奧園[蓮花湖]項(xiàng)目整合推廣策略-閱讀頁(yè)
2025-07-14 12:20本頁(yè)面
【正文】 747 766 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/112 100/112 100/114 個(gè)別因素修正 100/116 100/109 100/116 修正后單價(jià)（元/㎡） 616 612 579 （2）采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格。 附樓市值單價(jià)＝(616＋612＋579)/3 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的計(jì)算公式為： 停建工程價(jià)格＝續(xù)建完成后的房地價(jià)值―續(xù)建成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷(xiāo)售稅費(fèi)―續(xù)建投資利潤(rùn)―買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)停建工程的稅費(fèi) 采用市場(chǎng)比較法測(cè)算續(xù)建完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 名置 瓊山市龍昆南路 瓊山市龍昆南路 瓊山市龍昆南路 類(lèi)構(gòu) 鋼混 鋼混 鋼混 裝 ③交易日期修正： 根據(jù)瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，可比實(shí)例成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格較為平緩，沒(méi)有明顯上升或下跌現(xiàn)象，故無(wú)需進(jìn)行交易日期修正。區(qū)域因素比較表表C2 區(qū)域因素 權(quán)數(shù) 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 繁華程度 10 10 10 10 環(huán)觀 10 9 11 交通便捷度 10 10 小區(qū)配套設(shè)施 10 10 10 10 規(guī)劃限制 10 10 10 10 治安狀況 10 10 10 10 綜層 10 14 13 14 工程質(zhì)量 10 11 11 11 裝修標(biāo)準(zhǔn) 10 10 10 10 新舊程度 10 10 10 10 朝合 100 111 109 ⑥求出比準(zhǔn)價(jià)格 a、把以上比較修正后的各項(xiàng)結(jié)果，綜合計(jì)算出可比實(shí)例修正后的單價(jià)，其計(jì)算列表如下： 綜合修正計(jì)算表 實(shí)例項(xiàng)目 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 成交價(jià)格（元/㎡） 1230 1000 1200 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/ 100/98 100/ 個(gè)別因素修正 100/111 100/109 100/ 修正后單價(jià)（元/㎡） 1031 936 1041 b、采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格: 估價(jià)對(duì)象520層市值單價(jià)＝（1031＋936＋1041）/3 續(xù)建成本估算表 計(jì) 450 管理費(fèi)用：取續(xù)建成本的2%計(jì) 投資利息＝停建工程價(jià)值[（1＋%）－1]+ 續(xù)建成本和管理費(fèi)[(1＋%)－1] ＝＋（450＋9） 銷(xiāo)售稅費(fèi)＝10031%＋2＝12元/㎡ 續(xù)建投資利潤(rùn)：取停建工程價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本的5%計(jì)算 利潤(rùn)＝（＋450）5%＝（＋）元/㎡ 買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)停建工程的稅費(fèi)：按處置積壓房地產(chǎn)政策免征，故不計(jì)。 ＝ D：估價(jià)對(duì)象市值總額＝A＋B＋C ＝ 第二條技術(shù)路線：采用成本法計(jì)算估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值(在計(jì)算土地價(jià)值時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法)。 經(jīng)測(cè)算，㎡，大寫(xiě)人民幣叁佰肆拾伍萬(wàn)玖仟捌佰元整[詳見(jiàn)附件《土地估價(jià)報(bào)告》明正評(píng)(2002)估字第號(hào)]。 建筑物重置成本＝開(kāi)發(fā)成本＋管理費(fèi)＋投資利息＋銷(xiāo)售費(fèi)用＋ 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)＋稅費(fèi) (1)開(kāi)發(fā)成本＝建安工程費(fèi)＋勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)＋市政設(shè)施配套費(fèi) ①建安工程費(fèi) 根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀及瓊山市建安造價(jià)確定估價(jià)對(duì)象主樓及附樓建安工程費(fèi)如下表： 主樓已完工程造價(jià)估算表 項(xiàng)注 樁基礎(chǔ)工程 110 綜合24層二次裝修及水電安裝 鋼筋混凝土工程 350 磚石工程 50 腳手架工程 40 門(mén)窗工程 40 樓地面工程 22 裝飾工程 210 其計(jì) 860 附樓工程造價(jià)估算表 項(xiàng)它 15 水電安裝 80 合 ＝ 附樓建安工程費(fèi)＝800元/㎡/10000 主樓＝＋＋ ＝ 附樓＝＋＋ ＝ (2)管理費(fèi)：（土地取得費(fèi)＋開(kāi)發(fā)成本）2％ 主樓管理費(fèi)＝（＋）2%＝ 附樓管理費(fèi)＝（＋）2%＝ (3)投資利息:%,按現(xiàn)狀建設(shè)期為一年計(jì)，則 ①土地費(fèi)用利息 主樓:[（1＋%）1－1]＝ 附樓:[（1＋%）1－1]＝ ②開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)利息 主樓:（＋）[(1＋%)－1]＝ 附樓:（＋）[(1＋%)－1]＝ ③投資利息合計(jì)： 主樓:＋＝ 附樓:＋＝ (4)銷(xiāo)售費(fèi)用：未發(fā)生,故不計(jì) (5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：取土地價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本的3%計(jì) 主樓成新度＝1－8/60＝% ，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察，由于停工時(shí)間較長(zhǎng)，物業(yè)維護(hù)差，部分樓層露筋、滲水，因停業(yè)多年,營(yíng)業(yè) 用房室內(nèi)裝修部分損壞，故綜合確定主樓成新度為83%，附樓自然成新度 ＝1－10/60＝%；結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際觀察，由于查封后無(wú)人使用，物業(yè)維護(hù)稍差，故綜合確定附樓成新度為80%。依據(jù)最高最佳使用原則，主樓需要改造為商住兩用方適應(yīng)市場(chǎng)需求，附樓平面布置不合理，故分別取主樓功能折舊率10%,附樓功能折舊率15%計(jì)，則: 主樓功能折舊額＝10%＝ 附樓功能折舊額＝15%＝ (3)經(jīng)濟(jì)折舊：由于估價(jià)對(duì)象主樓主體為半拉子工程，目前市場(chǎng)積壓半拉子工程較多，變現(xiàn)的難度較大,附樓所處位置建筑密度大、環(huán)境景觀差，加之目前瓊山市府城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)低迷，結(jié)合估價(jià)對(duì)象環(huán)境狀況及物業(yè)類(lèi)型的特點(diǎn)，綜合確定主、附樓經(jīng)濟(jì)折舊率為15% 。 ＝ 估價(jià)對(duì)象平均市值單價(jià)＝15976900/ 附如本報(bào)告中主樓停工日期為1994年，而附樓竣工日期為1992年；在停工期間，主樓24層出租由承租人裝修并經(jīng)營(yíng)使用，需確定哪些項(xiàng)目列入估價(jià)范圍；開(kāi)發(fā)商從某公司購(gòu)地后未辦理土地使用權(quán)證，宗地性質(zhì)仍為劃撥用地；房屋所有權(quán)證只有總建筑面積，由于估價(jià)對(duì)象存在有的是現(xiàn)房，有的是半拉子工程，有的是商業(yè)用房，有的是商住房，以及架空層需分?jǐn)偟纫蛩?，則需根據(jù)平面圖分別計(jì)算出各部分的建筑面積。 在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，要認(rèn)真分析估價(jià)對(duì)象的物業(yè)類(lèi)型，緊扣估價(jià)對(duì)象的特殊性及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際狀況，運(yùn)用適宜的估價(jià)方法，正確計(jì)算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格。估價(jià)人員需了解掌握當(dāng)?shù)亟ㄖこ填A(yù)算定額的相關(guān)知識(shí)，作出估價(jià)對(duì)象建安造價(jià)的合理確定，否則需借助相關(guān)專業(yè)人士的幫助。 由于估價(jià)對(duì)象宗地為劃撥用地，在辦理宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，需向土地管理部門(mén)提交《土地估價(jià)報(bào)告》，經(jīng)確認(rèn)后補(bǔ)交土地出讓金。 評(píng) 針對(duì)停建工程的特點(diǎn)，在認(rèn)真調(diào)查的基礎(chǔ)上，考慮了物質(zhì)、功能與經(jīng)濟(jì)折舊。 市場(chǎng)背景分析不夠。 34 /
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