【正文】 字第450號(hào)“賈某與劉某等房屋買賣合同糾紛”。交易時(shí)僅看房產(chǎn)證且實(shí)地看房，而未去相關(guān)部門查驗(yàn)房屋資料，尤其在權(quán)屬有爭(zhēng)議，賣方急于脫手的情況下，此交易可能會(huì)被法院認(rèn)定買受人“在查明房屋共有權(quán)利人問(wèn)題上，主觀心理持放任狀態(tài)，不構(gòu)成善意第三人”。另一種意見(jiàn)：轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓登記在其個(gè)人名下的共有物不符合對(duì)共有物處分約定的，按照物權(quán)法第一百零六條有關(guān)善意取得的規(guī)定處理。 《民法通則》第113條，以不享有所有權(quán)的抵押行為被認(rèn)定無(wú)效，海南海口中院〔2002〕海中法民終字第209號(hào)“某銀行與吳某房屋買賣合同糾紛案”并非此類案件的典型，只能是購(gòu)房人的美好愿望。給出去的是現(xiàn)錢，買賣落空還不能向收錢的人追回。（四）二手房買賣合同雖約定了標(biāo)的房屋設(shè)定抵押則為欺詐，出賣人應(yīng)雙倍返還定金，但該約定在房屋買賣合同因轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，作為從合同的定金合同條款，亦自始無(wú)效，不產(chǎn)生雙倍返還的法律效果。（2）可以隨時(shí)通知，至遲在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，故買受人在簽訂預(yù)約合同之后而未簽訂本約合同之前，以出賣人轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)未通知抵押權(quán)人為由反悔，可能構(gòu)成違約。實(shí)踐中，關(guān)于抵押人的通知義務(wù)是必要的，但未經(jīng)通知，是否必然導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，《擔(dān)保法》第49條“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效”貫徹“缺一不可”的原則，然此原則與《物權(quán)法》第191條“抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”規(guī)定相沖突。故，筆者認(rèn)為，《擔(dān)保法》第49條關(guān)于合同效力的規(guī)定，應(yīng)理解為“效力待定的合同”為宜：（1）在受讓人代為滌除或出賣人主動(dòng)滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓合同有效；（2）受讓人或出賣人不能滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效；（3）無(wú)論受讓人或出賣人是否滌除抵押權(quán)負(fù)擔(dān)，抵押權(quán)合同因?yàn)橐艳k登記，皆為有效；（4）在抵押權(quán)未辦登記情況下，后成立的轉(zhuǎn)讓合同辦理了過(guò)戶登記的，抵押人的債權(quán)不能對(duì)抗善意買受人的物權(quán)?！稉?dān)保法》第49條第1款盡管對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓效力認(rèn)定設(shè)定了條件，理論及實(shí)踐中對(duì)此傾向于從寬解釋，即轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物即使未經(jīng)抵押權(quán)人知曉或未告知受讓人也并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，依據(jù)就是最高人民法院嗣后發(fā)布的《擔(dān)保法》司法解釋第67條之規(guī)定。即受讓方通過(guò)行使滌除權(quán)滌除轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物上的抵押權(quán)負(fù)擔(dān)的，轉(zhuǎn)讓行為有效。該規(guī)定確定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果相區(qū)分的原則。房主在其有合法所有權(quán)的房屋內(nèi)添置的違章建筑，經(jīng)主管部門罰款留用的，法院在處理房屋析產(chǎn)、所有權(quán)糾紛中，可一并處理該屋內(nèi)的違章建筑在保留使用期間的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)?！北本└咴骸蛾P(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（1994年4月25日）第9條：“凡屬關(guān)于違章建筑的認(rèn)定與處理方面的糾紛，不屬法院管轄范圍，應(yīng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。（五）明知部分房屋系違章建筑仍予購(gòu)買，對(duì)不能順利辦理產(chǎn)權(quán)證應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)，買受人對(duì)法律規(guī)定的誤解不構(gòu)成《合同法》意義上的誤解，在通過(guò)恢復(fù)原狀后能辦理產(chǎn)權(quán)證明的情況下，買受人可能需要承擔(dān)恢復(fù)原狀的損失。（三）對(duì)于合同已明確約定“產(chǎn)權(quán)證下房屋”的交易，買受人就出賣人違章擴(kuò)建部分主張其重大誤解而訴請(qǐng)撤銷的，不予支持。司法實(shí)踐中：（一）包含違章建筑的房屋轉(zhuǎn)讓后，買受人以受欺詐和顯失公平起訴撤銷的，法院根據(jù)價(jià)格差距、簽約情形等因素，可能予以支持。因違法建筑的占有受到侵害而產(chǎn)生的爭(zhēng)議，屬于民事案件受案范圍。民事審判要始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，全面加強(qiáng)對(duì)下監(jiān)督指導(dǎo)工作?，F(xiàn)將有關(guān)情況紀(jì)要如下： 一、民事審判工作的總體要求民事審判要始終堅(jiān)持“三個(gè)至上”的指導(dǎo)思想，始終堅(jiān)持社會(huì)主義法治理念，始終堅(jiān)持公正司法、能動(dòng)司法，始終堅(jiān)持群眾路線，以人為本、司法為民，深入推進(jìn)“三項(xiàng)重點(diǎn)工作”，為服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展、保障和改善民生提供強(qiáng)有力的司法保障。各高級(jí)人民法院和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分院分管民事審判工作的副院長(zhǎng)和民一庭庭長(zhǎng)，解放軍軍事法院民庭庭長(zhǎng)，以及計(jì)劃單列市中級(jí)人民法院分管民事審判工作的副院長(zhǎng)參加了會(huì)議。最高人民法院副院長(zhǎng)奚曉明出席會(huì)議并講話。民事審判要適應(yīng)社會(huì)主義法律體系形成對(duì)工作的新要求，要求全國(guó)民事法官更加自覺(jué)地加強(qiáng)學(xué)習(xí)，更加注重對(duì)中國(guó)特色社會(huì)主義法律精神的深入領(lǐng)會(huì)，更加注重對(duì)司法實(shí)踐中新情況、新問(wèn)題的調(diào)查研究，更加注重對(duì)與民事審判工作相關(guān)聯(lián)的新知識(shí)的學(xué)習(xí)理解。要有效解決實(shí)踐中存在的法律理解、裁判尺度不統(tǒng)一問(wèn)題，切實(shí)提高一、二審案件裁判質(zhì)量；要有效降低上訴、申請(qǐng)?jiān)賹?、申訴上訪的比例，從源頭上預(yù)防和減少信訪案件，最大限度地就近做好當(dāng)事人服判息訴工作；要做好小額速裁試點(diǎn)工作，發(fā)揮小額速裁機(jī)制在及時(shí)化解矛盾、提高司法效率中的重要作用，為我國(guó)民事訴訟法律制度的不斷完善，積累更多更好的經(jīng)驗(yàn)。違法建筑及其擱置物、懸掛物倒塌或者脫落、墜落造成他人報(bào)害，按照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定處理。案見(jiàn)北京昌平區(qū)法院〔2009〕昌民初字第3581號(hào)“焦某訴范某房屋買賣合同糾紛案”。案見(jiàn)廣東廣州中院〔2009〕穗中法民五終字第3610號(hào)“巫某與張某等房屋買賣合同糾紛上訴案”。案見(jiàn)廣東廣州中院〔2009〕穗中法民五終字第3610號(hào)“巫某與張某等房屋買賣合同糾紛上訴案”?！钡?0條：“因違章建筑妨礙他人通行、通風(fēng)、采光等民事權(quán)益引起的相鄰糾紛，或以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等糾紛，當(dāng)事人起訴的，由民庭受理。”〔參見(jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月3月）〕未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，不能依據(jù)物權(quán)法第一百九十一條第二款規(guī)定認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導(dǎo)致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。上述法律、司法解釋的規(guī)定，旨在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人、抵押人和受讓人之間的利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過(guò)分妨礙財(cái)產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益。但在《擔(dān)保法》該條款未有明確解釋或被修訂前，依據(jù)該款直接判決無(wú)效仍堪稱有據(jù)。此外，筆者注意到，《民法通則》司法解釋第115條“抵押物如由抵押人自己占有并負(fù)責(zé)保管，在抵押期間，非經(jīng)債權(quán)人同意，抵押人將同一抵押物轉(zhuǎn)讓他人，或者就抵押物價(jià)值已設(shè)置抵押部分再作抵押的，其行為無(wú)效”與《擔(dān)保法》第49條如出一轍，但《民法通則》司法解釋第115條在2008年12月18日已被最高人民法院《關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》（實(shí)施日期：2008年12月24日）廢止，原因就是“與物權(quán)法有關(guān)規(guī)定沖突”。《擔(dān)保法》第49條依然有效，但邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)。案見(jiàn)廣東佛山中院〔2004〕佛中法民五終字第14號(hào)“林某與某建筑公司房屋買賣合同糾紛案”。案如云南昆明中院〔2009〕昆民一終字第19號(hào)“陳某與楊某房屋買賣合同糾紛”。故，買賣抵押房之前，需先核實(shí)房屋除抵押權(quán)之外是否存在其他財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛，預(yù)先了解實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)存在的障礙，一旦簽約，及時(shí)辦理過(guò)戶登記手續(xù)，如簽約后不能及時(shí)辦理，則依據(jù)《物權(quán)法》新規(guī)定，申請(qǐng)預(yù)告登記，同樣能產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的公示效果。按照《物權(quán)法》規(guī)定的原則，不動(dòng)產(chǎn)的公示公信原則，能夠保護(hù)第三人取得的抵押權(quán)，即買受人在先取得的所有權(quán)不具有對(duì)抗善意第三人的效力?！娟愔x律師解評(píng)】夫妻共同共有及其他法定共有房屋僅登記在其中部分共有人名下，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意的登記人，或者，依法律規(guī)定或合同約定非屬實(shí)際權(quán)利人的登記人，擅自以自己名義處分房屋的，除非受讓人受讓該房屋時(shí)系善意且支付了合理的價(jià)格并辦理了轉(zhuǎn)移登記，否則不發(fā)生買受人善意取得的法律效果。實(shí)踐中的“相關(guān)部門”，不僅指房管部門，在交易標(biāo)的為買賣按揭房屋情形，為避免可能產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)，建議買受人到貸款銀行查詢貸款合同載明的共有權(quán)人?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕被拆遷人依法享有的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)利具有物權(quán)屬性，在產(chǎn)生權(quán)利沖突時(shí)，優(yōu)先于其他權(quán)利。需要說(shuō)明的是，2011年1月21日國(guó)務(wù)院實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》后，“被拆遷人”提法明顯不妥。1在審理礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)按照礦產(chǎn)資源法等相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，確認(rèn)合同的法律效力。1在界定征地補(bǔ)償費(fèi)用分配等糾紛中涉及集體成員資格時(shí)，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)、生活狀況、戶口登記狀況、農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)民的基本生活保障功能等因素予以認(rèn)定，并以其是否獲得其他替代性基本生活保障為實(shí)質(zhì)性要件，慎重、從嚴(yán)認(rèn)定集體成員資格的喪失，最大限度地保護(hù)農(nóng)民特別是婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益。部分高院司法性文件亦較早關(guān)注，如重慶高院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2007年11月22日）第45條、安徽高院《關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2004年12月27日）第2條、遼寧沈陽(yáng)中院《關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問(wèn)題的處理意見(jiàn)（之一）》（2004年3月27日）第2條、江西高院2004年《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》第8條—第10條。該案的裁判思路為：土地補(bǔ)償費(fèi)是因國(guó)家征用土地而對(duì)土地所有人和使用人的損失給予的補(bǔ)償，在土地補(bǔ)償安置方案確定時(shí)具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，應(yīng)當(dāng)享有分配該筆土地補(bǔ)償款的權(quán)利?！吨袊?guó)審判案例要覽》（2007年民事審判案例卷）《王義華訴宣漢縣東鄉(xiāng)鎮(zhèn)永安村第三農(nóng)業(yè)合作社土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、土地補(bǔ)償費(fèi)分配案》（余靜），即四川宣漢法院（2006）宣法民初字第372號(hào)判決，確立的裁判思路為：凡在集體經(jīng)濟(jì)組織所在地長(zhǎng)期居住生產(chǎn)、生活，并依法登記了常住戶口，履行了作為村民的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)的人，應(yīng)認(rèn)定具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；父母一方具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格并依法登記本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地常住戶口的出生人員，自其出生時(shí)起具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。1已經(jīng)合法占有轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的受讓人請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記權(quán)利人請(qǐng)求無(wú)權(quán)占有人返還不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的歸屬或內(nèi)容，以及權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、消除危險(xiǎn)，對(duì)方當(dāng)事人以超過(guò)訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持。對(duì)于超過(guò)2年訴訟時(shí)效的逾期交房或辦證產(chǎn)生的違約金，考慮到開(kāi)發(fā)商未予交房和辦證違約狀態(tài)的持續(xù)，司法實(shí)踐中存在對(duì)購(gòu)房人違約金請(qǐng)求權(quán)從起訴之日往前推2年，其他因過(guò)時(shí)效不予保護(hù)的做法?！娟愔x律師解評(píng)】針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房買賣合同效力的重申。司法實(shí)踐中，如果農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的時(shí)間較早，且房款已付清，房屋已實(shí)際交付，且經(jīng)有關(guān)政府部門審核同意，從保護(hù)交易安全角度出發(fā)，農(nóng)村房屋買賣的買受人即使是非同一集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，或者是城鎮(zhèn)居民，亦不作無(wú)效處理。即使在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的當(dāng)下，農(nóng)民的群體特征，仍然在物質(zhì)尤其生計(jì)保障方面處于弱勢(shì)，而且各農(nóng)村地區(qū)，以及同一地區(qū)不同農(nóng)戶間都存在發(fā)展水平及生活條件的差異。既然是作為一項(xiàng)原則性規(guī)定，不排除司法實(shí)踐中，因買賣時(shí)間長(zhǎng)、交易過(guò)戶后雙方履行并無(wú)異議，交易時(shí)不存在其他違法行為，而認(rèn)定有效的例外?！矃⒁?jiàn)陳枝輝律師編著《房屋買賣合同疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)》（法律出版社，2012年3月）〕1數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以