【正文】 中疏”， 特別是近兩年，濟南市按照“實現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城”的總體目標，不斷拓展城市發(fā)展空間?，F(xiàn)金，濟南東部新城已現(xiàn)雛形，中部老城區(qū)改造已取得較大進展，西部新城“西客站片區(qū)”規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，濟南整個城市正在升值。，近幾年來也迅速膨脹，房地產(chǎn)開發(fā)“遍地開花”，小產(chǎn)權(quán)房等一些違規(guī)開發(fā)猛然抬頭，并屢禁不止，致使?jié)戏康禺a(chǎn)市場顯些混亂。，除一些棚戶區(qū)改造外，濟南老城區(qū)近年來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強的稀缺性。諸多的利好因素致使老城區(qū)需求十分強勁，并且房價一般較新城區(qū)明顯要高。，各有差異。在下屬的五區(qū)（歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)，長清區(qū)暫不列其中）中，總體價格水平以歷下和市中價格最高，歷城其次，天橋和槐蔭略低。各公司實力參差不齊，各項目規(guī)模與品質(zhì)不一，一度造成了濟南房地產(chǎn)市場開發(fā)出現(xiàn)了投資過熱。然，也有部分開發(fā)商因看好濟南房地產(chǎn)市場，并未受到次貸金融危機與樓市入寒等因素的影響，仍按原計劃開發(fā)，甚乃有些開發(fā)商還擴大開發(fā)規(guī)模。濟南與全國同類城市（省會城市），相比較，處于相對良性的發(fā)展階段，開發(fā)供應(yīng)量與市場需求量相差懸殊不是太大，供略大于求，房價飆升較其他同類城市較為平穩(wěn)，投機需求相對較少，市場較為理性。濟南高新區(qū)管委會片區(qū)集聚了以電子信息和交通裝備業(yè)為主的大高外項目，如將軍煙草、輕騎、標致、青啤、浪潮、吉利、重汽等一批全國一流的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)即坐落于此。城市主干道經(jīng)十路穿區(qū)而過，距繞城高速咫尺之遙，距濟南國際機場只需15分鐘車程。先后規(guī)劃建設(shè)了國家級留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)。特別是以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為核心的輻射周邊房地產(chǎn)市場的發(fā)展極為迅速。國際城市花園、香格里拉、等項目也將相繼竣工并投入使用。未來城、海信會展國際等項目正在如火如荼建設(shè)之中。未來濟南“新都心”②以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，濟南高新區(qū)的“奧體文博片區(qū)”發(fā)展更是尤為迅速，隨著全運會主辦賽場的建成，再加上周邊如龍奧大廈、海爾綠城、黃金時代廣場、省立醫(yī)院東院等房地產(chǎn)項目的建設(shè)落成，高新區(qū)以奧體中心為核心的“奧體文博新城”也將逐步形成。③以“國際會展中心”和“奧體中心”為兩大引擎的高新區(qū)“東部新城”即將初現(xiàn)雛形。片區(qū)未來的發(fā)展形勢一片大好。⑵近年來，伴隨以國際會展中心為核心的周邊諸多樓盤的開發(fā)建設(shè)與良好運營。區(qū)域逐步提升的城市價值也越來越被大眾所認可。比如工業(yè)南路以道路兩側(cè)也因此衍生了諸多房地產(chǎn)開發(fā)項目。⑸高新區(qū)和其他區(qū)域相比較又有著自身的特點與優(yōu)勢，區(qū)域作為新興的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域，城市氛圍略欠濃厚，多項城市配套設(shè)施尚不完善。而且片區(qū)恰好位于濟南市城市建設(shè)的“東拓”的主流發(fā)展方向上，未來發(fā)展空間廣闊，區(qū)域城市價值會得以快速提升。他們多為25~35歲的青年或中年人，是社會的中堅力量，是城市發(fā)展的主力軍。因此從上面細分市場中則可以看出，本區(qū)域在針對高端市場來講不占優(yōu)勢。所以，對追求較高性價比的中端市場來講會有較大的吸引力。④片區(qū)因其近年來發(fā)展非常迅速，片區(qū)整體城市價值升值較快，因此房價和地價也快速上漲，現(xiàn)金的地價以及開發(fā)成本，使得片區(qū)的總體房價在濟南市來講屬于中等偏上，多數(shù)在5000元/平米以上，因此，相對較高的房價對有需求但無購買力的中低端市場和低端市場來講會難以承擔(dān)，因此可以將兩塊市場從目標市場中給予剔除。綜上所述，高新區(qū)在整個城市房地產(chǎn)中的定位應(yīng)為與片區(qū)相匹配的中端市場和中高端市場。而濟南整體房地產(chǎn)市場來講，長久以來已經(jīng)形成了“買東不買西，買南不買北”的傳統(tǒng)觀念，因為在大眾的印象中，濟南南北山區(qū)環(huán)境最好，最適宜居住，而且近幾年來也開發(fā)了不少的高檔樓盤，比如“天泰東方美郡、燕山櫻園”等，致使很購房者都開始認為從南部山區(qū)置業(yè)不但環(huán)境優(yōu)美，而且是身份和地位的象征。，客戶是否具有購買力。相對于低端市場而言，他們的收入較低，所能承受的房款較低，僅在15～20萬。因此，有需求不代表有購買力，因此，相對于項目，此低端市的房地產(chǎn)市場也就不存在。失業(yè)后由于年齡相對較大，而又沒有一技之長，因此只能靠出力氣或是做小生意來自謀家業(yè)，由于家庭收入一般，而子女又要上學(xué)，因此生活多是過的中等，但經(jīng)過多年來的工作，積累了一定的財富，所能承受的總房價為20~35萬?；蹐@，優(yōu)惠以后價格），最低總房款約40萬，因此，此總房款業(yè)已超過其承受能力。，無論是置業(yè)者同質(zhì)偏好，還是其購買力，都具有絕對的可行性。Ⅳ.片區(qū)定位市場定位通過以上的分析，片區(qū)可定位于濟南市中端和中高端市場。中齊未來城位于高新區(qū)國際會展中心往東300米路北，東鄰開拓路，北面為市政規(guī)劃路，西至穎秀路，南面緊鄰工業(yè)南路。中齊未來城項目共分為兩期開發(fā)，目前一期在開發(fā)建設(shè)中，總建筑面積 15萬多平米，規(guī)劃有高品質(zhì)住宅、花園洋房、精裝公寓、寫字樓、商業(yè)等，產(chǎn)品類型豐富多樣，品質(zhì)較高，建成后將成為高新區(qū)域內(nèi)的大規(guī)模高品質(zhì)居住社區(qū)，高新區(qū)域內(nèi)標志性建筑群落。⑴.高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析：1.高新區(qū)各樓盤在建工程量分析分析：從上圖標可以看出高新區(qū)新開各樓盤，在建工程以中海和中齊兩大開發(fā)商開發(fā)工程量最大。鑫苑在建的為鑫苑而海信區(qū)域有中齊美嘉、海信紫御東郡四個項目當前開發(fā)量較大，開發(fā)面積均在10萬平以上。2.高新區(qū)新推出市場供應(yīng)量分析分析：從上面圖表可以看出，當前高新區(qū)中齊國際城市花園、中?；蹐@、假日麗景、海信紫御東郡推出的房源最多，面積在6萬平米以上。3.區(qū)域未來市場放量分析分析： 通過上表可以看出，在未來以本項目中齊紫御東郡的已建單位公開發(fā)售的囤量較大，面積在10萬平米左右。紫御東郡均相對較少，但面積多在4萬平米左右，勢必會分流項目在該區(qū)域的目標客戶，因此也不可小視。紫御東郡，因此需要對其重點關(guān)注，及時了解其動向與策略，全面掌握其信息，靈活變換，做到“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。本項目價格在區(qū)域處于中等偏上水平。慧園、中海5.區(qū)域新推供應(yīng)量銷售情況分析分析：從上表可以看出，區(qū)域已銷售的各目中，以假日麗景銷售狀況最為良好。再者，花園路業(yè)已多年未開發(fā)項目，造成了改區(qū)域需求客戶的累積，為項目創(chuàng)造了良好的條件。項目恰遇開盤的好機遇，推出房源有限，因此形成了最后項目在高新區(qū)所有在售樓盤中的銷售率最高，銷售情況最為良好。美嘉，項目為浪潮集團下屬開發(fā)企業(yè)，山東茗筑置業(yè)有限公司開發(fā)，開發(fā)的一期多層住宅多為本集團內(nèi)部人士認購，且價格相對要低很多，因此其內(nèi)部銷售在一定程度上虛推高了該項目的銷售率?；蹐@，以較大的優(yōu)惠幅度，吸引了很多客戶前來購房，原來均價5300元/平米的名義房價，經(jīng)過優(yōu)惠后，價格在4700~4800元/平米，優(yōu)惠后價格較易獲得客戶認可，利于銷售，再加上項目以推出“特惠房”的促銷手段，銷售了不少房源，對項目的銷售率的提高也起到了很好的促進作用，而鑫苑⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析1.區(qū)域新樓盤各戶型供應(yīng)量比例分析分析：從上表可以看出，當前片區(qū)幾大項目所推出的戶型以兩室兩廳一衛(wèi)和三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型為主。而相對于一室一廳的小戶型，供應(yīng)面積相對較少。不包括未來即將推出的供應(yīng)量，如中齊因此，項目的實際存量或未來供應(yīng)量中一室一廳的公寓戶型供應(yīng)量十足。三室兩廳兩衛(wèi)的戶型也相對較多，約600套。3.區(qū)域新樓盤各戶型銷售情況分析分析：通過上表可以看出，片區(qū)各項目的銷售情況已別墅和三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售狀況最佳。對于別墅戶型，因為此產(chǎn)品是國家近些年來嚴格控制的，所以其具有很強的稀缺性，對客戶吸引力較大，所以銷售狀況相對良好。不過，總體來看，區(qū)域本戶型仍有較大的未能售出的存量。其原因是，區(qū)域供應(yīng)的三室兩廳一衛(wèi)面積適中，供應(yīng)量較少；其四室兩廳兩衛(wèi)戶型銷售狀況也要優(yōu)于區(qū)域總體水平，其原因是，項目在工業(yè)南路樹立大幅的戶外廣告牌，卓力宣傳此適宜三代居住四室戶型，受到較好的廣告效果。5. 各戶型供應(yīng)與銷售比例對比分析分析：從上圖表可以看出，在區(qū)域供應(yīng)與消化的比例來看，各戶型中以別墅項目三室兩廳一衛(wèi)兩種戶型銷售最為良好。Strengths(優(yōu)勢)：中齊地產(chǎn)自2000年成立以來，歷經(jīng)９年先后在濟南開發(fā)建設(shè)了齊魯世紀園、泉印蘭亭、錦繡泉城、他山、未來城等大型知名地產(chǎn)項目。項目位于高新區(qū)核心地段，與“江北第一展”——濟南國際會展中心毗鄰，區(qū)位非常優(yōu)越。項目南面緊鄰濟南市城市交通主干道——工業(yè)南路，距西面濟南市南北主干道——二環(huán)東路、南面濟南市東西交通大動脈——經(jīng)十路、東面濟南至章丘重要交通干道——世紀大道，僅幾分鐘車程；距濟南國際機場也僅十余分鐘車程。，影響力強項目總建筑面積40余萬平米，與周邊樓盤相比較，開發(fā)規(guī)模最大，堪稱“高新區(qū)第一大盤”。各項結(jié)構(gòu)組織設(shè)置完善，利于投入運營后的規(guī)范化管理。項目規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品有高層、花園洋房、精裝公寓、內(nèi)部商業(yè)街、寫字樓等多種建筑形態(tài)，產(chǎn)品豐富多樣，可滿足不同客戶的需求。使得社區(qū)的居住環(huán)境較其他項目略高一籌，更綠色、更生態(tài)、業(yè)主居住更舒心。高資質(zhì)的施工企業(yè)，以先進的施工技術(shù)，打造項目上乘的建筑質(zhì)量。近年來，在濟南開發(fā)了諸多房地產(chǎn)項目，對濟南房地產(chǎn)市場把握較為深入，對本地購房習(xí)俗及消費特征了解較為透徹。中央?yún)^(qū)域規(guī)劃設(shè)計為花園洋房，高度僅為17米，~220不等的超大樓間距，視野開闊，感覺更通透，采光、通風(fēng)效果更佳，居住更舒適。項目物業(yè)管理公司齊華物業(yè)攜手擁有200多年歷史的全球頂級管理顧問公司——世邦魏理仕，為項目提供整體物業(yè)管理顧問服務(wù)，先進的物業(yè)管理模式，完善的物業(yè)管理體系，超前的物業(yè)管理服務(wù)理念，將為每一位業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，全力提升業(yè)主居住品質(zhì)。同時，也讓人感覺項目即代表城市未來的發(fā)展方向，其未來發(fā)展形勢一片大好。