房地產(chǎn)項(xiàng)目并購的涉稅分析范文-wenkub.com
2025-07-29 19:21 本頁面
【正文】 言下之意，采用方案三的股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式，對(duì)于嘉誠公司而言，既負(fù)擔(dān)了土地增值稅又低價(jià)轉(zhuǎn)讓了股權(quán)，是一次不成功的股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案。言下之意，本應(yīng)由嘉誠公司原股東繳納的土地增值稅，轉(zhuǎn)嫁給了明峰集團(tuán)，雖然股權(quán)收購時(shí)的價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值(不考慮原股東企業(yè)所得稅)，但這部分差價(jià)很難彌補(bǔ)土地增值稅稅費(fèi)，是一次不成功的股權(quán)收購方案。假設(shè)采用方案一：，嘉誠公司直接以資產(chǎn)出售方式向明峰集團(tuán)轉(zhuǎn)讓該批房地產(chǎn)，將產(chǎn)生沉重的土地增值稅義務(wù)，具體計(jì)算如下：土地增值額=(含稅費(fèi))=土地增值率=適用土地增值稅稅率為50%，速算扣除數(shù)為15%應(yīng)納土地增值稅稅額=*50%*15%==假設(shè)采用方案二：根據(jù)《關(guān)于陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)征稅問題的批復(fù)》(國稅函[1997]700號(hào))第二條批復(fù)，對(duì)陜西省電力建設(shè)投資開發(fā)公司將其擁有的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，暫不征收土地增值稅。案例湖南嘉誠休閑山莊有有限公司由湖南明達(dá)有限公司(70%股權(quán))與自然人股東張三(30%股權(quán))共同投資成立，工商登記的經(jīng)營范圍為酒店住宿、餐飲服務(wù)、及休閑娛樂。其計(jì)算公式如下：年應(yīng)納稅額=各級(jí)土地面積相應(yīng)稅額假定某寫字樓，位屬于一級(jí)地段，土地面積為1200㎡，那么該寫字樓每年應(yīng)繳土地使用稅=1200㎡18元/㎡=21600元。從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅率為12%計(jì)算公式為：年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入12%假定某商業(yè)項(xiàng)目靠租金收入為主，2014年租金收入是2億元（不含稅），那么該商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)繳房產(chǎn)稅=20000萬元12%=2400萬元。房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式。增值稅由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收。增值稅（國稅局）增值稅是指對(duì)納稅人生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的增值額征收的一種間接稅。按照差額計(jì)算方式，%=注：由于非住宅交稅較復(fù)雜，單位和個(gè)人不一樣，非住宅類型不一樣稅也不一樣，具體商鋪交易的稅費(fèi)多少還需要咨詢稅務(wù)局12366。實(shí)際操作中如果選擇全額則全部按照全額繳納，選擇差額就全部按照差額繳納。目前銀行對(duì)社區(qū)商鋪產(chǎn)品的貸款審批要求較高，所以購房者必須提供較高的個(gè)人收入證明(一般要求貸款人的月收入證明要高于還款額2倍)。交易雙方應(yīng)當(dāng)將稅收成本作為交易價(jià)格的一部分，在對(duì)雙方稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行明確計(jì)算的前提下，通過積極磋商，合理分配稅收負(fù)擔(dān)，促成交易的實(shí)現(xiàn)。具體可參見上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的處理。土地增值稅關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下，尤其是100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的模式下，是否應(yīng)征收土地增值稅的問題，實(shí)踐中存有爭(zhēng)議，主要原因是國稅函【2000】687號(hào)文的存在。具體來說：增值稅營改增之前，依據(jù)財(cái)稅[2002]191號(hào)文，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征稅營業(yè)稅，營改增之后，該文件不能直接適用增值稅。 被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公允價(jià)值）
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