【正文】 還的法律效果。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛”。（五）故意隱瞞所售商品房已抵押事實，導(dǎo)致與買受人所簽售房合同解除或被撤銷的，買受人可以請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。（六）以滌除標的房屋上設(shè)定的抵押為付款條件的買賣合同，收款對象為抵押權(quán)人，而在合同簽訂后，未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記前，該房被第三人作為訴訟保全對象，這樣就不僅存在合同履行上的障礙，而且很可能喪失對案涉房屋的所有權(quán)，在主張債權(quán)時，只能針對出賣人，而無法向已收款的原抵押權(quán)人索賠。給出去的是現(xiàn)錢，買賣落空還不能向收錢的人追回。故，買賣抵押房之前，需先核實房屋除抵押權(quán)之外是否存在其他財產(chǎn)所有權(quán)糾紛，預(yù)先了解實際辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)存在的障礙，一旦簽約，及時辦理過戶登記手續(xù)，如簽約后不能及時辦理，則依據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定，申請預(yù)告登記，同樣能產(chǎn)生不動產(chǎn)變動的公示效果。（七）被執(zhí)行人將其名下需辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已支付部分或全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。故對買受人而言，為避免此種情形下的爭端，簽訂購房合同后，應(yīng)及時辦理交付，取得實際占有的效果，并及時過戶手續(xù)，或辦理預(yù)告登記。 《民法通則》第113條，以不享有所有權(quán)的抵押行為被認定無效，海南?？谥性骸?002〕海中法民終字第209號“某銀行與吳某房屋買賣合同糾紛案”并非此類案件的典型，只能是購房人的美好愿望。按照《物權(quán)法》規(guī)定的原則，不動產(chǎn)的公示公信原則，能夠保護第三人取得的抵押權(quán)，即買受人在先取得的所有權(quán)不具有對抗善意第三人的效力?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月3月）〕轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分約定的，原則上應(yīng)當認定該轉(zhuǎn)讓行為有效。受讓人雖然知道轉(zhuǎn)讓標的物為共有，但其有理由相信轉(zhuǎn)讓人的處分是共有人共同意思表示的，可以認定轉(zhuǎn)讓行為有效。另一種意見：轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個人名下的共有物不符合對共有物處分約定的，按照物權(quán)法第一百零六條有關(guān)善意取得的規(guī)定處理?！娟愔x律師解評】夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者，依法律規(guī)定或合同約定非屬實際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時系善意且支付了合理的價格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果。夫妻一方作為無權(quán)處分人在售房合同失效的情況下，理論上及實踐中存在這樣的爭議：產(chǎn)生的是締約過失責任還是違約責任？合同無效時定金返還或者是違約雙倍賠償？因違約責任產(chǎn)生的夫妻一方返還、賠償責任是否作為夫妻共同債務(wù)？實踐中均存在不同的判例。司法實踐中，與登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，有必要留意是否為夫妻共同財產(chǎn)的性質(zhì)，是否存在其他權(quán)屬爭議；與非登記的產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買賣合同，必須考察房屋的共有及授權(quán)情況，以避免合同效力之爭。交易時僅看房產(chǎn)證且實地看房，而未去相關(guān)部門查驗房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會被法院認定買受人“在查明房屋共有權(quán)利人問題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人”。實踐中的“相關(guān)部門”，不僅指房管部門，在交易標的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風險，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人。為避免共有房屋無權(quán)處分情形發(fā)生，還應(yīng)注意：（一）就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當對產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權(quán)委托情況要進行核驗，并保留相關(guān)查驗記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權(quán)處分情形時被認定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，以致影響買賣合同效力。（二）房產(chǎn)共有人之一雖因故暫時意志不清，但在未被認定為無民事行為能力或限制民事行為能力人之前，其近親屬作為代表出售共有房屋，買受人仍存在合同無效導(dǎo)致購房目的落空的風險。案見遼寧沈陽中院〔2005〕沈民（2）房終字第450號“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”。〔參見陳枝輝律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕被拆遷人依法享有的拆遷安置補償權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時，優(yōu)先于其他權(quán)利?！娟愔x律師解評】最高人民法院《關(guān)于審理商品方買賣合同糾紛案件司法解釋》第7條：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持?！弊鳛閺V義上的互易合同之一種，拆遷安置補償合同不同于商品房買賣合同，司法解釋賦予被拆遷人享有的債權(quán)具有對抗第三人的效力，亦即具有法定的優(yōu)先權(quán)。意味著拆遷人將《房屋拆遷補償安置協(xié)議》的補償安置房屋再行轉(zhuǎn)讓構(gòu)成侵權(quán)，即使第三人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，被拆遷人也可以基于該種物權(quán)化的特種債權(quán)的優(yōu)先效力，撤銷登記，優(yōu)先取得拆遷補償安置房屋。需要說明的是，2011年1月21日國務(wù)院實施《國有土地上房屋征收與補償條例》后，“被拆遷人”提法明顯不妥。1在處理業(yè)主專有權(quán)、共有權(quán)以及業(yè)主撤銷權(quán)等糾紛時，應(yīng)堅持保護業(yè)主個體權(quán)利與維護業(yè)主共同利益并重的原則，既要避免因業(yè)主個體權(quán)利絕對化而損害共同利益，也要防止以維護業(yè)主共同利益為名損害業(yè)主合法權(quán)利，要在依法保護業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上促進業(yè)主共同關(guān)系的和諧穩(wěn)定。【陳枝輝律師解評】《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括對專有部分的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)、對共有部分享有共同管理的權(quán)利。從權(quán)利內(nèi)容及性質(zhì)上看，三種權(quán)利構(gòu)成一個不可分離的有機整體，必然要求權(quán)利行使之間相生相克，不可絕對化。1在審理礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時，應(yīng)按照礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，確認合同的法律效力。轉(zhuǎn)讓合同符合礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，但未經(jīng)審批管理機關(guān)批準的，應(yīng)認定轉(zhuǎn)讓合同未生效?！娟愔x律師解評】注意是“未生效”，而非絕對無效。意味著：（1）辦理審批手續(xù)是合同義務(wù)；（2）法庭辯論終結(jié)前，已經(jīng)審批的，應(yīng)認定合同有效；（3）未經(jīng)審批導(dǎo)致合同不生效，一方可能需要承擔違約責任。1在界定征地補償費用分配等糾紛中涉及集體成員資格時，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合考慮當事人生產(chǎn)、生活狀況、戶口登記狀況、農(nóng)村土地對農(nóng)民的基本生活保障功能等因素予以認定，并以其是否獲得其他替代性基本生活保障為實質(zhì)性要件，慎重、從嚴認定集體成員資格的喪失，最大限度地保護農(nóng)民特別是婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益?！娟愔x律師解評】一種典型的“和諧”式的概括和表達。貌似考慮因素多，非常周到，落實到審判實踐，不過為有些裁判者上下其手提供更豐富的說辭。實踐中，“外嫁女”、“空掛戶”及入贅女婿、上學(xué)子女、服役士兵等是否享有征地補償費用案例普遍。部分高院司法性文件亦較早關(guān)注，如重慶高院《關(guān)于當前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》（2007年11月22日）第45條、安徽高院《關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見》（2004年12月27日）第2條、遼寧沈陽中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的處理意見（之一）》（2004年3月27日）第2條、江西高院2004年《全省民事審判工作座談會紀要》第8條—第10條。更豐富的裁判規(guī)則存在于司法實踐之中?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2005年第1輯《周秋婷訴內(nèi)林村委會和內(nèi)林村官倉村民小組拒絕發(fā)放勞力安置費案》（李加勝），福建廈門中院（2003）廈民終字第568號“周某訴某村委會等土地補償款糾紛案”，就村民資格的認定，確立的裁判規(guī)則：原則上應(yīng)以“具有本村戶口的集體經(jīng)濟組織的成員”為判斷標準，在以戶籍登記為前提條件的基礎(chǔ)上考慮該村民與村集體經(jīng)濟組織是否建立土地承包關(guān)系，或該村民的生活基礎(chǔ)是否在該村、是否承擔了該村相應(yīng)的村民義務(wù)等?！度嗣穹ㄔ喊咐x》2008年第3輯《蘆利霞訴新鄉(xiāng)市開發(fā)區(qū)東楊村村民委員會土地補償款糾紛案》（張西、孫峰、王文信）一文提及的河南新鄉(xiāng)中院（2008）新中民一終字第545號“蘆某訴某村委會土地補償款分配案””，一審以蘆某雖有該村戶籍，但其未在該村居住，且出具保證其及兒子戶口為空頭戶口，視為自愿放棄權(quán)利，故蘆某無權(quán)再要求參加分配，判決駁回其訴訟請求；二審改判分配4萬余元。該案的裁判思路為：土地補償費是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的損失給予的補償，在土地補償安置方案確定時具有該集體經(jīng)濟組織成員資格的人，應(yīng)當享有分配該筆土地補償款的權(quán)利。具有集體經(jīng)濟組織成員資格的村民享有獲得征地補償收益的權(quán)利，村委會不得以村民會議民主表決為由剝奪其成員的正當、合法權(quán)益，該資格和權(quán)利亦不因出具放棄保證而取消。《中國審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）《王義華訴宣漢縣東鄉(xiāng)鎮(zhèn)永安村第三農(nóng)業(yè)合作社土地承包經(jīng)營權(quán)、土地補償費分配案》（余靜），即四川宣漢法院（2006）宣法民初字第372號判決，確立的裁判思路為：凡在集體經(jīng)濟組織所在地長期居住生產(chǎn)、生活，并依法登記了常住戶口，履行了作為村民的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)的人，應(yīng)認定具有該集體經(jīng)濟組織成員資格；父母一方具有本集體經(jīng)濟組織成員資格并依法登記本集體經(jīng)濟組織所在地常住戶口的出生人員，自其出生時起具有本集體經(jīng)濟組織成員資格?！对⒏坏仍V宜賓市翠屏區(qū)象鼻鎮(zhèn)大麥村第六村民組土地補償費案》（伍崇輝、葉薇）即四川宜賓市翠屏區(qū)法院（2005）翠屏民初字第1456號判決，表述為：依《農(nóng)村土地承包法》第13條，承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。征地補償方案確定時已經(jīng)具有本集體經(jīng)濟組織成員資格的人，有權(quán)請求支付相應(yīng)份額。曾某、劉某系村小組合法村民，在征地補償方案確定時具有村小組成員的資格，應(yīng)享受與同村村民相同的權(quán)利土地補償費、安置補償費。1已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標的物的受讓人請求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記權(quán)利人請求無權(quán)占有人返還不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，當事人請求確認物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，以及權(quán)利人請求排除妨害、消除危險，對方當事人以超過訴訟時效抗辯的，不予支持。 【陳枝輝律師解評】物權(quán)請求權(quán)不受訴訟時效約束。實踐中，常見的購房人請求開發(fā)商履行交房和辦證義務(wù)，通常被認為屬于行使物上請求權(quán)，不適用訴訟時效。但開發(fā)商逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金，屬于具有給付性質(zhì)的債權(quán)，應(yīng)適用訴訟時效。對于超過2年訴訟時效的逾期交房或辦證產(chǎn)生的違約金，考慮到開發(fā)商未予交房和辦證違約狀態(tài)的持續(xù)，司法實踐中存在對購房人違約金請求權(quán)從起訴之日往前推2年，其他因過時效不予保護的做法?！矃⒁婈愔x律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕三、關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件1在農(nóng)村集體所有土地上建造房屋并向社會公開銷售，應(yīng)當依據(jù)合同法第五十二條和土地管理法第四十三條規(guī)定，認定該買賣合同無效。將宅基地上建造的房屋出賣給本集體經(jīng)濟組織成員以外的人的合同，不具有法律效力；