房地產(chǎn)行業(yè)涉稅解析與爭議處理-在線瀏覽
2024-08-07 14:42本頁面
【正文】 許可證》公開推廣銷售 （二）業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除時(shí)間2006關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（廢止）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。2009年新的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法沒有上述條款，應(yīng)理解為允許按照預(yù)售收入的一定比例扣除實(shí)際發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)和交際應(yīng)酬費(fèi)，但未來預(yù)售收入轉(zhuǎn)做營業(yè)收入時(shí)不允許重復(fù)作為計(jì)算基數(shù)。主要包括：（1）未按法定程序辦理國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，擅自開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行廣告宣傳的；（2）未按法定程序辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不全，進(jìn)行廣告宣傳的；（3）工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格，權(quán)屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件，進(jìn)行廣告宣傳的；（4）未按法定程序取得商品房預(yù)售許可證而進(jìn)行廣告宣傳的。 （二）定金和訂金的不同待遇《中華人民共和國擔(dān)保法》摘要第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。（2）定金一般不再返還給購房者。營業(yè)稅問題解答（之一）（國稅函發(fā)[1995]156號）問:對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)收定金，應(yīng)如何確定其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？答:營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定:“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收定金的營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。 （三）按揭方式銷售開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中已作出規(guī)定，即在沒有建造合同的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對外銷售收入的確定，應(yīng)滿足商品銷售收入確認(rèn)的四項(xiàng)條件，在未滿足四個(gè)條件的情況下，不得確認(rèn)為收入。因此，會(huì)計(jì)處理原則如下：１、收到預(yù)售款時(shí)應(yīng)確認(rèn)為預(yù)售賬款２、交付使用后如果相關(guān)的成本不能夠可靠的計(jì)量，也不得確認(rèn)收入注：成本可靠計(jì)量標(biāo)志一般認(rèn)為應(yīng)辦理 竣工決算３、在沒有確認(rèn)營業(yè)收入的前提下，相應(yīng)的營業(yè)稅金不得進(jìn)入當(dāng)期損益，應(yīng)反映在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅”科目的借方，待確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)再結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入會(huì)計(jì)損益（七）精裝修房屋將銷售收入分解為商品房銷售收入和裝修收入，開發(fā)商從而少交土地增值稅，逃避預(yù)交所得稅，業(yè)主少交契稅。中國聯(lián)通有限公司及所屬分公司和中國聯(lián)合通信有限公司貴州分公司開展的以業(yè)務(wù)銷售附帶贈(zèng)送實(shí)物業(yè)務(wù)（包括贈(zèng)送用戶手機(jī)識(shí)別卡、手機(jī)、電信終端或有價(jià)物品等實(shí)物），屬于電信單位提供電信業(yè)勞務(wù)的同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物的行為，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策規(guī)定，不征收增值稅，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得予以抵扣；其附帶贈(zèng)送實(shí)物的行為是電信單位無償贈(zèng)與他人實(shí)物的行為，不屬于營業(yè)稅征收范圍，不征收營業(yè)稅。（一） 以房抵頂工程款或設(shè)備款按照債務(wù)重組處理，計(jì)算繳納營業(yè)稅、預(yù)征土地增值稅和所得稅（二） 開發(fā)商品對外股權(quán)投資關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知（財(cái)稅【2002】191號） 以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 （三）結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)（辦理手續(xù)）單獨(dú)辦理報(bào)建手續(xù)的，視同自建自用，不征收營業(yè)稅沒有單獨(dú)辦理報(bào)建手續(xù)的，按照視同銷售處理，按照公允價(jià)值計(jì)算繳納營業(yè)稅，按照開發(fā)成本和營業(yè)稅金等確認(rèn)房屋的入賬價(jià)值，即不確認(rèn)視同銷售利潤。 （五）出租地上停車位（已經(jīng)公攤） 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的批復(fù)》（國稅函【2005】83號）： 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)永久使用權(quán)，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)－－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅【2003】16號）：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。關(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題（1）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對于房屋開發(fā)公司售出的房屋，不再在其會(huì)計(jì)帳簿中記載及核算，而購買該房屋的單位未取得產(chǎn)權(quán)的，可暫按《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條“產(chǎn)權(quán)未確定的，由使用人繳納房產(chǎn)稅”的規(guī)定，確定房產(chǎn)稅的納稅人。 （九）物業(yè)管理費(fèi)的繳納 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。2003建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。 第二十五條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。 第二十七條 合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知（財(cái)稅【2003】16號）（七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。２、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。第二種情況，開發(fā)商引入投資商，約定未來分配開發(fā)商品并辦理產(chǎn)權(quán)過戶，按照預(yù)售房產(chǎn)處理2009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合
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