【正文】 個(gè)市級(jí)商業(yè)中心（ 五一廣場(chǎng)）， 2 個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心（ 星沙和溁灣鎮(zhèn)），1 0 個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心， 30 個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心， 對(duì)周邊城市的輻射能力不斷增強(qiáng)。 從2007年上半年商品房銷量來(lái)看：長(zhǎng)沙市商品房、㎡、㎡，%、%，商品房銷售量雨花區(qū)居于首位，占銷售總量的30%。開(kāi)福區(qū)銷售量比例最低為15%。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3159元/㎡，%；其中，商品住宅平均售價(jià)為2939元/㎡，%。一、市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多，供應(yīng)向北、南、河西傾斜 由于市內(nèi)建成區(qū)土地拆遷成本高，土地供應(yīng)量減少加之外來(lái)企業(yè)大多數(shù)看好郊區(qū)土地，2008年大量高品質(zhì)項(xiàng)目將逐步向郊區(qū)發(fā)展。 而城南將繼續(xù)在長(zhǎng)株潭一體化融城的大好環(huán)境下成為熱點(diǎn)，特別是省府周邊將會(huì)開(kāi)發(fā)大量物業(yè)，成為城南高尚住宅板塊。二、適應(yīng)新政調(diào)整，產(chǎn)品將向緊湊合理化發(fā)展 90平米以下戶型設(shè)計(jì)配置將更注重緊湊合理性，充分利用有限的建筑面積發(fā)揮建筑的功能成為消費(fèi)者選房主要的關(guān)注點(diǎn)，好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將成為吸引消費(fèi)者的一大因素，另外由于2007年房?jī)r(jià)的飛速上漲，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。第三章二、價(jià)格將跨越性提高我們看到，2005年長(zhǎng)沙市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)1519．90億元，躍上了1500億元的新臺(tái)階，同比增長(zhǎng)達(dá)14．9％，長(zhǎng)沙市城市居民可支配收入達(dá)12434元，位居全國(guó)中西部城市前列，2006年長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)在2005年的基礎(chǔ)上成穩(wěn)步增長(zhǎng)狀態(tài)，同時(shí)，“物權(quán)法”草案中“私有財(cái)產(chǎn)”的出現(xiàn)對(duì)高檔物業(yè)有了進(jìn)一步的保障，也將促使長(zhǎng)沙高端別墅市場(chǎng)消費(fèi)的進(jìn)一步健康發(fā)展，雖然2006年國(guó)六條的頒布對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響波動(dòng)，但別墅作為一種高端產(chǎn)品，一直以來(lái)都以其稀缺性、昂貴性和極高的居住品質(zhì)穩(wěn)踞住宅金字塔的塔尖，正如高端消費(fèi)品市場(chǎng)產(chǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)的規(guī)律一樣，別墅產(chǎn)品在未來(lái)的市場(chǎng)中受宏觀調(diào)控的負(fù)面影響將最低，反而是隨著國(guó)家對(duì)別墅用地和建筑面積的進(jìn)一步控制，別墅產(chǎn)品作為越來(lái)越稀缺的商品，市場(chǎng)的不斷需求必將拉動(dòng)其成產(chǎn)品快速成熟和價(jià)格飛速上升。三、購(gòu)買人群地域性擴(kuò)大，營(yíng)銷推廣將滲透南方長(zhǎng)沙的高端顧客群經(jīng)過(guò)近十年的消化，規(guī)模不容樂(lè)觀，隨著長(zhǎng)株譚一體化工程的啟動(dòng)、長(zhǎng)廣快速線的規(guī)劃，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)將帶著極高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在2007年開(kāi)始將進(jìn)入泛湖南概念，即以湖南籍人士定義高端客戶群，其中更多的是包括走出去的湖南籍人士，他們?cè)谥槿?、長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)工作，但是他們是純粹的湖南人，他們是一群真正的中產(chǎn)知富階層，他們帶著對(duì)家鄉(xiāng)的熱愛(ài)將成為長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體，因此2007年至2008年長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的營(yíng)銷將會(huì)走出去，滲透到南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。 長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)20072008年市場(chǎng)分析一、20072008年長(zhǎng)沙別墅分布216。216。216。216。 未來(lái)政府對(duì)土地管理進(jìn)一步的加強(qiáng)管理，開(kāi)發(fā)純獨(dú)產(chǎn)品項(xiàng)目將越來(lái)越少，純獨(dú)產(chǎn)品更為稀缺本案——城南板塊區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展也有幾大重大事件，一是長(zhǎng)沙大道的貫通與韶山路的改拓，為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)奠定的基礎(chǔ)；二是省政府、天心區(qū)政府的搬遷，帶動(dòng)了周邊公共道路設(shè)施的發(fā)展；三是東城體育板塊的發(fā)展；四是長(zhǎng)株潭融城的長(zhǎng)期利好消息，為該區(qū)域長(zhǎng)期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。l 該區(qū)域別墅開(kāi)始于同升湖山莊，同升湖在長(zhǎng)沙別墅史上具有里程碑的意義，他同山水芙蓉國(guó)際新城，開(kāi)啟長(zhǎng)沙別墅大戰(zhàn)的序幕。植物園、石燕湖生態(tài)風(fēng)景、湖南省森林植物園、天際嶺國(guó)家森林公園等自然資源是該區(qū)域別墅發(fā)展的自然基礎(chǔ)，而長(zhǎng)株潭融城的規(guī)劃，更為別墅市場(chǎng)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，株洲、湘潭高端人群有望成為城南別墅消費(fèi)人群。高層、別墅產(chǎn)品類型 通過(guò)對(duì)以上項(xiàng)目的調(diào)研分析，我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙的別墅項(xiàng)目大都通過(guò)對(duì)獨(dú)立別墅、雙拼別墅TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅）、疊加式別墅、PENTHOUSE（空中別墅）五種產(chǎn)品形式中某一種或幾種的組合而成，即滿足了不同層次客戶群體的需要，同時(shí)又解決了項(xiàng)目容積率和銷售面積之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。不難看出在2007年的長(zhǎng)沙，別墅的外觀形狀也早已打破地域和國(guó)家界限，各國(guó)優(yōu)秀的別墅建筑風(fēng)格在長(zhǎng)沙的市場(chǎng)上幾乎都有所體現(xiàn)，建筑風(fēng)格和園林正在一步步走向多元化。由此，也可以看出，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)是群雄逐鹿、競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。聯(lián)排別墅單體面積在180300平米之間，其中以“麓山別墅”的聯(lián)排別墅單體面積為最小，約180平米每套，而“同升湖”聯(lián)排別墅單套面積在270300平米，成為市場(chǎng)聯(lián)排別墅中房型面積較大的項(xiàng)目。從上述長(zhǎng)沙獨(dú)棟別墅市場(chǎng)銷售價(jià)格分析圖表可以看出，獨(dú)棟別墅銷售價(jià)格明顯高于聯(lián)排別墅，其銷售價(jià)格主體范圍在40006000元/平米之間，其中以準(zhǔn)備面市的“青竹園”項(xiàng)目較高，報(bào)價(jià)達(dá)到了10000元/平米以上。伴隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，帶來(lái)對(duì)別墅產(chǎn)品的需求增長(zhǎng)。但由于政策（國(guó)六條）的限制，別墅的戶型面積開(kāi)發(fā)將帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)。因此，上述兩個(gè)板塊別墅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。將對(duì)市場(chǎng)消化量形成較大的考驗(yàn)。對(duì)別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位及營(yíng)銷推廣提出了更高的要求。從社會(huì)觀察的層面來(lái)看，長(zhǎng)沙市近幾年未出現(xiàn)集體的暴富階層。作為一個(gè)消費(fèi)性的二線城市，長(zhǎng)沙階層劃分并不十分明顯，因此對(duì)奢侈品的需求大多注重于一次性消費(fèi)。如：綠城青竹園項(xiàng)目，自2004年即已開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)宣傳推廣，而至今未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性銷售進(jìn)展階段。長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)聯(lián)排別墅供應(yīng)量充足，雙拼、疊加戶型較少，合適價(jià)位的獨(dú)棟別墅供應(yīng)量有限聯(lián)排別墅以其適中的房型面積與銷售價(jià)格，能滿足長(zhǎng)沙目前主力別墅消費(fèi)群的需求，價(jià)格又在承受力范圍之內(nèi)，因此成為自住者實(shí)現(xiàn)別墅夢(mèng)的選擇，市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，眾多開(kāi)商選擇了聯(lián)排別墅的開(kāi)發(fā)；而雙拼別墅在舒適性與經(jīng)濟(jì)性之間取得了良好的折中效果，也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，而疊加戶型由于市場(chǎng)接受度有限，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量不大；獨(dú)棟別墅在擁有高度舒適性的同時(shí)，具有較高的銷售價(jià)格，市場(chǎng)需求量有限，因而，長(zhǎng)沙獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)較少，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，目前長(zhǎng)沙獨(dú)棟別墅推出量近500套（含中低高端）。屬于純別墅類的項(xiàng)目?jī)H有“綠城青竹園”純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和“水云間”純聯(lián)排別墅項(xiàng)目。1長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目營(yíng)銷主打自然、生態(tài)與文化、風(fēng)情牌長(zhǎng)沙市區(qū)周邊別墅區(qū)均屬丘陵及山體地帶，加之本地植被生長(zhǎng)茂盛，別墅項(xiàng)目大都依托自然景觀和生態(tài)作規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)及宣傳賣點(diǎn)；如項(xiàng)目無(wú)獨(dú)特的自然差異性優(yōu)勢(shì)基本以文化和風(fēng)情作為設(shè)計(jì)規(guī)劃主線。長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格主體在30005000元/平米之間，別墅銷售最高價(jià)銷售價(jià)格高線在10000元/平米左右，兩極落差過(guò)大，并未形成中高檔的別墅主流消費(fèi)區(qū)域。1長(zhǎng)沙大部分別墅項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，個(gè)別項(xiàng)目銷售迅速?gòu)拈L(zhǎng)沙整體別墅市場(chǎng)來(lái)看，由于別墅項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，其消化速度較慢，銷售周期較長(zhǎng)，但也有個(gè)別項(xiàng)目以其獨(dú)特優(yōu)越的條件，贏得市場(chǎng)的普遍認(rèn)可，銷售速度相對(duì)較快。從調(diào)查取樣的信息不難發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)沙購(gòu)買頂級(jí)別墅人群對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域地理位置、社區(qū)的建筑規(guī)劃及園林、產(chǎn)品的關(guān)注相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格和交通的關(guān)注較低，這也正說(shuō)明了購(gòu)買別墅的群體對(duì)個(gè)人時(shí)間、金錢的掌控和對(duì)高尚、便利生活的一種要求。項(xiàng)目定位第一節(jié) 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)是長(zhǎng)、株、潭一體化進(jìn)程中重點(diǎn)發(fā)展的小城鎮(zhèn)，也是長(zhǎng)潭、長(zhǎng)株公路必經(jīng)之處，京廣線穿鎮(zhèn)而過(guò)，并與長(zhǎng)沙市雨花區(qū)接壤，距黃花機(jī)場(chǎng)40公里，對(duì)外交通十分便捷。提拉米蘇距市中心10公里左右，距湖南省政府新址5公里。該地區(qū)目前交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，建設(shè)規(guī)格高，所有主干道均為8車道；沿芙蓉南路至韶山南路目前建成的有聞名全國(guó)的家俱、建材市場(chǎng)及農(nóng)博中心；省政府規(guī)劃的野生動(dòng)物園及環(huán)?？萍紙@在其北邊；目前已動(dòng)工的武廣客運(yùn)專線高速鐵路長(zhǎng)沙站在其東邊2公里左右。距三市均約18公里，從三市一體化進(jìn)程來(lái)看，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分明顯。對(duì)于別墅消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，出行主要是私人交通工具，所以道路建設(shè)顯得尤其重要。高層、別墅而就其各板塊綜合容積率來(lái)看，新南城板塊綜合容積率相對(duì)最低，金鷹城板塊相對(duì)較高，意味著未來(lái)新南城板塊競(jìng)爭(zhēng)主要集中在低密度物業(yè)之上，其別墅競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。短期一兩年內(nèi)，由于往年所存量的別墅土地開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)發(fā)過(guò)程中，長(zhǎng)沙暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品短缺。政府一再聲明停止審批別墅用地，并限制低密度住宅的建設(shè)，由此來(lái)看，在滿足容積率的條件下，長(zhǎng)沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。如，威尼斯城180㎡左右的小獨(dú)立別墅一經(jīng)推出便引起了廣泛關(guān)注。當(dāng)然，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)正步入高速發(fā)展期，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將不容低估。距離省政府、天心區(qū)政府新址約6公里，到市中心約20分鐘車程。702路至桔園立交橋后，改經(jīng)芙蓉中路至涂家沖接原線往返行駛。未來(lái)的地鐵1號(hào)線萬(wàn)家麗路站離本項(xiàng)目?jī)H800米3．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、文體及娛樂(lè)配套距項(xiàng)目2分鐘車程有中信新城與奧特萊斯購(gòu)物公園。奧特萊斯購(gòu)物公園在中信新城的斜對(duì)面，是由長(zhǎng)沙本土商業(yè)巨頭友阿集團(tuán)致力打造的中國(guó)南部最大的生態(tài)購(gòu)物公園，目前也已開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)2）教育周邊有長(zhǎng)沙理工大學(xué)、女子大學(xué)和中南林業(yè)科技大學(xué)等。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。以上，就是本項(xiàng)目地塊作為別墅用地所具有的地產(chǎn)因子。；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營(yíng)造一個(gè)具較高品質(zhì)的社區(qū)；◆