【正文】 是較高的性價比中低端市場35~50多數(shù)為沒有正式工作或是工作較為普通的老國企下崗職工4~820~35他們大多是年齡較大，又沒有一技之長，所以收入多從事不穩(wěn)工作，現(xiàn)在多數(shù)仍居住在單位分配的老房子中多數(shù)為三口或四口之家他們多數(shù)是已不喜歡居住在老房子里，希望更換空間大點的房子，屬于改善型住房需求低端市場25~35多數(shù)為企事業(yè)單位的基層員工3~６15~20多為剛畢業(yè)幾年，經(jīng)過幾年打拼手中有一定的積蓄，但是僅夠交足首付，他們對住房有著強烈的需求，多是剛性需求，未婚人士或是剛結(jié)婚他們對居住各方面的要求較低，最主要的是滿足居住即可Ⅱ.對高新區(qū)的市場定位分析①高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的一新興區(qū)域，給廣大市民的總體印象是環(huán)境優(yōu)美，但是與南部山區(qū)相比較還是南部山區(qū)自然生態(tài)環(huán)境更佳。⑹高新區(qū)與濟(jì)南其他區(qū)域的比較本區(qū)域比較區(qū)域高新技術(shù)開發(fā)區(qū)Strengths（優(yōu)勢）Weaknesses(劣勢)老城區(qū)地價與房價相對較低，未來升值潛力可觀；規(guī)劃起點較高；環(huán)境相對優(yōu)美城市配套尚不完善，城市氛圍相對欠濃厚南部山區(qū)交通四通八達(dá)，十分便利；開發(fā)產(chǎn)品多為普通住宅，利于日后轉(zhuǎn)手生態(tài)環(huán)境相對遜色，居住品質(zhì)相對欠佳西部區(qū)域位于城市發(fā)展的主流方向，發(fā)展機遇較多總體房價相對要高，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，目前尚未形成成熟的經(jīng)濟(jì)商圈北部區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域人員學(xué)歷相對較高，區(qū)域高新技術(shù)從業(yè)人員已愈6萬人區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套尚不完善，生活不太便利⑺高新區(qū)人群特征片區(qū)人員構(gòu)成：片區(qū)作為山東省乃至全國知名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，集聚了6萬余名高新技術(shù)人才，該部分人群學(xué)歷較高，整體素質(zhì)較好。但是，片區(qū)作為高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，并無大型的污染企業(yè)，因此區(qū)域空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。⑷高新區(qū)作為濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域，較老城區(qū)有著較多可開發(fā)大面積的完整地塊，地價較老城區(qū)明顯降低。⑶區(qū)域南部以經(jīng)十路為主干道，北部以工業(yè)南路為主干道向區(qū)域延伸更濃厚的城市氛圍，并帶來更多的發(fā)展機遇。片區(qū)現(xiàn)已成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場投資開發(fā)的新興區(qū)域和熱點區(qū)域。3.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征⑴高新區(qū)作為濟(jì)南城市建設(shè)的新興區(qū)域，城市規(guī)劃起點較高，區(qū)域各項城市規(guī)劃較老城區(qū)更為合理、更為前沿、更為現(xiàn)代化。濟(jì)南一個高起點、現(xiàn)代化的新城即將呈現(xiàn)在世人面前，高新區(qū)也必將成為濟(jì)南市城市形象的對外窗口。特別是隨著市府東遷至此，片區(qū)今后的發(fā)展前景十分廣闊，片區(qū)房地產(chǎn)市場的增值潛力巨大。近年來，高新區(qū)已開發(fā)諸多樓盤，隨著已建樓盤與在建樓盤的逐步落成，以“國際會展中心”和“高新區(qū)管委會”為中心的“新都心”即將形成?；蹐@、茗筑美嘉、中鐵另外，當(dāng)前周邊的中齊現(xiàn)金，盛世花城、新東方花園、萊茵小鎮(zhèn)等項目已建成并投入使用，鑫苑2.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況①伴隨著濟(jì)南市城市規(guī)劃“東拓”步伐的加快，高新區(qū)房地產(chǎn)市場近幾年來已取得了令眾人所矚目的發(fā)展成果。這里環(huán)境優(yōu)美、交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是濟(jì)南市對外開放的窗口和山東省重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。高新區(qū)分為中心區(qū)、出口加工區(qū)和市政府委托代管的東部新區(qū)。1.高新區(qū)概況濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是由國務(wù)院于1991年批準(zhǔn)的首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。，正處賣方市場轉(zhuǎn)向賣方市場。，受全球次貸金融危機等因素的影響，濟(jì)南房地產(chǎn)市場開始由熱入寒，購房者與開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望狀態(tài)，部分開發(fā)商曾一度出現(xiàn)“能不拿地盡量不拿地，已經(jīng)拿到土地的盡量不要施工，在施工階段盡量放慢節(jié)奏，已經(jīng)上市的盡量小批量推出”。，濟(jì)南受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，濟(jì)南一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)或代理公司紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設(shè)。整體來講，濟(jì)南房地產(chǎn)價格是南上北下、東高西低。總體來講，濟(jì)南二手房市場交易依然十分活躍，是濟(jì)南房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。而且，濟(jì)南一些主要的知名學(xué)府（小學(xué)、中學(xué)、高中）多數(shù)均位于老城區(qū)，一些家長為了子女接受良好的教育，會選擇從老城區(qū)置業(yè)，有的甚是二次置業(yè)。，是山東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集聚了來自全省乃至全國各地的從業(yè)人員，每年大量的來濟(jì)務(wù)工人員以及大量的高校畢業(yè)生留濟(jì)工作，在一定程度上烘托了濟(jì)南房價的虛高。新一輪的城市建設(shè)及一系列重點工程的實施，將為濟(jì)南房地產(chǎn)開發(fā)商和外商帶來巨大的商機。市府按照“新區(qū)開發(fā)，老城提升，兩翼展開，整體推進(jìn)”的發(fā)展思路，將逐步建設(shè)東部產(chǎn)業(yè)帶（高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），東部新城、泉城特色風(fēng)貌帶，西部新城、西部片區(qū)和北部片區(qū)，以濟(jì)南為中心的“半日經(jīng)濟(jì)圈”、“一日經(jīng)濟(jì)圈”已經(jīng)形成，新的城市規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)展開，并已取得明顯的成效。⑶. 快速發(fā)展的階段自2004年以來，隨著濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，和城市經(jīng)營戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，濟(jì)南開始進(jìn)入了快速發(fā)展的階段。傳統(tǒng)意義上“大臥室、小客廳、小廚房、小衛(wèi)生間”的觀念開始被改變，“小臥室、大客廳、大廚房、大衛(wèi)生間、多壁櫥、全明戶型”等新興理念開始被越來越多的人青睞。比如說，房地產(chǎn)代理行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)。，并逐步成長起來。⑵. 緩慢發(fā)展階段在持續(xù)一段時期后，自1999年至2003年，濟(jì)南房地產(chǎn)市場開始起步進(jìn)入商品化房地產(chǎn)市場階段，相續(xù)進(jìn)入較為平穩(wěn)的緩慢發(fā)展階段。，有意向購買商品房，但是自身實力有限，購買資金不足。，單位提供福利分房或單位建房現(xiàn)象仍普遍存在。⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點⑴. 萌芽起步階段自1998年取消福利分房，開始實行商品房以來，濟(jì)南也開始逐步由單位分配福利房向商品房過度，不過受于大眾已習(xí)慣于單位福利住房，一時還難以接受商品房的觀念的制約，濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展緩慢，一段時間內(nèi)處于曚昽的起步萌芽階段。濟(jì)南收入水平相對較低，消費水平也相對一般。潛在客戶需求較多,房地產(chǎn)剛性需求很大。不過，近幾年濟(jì)南市城市建設(shè)步伐加快，道路新建、整修、拓寬、改造，以及房地產(chǎn)的大量開發(fā)建設(shè)，使得城市整體形象已明顯改善，特別是濟(jì)南以此次舉辦“十一屆全運會”為契機，對城市多方面進(jìn)行了改造、翻新、裝飾、美化，使?jié)铣鞘行蜗蟮靡源蠓岣摺Ｊ≈饕男姓聵I(yè)單位，集聚了山東省諸多知名高等學(xué)府，集聚了山東省乃至全國的眾多知名金融結(jié)構(gòu)與企業(yè)單位的駐山東省總部或總辦事處。因此，濟(jì)南經(jīng)過多年來城市的發(fā)展，現(xiàn)已發(fā)展成為以經(jīng)十路和北園大街為發(fā)展主線向東西兩邊延伸的“南北短，東西長”的帶狀城市。⑶.濟(jì)南南依五岳獨尊——泰山的余脈，北靠中國母親河——黃河，依山靠水，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，是全國較為適宜居住的城市之一。濟(jì)南素有“七十二泉”，以“泉”聞名全國，因此又被稱為“泉城”。一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析⒈濟(jì)南市城市特點⑴. 從區(qū)位上來看，濟(jì)南位于魯中山區(qū)，是山東省交通中心樞紐，起著連東接西，承南啟北的重要作用。但出于時間、財力、人力、物力等多方面的限制，一些調(diào)研數(shù)字有失水準(zhǔn)，數(shù)據(jù)調(diào)研也不甚全面。關(guān)于《中齊未來城營銷策劃報告》目 錄序 言 2一．濟(jì)南市房地產(chǎn)市場分析 3⒈濟(jì)南市城市特點 3⒉濟(jì)南市城市房地產(chǎn)發(fā)展階段及特點 4⑴. 萌芽起步階段 4⑵. 緩慢發(fā)展階段 4⑶. 快速發(fā)展的階段 5 61.高新區(qū)概況 62.高新區(qū)房地產(chǎn)市場概況 73.高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 8 9Ⅰ.細(xì)分市場 9Ⅱ.對高新區(qū)的市場定位分析 10Ⅲ.對高新區(qū)目標(biāo)客戶群分析 11Ⅳ.片區(qū)定位 12 12 12 13⑴.高新區(qū)市場數(shù)據(jù)分析 13⑵.高新區(qū)產(chǎn)品分析 16 19 24⑴.產(chǎn)品定位 24⑵.形象定位 25⑶.客戶定位 25三．項目當(dāng)前任務(wù)目標(biāo)及問題分析 27１．項目當(dāng)前存在問題 27２．問題解決辦法 28四．結(jié)論與后續(xù)建議 30 論 30 31序 言通過為期一月有余的市場調(diào)研，使我對濟(jì)南房地產(chǎn)市場有了一定的了解。因此，此報告僅為試寫報告，其中一些數(shù)據(jù)不具參考性。⑵.“家家泉水，戶戶垂柳”與 “四面荷花三面柳，一城山色半城湖”是古人對老濟(jì)南真實的寫照。濟(jì)南不僅有趵突騰空、佛山賞菊、明湖泛舟三大著名景點，而且還有錦屏春曉、鵲華煙雨、匯波晚照、白云雪霽、歷下秋風(fēng)共八大旅游景點，濟(jì)南山清水秀，旅游資源十分豐富。⑷.根據(jù)濟(jì)南市城市規(guī)劃，濟(jì)南對南部山區(qū)進(jìn)行保護(hù)控制，雖然規(guī)劃要北跨黃河向北發(fā)展，但是難度較大。⑸.濟(jì)南作為山東的省會，是山東的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育以及科技的中心，集聚了山東⑹.濟(jì)南是一座擁有4000年歷史的文化老城，城市整體形象略顯破舊，尤以老城區(qū)為甚。⑺. 濟(jì)南作為山東省的省會城市,人口眾多,消費力很強,消費群體結(jié)構(gòu)完善。⑻. 濟(jì)南和全國同等城市（其他省份的省會，如南京、合肥、沈陽等）相比較，又有其特殊性。⑼. 濟(jì)南屬于一個樸素的城市，整體消費在全國處于中上等水平，大眾消費理念較為傳統(tǒng)，市民消費主流以勤儉節(jié)約為主，大眾消費較為理智。該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點：，多數(shù)人短時期內(nèi)不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。，對于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購商品房的信心不堅定。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當(dāng)時卻是不小的數(shù)字。該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展特點：，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認(rèn)可并購買商品房。同時，由房地產(chǎn)衍生的一些新行業(yè)也開始走俏。，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入濟(jì)南房地產(chǎn)市場。另外，諸如SOHO、TOWNHOUSE、LOFT等一系列的新興理念也被越來越多的人認(rèn)知與了解。該階段濟(jì)南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點：《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃》出臺，根據(jù)新規(guī)劃，濟(jì)南城市發(fā)展的戰(zhàn)略為“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、