房地產(chǎn)項目并購的涉稅分析范文(參考版)
2024-08-12 19:21本頁面
【正文】 專業(yè)整理分享 。鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源(欽州)實業(yè)有限公司100 %的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅參照以上規(guī)定，假設(shè)采用方案三，嘉誠公司轉(zhuǎn)讓100%的股權(quán)，實際上是需要繳納土地增值稅的，土地增值稅的繳納方式與金額與方案一相同。假設(shè)采用方案三：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復》(國稅函〔2000〕687號)文意見。但是對于明峰集團來說，卻存在土地增值稅被轉(zhuǎn)移的風險，如果將來明峰集團直接出售嘉誠公司的土地或房產(chǎn)，在計算土地增值稅扣除項目金額時，只能以嘉誠公司土地或房產(chǎn)的歷史成本為依據(jù)，股權(quán)收購成本不能作為扣除項目計算依據(jù)。參照以上相關(guān)規(guī)定，嘉誠公司如果轉(zhuǎn)讓的是部分股權(quán)，則暫不需要繳納土地增值稅。湖南明峰集團有限公司決定收購該公司，那么，到底以什么方式收購最有利呢?方案一：以“資產(chǎn)收購”方式，購置嘉誠公司名下的土地與房產(chǎn)；方案二：，收購嘉誠公司股東95%的股權(quán)，以實現(xiàn)對嘉誠公司的控制；方案三：，收購嘉誠公司股東100%的股權(quán)，以實現(xiàn)對嘉誠公司的控制；以下籌劃分析僅從土地增值稅角度分析，不考慮其他稅種。嘉誠公司經(jīng)營休閑山莊的土地系2010年購入，購入時的成本總計2億元，房屋于2012年投資建成，原始價值7千萬元。“股權(quán)收購”納稅籌劃，當心土地增值稅“轉(zhuǎn)移”風險股權(quán)收購納稅籌劃中的稅負轉(zhuǎn)移風險問題，希望能夠?qū)Υ蠹矣兴鶐椭＜俣成虡I(yè)項目，位屬于一級地段，土地面積為20000㎡，那么該購物中心每年應(yīng)繳土地使用稅=20000㎡18元/㎡=360000元，即36萬元。城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)實際使用土地的面積，按稅法規(guī)定的單位稅額交納。土地使用稅（地稅局）土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)征收的一種稅賦。假定某寫字樓全部自用，土地面積是1200㎡，建筑面積是6000㎡，總建筑成本（含土地）為1500萬元，那么這棟寫字樓每年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=1500萬元(130%)%=。從價計征是按房產(chǎn)原值扣除一定比例作為計稅基礎(chǔ)，%；計算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值(評估值)(130%)%。房產(chǎn)稅（地稅局）房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取
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