房地產(chǎn)評估知識-在線瀏覽
2024-08-07 14:42本頁面
【正文】 同的時點上，其價格可能有較大的差別。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價時點。由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：獨立估價發(fā)生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨立估價。2．部分估價。它與獨立估價的區(qū)別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評估，稱為合并或分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結(jié)果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性。4．變更估價。（1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進(jìn)行的估價。明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。1．初選估價方法或評估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。這是估價作業(yè)計劃的關(guān)鍵內(nèi)容。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。4．評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算。因此，估價人員必須親臨現(xiàn)場，實地查明有關(guān)情況。1．對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。同時，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進(jìn)行實地拍照。2．對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時間、新舊程度、完損等級及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。（一）房地產(chǎn)價格的一般影響因素資料因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。從總體來看，一般影響因素對房地產(chǎn)價格的作用是錯綜復(fù)雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個難度很大、非常復(fù)雜的問題。尤其是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗，有時甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。對這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。（二）區(qū)域市場資料區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。（三）實例資料在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。l．委托者提供。
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