【正文】 經(jīng)濟形勢，同固定資產(chǎn)投資一樣，招商引資成為一個值得關(guān)注的亮點。 3）、人口因素 2004年末，全市戶籍總?cè)丝跒?24萬人?！耄?，‰。第三部分 商品房供給和銷售情況 商品房供應(yīng)和銷售1）、2004年商品房空置情況2004年商品房空置面積330萬平方米（其中經(jīng)濟適用住房空置79萬平方米）。2）、2005年新增商品房供應(yīng)（，）。 竣工面積按區(qū)域劃分：，凈月區(qū)78萬平方米， 萬平方米。商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）銷售242萬平方米，同比增加33萬平方米，%。4）、截止到2005年商品房空置情況（，）。圖2：各城區(qū)商品房空置面積空置面積中待銷（一年以內(nèi)空置）120萬平方米，滯銷（空置13年），積壓（空置3年以上）68萬平方米。 、。 商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）供銷對比1）、2004年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）空置情況。2）、2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）新增供應(yīng)2005年商品住宅（含經(jīng)濟適用住房）。 商品住宅竣工面積按區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)22萬平方米，寬城區(qū) 。商品住宅銷售面積按照區(qū)域劃分：其中南關(guān)區(qū)30萬平方米，寬城區(qū) ，, 。商品住宅空置面積按區(qū)域劃分：，寬城區(qū) 。2005年全市經(jīng)濟適用住房空置面積 。到2000年房改房上市，長春市二手房市場開始活躍。%,，%。交易額30億元。（二）二手房與新建商品房交易量比連續(xù)高后，2005年有所下降近幾年隨著房地產(chǎn)市場的逐步完善，人們住房消費理念的逐步形成，長春市二手房市場出現(xiàn)了大幅增長的好勢頭。%，%。增量房成交面積為258萬平方米，: 1 ；，增量房交易面積為260萬平方米，: 1；，增量房成交面積為253萬平方米，: 1；，增量房成交面積為234萬平方米，: 1 。 ，增量房成交面積為270萬平方米，: 1 。 （三）從市場交易稅、費看，二手房稅費收入總額逐年增長 在二手房交易不斷增長的同時，長春市二手房的各項稅、費總額也不斷增長。五年平均增速達(dá)750l0；，%0 房地產(chǎn)市場需求分析2005年長春市商品房需求實現(xiàn)總量270萬平方米，其中新建設(shè)住宅市場需求242萬平方米（）。 隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的進一步落實。 一是購房者年輕化。二者合計，%；這說明45歲以下的中青年人士逐漸已成為未來長春市樓市消費的主體。調(diào)查結(jié)果顯示，在被調(diào)查區(qū)域的居民中，以私營業(yè)主及個體戶、國營單位員工所占比重較大，其中私營業(yè)主及個體戶有197人，%，國營企業(yè)員工191人，%，這兩類職業(yè)的人群由于經(jīng)營方式、工齡長短的差異，收入反差也較大，但需求量較大，是未來樓市的住宅項目的主要目標(biāo)客戶群體。而相對收入較高的IT,證券、三資等行業(yè)的人員比例相對較小，因此從整體上來看，開發(fā)商還是應(yīng)該更多地關(guān)注中低檔住宅需求市場。調(diào)查顯示朝陽區(qū)和南關(guān)區(qū)仍然是消費者買房較為集中的兩個最佳意向地段，共有550人，%。 四是客觀因素重視度增大。 二三級市場聯(lián)動分析從2005年累計成交量看，增量商品房與存量商品房市場結(jié)構(gòu)基本平穩(wěn)，：1，基本保持平穩(wěn)增長。二室銷售10754套，成交金額204895萬元。四室及四室以上銷售1250套，成交金額78419萬元。 商品住宅按成交價格的銷售分析商品住宅共成交22309套，按照銷售價格分：1000以下成交400套，金額3055萬元。15012000成交7369套，金額125475萬元。25013000成交2855套，金額92837萬元。40015000成交927套，金額55931萬元。圖5：按價位劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上分析可以看出15002000元/平方米的商品住宅為購房者最能接受的價位，價位在25003000元/平方米的商品房也有一定的消費群體。6080平方米成交3626套，金額52993萬元。100120平方米成交3592套，金額85242萬元。150180平方米成交2242套，金額93066萬元。見下表：表6：商品住宅按照房屋面積劃分的銷售情況60以下618081100101120121150151180180以上銷售套數(shù)（套）2382362649633592443822421066銷售面積（萬平方米）金額（萬元）28161 52993 93388 85242 136475 93066 90104 圖6：按照面積劃分的商品住宅銷售套數(shù)從以上統(tǒng)計可以看出面積在60150平方米的商品住宅為主力戶型，體現(xiàn)普通商品房非常受購房者歡迎?？梢婇L春市城市建筑主要以鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)建筑為主，主要的建筑材料為鋼筋和水泥。表7：2005年112月各類商品房平均銷售價格（元/平方米）05年11月05年12月05年13月05年14月05年15月05年16月05年17月05年18月05年19月05年110月05年111月05年112月商品房249224522581259127622712259025372578259626062577其中：商品住宅212920862218226523702401234323982441248724662440經(jīng)濟適用住房160916631664184418411838181918021796177618051788辦公寫字樓42794279427942793145315430864360429043063889商業(yè)營業(yè)用房684143204324380938153960427348394772418847494791車庫244926652853277338533895377337163660359234693410說明：商品住宅含別墅、高檔公寓、經(jīng)濟適用住房、普通住宅 圖8：2005年112月各類商品房平均銷售價格從圖中可以看出，長春市2005年商品房價格基本平穩(wěn)。 經(jīng)濟適用房價格分析2005年全市經(jīng)濟適用住房成交均價為1788元/平方米，％。 商品房價格波動因素及相關(guān)分析2005年，通過宏觀調(diào)控，順利實現(xiàn)房價“軟著陸”，成效較為明顯，房價經(jīng)歷13月的平穩(wěn)，45月房價持續(xù)上漲，68月價格穩(wěn)中有降，9月份開始房價趨于穩(wěn)定。 2,房地產(chǎn)建設(shè)成本增加 表現(xiàn)在：（1）土地成本的增加。按照經(jīng)驗數(shù)據(jù)，地價每上漲價一個百分點，因此，土地價格的上漲一定程度上推動了房價的上漲；(2)建材價格上長。（3）住宅品質(zhì)提高，配套成本增加。 3, 投資和投機行為增加。投資性需求的不斷加大導(dǎo)致房價攀升。 5,政策因素的影響。 居民消費觀念的轉(zhuǎn)變 花明天的錢，辦今天的事之一消費觀念已經(jīng)被廣大市民所接受，銀行貸款購房己經(jīng)成為主流。 8,外埠投資的影響 隨著長春市經(jīng)濟的高速發(fā)展，許多跨國公司、省外大企業(yè)紛紛到長投資，拉動了對本市房地產(chǎn)的需求。 如果住宅價格適度上漲，控制在居民的實際可承受范圍之內(nèi)，則有利于改善居民居住條件、加快城市建設(shè)步伐、活躍房地產(chǎn)業(yè)、帶動經(jīng)濟發(fā)展。 商品房價格指數(shù)分析以2004年長春市商品房平均價格2560元/平方米為基數(shù)，基數(shù)的價格指數(shù)為1000點，2005年商品房平均價格與該指數(shù)進行比較,得出長春市2005年價格指數(shù)走勢。 典型樓盤銷售情況跟蹤統(tǒng)計長春萬科上東區(qū)三期等十大典型樓盤2005年銷售套數(shù)、面積、平均價格、價格指數(shù)如下：表9：典型樓盤跟蹤比較開發(fā)企業(yè)開工日期建筑面積可售單元數(shù)可售面積萬科上東區(qū)三期長春萬科20054205201839951811長春明珠二期大連萬達(dá)長春20031020110832892110832亞泰杏花苑吉林亞泰2000314065423751326709長春上海城上海綠地長春2004412009011678199822長影世紀(jì)村長春科信2004781945591471161827南郡水云天長春南方2005487512757075127中海水岸春城長春中海200531158182937158182陽光城長春筑業(yè)2000612626301489238147富苑華城長春天正2000101128297936128297南湖家園長春全達(dá)20049222057122420571 表10：萬科上東區(qū)三期項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)2819757664333298套數(shù)占比(%)71916面積32682271888291148369432139636621面積占比(%)均價33353584328731723302333635223307指數(shù)13031400138412391290 1303 1376 1292 表11：長春明珠二期項目銷售情況跟蹤（單位：套、平方米、元/平方米）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年套數(shù)2565320311460241723164293套數(shù)占比(%) 面積323990369062966449019476697280623943456236755538726面積占比(%)36均價3281337833633308349836123670340730873377319136023442指數(shù)1282132013141292136614111434133112061319