房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的涉稅分析范文-在線瀏覽
2024-09-11 19:21本頁面
【正文】 （二）被收購方的涉稅分析序號稅種計稅依據(jù)稅率稅法文件1印花稅成交金額‰國稅發(fā)〔1991〕155號2增值稅不征財稅[2002]191號（營業(yè)稅）3土地增值稅不征國稅函【2000】687號文，青地稅函〔2009〕47號4企業(yè)所得稅一般性稅務(wù)處理25%財稅〔2009〕59號財稅〔2014〕109號特殊性稅務(wù)處理具體來說：增值稅營改增之前，依據(jù)財稅[2002]191號文，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征稅營業(yè)稅，營改增之后，該文件不能直接適用增值稅。但股權(quán)并沒有納入營改增的征稅范圍，這也是國家一貫鼓勵投資的政策延續(xù)。土地增值稅關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，尤其是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式下，是否應(yīng)征收土地增值稅的問題，實(shí)踐中存有爭議，主要原因是國稅函【2000】687號文的存在。后續(xù)再行轉(zhuǎn)讓1%的股權(quán)。具體可參見上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的處理。在股權(quán)收購模式下，各方的稅負(fù)都較輕，尤其是被收購方，可以減免增值稅和土地增值稅。交易雙方應(yīng)當(dāng)將稅收成本作為交易價格的一部分，在對雙方稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行明確計算的前提下，通過積極磋商，合理分配稅收負(fù)擔(dān)，促成交易的實(shí)現(xiàn)。按照相關(guān)規(guī)定，商業(yè)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，貸款的首付比例為50%，最長貸款年限不能超過10年。目前銀行對社區(qū)商鋪產(chǎn)品的貸款審批要求較高，所以購房者必須提供較高的個人收入證明(一般要求貸款人的月收入證明要高于還款額2倍)。商鋪的交易稅費(fèi)與住宅有三方面不同：一是除了營業(yè)稅、個稅和契稅，還要交土地增值稅和印花稅；二是營業(yè)稅和個稅無法免除，即使交易滿五年也要交；三是契稅按最高標(biāo)準(zhǔn)交，與面積大小無關(guān)，統(tǒng)一為計稅價格的3%。實(shí)際操作中如果選擇全額則全部按照全額繳納，選擇差額就全部按照差額繳納。案例：假設(shè)X女士曾200萬入手一間商鋪，現(xiàn)在打算用300萬賣出去。按照差額計算方式，%=注：由于非住宅交稅較復(fù)雜，單位和個人不一樣，非住宅類型不一樣稅也不一樣，具體商鋪交易的稅費(fèi)多少還需要咨詢稅務(wù)局12366。商業(yè)地產(chǎn)通常為持有物業(yè)，涉及到的稅種主要有：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用稅、印花稅、契稅等多種稅費(fèi)。增值稅（國稅局）增值稅是指對納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動的增值額征收的一種間接稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。增值稅一般指的是增值稅和增值稅附加稅增值稅附加稅通常包括城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等增值稅稅率是5%城建稅=增值稅7%=5%7%=%（市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%
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