【正文】 貸金融危機波及面較廣，濟南總體經(jīng)濟也受到創(chuàng)傷，經(jīng)濟增長勢頭較往年明顯減緩，不利的經(jīng)濟發(fā)展狀況和不明朗的未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢，對項目的發(fā)展會造成根本性的威脅。香格里拉、萊茵小鎮(zhèn)藍調國際等新開項目，另外還有鑫苑都市陽光、中鐵紫御東郡、力高Threats(威脅)：項目周邊有海信隨著濟南舉辦全運會，濟南的城市價值也將隨之提升，濟南市房地產(chǎn)市場總體價格也將因此而有所提升?！叭珖谑粚眠\動會”主辦城市將于今年10月份，在濟南舉辦“全國第十一屆運動會”。因此，也會為本項目帶來良好的銷售機會。ｃ.“奧體中心”落成與市政府“東遷”隨著奧體中心的落成和市政府東遷，以奧體中心為核心而附帶的諸多省市政府行政事業(yè)單位也在逐步落成（如：省立醫(yī)院東院、省高級人民法院、省軍區(qū)、省國資委、濟南市交通調度中心等）?！皷|拓”步伐加快根據(jù)《濟南市總體城市規(guī)劃》，濟南要向東發(fā)展，特別是近幾年，隨著濟南“東拓”步伐的加快，項目所在區(qū)域已成為濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。③解除“不滿5年進行上市交易的，需交納5%的營業(yè)稅”的規(guī)定，并取消印花稅等相關的交易稅，此舉會在一定程度上誘惑投資客進軍樓市，投機置業(yè)。具體政策如下：①首付由原來的30%調整為20%，此舉可使更多的人具有購買力，同時一些剛性的需求也被激活釋放。項目的產(chǎn)品設計較為傳統(tǒng)，樓宇及戶型設計創(chuàng)新點不多，項目的生態(tài)化與產(chǎn)品的科技化、智能化程度略顯一般。戶型以改善型住宅為主，兩室面積在90平米左右，三室面積在130平米左右，兩者戶型上下浮動范圍較小，客戶可選擇余地也較小，推出戶型可選擇靈活度不高。當前，項目周邊商業(yè)、銀行、醫(yī)院等各項城市配套設施尚不完善，片區(qū)集聚人群較老城區(qū)，明顯偏少，人氣不足，城市氛圍不濃厚。，環(huán)境嘈雜項目南面緊鄰濟南市城市主干道——工業(yè)南路，東面緊鄰城市次干道——開拓路，雖然項目與道路之間設有綠化隔離帶，但是臨街住宅，尤其是臨交通要道，環(huán)境喧鬧，致使生活質量下降。Weaknesses(劣勢)：中齊地產(chǎn)雖為本土實力較強的地產(chǎn)品牌，在當?shù)鼐哂幸欢ǖ闹群陀绊懥Αｍ椖繉γ嬷苯痈偁帉κ嘱卧讽椖繉嵭凶凿N，所招聘銷售人員一般素質較高，整體形象較好，從業(yè)多在2年以上，銷售經(jīng)驗豐富，把握客戶能力較強。、大氣、響亮項目包裝命名為“未來城”，即寓意未來之城，給人以令人向往的積極向上的感覺，體現(xiàn)了項目規(guī)劃設計的前瞻性?；▓@洋房組團外立面造型新穎，色彩多變，充分融合社區(qū)整體景觀系統(tǒng)，并通過小院、入戶花園、露臺等設計元素有效穿插，與社區(qū)多層次、立體化綠化景觀融為一體?！案诵曰表椖康纳鐓^(qū)規(guī)劃設計為“圍合式”建筑，高層圍合洋房，由外向內，層層遞進，私密性漸強，環(huán)境漸佳。中齊地產(chǎn)歷經(jīng)8年錘煉，經(jīng)過多年的發(fā)展，已積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，形成了成熟的管理模式和完善的公司制度。，建筑質量好項目施工單位為具有國家特級施工資質的山東建工集團施工建設。項目景觀由全國著名景觀設計公司朗石（香港）景觀設計公司規(guī)劃設計，該公司集聚國內頂級景觀規(guī)劃設計力量，并吸納來自美國、加拿大、澳大利亞、菲律賓和香港等不同國家和地區(qū)的設計大師，設計多樣風格的立體化景觀，不僅大氣、前沿，而且柔美、實用并富有情趣。項目內部規(guī)劃有商業(yè)街、幼兒園、綜合超市及會所等多種社區(qū)配套，齊全的社區(qū)配套，可滿足社區(qū)內業(yè)主的多種需求，使得日后居家生活比較便利。社區(qū)規(guī)模龐大，影響力很強。項目周邊交通便利，出行極為便利。并且，項目作為高新區(qū)黃金稀缺地塊，未開發(fā)展空間十分開闊，項目未來升值潛力不可估量。多年來，中齊地產(chǎn)以優(yōu)質的產(chǎn)品和服務，贏得了廣大客戶的贊同與口碑，樹立了良好的社會形象，中齊現(xiàn)已成為濟南房地產(chǎn)行業(yè)中的典范，成為濟南本土頗具生命力和影響力的地產(chǎn)品牌。因此，為本項目下一步產(chǎn)品開發(fā)可提供一定的參考與依據(jù)。而其主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)，銷售水平卻低于區(qū)域總體水平，其原因是，區(qū)域內同類戶型供應較多，而項目在價格方面又不占有優(yōu)勢。4.項目與區(qū)域各戶型銷售對比分析分析：通過上圖表可以看出，在區(qū)域總體銷售情況中，項目的三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)與四室兩廳兩衛(wèi)三戶型銷售優(yōu)于區(qū)域總體水平，占有明顯優(yōu)勢。對于供應量占主導的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型，因本區(qū)域該戶型供應量較大，所以即便銷售較其他戶型數(shù)量多，總銷售率也會相對較低。究其原因是，三室兩廳一衛(wèi)，面積多在95~118平米之間，相對于目標客戶群，總房款合適，客戶購買力較強。而其他的如一室一廳一衛(wèi)和三室兩廳一衛(wèi)的戶型供應相對較少。2.區(qū)域新樓盤各戶型供應量分析分析：從上表可以看出，區(qū)域各項目所推出的戶型中，兩室兩廳兩衛(wèi)的戶型最多，超過了1100套。未來城即有4棟公寓（精裝），即將推出，以每層20戶，每棟20層來計算，即有1600戶。對于公寓的供應量來說，公寓戶型之所占14%，是因為此供應量僅為當前在建推出的產(chǎn)品供應量。其中，占主流的為85~105平米的兩室兩廳一衛(wèi)的改善型戶型。國際城市花園，因其為尾盤了，很多好戶型均以售罄，現(xiàn)在剩余多為青年公寓或是較差戶型，因此項目銷售狀況相對較差。而海信其次為茗筑另外，項目定價相對較低，性價比較高，獲得周邊客戶的認同。其原因是，項目位于花園路，位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。紫御東郡等大牌開發(fā)商開發(fā)項目相比較不具有價格優(yōu)勢。與個、海信4.區(qū)域各項目銷售價格表（實際成交價）分析分析：從圖表可以看出，區(qū)域銷售價格多在5000元/平米以上。同時，也可以看出，從未來的放量來看，項目最大的競爭對手即是中海而其他項目雖然未來還有已建未售的囤量，但是囤積量較本項目和中海未來城和中海從多數(shù)樓盤的放量來看，有不少項目雖然開發(fā)量均已超過了10萬平米，但推出的房源面積數(shù)量多未超過4萬平米，中海約6萬平米（中海開發(fā)的集別墅項目和高層為一體，高層樓層在30層以上，因此單體開發(fā)量既已很大，所以即便是推出兩棟高層再加上別墅，放量面積也較大）。都市陽光六項目供應量較大，推出房源面積均在3萬平米以上，其中以中海紫御東郡、海信未來城、鑫苑由此可見，項目受次貸金融危機所波及的中國低迷的房地產(chǎn)宏觀環(huán)境影響較小，也可以看出，幾大開發(fā)商對未來市場的信心。慧園、中海未來城、茗筑都市陽光開發(fā)為高層，因項目是原本地塊較小，開發(fā)規(guī)模亦是相對不大，在區(qū)域在建工程量中數(shù)量最少。金座的公寓項目。國際城市花園目前高層、小高層住宅項目已接近竣工，屬于尾盤。其中中海推出的為別墅和高層，中齊在建的為高層和花園洋房。由項目僅需十余分鐘即可到達濟南國際機場、二環(huán)東路等城市主干道和重要交通樞紐，距經(jīng)十東路景觀大道、奧體中心也只有五分鐘車程；10，47，87，99，112，116, 119，123路等多條公交線路在此經(jīng)過，交通便捷，出行無阻，可方便到達市內各個區(qū)域。鳥瞰圖項目總占地面積258畝，總建筑面積40萬平米，綠化率達40%。交通四通八達，出行十分便利。項目定位整體形象在濟南市區(qū)域市場應定位為中高端形象，在高新區(qū)區(qū)域市場應定為于片區(qū)高端形象。綜上所述，片區(qū)應定位于中端和中高端市場。所以，片區(qū)對于中低端市場亦是不具可行性。但是，他們多為標準家庭或是兩子女家庭，需求多為兩室或是三室，面積多在80平米以上，按當前高新區(qū)最低房價4700元/平米（海信，該市場的購買人群多為國企老單位的下崗職工，他們受1997年國家鼓勵下崗，自主創(chuàng)業(yè)的政策影響，被迫下崗，自謀出路。而項目的地價就已經(jīng)決定項目不可能定位于面積在70平米（兩室一廳），單價在3000元/平米，總價款為20萬左右的產(chǎn)品。說白了就是客戶是否有購房的資金。所以，總體來講，高端客戶對南部山區(qū)有著特殊的同質偏好，因此，在區(qū)域開發(fā)高檔項目幾乎不具有可行性，不宜將市場定位于高端市場。太陽樹、國華Ⅲ.對高新區(qū)目標客戶群分析，對于高端市場他們有著絕對的購買力，但是他們置業(yè)更關注的是置業(yè)的環(huán)境，置業(yè)的舒適性，以及置業(yè)的身份地位的象征。再者，近些年來，濟南小產(chǎn)權房的猛然抬頭，也分流了不少的中低端和低端市場。③片區(qū)和槐蔭區(qū)和天橋區(qū)相比較，環(huán)境較好，因此對環(huán)境有較高要求，又無力從南部山區(qū)置業(yè)的中高端市場來講，從片區(qū)是個不錯的選擇。②高新區(qū)距離老城區(qū)較遠，目前購物尚不方便，多項城市配套建設尚不成熟，但是隨著濟南市“東拓”步伐的加快，片區(qū)未來的發(fā)展前景十分美好，片區(qū)項目未來的增值潛力十分巨大。Ⅰ.細分市場根據(jù)購房者職業(yè)和資金實力，可將濟南房地產(chǎn)市場分為五大細分市場，具體細分市場如下：細分市場年齡（歲）從事職業(yè)家庭收入(萬元/年)可承受總房款（萬元）客戶特征家庭結構購房特征高端市場40~65大、中型企業(yè)企事業(yè)單位高層管理者/海歸人士30以上100~500多為老板或領導，他們事業(yè)有成，擁有大量的物質財富，為多次置業(yè)三代同堂或獨立生活多為享受型消費者，更多的是追求居住的舒適，和利于養(yǎng)老的安逸環(huán)境中高端市場30~45多為主任/職業(yè)經(jīng)理等企事業(yè)單位中層管理10~3060~120多為企事業(yè)單位的主任、省市公務員處長，或中小企業(yè)職業(yè)經(jīng)理，多是為改善條件二次置業(yè)與子女同住的標準家庭/與子女分居的老年家庭追求高品質居住環(huán)境，對生活舒適便利性要求較高，對建筑品質要求也較高中端市場28~45私體經(jīng)營者/年輕有為的青年社會精英/省市級公務員等企事業(yè)單位中層管理者/父母給錢購房置業(yè)供結婚用的將婚或新婚8~2035~80有屬于自己的小規(guī)模經(jīng)營場所是私營業(yè)主；掌握高新技術的專業(yè)人才，多數(shù)為初次置業(yè)私營業(yè)主與公務員多數(shù)為標準家庭/社會精英多是兩人的新婚家庭他們對居住環(huán)境要求不是太高，但對建筑品質要求較高，他們追求的