房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)-在線瀏覽
2025-02-19 19:53本頁面
【正文】 府將拆遷完成 ,將土地交付開發(fā)公司 .結(jié)果政府在約定時(shí)間內(nèi)只將 100畝土地交付 ,其余土地尚未拆遷完畢 .稅務(wù)檢查要求其按 1800畝繳納土地使用稅 . ? 案例 2:某公司購置土地 3000畝進(jìn)行高爾夫球場(chǎng)開發(fā) ,中間有一大塊水面 600畝 . 第四講 土地受讓合同 ? 案例 1中 ,稅務(wù)局依據(jù)財(cái)稅 [2023]186號(hào)文件 ,合同未注明具體交付日期的 ,土地使用稅以簽訂合同之日起計(jì)算 .因此 ,合同簽訂時(shí) ,土地的交付日期應(yīng)明確 ,對(duì)于不能按時(shí)交付土地的情況 ,約定不視同違約 ,要約定以實(shí)際取得土地和變更合同為準(zhǔn) ,尤其涉及拆遷土地 ,必須注意此點(diǎn) . ? 案例 2中 ,水面部分應(yīng)單獨(dú)設(shè)立漁業(yè)養(yǎng)殖公司 ,以取得免征土地使用稅的優(yōu)惠政策 .直接用于農(nóng)林牧的土地 ,免土地使用稅 . ? 考試再好是技術(shù) ,養(yǎng)魚是藝術(shù) 。 ? 沒有查不出來的假賬 :投入與產(chǎn)出、材料與產(chǎn)品、包裝箱與銷量、工資、老板增資的資金來源等 ? 異地拿項(xiàng)目，要先簽框架協(xié)議，在最短時(shí)間內(nèi)注冊(cè)具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目，由項(xiàng)目公司與政府簽訂土地出讓合同，不能由在外地的公司直接簽訂合同，否則會(huì)有很多麻煩?？铐?xiàng)不可代收（視為價(jià)外費(fèi)用），合同分別簽訂。 ? 應(yīng)付工資轉(zhuǎn)其他應(yīng)付款，也不能稅前扣除，應(yīng)該附原始憑證，扣個(gè)人所得稅。 ? 案例：地板磚的增值稅：原材料黃土財(cái)稅 [1994]004號(hào) 6%,自采的可以，與農(nóng)民簽勞動(dòng)合同 第六講 租賃合同 ? 三、避免重復(fù)征稅 ? 甲租給乙 100，乙租給丙 120 ? 乙介紹甲租給丙 100，取得丙付的 20的中介費(fèi) ? 四、售后返租：促銷、融資 ? A:三間商鋪， 1000萬賣出，每年 80萬租回。稅收由地產(chǎn)商承擔(dān)。 ? 經(jīng)營(yíng)管理公司按 20萬出租，巨額虧損；房地產(chǎn)公司巨額利潤(rùn)，土地增值稅、所得稅。 ? B:發(fā)票開 760萬，扣下 3年房租，不行。 第六講 租賃合同 ? 項(xiàng)目公司成立分公司 經(jīng)營(yíng)管理公司，與業(yè)主簽訂委托合同，固定回報(bào) 80萬 /年。 ? 這樣一種架構(gòu)： ? 首先避免了經(jīng)營(yíng)管理公司虧損不能彌補(bǔ)的問題。 ? 三是簽訂的經(jīng)營(yíng)管理合同可以轉(zhuǎn)化一部分房租收入。 ? 五、案例：福建泉州一地產(chǎn)商，一地產(chǎn)對(duì)外出租，租給某上市公司，合同簽訂前三年的租金 3000萬在第三年末支付，以后每年 1000萬，每年支付。此后，要求對(duì)方先支付，對(duì)方要求 33%利息，簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 第六講 租賃合同 ? 該合同涉稅分析 : ? 3000萬租金提前收回，需要交房產(chǎn)稅 12%，營(yíng)業(yè)稅 5%，企業(yè)所得稅 25%，共計(jì) 42%。 ? 結(jié)果 :3000萬所剩無幾 ? 修改：由需要款的關(guān)聯(lián)方直接與上市公司簽訂 6%的借款合同，利息差額部分，修改租賃合同，降低租金。 ? 六、租賃合同的轉(zhuǎn)化： ? 租賃合同轉(zhuǎn)化為倉儲(chǔ)合同 ? 代銷合同轉(zhuǎn)化為租賃柜臺(tái)，不繳增值稅 ? 大商場(chǎng)的運(yùn)作：租賃重復(fù)繳稅，增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅，其實(shí)營(yíng)業(yè)稅房產(chǎn)稅也來自于增值部分。資源整合，品牌。 第七講 建筑工程承包 工程承包的內(nèi)容：土建、裝修、設(shè)備安裝、其他工程作業(yè) 一、土建：包工包料、甲供材料 轉(zhuǎn)移訂價(jià)： 包工包料：在合同中注明，按付款取得發(fā)票、開票地。所得稅回注冊(cè)地交。遇到這種情況，要頂，問他要依據(jù)，要文件。國(guó)稅函 [2023]505號(hào) 甲供材：不含設(shè)備。工程承包款，不含甲供材，但是含甲供材的營(yíng)業(yè)稅。地產(chǎn)公司甲方做， 借：開發(fā)成本 施工成本 材料 1000 貸：工程物資 1000 第七講 建筑工程承包 ? 借：預(yù)付帳款 33 ? 貸：應(yīng)繳稅費(fèi) 扣繳 33萬 ? 摘要：扣繳甲供材營(yíng)業(yè)稅金及附加 ? 借：應(yīng)繳稅金 33 ? 貸：銀行存款 33（附完稅憑證復(fù)印件，原件給施工單位，抬頭也是施工單位） ? 取得施工單位開具的施工業(yè)發(fā)票時(shí)， ? 借：開發(fā)成本施工成本 材料 （施工單位收到相當(dāng)于預(yù)付款的稅票時(shí)，開具發(fā)票，需要交營(yíng)業(yè)稅金及附加） ? 貸：預(yù)付賬款 33 ? 銀行存款 ? 地產(chǎn)公司以發(fā)票入成本 ? 施工單位帳務(wù)處理： ? 借：應(yīng)收帳款 ? 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 （發(fā)票記賬聯(lián)） 第七講 建筑工程承包 ? 借：銀行存款 ? 貸：應(yīng)收帳款 ? 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 （稅票原件） ? 貸：應(yīng)收帳款
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