【正文】 外墻面 條磚 外門 木夾板門 地棚 二層部分木夾板吊頂,部分輕鋼龍骨石膏板吊頂；其余部分批擋刷白 保 衛(wèi)生間 馬賽克地面，木窗。梯 花崗巖貼面，不銹鋼扶手 (四)估價(jià)目的：為海南人民法院辦理案件提供估價(jià)對(duì)象公開市場(chǎng)價(jià)值的依據(jù)。估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在商住綜合用途下的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)價(jià)格。 替代原則：要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 （九）估價(jià)方法： %，%，以及不同用途的特點(diǎn)，本次分別采取兩條技術(shù)路線進(jìn)行估價(jià)，然后綜合確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。附樓為居住用途，市場(chǎng)交易實(shí)例較多，故采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。第二條技術(shù)路線：因項(xiàng)目主體大部分為停建工程，現(xiàn)房部分因經(jīng)營(yíng)不善等原因也停業(yè)多年，結(jié)合交易市場(chǎng)狀況，對(duì)估價(jià)對(duì)象整體采用成本法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算重新取得土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開發(fā)法）。 市場(chǎng)比較法的定義：將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法的定義：以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤(rùn)和稅金，得出房地產(chǎn)的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的方法。 （十）估價(jià)結(jié)果： 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過認(rèn)真的分析和測(cè)算，大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整，㎡，大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整。 　　　　　　　　　　　　　　　　　海南明正房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二○○二年十月八日 　　　　　　　　　　　　　　　　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （一） 個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象由一幢主樓20層綜合大廈及9層附樓組成。主樓二層（沿街首層）大堂兩側(cè)為茶藝館，室內(nèi)中檔裝修，刷黑色龍骨吊頂，包木墻面，拋光磚地面，內(nèi)設(shè)各式茶座、卡座及秋千凳等。第三層（沿街第二層）中檔裝修，有可容納約200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約36間。五至二十層原設(shè)計(jì)用途為帶衛(wèi)生間的寫字間，主體結(jié)構(gòu)已完工，室內(nèi)已做隔墻，外墻貼條磚，內(nèi)墻批擋掃白，已安裝木夾板門，衛(wèi)生間已貼2m高墻磚，預(yù)埋上下水管道，其余未做。主樓于1994年停建至今尚未完工，物業(yè)維護(hù)差，鋁合金窗扇大部分被盜，頂層滲水嚴(yán)重，局部梁露筋，這些因素制約了估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象主樓門前有較大戶外停車場(chǎng)，這對(duì)物業(yè)的有效利用提供了較好條件。區(qū)域內(nèi)有大廈、醫(yī)院、電影院、中學(xué)等，地理位置優(yōu)越，交通便捷，商業(yè)繁華度良好。 （三） 市場(chǎng)背景分析 由于宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，海南省海府地區(qū)積壓商品房和停建工程較多，以致房地產(chǎn)市場(chǎng)供過于求，銷售價(jià)格處于低迷狀態(tài)。但估價(jià)對(duì)象所處地理位置較好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍具有增值的潛力。估價(jià)對(duì)象要達(dá)到最高最佳使用，應(yīng)以商住綜合用途最為有利，故本次評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為商住綜合用途。第一條技術(shù)路線：對(duì)現(xiàn)房部分即主樓24層和附樓，考慮主樓24層為商業(yè)用途，出租具有收益性，故采用收益法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)主樓（塔樓）520層停建工程部分，根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)（在計(jì)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)采用市場(chǎng)比較法）。 (六)估價(jià)測(cè)算過程 第一條技術(shù)路線：分別采用收益法、市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 采用收益法的計(jì)算公式為: V＝a/r[1－1/(1＋r)Nn] 公式中: V:房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總額 r：資本化率 n：已經(jīng)過年限 計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓24層的年有效毛收入 （1）采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象第二層(即沿街首層)租金。 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名置 府城鎮(zhèn)瓊州大道 府城鎮(zhèn)紅城湖路 府城鎮(zhèn)紅城湖路 類構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 ②交易情況修正： 根據(jù)所掌握的資料，可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，無需進(jìn)行交易情況修正。 ④區(qū)域因素修正： 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素比較修正列表如下： 合 100 101 103 103 ⑤個(gè)別因素修正： 據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素比較修正列表如下： 個(gè)別因素比較表 表A3 個(gè)別因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例B 臨街寬深 10 11 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 7 9 7 新舊程度 10 7 10 12 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 平面布置 10 10 10 綜表A4 置 物業(yè)名稱 租金 二層與首層租金環(huán)比 三層與二層租金環(huán)比 海秀路 寶晟大廈 首層70元/㎡月三層30元/㎡月二層80元/㎡月 43% 63% 海秀路34號(hào) 瑞聯(lián)商場(chǎng) 首層150元/㎡月三層30元/㎡㎡ 計(jì)算主樓24層年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用： （1） 管理費(fèi)：取有效毛收入的3%計(jì) 管理費(fèi)＝3%＝10000 ＝（3）稅金： %計(jì)算，房產(chǎn)稅為有效毛收入的12%，%。10000 年凈收益＝年有效毛收入－年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用 ＝資本化率r的確定： 采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法： 資本化率r＝%＋%＝7% 計(jì)算估價(jià)對(duì)象主樓24層收益價(jià)格 V＝ａ/r[1－1/(1＋r)Nn] 估價(jià)對(duì)象耐用年限60年，已經(jīng)過年限8年，則： 市場(chǎng)價(jià)值總額V＝[1－1/(1＋7%)608] ＝ B、采用市場(chǎng)比較法計(jì)算估價(jià)對(duì)象現(xiàn)房附樓在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值。實(shí)例選用表 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名置 瓊山市鳳翔路 瓊山市鳳翔路 瓊山市龍昆南路 類構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 交易日期修正： 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，去年七月份至今該區(qū)域房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無需進(jìn)行交易日期修正。區(qū)域因素比較表表B2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 環(huán)觀 10 13 13 13 交通便捷度 10 10 繁華程度 10 9 9 10 小區(qū)配套設(shè)施 10 12 12 12 規(guī)劃限制 10 10 10 10 治安狀況 10 10 10 10 綜 個(gè)別因素比較表層 10 13 13 新舊程度 10 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 工程質(zhì)量 10 10 10 10 朝合 100 116 109 116 求出比準(zhǔn)價(jià)格 （1）把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 成交價(jià)格（元/㎡） 800