房地產(chǎn)研究簡報(bào)總第373期-在線瀏覽
2024-08-07 15:07本頁面
【正文】 公樓里去賺錢。增加房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道迫在眉睫 融資方式由間接融資向直接融資為主轉(zhuǎn)變是未來國際融資市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，但目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少。因此，為了增加資金來源渠道，分散資金風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道，解決開發(fā)商資金緊缺的心病，建立全面的房地產(chǎn)開發(fā)融資體系已迫在眉睫了。任志強(qiáng)提出，只有當(dāng)人均戶數(shù)與住房成套數(shù)達(dá)到1∶“泡沫“。任志強(qiáng)認(rèn)為，由于竣工面積與實(shí)際銷售面積之間有車庫、人防等不能銷售的建筑面積形成的數(shù)字差異，因此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，竣工面積必然大于銷售面積，當(dāng)銷售率在80%90%的情況下，說明房子賣完了。任志強(qiáng)據(jù)此說明今年房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有產(chǎn)生“泡沫”。但是，這個(gè)變化反映在企業(yè)利潤上面，會(huì)有非常大的差別。雖然還有其他因素引起了利潤增長率的變化，但整體經(jīng)濟(jì)增長率變化的影響是最重要的因素。但是金地國際花園沒有把自己定位為豪宅，雖然我們的高層公寓頂層有少量大平面單位和復(fù)式連層戶型。真正的豪宅是基于對(duì)某種不可復(fù)制稀缺資源的占有，這種資源可能是自然資源，比如自然的湖光山色，無敵海景等；也可能是一種社會(huì)文化資源，比如北京的長安街、上海外灘對(duì)于中國人會(huì)有特殊的意義。具體的產(chǎn)品是對(duì)這種珍貴資源的詮釋和表現(xiàn)，打個(gè)比方說產(chǎn)品本身是對(duì)一個(gè)含有眾多變量方程的正確的解。我們?cè)谏钲陂_發(fā)的金海灣花園被粵港兩地公認(rèn)為豪宅，但是支撐它的是極目云天的海景和珍稀的紅樹林鳥類自然保護(hù)區(qū)，事實(shí)上金海灣的戶型也并不大。但是是否在CBD周邊就容易出現(xiàn)豪宅呢？答案是否定的。北京CBD將進(jìn)入供應(yīng)高峰期 北京CBD將真正變成一個(gè)大工地。今年商務(wù)中心區(qū)內(nèi)重點(diǎn)推動(dòng)10個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，目前財(cái)富中心、建外SOHO、新城國際3個(gè)項(xiàng)目已開工建設(shè)并且進(jìn)展順利。北京ＣＢＤ管委會(huì)相關(guān)人士表示，到明年上半年，CBD區(qū)域內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目將達(dá)20多個(gè)，國貿(mào)三期、中央電視臺(tái)新址、北京電視中心等項(xiàng)目都將開工建設(shè)。2008年北京舉辦奧運(yùn)會(huì)前，CBD將初具規(guī)模。上海復(fù)地董事兼總經(jīng)理范偉表示，目前上海人每月的平均收入為3000元人民幣，一般來說，一個(gè)家庭有兩位工作者，置業(yè)者絕對(duì)有供樓能力?！逼謻|樓市形成六大板塊 據(jù)上海社科院的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，浦東商品房開發(fā)已形成了合理布局，并涌現(xiàn)了一批各具特色的板塊：第一、小陸家嘴地區(qū)、九六廣場(chǎng)、竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)功能齊全的商辦樓宇，吸引了大批跨國公司的地區(qū)總部。第三、以浦東體育中心為圓心、半徑1公里范圍內(nèi)的中高檔住宅區(qū)域，均價(jià)在6000 元/平方米以上。第四、以環(huán)境為主要特色的聯(lián)洋新社區(qū)。第六、三林、金橋等地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用樓盤，價(jià)位在32003500 元/平方米，給廣大中低收入階層人士帶來福音。 在香港、日本，凡是位于地鐵口周邊的商業(yè)物業(yè)，一般都是投資的熱點(diǎn)。預(yù)計(jì)今后一段時(shí)間開始地鐵商鋪將會(huì)成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。以代理商聲稱的逾10億套現(xiàn)計(jì)，周正毅起碼大賺5億，回報(bào)率高達(dá)100%。位于上海古北區(qū)的東方倫敦，前身為倫敦廣場(chǎng)，94年由政府單位“古北集團(tuán)”伙拍外資成為“寶域地產(chǎn)”聯(lián)營公司一起開發(fā)，至98年完成基本的結(jié)構(gòu)工程，但雙方在內(nèi)部裝修和目標(biāo)顧客上出現(xiàn)嚴(yán)重的分歧，再加上樓市回落，資金周轉(zhuǎn)不靈，遂停工成為區(qū)內(nèi)聞名的爛尾樓盤。以平均每平方米的代價(jià)4100元，可謂是貼近地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)超值。他認(rèn)為，中國有許多實(shí)力雄厚的非房地產(chǎn)公司，正積極投身于房地產(chǎn)業(yè)，原因何在？原因是，通過投資房地產(chǎn)，既可以增加企業(yè)實(shí)業(yè)資產(chǎn)，也可以避稅。有些五花八門的行為動(dòng)機(jī)帶來的結(jié)果，甚至連一些商界精英，也看不出里面的蹊蹺，因此市場(chǎng)投資者與那些財(cái)大氣粗的半官方企業(yè)比拼財(cái)力和后勁，最后可能落入難以自拔的境地。第二，單項(xiàng)土地儲(chǔ)備的大小還取決于產(chǎn)出能力，就萬科的經(jīng)驗(yàn)，單個(gè)項(xiàng)目年銷售單位1500套（約1618萬平方米）是個(gè)上限，如果一塊土地準(zhǔn)備用5年時(shí)間開發(fā)，那么它的適合建筑面積應(yīng)該是：17萬平方米（取中值）／年（公建配套）5年=102萬平方米。業(yè)界人士稱，上市公司介入房地產(chǎn)出現(xiàn)了“一窩蜂”現(xiàn)象?！夹袠I(yè)重大事件〗中信在深圳圈地5平方公里！圈地進(jìn)入最高潮業(yè)內(nèi)專家曾經(jīng)指出，深圳變相的圈地開始進(jìn)入高潮。三到五年之內(nèi)，一座集高爾夫球場(chǎng)、生態(tài)旅游、商業(yè)物流、高尚居業(yè)等多種環(huán)保、生態(tài)概念為一體的新城，將在深圳地區(qū)崛起。計(jì)劃分兩期進(jìn)行，三到五年完成整體開發(fā)。購買這些房產(chǎn)項(xiàng)目的消費(fèi)者可以在辦理商業(yè)貸款時(shí)申請(qǐng)政策性貼息補(bǔ)貼貸款，不僅可以節(jié)省一些中間費(fèi)用，放貸時(shí)間也會(huì)縮短。因此，這意味著將有更多的購房貸款人可享受到貼息貸款的便捷。 據(jù)悉，盡管貼息貸款的利率與組合貸款一致，但是組合貸款的手續(xù)復(fù)雜、費(fèi)用高，借款人要同時(shí)交納商業(yè)貸款的律師費(fèi)和政策性貸款的評(píng)估費(fèi)等。采取貼息政策的16個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目分別是：博雅西園、中海馥園、萬泉新新家園、亞運(yùn)新新家園、世紀(jì)金色家園、歐園、當(dāng)代城市家園、當(dāng)代萬國城、星島嘉園三期四期、星島嘉園二期、酈城、嘉銘園、城南嘉園、北京印象、世橋國貿(mào)、翡翠城?！际袌?chǎng)策略及分析〗香港地鐵進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng) 香港地鐵有限公司屬下安保物業(yè)管理最近與深圳東海花園君豪閣、北京棕櫚泉國際公寓閃電簽約。而香港地鐵在香港物業(yè)管理業(yè)，也是一高手。香港地鐵日前發(fā)布的中期業(yè)績報(bào)告顯示，%。 吸引房地產(chǎn)人士眼光的是，在這份令人羨艷的成績單中，比去年同期增長近12個(gè)百分點(diǎn)?！ ∠愀鄣罔F發(fā)展初期，公司根據(jù)鐵路的走向選出適合發(fā)展物業(yè)的地盤，譬如級(jí)差地租相對(duì)較低的空地或填海地，盡量降低開發(fā)成本。而在獲得土地使用權(quán)后，公司與實(shí)力殷實(shí)的發(fā)展商合作興建樓宇（寫字樓、商場(chǎng)或住宅），之后靠出售物業(yè)獲得利潤。其屬下四大主題商場(chǎng)杏花新城、青衣城、綠楊
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