的房屋進(jìn)行交易并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，買(mǎi)受人以之作為房產(chǎn)中介“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況損害委托人利益”而拒付中介費(fèi)的，可能不會(huì)被法院支持。故，對(duì)存在中介方的二手房買(mǎi)賣(mài)，定金交納應(yīng)有明確的接收主體，同時(shí)須有相對(duì)方或義務(wù)方明確承諾遵守定金罰則，且承諾對(duì)象直接針對(duì)的是定金交付者。案見(jiàn)遼寧沈陽(yáng)中院〔2007〕沈中民（2）房終字第101號(hào)“趙某與那某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”。 附余文：對(duì)建設(shè)工程施工合同中有關(guān)違反工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，任意壓縮合理工期、降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。2當(dāng)事人以《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的竣工日期作為承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點(diǎn)的，不予支持。對(duì)現(xiàn)金交付的借貸，可根據(jù)借貸金額大小、交付憑證、支付能力、交易習(xí)慣、當(dāng)事人關(guān)系以及當(dāng)事人陳述的交付經(jīng)過(guò)等因素，綜合判斷是否存在借貸關(guān)系。超出此限度的，超出部分不予保護(hù)。六、關(guān)于侵權(quán)責(zé)任糾紛案件3賠償權(quán)利人根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第十三條規(guī)定僅起訴部分共同侵權(quán)人的，人民法院應(yīng)當(dāng)允許，但其他共同侵權(quán)人不參加訴訟不能查明案件事實(shí)的，人民法院可以將其他共同侵權(quán)人追加為第三人；被起訴的部分共同侵權(quán)人請(qǐng)求人民法院將其他共同侵權(quán)人追加為被告的，應(yīng)當(dāng)追加；賠償權(quán)利人在訴訟中放棄對(duì)部分共同侵權(quán)人的訴訟請(qǐng)求的，其他共同侵權(quán)人對(duì)被放棄訴訟請(qǐng)求的賠償份額不承擔(dān)責(zé)任。受害人是農(nóng)村居民但經(jīng)常居住地在城鎮(zhèn)的，應(yīng)適用城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)，其被扶養(yǎng)人經(jīng)常居住地也在城鎮(zhèn)的，被扶養(yǎng)人生活費(fèi)也采用城鎮(zhèn)居民標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。另一種意見(jiàn)：被侵權(quán)人依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第四十三條規(guī)定，將產(chǎn)品的生產(chǎn)者和銷(xiāo)售者作為共同被告起訴的，應(yīng)當(dāng)判決共同被告對(duì)被侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任；共同被告中的一方有證據(jù)證明其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)在同一判決中明確其對(duì)其他被告的追償權(quán)。4因機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)生交通事故，被侵權(quán)人請(qǐng)求經(jīng)營(yíng)性車(chē)輛停運(yùn)損失的，應(yīng)予支持，請(qǐng)求非經(jīng)營(yíng)性車(chē)輛使用中斷損失的，不予支持。4掛靠機(jī)動(dòng)車(chē)發(fā)生交通事故造成他人損害的，由掛靠車(chē)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任，被掛靠單位承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。4醫(yī)療機(jī)構(gòu)依據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第六十條第一款規(guī)定主張不承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。4職工因用人單位的侵權(quán)行為遭受人身?yè)p害的，賠償權(quán)利人請(qǐng)求用人單位承擔(dān)民事賠償責(zé)任的，工傷保險(xiǎn)已經(jīng)支付的數(shù)額應(yīng)在用人單位的賠償數(shù)額中扣除。4對(duì)于在體育活動(dòng)中發(fā)生的人身?yè)p害，考慮到受害人對(duì)參加體育活動(dòng)所可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)具有合理的預(yù)見(jiàn)、該損害發(fā)生在體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合、行為人的手段和行為方式等因素，對(duì)其請(qǐng)求行為人分擔(dān)損失的，原則上不予支持；但如果行為人在體育活動(dòng)中嚴(yán)重違背運(yùn)動(dòng)規(guī)則且損害后果特別嚴(yán)重的，對(duì)受害人要求行為人適當(dāng)補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求，應(yīng)予支持。5對(duì)夫妻一方因企業(yè)改制等原因獲得的“工齡買(mǎi)斷款”，可以參照《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑臈l確立的原則處理。涉外婚姻介紹服務(wù)合同的委托人解除合同時(shí)，可以請(qǐng)求介紹人返還所支付的報(bào)酬。57 、勞動(dòng)者加班工資計(jì)算基數(shù)應(yīng)為勞動(dòng)者應(yīng)得的工資，包括計(jì)時(shí)工資或者計(jì)件工資以及獎(jiǎng)金、津貼、補(bǔ)貼等貨幣性收入。如按勞動(dòng)合同法第十八條規(guī)定仍無(wú)法確定正常工作時(shí)間工資數(shù)額的，對(duì)加班工資的基數(shù)，可按照勞動(dòng)者實(shí)際獲得的月收入扣除非常規(guī)性獎(jiǎng)金、福利性、風(fēng)險(xiǎn)性收入等項(xiàng)目后的正常工作時(shí)間的月工資確定。5建設(shè)單位將工程發(fā)包給承包人，承包人又非法轉(zhuǎn)包或者違法分包給實(shí)際施工人，實(shí)際施工人招用的勞動(dòng)者請(qǐng)求確認(rèn)與具有用工主體資格的發(fā)包人之間存在勞動(dòng)關(guān)系的，不予支持。沒(méi)有試點(diǎn)任務(wù)的地區(qū)要密切關(guān)注小額速裁試點(diǎn)工作的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)做法，并做好本轄區(qū)范圍內(nèi)小額速裁試點(diǎn)的可行性調(diào)研。對(duì)于另一方當(dāng)事人僅以提交證據(jù)或申請(qǐng)超過(guò)舉證期限為由，拒絕發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)和配合鑒定、調(diào)查取證的，應(yīng)將其意見(jiàn)記入筆錄，其意見(jiàn)不影響人民法院對(duì)該證據(jù)真實(shí)性的審查以及依法委托鑒定、調(diào)查取證的效力。但起訴后起訴狀已送達(dá)相對(duì)人后又撤訴或被裁定按撤訴處理的，訴訟時(shí)效于起訴狀送達(dá)相對(duì)人之日起中斷。6當(dāng)事人對(duì)人民法院委托的鑒定部門(mén)作出的鑒定結(jié)論有異議，申請(qǐng)重新鑒定的，人民法院應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條規(guī)定，決定是否予以準(zhǔn)許，切實(shí)解決當(dāng)前不同程度存在的隨意啟動(dòng)重新鑒定問(wèn)題。當(dāng)事人回復(fù)時(shí)確認(rèn)收到的時(shí)間為送達(dá)時(shí)間；當(dāng)事人回復(fù)時(shí)未確認(rèn)收到時(shí)間的，其回復(fù)時(shí)間為送達(dá)時(shí)間；當(dāng)事人未回復(fù)的，視為